Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá - Chuyên ngành: Nguyên lý căn bản về thẩm định giá

Nội dung text: Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá - Chuyên ngành: Nguyên lý căn bản về thẩm định giá

1. TÀI LIỆU BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC NGẮN HẠN NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Chuyên ngành: NGUYÊN LÝ CĂN BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ === 1
2. CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định. 1. Khái niệm thẩm định giá Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: . Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. . Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. . Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. . Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. 2
3. Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là: + Sự ước tính giá trị hiện tại. + Tính bằng tiền tệ + Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản. + Theo yêu cầu, mục đích nhất định. + Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể. + Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường. Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế 2. Đối tượng thẩm định giá Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính. 2.1 Quyền tài sản( Property ) Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu. 3
4. Theo bộ Luật dân sự của Việt Nam: Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng thẩm định giá sau: 2.1.1 Quyền tài sản bất động sản (Real Property) Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản. Quyền lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (ví dụ như hợp đồng cho thuê). Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất, và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất. 2.1.2 Quyền tài sản động sản (Personal Property) Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế. Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển được. Quyền tài sản động sản bao gồm những lợi ích của: 2.1.2.1 Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển được và được xem là thông dụng cho cá nhân như đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng. Quyền sở hữu tài sản lưu động của doanh nghiệp như hàng tồn kho, vật liệu cung cấp. Ở một số nước, những tài sản trên được xem là hàng hoá và đồ dùng cá nhân. 2.1.2.2 Những tài sản không cố định được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử dụng trong kinh doanh. Tài sản đầu tư hay tài sản cho thuê gắn với công trình xây dựng thêm trên đất được người thuê lắp đặt và trả tiền để đáp ứng nhu cầu của mình. 2.1.2.3 Nhà xưởng, máy và thiết bị 4
5. 2.1.2.4 Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu động trừ đi nợ ngắn hạn. 2.1.2.5 Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm: - Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu - Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa - Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sang tạo ra hoặc sở hữu - Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu. Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm định giá một tài sản. Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá thanh lý 2.3. Doanh nghiệp (Business) Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế.( Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ) Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh ( Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005 ) Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt động trong tương lai xác định, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảm qui mô hoạt động của nó. 2.4 Các lợi ích tài chính (Financial Interests) Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản. Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ : 5
6. - sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bất động sản - chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản - những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm : - những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý; - những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê; - những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu. 3. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường, được biểu hiện như sau: 3.1. Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường - Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản - Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto - Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới - Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới 3.2. Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống: Trong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý, đầu tư Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau. Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau, ví dụ như: . Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê, tài sản. . Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà 6
7. nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ, . Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp. . Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v . Làm cơ sở để đấu giá công khai. 4. Hoạt động thẩm định giá trên thế giới So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ thẩm định giá phát triển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ không đồng đều và sự chênh lệch nhau khá lớn. Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm phát triển, tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan, Brunei chỉ phát triển trong vài mươi năm trở lại và những nước còn lại như Myanma, Lào, Kampuchia thì hầu như mới xuất hiện hoạt động này. Để tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển, nhìn chung, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Định chế thẩm định giá luôn được xem là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm soát độc quyền, thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng. Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu sau: . Thẩm định giá bất động sản . Thẩm định giá động sản . Thẩm định giá doanh nghiệp . Thẩm định giá các lợi ích tài chính . Thẩm định giá nguồn tài nguyên . Thẩm định giá tài sản vô hình . Thẩm định giá thương hiệu 5. Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá 5.1 Các tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá 7
8. Ở tất cả các nước, các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo đạt một số tiêu chuẩn nhất định do Chính phủ quốc gia đó quy định. . Đối với các thẩm định viên chuyên nghiệp Do đặc điểm của hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các thành phần kinh tế chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ này, đó là: - Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá. - Là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. - Phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định. Phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng. - Phải có giấy phép hành nghề - Các thẩm định viên, các cơ quan quản lý Nhà nước, các Hiệp hội ngành nghề, các tổ chức hành nghề thẩm định giá của từng nước luôn chú trọng nâng cao năng lực chuyên môn của người hành nghề thẩm định giá bằng nhiều biện pháp thông qua sự phân chia cấp độ thẩm định viên (người tập sự, thẩm định viên, thẩm định viên cao cấp ) để tiêu chuẩn hoá lực lượng này. . Đối với các công ty thẩm định giá: Ở tất cả các nước, các công ty thẩm định giá muốn được cấp giấy phép hành nghề đều phải thoả một số tiêu chí nhất định do luật pháp của mỗi nước qui định. Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau: - Phải có ít nhất ba chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá và một số cộng tác viên ở các ngành có liên quan đến chuyên môn cần thẩm định như xây dựng, chế tạo máy,v.v - Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao gồm: thẩm định tài sản, kiểm toán, pháp chế, thẩm định máy thiết bị, giám định công trình xây dựng. - Phải có đủ vốn theo luật quy định trong thành lập doanh nghiệp. 5.2 Kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá 8
9. Để kiểm soát và quản lý hoạt động thẩm định giá phát triển đúng hướng, phát huy được vai trò tích cực trong nền kinh tế, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là: - Ở những nước công nghiệp phát triển, người ta chú ý xây dựng khá hoàn chỉnh hệ thống luật pháp cần thiết cho sự điều hành vĩ mô nền kinh tế của Chính phủ, trong đó có dịch vụ thẩm định giá. Còn những nước đang phát triển ( ví dụ một số nước trong khối ASEAN) thì mức độ hoàn thiện hệ thống luật pháp cho hoạt động thẩm định giá phụ thuộc khá lớn vào trình độ phát triển kinh tế, năng lực điều hành của Chính phủ và thời gian ứng dụng dịch vụ này. - Hình thành các cơ quan của Chính phủ để quản lý hoạt động thẩm định giá và các tổ chức nghề nghiệp trên cơ sở các luật lệ đã ban hành. Thường các nước có một hoặc hai Bộ chịu trách nhiệm. - Thành lập các Hội nghề nghiệp phi chính phủ. Thông qua điều lệ, tiêu chuẩn, quy định của ngành và Hội để kiểm soát và chế tài hoạt động của cá nhân và tổ chức hành nghề thẩm định giá. Nhiều nước đã giao cho tổ chức Hội chức năng quản lý và kiểm soát khá lớn. Tại Trung Quốc, Hội Thẩm định giá được Chính phủ bảo trợ thành lập, hỗ trợ kinh phí và ủy quyền thực hiện một số chức năng quản lý nhà nước như cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn, quy tắc thẩm định giá.v.v 6. Các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực. Hội là một tổ chức nghề nghiệp độc lập và phi chính phủ. Là hình thức tổ chức được các nước ưa chuộng, không chỉ trong phạm vi quốc gia mà còn phát triển trên phạm vi khu vực và thế giới. Trong phạm vi khu vực có Hội những người thẩm định giá Châu Âu (TEGoVA), Hội những người thẩm định giá Bắc Mỹ (UPAV), Hội những người thẩm định giá các nước ASEAN (AVA) Trên phạm vi thế giới có Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), và gần đây nhất là Hội Thẩm định giá quốc tế (WAVO ). Mục đích của Hội là nhằm thiết lập tiêu chuẩn của ngành, tạo sự thống nhất trong phạm vi khu vực và toàn cầu để trao đổi thông tin, phương pháp và kinh nghiệm thẩm định, nâng cao năng lực và trình độ các thẩm định viên, hỗ trợ giữa các nước với nhau để phát triển công nghệ thẩm định giá-là công nghệ khá mới mẻ ở nhiều nước hiện nay. Dưới đây là một vài đơn cử về hoạt động của các Hội mang tính thế giới và khu vực: Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (International Valuation Standard Committee - IVSC) là một tổ chức phi chính phủ được thành lập với mục đích là đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc tế về thẩm định giá. Thành 9
10. viên tham gia là các hội thẩm định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới, và tuân thủ các quy định của Ủy ban. Hội thẩm định viên giá ASEAN (Asean Valuer Association - AVA) là một tổ chức phi chính phủ. Mục tiêu hoạt động của Hội là củng cố quan hệ hợp tác giữa các thẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực, trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá ở mỗi nước trong khu vực. Việt Nam đã là thành viên của Hội thẩm định viên giá ASEAN, qua đó đã tham gia các Hội nghị thường niên, học hỏi, trao đổi kinh nghiệm trong đào tạo, xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá, . CHƯƠNG II CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Định nghĩa các thuật ngữ . Giá cả Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định. ▪ Chi phí Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua ▪ Giá trị Theo lý thuyÕt cña kinh tÕ thÞ tr­êng “Gi¸ trÞ tµi s¶n,hµng ho¸, dÞch vô biÓu hiÖn b»ng tiÒn vÒ nh÷ng lîi Ých mµ chóng mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh. Trong kinh tÕ thÞ tr­êng, gi¸ trÞ cña tµi s¶n, hµng ho¸, dÞch vô ®­îc t¹o vµ duy tr× bëi mèi quan hÖ cña 4 yÕu tè g¾n liÒn víi nhau: tÝnh h÷u Ých; tÝnh khan hiÕm; nhu cÇu vµ kh¶ n¨ng chuyÓn giao. ThiÕu mét trong 4 yÕu tè ®ã th× gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña mét tµi s¶n,hµng ho¸, dÞch vô kh«ng tån t¹i. BiÓu hiÖn của gi¸ trÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng lµ sè tiÒn ­íc tÝnh cña hµng ho¸ dÞch vô t¹i mét thêi ®iÓm trªn mét thÞ tr­êng nhÊt ®Þnh. . Thu nhập Thu nhập là một khái niệm kinh tế chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí liên 10
11. quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài sản đó . Các dạng thu nhập phổ biến : tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức, 2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị . Đặc điểm của chi phí - Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất. - Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua. - Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản, hàng hoá , dịch vụ; là cơ sở của giá trị. Trong mét sè ®iÒu kiÖn chi phÝ cã thÓ lµ mét ph­¬ng c¸ch tiÖn lîi ®Ó ®o l­êng gi¸ trÞ. Tuy nhiªn cÇn ph¶i xem xÐt cÈn thËn tr­íc khi chÊp nhËn chi phÝ nh­ lµ th­íc ®o cña gi¸ trÞ. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận. . Đặc điểm của thu nhập Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chi phí phát sinh. Đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản. Việc chuyển hoá thu nhập thành giá trị tài sản được gọi là vốn hoá thu nhập. Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại . Đặc điểm của giá cả - Giá bán là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc được giữ bí mật. - Giá cả thay đổi mọi lúc do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng quát và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liên quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình, các yếu tố riêng biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể dịch chuyển cung và cầu, và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá. - Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tuy nhiên do khả năng tài chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhất định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đến giá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó. Giá cả của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị của nó. Do vËy tr­íc khi thõa nhËn gi¸ c¶ nh­ lµ chøng cø thËt sù cña gi¸ trÞ thÞ tr­êng, nhµ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i nghiªn cøu kü l­ìng c¸c ®iÓm sau: a/. Mèi liªn hÖ gi÷a c¸c bªn trong mét giao dÞch 11
12. Mèi liªn hÖ gi÷a c¸c bªn cã tÇm quan träng trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ b¸n cã ph¶i ®óng lµ chøng cø thÞ tr­êng hay kh«ng. ChØ cã khi ng­êi mua vµ ng­êi b¸n thùc hiÖn theo mét môc ®Ých hîp lý vµ trªn c¬ së kh¸ch quan th× míi ®­îc coi lµ chøng cø thÞ tr­êng. b/. C¸c ®iÒu kho¶n b¸n vµ c¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng. - C¸c ®iÒu kho¶n b¸n kh¸c nhau sÏ dÉn ®Õn gi¸ b¸n kh¸c nhau. Do vËy, nhµ thÈm ®Þnh ph¶i xem xÐt kü c¸c ®iÒu kho¶n b¸n ®Ó x¸c ®Þnh chøng cí thÞ tr­êng. - Trong viÖc coi gi¸ c¶ nh­ chøng cí cña gi¸ trÞ còng ph¶i chó ý x¸c ®Þnh cÈn thËn liÖu thÞ tr­êng cã lµ b×nh th­êng hay kh«ng? ThÞ tr­êng lµ b×nh th­êng cã nghÜa lµ khi cung vµ cÇu cña thÞ tr­êng c©n b»ng, vµ khi sù tr¶ gi¸ kh«ng ph¶n ¸nh mét gi¸ t¨ng cao do sù khan hiÕm cña cung, hoÆc kh«ng lµ mét gi¸ thÊp do cung qu¸ møc. §ång thêi giao dÞch lµ chÝn muåi, cã th«ng tin tèt vµ kh«ng cã bÊt kú sù c­ìng Ðp nµo. Khi ®ã gi¸ cña bÊt ®éng s¶n giao dÞch míi ®­îc coi lµ chøng cí cña gi¸ trÞ thÞ tr­êng. ▪ Đặc điểm của giá trị Giá trị không phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp có khả năng cao nhất được chấp nhận, để mua bán đối với tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định. Khái niệm kinh tế về giá trị phản ánh quan điểm của thị trường về lợi ích tích lũy của người sở hữu chủ tài sản, hàng hoá hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thới điểm thẩm định giá. Tõ kh¸i niÖm gi¸ trÞ cña lý thuyÕt kinh tÕ thÞ tr­êng, gi¸ trÞ cã nh÷ng ®Æc tr­ng c¬ b¶n sau: - Gi¸ trÞ ®­îc ®o b»ng tiÒn. - Gi¸ trÞ cña cã tÝnh thêi ®iÓm, lu«n thay ®æi theo thêi ®iÓm hoÆc thêi kú. - Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n, hµng ho¸, dÞch vô cã thÓ kh¸c nhau ®èi víi c¸c c¸ nh©n hay chñ thÓ kh¸c nhau. - Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n,hµng ho¸, dÞch vô cao hay thÊp phô thuéc vµo 2 yÕu tè quyÕt ®Þnh, ®ã lµ: c«ng dông h÷u Ých vèn cã cña tµi s¶n vµ kh¶ n¨ng khai th¸c cña chñ thÓ ®èi víi c¸c c«ng dông cña tµi s¶n. - §o l­êng tiªu chuÈn vÒ gi¸ trÞ cña tµi s¶n, hµng ho¸, dÞch vô lµ kho¶n thu nhËp b»ng tiÒn mµ tµi s¶n mang l¹i cho mçi c¸ nh©n trong tõng bèi c¶nh giao dÞch nhÊt ®Þnh. Gi¸ trÞ mang tÝnh chñ quan vµ kh¸ch quan. TÝnh chñ quan thÓ hiÖn ë chç cïng mét tµi s¶n nh­ng ®èi víi c¸c ®èi t­îng kh¸c nhau th× tuú thuéc vµo kh¶ n¨ng, së thÝch, tµi s¶n ®ã cã thÓ ®­îc sö dông cho nh÷ng môc ®Ých kh¸c nhau vµ cã thÓ khai th¸c lîi Ých, c«ng dông víi nh÷ng møc ®é kh¸c nhau. Do vËy, gi¸ trÞ 12
13. tµi s¶n cã thÓ ®­îc ®¸nh gi¸ kh¸c nhau theo tõng ®èi t­îng sö dông. ChÝnh v× thÕ, ®Ó ®o l­êng vµ ph¶n ¶nh ý nghÜa gi¸ trÞ nµy cã c¸c kh¸i niÖm vÒ gi¸ trÞ: Gi¸ trÞ ®ang sö dông, gi¸ trÞ h÷u Ých, gi¸ trÞ ®Çu t­, gi¸ trÞ b¶o hiÓm, Nh­ vËy, ý nghÜa chñ quan cña gi¸ trÞ ®ã lµ sù ®¸nh gi¸ chñ quan cña mçi ng­êi vÒ gi¸ trÞ tµi s¶n. TÝnh kh¸ch quan cña gi¸ trÞ tµi s¶n thÓ hiÖn sù ®¸nh gi¸ chung cña sè ®«ng chø kh«ng ph¶i lµ ý kiÕn cña tõng c¸ nh©n riªng lÎ vÒ gi¸ trÞ tµi s¶n, ®ã lµ sù thõa nhËn cña thÞ tr­êng vÒ gi¸ trÞ cña tµi s¶n. Trong kinh tÕ thÞ tr­êng, ®Ó ph¶n ¶nh vµ ®o l­êng gi¸ trÞ mang tÝnh kh¸ch quan nµy, ng­êi ta sö dông c¸c kh¸i niÖm: gi¸ trÞ thÞ tr­êng, gi¸ trÞ trao ®æi, gi¸ trÞ c«ng b»ng. Sù ph©n biÖt tÝnh chñ quan vµ kh¸ch quan cña gi¸ trÞ lµ c¬ së quan träng ®Ó lùa chän ra c¸c tiªu chuÈn còng nh­ c¸c ph­¬ng ph¸p phï hîp trong viÖc thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n. NÕu tiÕp cËn tõ gãc ®é chñ quan, c¬ së ®Ó thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n dùa vµo gi¸ trÞ phi thÞ tr­êng (gi¸ trÞ kh¸c gi¸ trÞ thÞ tr­êng). NÕu tiÕp cËn tõ gãc ®é kh¸ch quan, c¬ së thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n dùa vµo gi¸ trÞ thÞ tr­êng. Nh×n chung chi phÝ, thu nhËp, gi¸ c¶, gi¸ trÞ lµ c¸c kh¸i niÖm kh¸c nhau, nh­ng gi÷a chóng cã mèi liªn hÖ víi nhau vµ trong c¸c ®iÒu kiÖn nhất ®Þnh th× gi¸ c¶, chi phÝ, thu nhËp cã thÓ lµ c¨n cø cña gi¸ trÞ. 3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá . Định nghĩa giá trị thị trường a) Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn 1-Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào. b) Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là : Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc c) Việt Nam 13
14. Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. - “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. - "Thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản. - "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản. - "Và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. - “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng ; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường. . Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường - Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường. - Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt động chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường. Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán cụ thể tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua và bên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội. 14
15. Tính đa dạng , thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm định viên phải xem xét các số liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các tiêu chuẩn về giá trị thị trường hay không. Trong những tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con số âm. Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà chi phí phá dỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiểm môi trường. 4.Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Giá trị khác giá trị thị trường) . Định nghĩa giá trị phi thị trường Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên có những loại tài sản chuyên dùng khng có giao dịch phổ biến trên thị trường , mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau: “Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường” . Các loại giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế 1) Giá trị tài sản trong sử dụng . Khái niệm: Là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối với một người sử dụng cụ thể . Lưu ý: TĐV cần quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp không xét đến 15
16. khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường. 2) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế . Khái niệm: Là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. . Đặc điểm: Các tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác. 3) Giá trị tài sản chuyên dùng Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. 4) Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp . Khái niệm Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. . Đặc điểm: Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: - Có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp: + Đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; + Có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có. - Có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả. 5) Giá trị thanh lý . Khái niệm: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. . Đặc điểm: Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. 16
17. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động. 6) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán Là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép. 7) Giá trị đặc biệt . Khái niệm: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác Đặc điểm: Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản. 8) Giá trị đầu tư . Khái niệm Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. . Đặc điểm - Giá trị đầu tư là khái niệm mang tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu hoặc tiêu chí đầu tư xác định. - Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá riêng biệt về giá trị đầu tư vào một tài sản cụ thể. 9) Giá trị bảo hiểm Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo hiểm. 10) Giá trị để tính thuế Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp. 17
18. 11) Giá trị thế chấp Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay được thẩm định viên ước tính sau khi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương lai của tài sản bằng cách phân tích những khía cạnh có thể chứng minh được trong dài hạn ở điều kiện thị trường bình thường hay thị trường khu vực, việc sử dụng hiện tại của tài sản và việc sử dụng thay thế thích hợp của tài sản. Những suy đoán có thể đưa vào đánh giá của tài sản thế chấp để cho vay. Giá trị thế chấp để cho vay được ghi thành văn bản một cách rõ ràng và minh bạch. Định nghĩa trên đây về giá trị thế chấp cho vay được trích từ Luật của Nghị viện Châu Âu 1998. Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến yếu tố rủi ro nên thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá. CHƯƠNG III CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. 1. Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản . Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất . Nguyên tắc thay thế . Nguyên tắc dự báo . Nguyên tắc cung - cầu . Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai . Nguyên tắc phù hợp . Nguyên tắc đóng góp 1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất a) Khái niệm Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. 18
19. Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường. b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản - Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại. - Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời. Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản . c) Yêu cầu của nguyên tắc Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản 1.2. Nguyên tắc thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm. Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự 1.3. Nguyên tắc dự báo Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường, có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá 19
20. luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản 1.4. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Do vậy khi thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ cÈn thËn vÒ sù t¸c ®éng cña c¸c lùc l­îng thÞ tr­êng ®Õn cung cầu Khi ph©n tÝch c¸c th«ng tin thÞ tr­êng cÇn thiÕt ph¶i c©n nh¾c ®Õn t×nh tr¹ng cung cầu trªn thÞ tr­êng tr­íc khi thùc hiÖn c¸c ®iÒu chØnh. 1.5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. 1.6. Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất. 1.7.Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 2. Các nguyên tắc khác Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó 3. Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể 3.1. Thẩm định giá bất động sản . Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương 20
21. tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó. Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất. Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo. ▪ Nguyên tắc thay thế Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro. ▪ Nguyên tắc dự báo Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác . Nguyên tắc cung - cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản . Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư. Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản . Nguyên tắc đóng góp Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành 21
22. điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá. ▪ Nguyên tắc phù hợp Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. ▪ Nguyªn t¾c c©n b»ng trong sö dông ®Êt vµ ph¸t triÓn Gi¸ b¸n cña mét vÞ trÝ ®Êt kh«ng nhÊt thiÕt chØ ra r»ng miÕng ®Êt ë vÞ trÝ kÕ cËn còng ph¶i cã mét gi¸ trÞ nh­ vËy. Ng­êi thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i c©n nh¾c ®Õn sù c©n b»ng trong viÖc sö dông ®Êt vµ sù ph¸t triÓn b»ng sù hiÓu biÕt c¸c chÝnh s¸ch ho¹ch ®Þnh, c¸c nguyªn t¾c sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶. 3.2. Thẩm định giá máy, thiết bị . Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều máy, thiết bị có thể có sự giống nhau về mặt vật chất; nhưng chỉ thỏa mãn nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi máy, thiết bị nào phát huy công suất tối đa khi sử dụng. . Nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, người mua sẽ không trả cho một máy, thiết bị nhiều hơn chi phí chế tạo ra một máy, thiết bị với công dụng và tính năng tương tự. . Nguyên tắc dự báo Khi thẩm định giá cần dự báo các thay đổi trong chính sách quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước như chính sách thuế đối với máy, thiết bị nhập khẩu trong tương lai ; các thay đổi trong công nghệ chế tạo, tác động đến giá trị của máy, thiết bị như thế nào. . Nguyên tắc cung - cầu Giá trị thị trường của máy, thiết bị chịu sự tác động của cung và cầu trên thị trường máy, thiết bị vào thời điểm thẩm định giá. Do vậy khi thẩm định giá máy thiết bị cần chú ý đến tình hình cung ứng và tiêu thụ, nhu cầu của xã hội, các sản phẩm thay thế, sự tiến bộ/ lạc hậu về mặt tính năng kỷ thuật, sự ưa chuộng của người tiêu dùng, 22
23. ▪ Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị của máy, thiết bị có thể được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của máy, thiết bị đó. . Nguyên tắc đóng góp Mỗi bộ phận cấu thành máy, thiết bị sẽ đóng góp vào tổng giá trị của máy, thiết bị nên dựa vào nguyên tắc này thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá trị các máy, thiết bị so sánh để ước tính giá trị của máy, thiết bị thẩm định. 3.3. Thẩm định giá doanh nghiệp . Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Để ước tính được giá trị thị trường của doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp phải được thẩm định giá trên cơ sở sử dụng hợp lý các nguồn lực của doanh nghiệp để tạo ra hiệu quả sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không dựa trên sự sử dụng hiện tại, nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất. kiến trong tương lai theo quan điểm tăng trưởng kỳ vọng và thời gian, rủi ro liên quan và giá trị thời gian của đồng tiền. Thu nhập được chuyển hoá thành giá trị bằng cách vốn hoá trực tiếp thu nhập ròng hoặc phân tích theo dòng tiền chiết khấu, hay phương pháp cổ tức, trong đó dòng tiền ước tính nhận được trong tương lai được chuyển hoá thành giá trị hiện tại bằng cách áp dụng tỷ suất chiết khấu. . Nguyên tắc đóng góp Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị giá trị tài sản phải dự trên cơ sở có sự tham gia của những bộ phận hay yếu tố hình thành nên giá trị tài sản CHƯƠNG IV TOÁN HỌC ỨNG DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ Trong thẩm định giá tài sản đặc biệt là tài sản đầu tư, giá trị của tài sản có mối quan hệ mật thiết đối với thu nhập do tài sản mang lại trong thời gian đầu tư hay nắm giữ tài sản; hoặc việc tạo lập các tài sản có giá trị lớn còn liên quan đến việc vay mượn, thế chấp, cầm cố tài sản, trả dần làm nhiều thời kỳ, . Do vậy các phép toán đặc biệt là các phép toán tài chính có liên quan được ứng dụng trong thẩm định giá nhất là trong phương pháp vốn hóa thu nhập và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu 1 Lãi đơn ( Simple Interest ) Khi đầu tư một khoản tiền, nhà đầu tư mong muốn nhận một khoản thu nhập hàng năm theo một lãi suất nào đó. Lợi tức có thể được trả cho chủ đầu tư hàng năm và không tích luỹ vào vốn để đầu tư tiếp. Đó là thực hiện theo lãi đơn. 23
24. Ví dụ : Có một khoản tiền gửi ngân hàng 10.000.000đ , kỳ hạn 3 năm, nhận lãi hàng năm , lãi suất 10%/năm. Tính tiền lãi hàng năm I = 10.000.000đ x 10% = 1.000.000đ/ năm 2 Lãi kép ( Compound Interest ) Thay vì nhận một khoản tiền thu nhập hàng năm như trên , chủ đầu tư có thể chọn cách cộng thêm khoản thu nhập ( khoản lãi ) này vào số vốn đầu tư ban đầu để đầu tư tiếp. Khoản lãi này cũng phát sinh lợi tức và được tích luỹ trong chu kỳ đầu tư , được gọi là lãi kép Ví dụ : Nếu đầu tư 1 đồng , với lãi suất i%, trong n năm, tính theo lãi kép, ta sẽ được Năm Vốn đầu tư Lãi suất Thu nhập 1 1đ i% i 2 ( 1+ i ) i% ( 1 + i ) i 3 [( 1 + i) + ( 1 +i) i ] = i% ( 1 + i)2 i ( 1+i ) ( 1+i)= (1+i)2 4 (1+i)2 + (1+i)2 i = i% (1+ i)3 i (1+i)2 (1+i) = (1+i)3 n ( 1 + i)n-1 i% ( 1 + i)n-1 i Như vậy với lãi đơn ta có thu nhập hàng năm là i ; còn với lãi kép ta có thu nhập hàng năm lần lượt là i ; i( 1 +i); i( 1 + i)2; ; i( 1 + i)n-1 3 Tỷ suất đơn ( Simple Rate ) 3.1 Giá trị tương lai của 1 đồng ( F V ) Là giá trị của khoản tiền 1đồng đầu tư hiện nay sẽ nhận vào năm thứ n theo lãi kép i Năm thứ Giá trị vốn đầu kỳ Tiền lãi 1 kỳ Giá trị vốn cuối kỳ 1 1 i A1 = ( 1 + i ) 2 A1 A1 i A2 = A1 + A1i = A1 ( 1 + i) = ( 1 + i ) ( 1+i ) = ( 1 + i )2 24
25. 3 3 A2 A2i A3 = A2 + A2i = ( 1 + i ) . n An-1 An-1i An = An-1 + An-1( 1 + Ii) = ( 1+i )n n Giá trị tương lai của 1đ được tính theo công thức A = ( 1 + i ) . Thừa số ( 1 + i )n được tính sẵn trên Bảng toán tài chính Parry ( Bảng 1 ) Ví dụ : Ông A có số tiền 1.000.000đ gửi vào ngân hàng kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10%/năm, lãnh vốn và lãi cuối kỳ . Tính tổng số tiền tích luỹ vào cuối kỳ A = 1.000.000đ ( 1,10 )3 = 1.000.000đ x 1,331 = 1.331.000đ 3.2 Giá trị hiện tại của 1 đồng ( P V ) Là giá trị của 1 đồng trong tương lai, được qui về giá trị hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu ( i ) với chu kỳ ( n ) năm. Phép tính giá trị hiện tại ( hiện giá ) ngược lại với phép tính giá trị tương lai n 1 -n 1 Ta có 1đ = ( 1 + i )  PV = = ( 1 + i ) = (1 i)n A Thừa số ( 1 + i )-n được tính sẵn trên Bảng toán tài chính Parry( Bảng 2 ) Ví dụ: Một người muốn có một số tiền 8.052.550đ vào 5 năm tới . Tính số tiền ông ta phải gởi ngân hàng vào lúc này để có số tiền trên vào 5 năm sau với lãi suất 10%/năm PV = 8.052.550đ x 1,10-5 = 8.052.550đ x 0,6209213 = 5.000.000đ 3.3 Trị giá tương lai của khoản tích luỹ hàng năm ( Amount per annual) Được ký hiệu Sn hoặc Amtp.a , là tổng giá trị tích luỹ của 1 đồng đầu tư hàng năm trong chu kỳ ( n ) năm theo lãi suất ( i ) nào đó Với khoản tiền đầu tư 1 đồng hàng năm và theo cách tính giá trị tương lai nêu ở phần trên, ta có tổng giá trị của các khoản tiền 1đ hàng năm theo lãi suất (i ) trong chu kỳ ( n ) năm như sau: 2 n-1 Sn = 1 + ( 1 + i ) + ( 1 + i ) + + ( 1 + i ) ( 1 ) Nhân toàn bộ chuổi số ( 1 ) cho ( 1+ i ) , ta có: Sn ( 1 + i ) = ( 1 + i ) + ( 1 + i )2 + ( 1 + i )3 + + ( 1 + i )n ( 2) Lấy chuổi số ( 2 ) trừ chuổi số ( 1 ), ta có 25
26. n n Sn ( 1 + i ) - Sn = ( 1+ i ) - 1  Sn ( ( 1 +i ) -1 ) = ( 1 + i ) - 1 n n (1 i) 1  Sn i = ( 1 + i ) – 1  Sn = i (1 i) n 1 Thừa số = A 1 được tính sẵn trên Bảng toán Parry ( Bảng 3 ) i i Ví dụ : Với số tiền gửi vào ngân hàng mỗi năm 1.000.000đ với lãi suất 10%/ năm, kỳ hạn 5năm . tính số tiền nhận được cả vốn và lãi vào cuối chu kỳ 1.105 1 1,61051 1 Sn = 1.000.000đ x = 1.000.000đ x 0,1 0,1 0,61051 = 1.000.000đ x = 1.000.000đ x 6,1051= 6.105.100đ 0,1 3.4 Quỹ trả nợ ( quỹ chìm ) hàng năm ( Annual Sinking Fund) Được ký hiệu s, hoặc 1/ Sn hoặc SF là số tiền phải đầu tư vào cuối mỗi năm tính theo lãi kép ( i ) để đến năm thứ n đạt được giá trị 1đồng . Gọi ( s ) là số tiền phải bỏ ra hàng năm, ta có : (1 i) n 1 s ( 1+ i )n-1 + + s ( 1 + i ) + s = s ( ) = 1 i  s = i = i (1 i) n 1 A 1 Ví dụ: Ông A dự kiến 15 năm tới sẽ mua một căn nhà với giá 500.000.000đ . Tính số tiền ông A phải gửi vào ngân hàng hàng năm với lãi suất 10% /năm để đạt được số tiền trên 0.10 0,1 SF = 500.000.000đ x = 500.000.000đ x 1,1015 1 4,1772482 1 = 500.000.000đ x 0,031473776 = 15.736.888đ 3.5 Khoản tiền trả vay thế chấp hàng năm ( Mortgage Repayments) Có một khoản tiền vay thế chấp là M , và số tiền cố định phải trả hàng năm là P , với lãi suất i và chu kỳ vay là n năm. Giá trị tương lai của khoản tiền vay thế chấp vào cuối chu kỳ vay là M ( 1+ i )n Giá trị của tổng số tiền phải trả tính theo lãi kép = P ( 1 + i )n-1 + + 26
27. P ( 1 + i ) + P P((1 i) n 1 = P (1 + ( 1 + i ) + + ( 1 + i )n-1 ) = i P((1 i) n 1 M ( 1 + i )n = i n n Do vậy P = M (1 i) i = M (1 i) i (1 i) n 1 (1 i) n 1 Cùng chia cả 2 vế cho ( 1 + i )n ta có P = M i 1 1 (1 i)n  P = M i 1 (1 i) n Thừa số i được tính sẵn trên Bảng toán tài chính Parry ( Bảng 5). 1 (1 i) n Ví dụ : Có một khoản vay thế chấp 500.000.000 trong 15 năm , lãi suất 10% /năm . Tính số tiền phải trả hàng năm P = 500.000.000đ x 0.1314737 = 65.736.850đ Cũng có thể tính khoản trả đều hàng năm theo công thức PMT = i + SF = i + i A 1 3.6 Giá trị thu nhập hàng năm có thời hạn( Years’ Purchase ) Là giá trị hiện tại của quyền được nhận 1 đồng vào cuối mỗi năm tính theo lãi suất kép ( i ) trong chu kỳ ( n ) năm. Thường được ký hiệu YP hoặcYP @ i%,n YP năm thứ 1 = 1 ; YP năm thứ 2 = 1 1 i (1 i)2 1 1 1 YP của n năm = ( 1 ) 1 i (1 i)2 (1 i)n Nhân cả 2 vế cho ( 1 + i ) , ta có 1 1 1 YP của n năm x ( 1 + i ) = 1 + ( 2 ) (1 i) (1 i) 2 (1 i)n 1 27
28. Trừ ( 2 ) cho ( 1 ), ta có: YP của n năm ( 1+i) - YP của n năm = 1 - 1 (1 i)n YP của n năm [ ( 1 + i ) – 1 ] = 1 - 1 (1 i)n 1 1 n YP của n năm x i = 1 - 1  YP của n năm = (1 i) hoặc (1 i)n i 1 (1 i) n hoặc 1 PV i i 1 (1 i) n Thừa số được tính sẵn trên Bảng toán Parry ( Bảng 4 ) i Ví dụ: Chủ một cửa hàng thương mại nhận được thu nhập ròng từ việc cho thuê cửa hàng 500.000.000 đồng/năm, với thời hạn thuê là 5năm. Tính giá trị vốn của khoản thu nhập này với lãi suất 10% YP @ 10%,5 = 500.000.000đ x 3,7907868 = 1.895.393.400đ 3.7 Giá trị thu nhập hàng năm vĩnh viễn ( Years’ Purchase in Perpetuity ) Là hiện giá của quyền được nhận một đồng vào cuối mỗi năm vô thời hạn theo lãi suất i . Đó chính là giá trị vốn của thu nhập 1 đồng mỗi năm theo lãi suất i. Thường được ký hiệu YPin perp. 1 YPin perp. = i Số này có thể nhân cho thu nhập hàng năm để tính ra giá trị vốn của một khoản đầu tư theo lãi suất mong đợi ( i ) Ví dụ : Thu nhập của một cửa hàng thương mại hàng năm là 100.000.000đ. Giả định cửa hàng hoạt động vô thời hạn . Hãy tính giá trị vốn của cửa hàng, với lãi suất 12,5 % 1 Giá trị vốn của cửa hàng = 100.000.000đ x 0,125 = 100.000.000đ x 8 = 800.000.000đ 3.8 Giá trị thu nhập hàng năm vĩnh viễn sẽ nhận được sau một số năm ( Years’ purchase of a Reversion to a Perpetuity ) Là hiện giá của quyền được nhận 1 đồng vào mỗi năm theo lãi suất i , nhưng sau một số năm n nào đó . Thường được ký hiệu YPrev.in perp. 28
29. Công thức tính : 1 1 1 1 1 YPrev. in perp. = PV 1đ x = x hoặc i (1 i) n i i(1 i)n iA Ví dụ : Giá trị vốn quyền được nhận 1đồng mỗi năm sau 5 năm nữa với lãi suất 10% 1 1 1 YPrev. in perp. @ 10%, 5 = = 6,2092 0,1(1 0,1)5 0,1x1,61051 0,161051 YPrev. in perp. được sử dụng trong việc tính giá trị của một quyền lợi đang cho thuê mà giá cho thuê theo hợp đồng hiện hành thấp hơn giá cho thuê thị trường Ví dụ : Chủ một cửa hiệu đang cho thuê với giá 50.000.000đ/năm thời hạn cho thuê còn 3 năm nữa mới hết hạn hợp đồng. giá cho thuê theo thị trường hiện nay 60.000.000đ/năm ; lãi suất vốn hoá 10% V = YP @ 10% , 3 x 50.000.000đ + YPrev.in perp. @ 10%,3 x 60.000.000đ 1 YPrev.in per. @ 10% ,3 = = 7,513148 0,1x1,331 V = 50.000.000đ x 1,331 + 60.000.000đ x 7,513148 = 517.338.880đ 4 Tỷ suất đôi ( Dual Rate ) Nếu một tài sản ( quyền lợi ) chỉ có thể nhận được thu nhập trong một thời gian nhất định , người mua ( đầu tư ) không trả một số tiền như mua ( đầu tư ) một tài sản có thu nhập vĩnh viễn. Vào cuối chu kỳ, thu nhập dừng lại và vốn ban đầu không còn. Tỷ suất đôi đặt nền tảng trên giả định nhà đầu tư trích ra một khoản tích luỹ hàng năm từ trong thu nhập nhận được để bù đắp vốn ban đầu vào cuối chu kỳ đầu tư. Như vậy trong thu nhập ngoài phần lợi tức, còn có phần tích luỹ .Trong trường hợp này để tính giá trị tài sản, người ta phải dùng cả tỷ suất lợi tức và tỷ suất tích lũy (accumulative rate of interest) nên gọi là tỷ suất đôi 4.1 Giá trị thu nhập hàng năm ( YP ) theo tỷ suất đôi Là giá trị vốn của quyền được nhận 1đồng vào cuối mỗi năm trong (n ) năm theo lãi kép i, nhưng có tính đến khoản tích luỹ ( s ) trừ bớt vào vốn sau ( n ) năm .Ký hiệu YP@i;i’,n . Giá trị thu nhập hàng năm theo tỷ suất đôi phản ánh tình trạng nhà đầu tư có thu nhập dùng được thấp hơn trong trường hợp thu nhập vĩnh viễn 29
30. Công thức tính: 1 YP@ i;i’ ,n = 1 = i s i ' i (1 i ' )n 1 Trong đó i là tỷ suất lợi tức ( lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư ) ; i’ là tỷ suất tích luỹ Ví dụ : Tính giá trị của khoản thu nhập 100.000.000đ/ năm trong 10 năm với lãi suất kỳ vọng 10% và tỷ suất tích luỹ 4% YP@ 10%; 4%, 10 = 1 = 1 0,04 0,04 0,1 0,1 (1 0,04)10 1 1,4802443 1 1 = = 5,4558 0,1 0,08329 V = 100.000.000đ x 5,4558 = 545.580.000đ CHƯƠNG V CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 1 Các cách tiếp cận khác nhau trong thẩm định giá Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, dù áp dụng theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, đòi hỏi thẩm định viên phải áp dụng một hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá. Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường có thể áp dụng những cách tiếp cận tương tự cách tiếp cận thẩm định giá trên cơ sở giá trị thị trường, nhưng bao hàm những mục đích khác việc xác định mức giá ước tính theo giá trị thị trường. Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới ngày nay có ba cách tiếp cận cơ bản: - Cách tiếp cận giá bán - Cách tiếp cận chi phí - Cách tiếp cận thu nhập 1.1. Cách tiếp cận giá bán . Cơ sở giá trị thị trường Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng 30
31. những so sánh liên quan. Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm yết và chào bán cũng có thể được xem xét. ■ Cơ sở giá trị phi thị trường Cách tiếp cận thị trường đối với thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu bất động sản có thể trả giá cao hơn cho một bất động sản liền kề. Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mức giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho bất động sản liền kề, thẩm định viên phải đạt được mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này được gọi là giá trị người mua đặc biệt. 1.2. Cách tiếp cận chi phí . Cơ sở giá trị thị trường Cách tiếp cận này xem xét khả năng, thay vì mua một tài sản nhất định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương. Người mua thường không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để có được tài sản tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro. . Cơ sở giá trị phi thị trường Cách tiếp cận này tập trung vào những tài sản cá biệt và có thể không có mức chi phí trên thị trường. Chi phí thay thế giảm trừ là một ứng dụng của cách tiếp cận chi phí được sử dụng trong đánh giá giá trị của các tài sản chuyên dùng cho mục đích báo cáo tài chính, khi mà các bằng chứng thị trường bị hạn chế và không có sẵn. 1.3. Cách tiếp cận thu nhập . Cơ sở giá trị thị trường Cách tiếp cận này xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên quan đến tài sản thẩm định và ước tính giá trị thông qua quá trình vốn hóa. Vốn hoá liên quan đến thu nhập (thu nhập thuần) và giá trị tài sản được tính bằng cách chuyển hoá khoản thu nhập thuần thành một giá trị ước tính. Quá trình này gọi là vốn hóa thu nhập, có liên hệ trực tiếp đến thu nhập hay tỷ lệ chiết khấu (gọi là tỷ lệ vốn hoá, phản ánh khoản thu hồi trên vốn đầu tư) hay cả thu nhập và tỷ lệ chiết khấu. Thông thường, nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng dòng thu nhập tạo ra khoản thu hồi vốn đầu tư cao nhất tương ứng với một mức rủi ro nhất định sẽ dẫn đến giá trị có nhiều khả năng đạt được nhất của tài sản. 31
32. . Cơ sở giá trị phi thị trường Nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó. Khi áp dụng cách tiếp cận vốn hoá thu nhập để ước tính mức giá mà một nhà đầu tư sẵn sàng trả cho một khoản đầu tư cụ thể dựa trên cơ sở tỷ suất thu hồi dự tính của nhà đầu tư, thì thẩm định viên phải ước tính giá trị đầu tư hay giá trị tài sản hơn là giá trị thị trường. 2. Các phương pháp thẩm định giá Từ các cách tiếp cận cơ bản nêu trên chúng ta có các phương pháp thẩm định giá cụ thể. Các phương pháp thẩm định giá là các cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên giá sử dụng để thẩm định giá Các yếu tố liên quan đến việc xác định phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất: . Đặc điểm kỹ thuật của tài sản . Mục đích của thẩm định giá. . Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường. 2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG a) Khái niệm Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như : phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường . Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán. b) Cơ sở của phương pháp Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. c) Nguyên tắc ứng dụng . Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. . Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản 32
33. d) Điều kiện thực hiện . Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá. . Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được. . Thị trường phải ổn định. e) Các bước tiến hành . Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá. . Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái. . Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường. . Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá. f) Công thức tính Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường g) Ứng dụng trong thực tiễn Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao. h) Ưu nhược điểm . Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường. . Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá. 2.2 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ a) Khái niệm Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá. 33
34. b) Cơ sở của phương pháp Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra ( hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích tương tự. c) Nguyên tắc ứng dụng . Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. . Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản d) Các bước tiến hành Bất động sản . Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống. . Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất . Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất. . Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống. - Máy, thiết bị . Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng. . Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp. . Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị. e) Công thức tính . Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng . Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình). f) Ứng dụng trong thực tiễn . Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường . 34
35. . Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác. . Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu. g) Ưu nhược điểm . Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. . Nhược: - Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; - Phải có dữ liệu từ thị trường; - Khấu hao mang tính chủ quan; - Thẩm định viên phải có kinh nghiệm. 2.3 PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP a) Khái niệm Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại. b) Cơ sở của phương pháp Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau: . Thu nhập là vĩnh viễn . Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định. c) Nguyên tắc ứng dụng ▪ Sử dụng cao nhất và tốt nhất . Cung cầu . Lợi ích tương lai e) Điều kiện thực hiện Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai. g) Các bước tiến hành . Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu. 35
36. . Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp, ) để trừ khỏi doanh thu hàng năm. . Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm. . Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường. . Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản. h) Công thức tính Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa . Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trong tương lai như tiền cho thuê, ■ Tỷ suất vốn hoá là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản. Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau : • Rủi ro • Lạm phát / giảm phát • Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế • Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh • Cung cầu về quỹ đầu tư • Thuế i) Ứng dụng trong thực tiễn Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư. j) Ưu nhược điểm . Ưu điểm - Đơn giản, dễ sử dụng. - Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học. . Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân. 36
37. 2.3.1 KỸ THUẬT DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU a) Khái niệm Là phương pháp ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu chi trong tương lai về thời điểm hiện tại và có tính đến yếu tố lạm phát, sự không ổn định của thu nhập. b) Cơ sở Dựa trên thị trường và các giả thiết liên quan đến thị trường c) Điều kiện thực hiện Phải căn cứ vào đặc tính riêng biệt của tài sản và điều kiện của thị trường để quyết định áp dụng. d) Các bước tiến hành . Dự đoán dòng tiền thu nhập ròng trong tương lai trong thời gian giả định của khoản đầu tư và cần đảm bảo tính chính xác của dự báo trong những năm đầu. . Xác định tỷ lệ chiết khấu, yêu cầu là phải phản ánh được các rủi ro và kết quả xác định phải có tham khảo từ thực tế trên thị trường. e) Cách tiếp cận Có hai cách tiếp cận: . Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value- NPV) NPV= Giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập trong tương lai – Giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí trong tương lai. Công thức tính: - Dòng tiền không đều: CF1 CF2 CFn NPV I 1 2 n 1 r 1 r 1 r n CF NPV I t  t t 1 1 r Trong đó: I: nguồn vốn đầu tư ban đầu. CFt: dòng tiền ròng năm thứ t n: tuổi thọ kinh tế. r: tỷ lệ chiết khấu. 37
38. - Dòng tiền đều: Khi CF1 = CF2 = = CFn = A thì: A A A NPV I 1 2 n 1 r 1 r 1 r n 1 NPV I A  t t 1 1 r Phép tính giá trị hiện tại ròng yêu cầu chiết khấu các khoản thu nhập và chi phí tương lai phát sinh trong đầu tư theo một lãi suất được gọi là lãi suất mục tiêu ( lãi suất mong muốn , lãi suất chiết khấu ). Giá trị ròng hiện tại là chênh lệch thặng dư hoặc thiếu hụt giữa giá trị hiện tại của doanh thu với chi phí phát sinh trong tương lai của đầu tư Thẩm định viên giá sử dụng phép tính hiện giá ( PV ) để tính NPV trong trường hợp dòng thu nhập là dòng tiền không đều; hoặc sử dụng phép tính giá trị thu nhập hàng năm có thời hạn ( YP ) để tính NPV khi dòng thu nhập là dòng tiền đều Ví dụ : a/ Một cửa hàng thương mại được cho thuê trong 5 năm với thu nhập ròng nhận được cuối mỗi năm lần lượt là 50.000.000đ; 52.000.000đ; 51.000.000đ; 53.000.000đ; 54.000.000đ. Tính giá trị quyền cho thuê cửa hàng này trong 5 năm, với tỷ suất mong đợi 10% V = 50.000.000đ ( 1,10 )-1 + 52.000.000đ ( 1,10 )-2 + 51.000.000đ ( 1,10 )-3 + 53.000.000đ (1,10)-4 + 54.000.000đ ( 1,10)-5 = 50.000.000đ ( 0,9090909 ) + 52.000.000đ ( 0,8264463) + 51.000.000đ (0,7513148) + 53.000.000đ ( 0,6830135 ) + 54.000.000đ ( 0,6209213 ) = 196.476.273đ b/ Trong trường hợp thu nhập ròng nhận được hàng năm ổn định là 50.000.000đ . Tính giá trị quyền thuê cửa hàng V = 50.000.000đ ( YP @ 10%, 5 ) = 50.000.000đ x 3,7907868 = 189.539.340đ . Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return -IRR): là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó chiết khấu tất cả các dòng tiền thu nhập tương lai của một đầu tư bằng chiết khấu tất cả các dòng tiền chi phí tương lai của đầu tư đó. IRR = r khi NPV = 0 (r: tỷ lệ chiết khấu) 38
39. Công thức tính: - Dòng tiền không đều: CF CF CF NPV I 1 2 n 0 1 r 1 1 r 2 1 r n n CF I t 0  t t 1 1 r - Dòng tiền đều: Khi CF1 = CF2 = = CFn = A thì: n 1 I A 0  t t 1 1 r IRR = r có thể tìm bằng phương pháp thử dần: + Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1>0 Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2<0 Giá trị NPV1 và NPV2 càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao. + Có thể tính được giá trị gần đúng của IRR theo công thức: NPV1 r2 r1 IRR = r1 + NPV1 NPV2 Phép tính suất lợi tức nội hoàn được sử dụng để tìm tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường Ví dụ : Có một quyền khai thác cửa hàng thương mại được mua với giá 196.476.273đ trong 5 năm đã đem lại lợi tức trong 3 năm lần lượt là 50.000.000đ , 52.000.000đ. 51.000.000đ, và lợi tức mang lại trong 2 năm tới dự kiến là 53.000.000đ, 54.000.000đ. Hãy tính suất lợi tức nội hoàn r ( lãi suất vốn hoá ) Giải : Ta có dãy dòng tiền thu nhập qua các năm như sau; 39
40. Năm Thu nhập 0 -196.476.273đ 1 50.000.000đ 2 52.000.000đ 3 51.000.000đ 4 53.000.000đ 5 54.000.000đ Với r1 = 9% ; NPV = + 7.186836 Với r2 = 11% ; NPV = - 4.977.009 Tính ra r khoảng 10% f) Ứng dụng trong thực tiễn . Hữu ích đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. . Hữu ích đối với các tài sản có dòng tiền không thường xuyên và không đều. . Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác. g) Ưu và nhược điểm . Ưu điểm: - Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hoá thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập. - Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định. . Nhược điểm: - Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, - Phương pháp rất phức tạp, - Thẩm định viên phải có năng lực chuyên môn. 40
41. 2.3.2 CÁC LOẠI TỶ SUẤT VÀ TỶ LỆ THƯỜNG SỬ DỤNG TRONG PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ THU NHẬP VÀ KỶ THUẬT DÒNG TIỀN CHIẾTKHẤU Trong thẩm định giá các thẩm định viên giá thường sử dụng các loại tỷ suất và tỷ lệ sau : Tỷ suất vốn hóa ( Capitalization rate ) Một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản Tỷ suất sinh lợi ( Yield rate ) Là tỷ suất hoàn lại trên một lượng vốn đầu tư, thường được biểu hiện dưới dạng một tỷ suất kép tính theo %/năm .Tỷ suất sinh lợi xét đến các khoản thu nhập mong đợi của tài sản từ lúc bắt đầu tiến hành cho đến lúc kết thúc đầu tư. Tỷ suất sinh lợi bao gồm : tỷ suất lợi nhuận , tỷ suất chiết khấu, tỷ suất nội hoàn, tỷ suất rủi ro Tỷ lệ ( Ratio ) Trong thẩm định giá tỷ lệ là một thuật ngữ so sánh dùng để diển tả độ lớn của một con số trong mối quan hệ với con số khác. Các tỷ lệ thường dùng trong thẩm định giá : - Tỷ lệ tiền vay trên giá trị - Tỷ lệ thanh toán nợ - Tỷ lệ giá trị đất trên tổng tài sản - Tỷ lệ giá trị nhà trên tổng tài sản Vào khoảng năm 1980, các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp thông qua một hệ thống ký hiệu cho tỷ suất vốn hóa và tỷ suất sinh lợi. theo hệ thống này . Theo hệ thống này toàn bộ tỷ suất vốn hoá được biểu thị bằng ký tự R và tất cả các tỷ suất sinh lợi được biểu thị bằng ký tự Y. Những ký tự viết tắt kèm theo cũng đều viết bằng chữ in hoa và được dùng để chỉ định loại của tỷ suất vốn hoá hoặc tỷ suất sinh lợi, ví dụ RL là ký hiệu để chỉ tỷ suất vốn hoá của đất. Hệ thống ký hiệu này có ý nghĩa quan trọng trong việc truyền đạt các khái niệm. 41
42. Các ký hiệu tỷ suất vốn hoá và tỷ suất sinh lợi thường dùng trong thẩm định giá: Tỷ suất vốn hóa Tỷ suất sinh lợi Toàn bộ tài sản RO YO Đất RL YL Nhà RB YB Tiền thế chấp RM YM Vốn chủ sở hữu RE YE Tiền cho thuê RLF YLF Bất động sản thuê theo RLH YLH hợp đồng Hợp đồng thuê phụ RSLH YSLH Tỷ lệ không phù hợp cho một hệ thống ký hiệu đơn giản và rõ ràng. Do đó có nhiều loại ký hiệu khác nhau của tỷ lệ trong hệ thống ký hiệu. Một số ký hiệu về tỷ lệ thường dùng trong thẩm định giá : TỶ LỆ KÝ HIỆU Vay trên giá trị M Trả nợ DCR Đất trên tài sản L Nhà trên tài sản B Chi phí hoạt động OER Lợi tức thuần NIR 42
43. 2.3.3 CÁC CÔNG THỨC VỐN HÓA 2.3.3.1 Mối quan hệ giữa thu nhập ( I ) – giá trị ( V ) - tỷ suất (R ) Có ba yếu tố quan trọng cần quan tâm khi thực hiện thẩm định giá theo phương pháp vốn hoá thu nhập, đó là giá trị ( V ) , thu nhập ( I ) và lãi suất vốn hoá ( R ). Mối quan hệ cơ bản giữa các yếu tố này được thể hiện theo 3 dạng sau : I = V x R R = I / V V = I / R Từ mối quan hệ này, nếu biết được 2 yếu tố ta sẽ tính được yếu tố thứ 3. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng, đặc biệt là trong việc ước tính giá trị tài sản; nếu chúng ta có số liệu về thu nhập vả tỷ suất vốn hóa, chúng ta sẽ tính được giá trị tài sản 2.3.3.2 Mối quan hệ giữa tỷ suất vốn hoá ( R ) và tỷ suất sinh lợi ( Y ) Mối quan hệ cơ bản giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất sinh lợi được biểu hiện theo công thức sau: R = Y - Δ x a Đây là một trong những mối quan hệ quan trọng nhất để thẩm định giá. Nó không chỉ mô tả mối tương quan trọng yếu giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất sinh lợi trong những điều kiện thị trường khác nhau, mà còn hữu ích trong việc ước tính một trong những tỷ suất này khi đã biết tỷ suất còn lại. R có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn Y tùy thuộc vào việc giá trị mong đợi của tài sản V giãm, duy trì ổn định hay tăng Một số dạng cụ thể của mối quan hệ cơ bản này : 1) R = Y - Δ x 1/Sn. Đây là trường hợp khi lợi tức ở mức mong đợi Trong đó : R : tỷ suất vốn hóa Y : tỷ suất sinh lợi Δ : tỷ lệ tăng trưởng tài sản mong đợi 1/Sn : thừa số quỹ tích lũy hàng năm 43
44. Ví dụ : Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng; 95 triệu đồng; 95 triệu đồng; 100 triệu đồng và 110 triệu đồng trong 5 năm tới . Giá trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là 11% Giải: Bước đầu tiên là tính giá trị ổn định của lợi tức Giá trị hiện tại của chuổi lợi tức trên với tỷ suất chiết khấu 11% là 100tr 95tr 95tr 100tr 110tr NPV = = 371,1 triệu đồng 1,11 1,112 1,113 1,114 1,115 0,11 Mức lợi tức ổn định hàng năm P = 371,1 trđ x 1 1,11 5 = 371,1 trđ x 0,2705706 = 100,41 trđ Bước thứ hai tính R theo công thức : 0,11 R = Y - Δ x 1/Sn = 0,11 - 0,10 ( ) = 0,11 – 0,016 = 0,094 1,115 1 Bước thứ ba tính giá trị tài sản theo công thức V = I / R Giá trị tài sản = 100,41 trđ / 0,094 = 1.068.191.000đ 2) R = Y - CR Đây là trường hợp khi lợi tức mong đợi thay đổi theo một tỷ lệ cố định . CR là tỷ lệ cố định của sự thay đổi cả lợi tức và giá trị Ví dụ: Một tài sản có giá 300.000.000đ với mong đợi thu nhập thuần của năm đầu tiên là 36.000.000đ. Người mua mong ước gia tăng lợi tức và giá trị hàng năm 3% trong 5 năm . Tính tỷ suất sinh lợi Y Giải: Lợi tức mong đợi thay đổi theo một tỷ lệ cố định, do đó R = Y – CR R = I / V = 36.000.000 / 300.000.000 = 12% CR = 3% ( tỷ lệ cố định ) Y = R + CR = 12% + 3% = 15% 2.3.3.3 Vốn hoá thu nhập a) Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu vĩnh viễn V = I / R 44
45. Ví dụ : Một cửa hàng thương mại có thu nhập ròng hàng năm 50.000.000đ, tỷ suất vốn hoá tìm được từ chứng cứ thị trường là 10% . Giá trị thị trường của cửa hàng sẽ là : V = 50.000.000đ / 10% = 500.000.000đ b) Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu không phải vĩnh viễn Trong thẩm định giá các công trình xây dựng hoặc các quyền lợi đối với các tài sản có tuổi thọ giới hạn. Các phương pháp vốn hoá thông thường được áp dụng là: b.1 Vốn hóa tuyến tính Tỷ suất vốn hoá = Lãi suất + Khấu hao Ví dụ: Một tài sản có thu nhập ròng hàng năm 10.000.000đ, tuổi thọ kinh tế còn lại 40 năm, tỷ lệ lãi 10%, tỷ lệ khấu hao 2,5% . Tính giá trị tài sản Giải : R = 0,1 + 0,025 = 0,125 V = I / R = 10.000.000đ / 0,125 = 80.000.000đ b.2 Vốn hoá quỷ trả nợ Phương pháp này dựa trên giả thiết khoản khấu hao có thể được tích luỹ tạo ra tỷ suất đôi. Giả sử khoản khấu hao được tích luỹ với lãi suất 5% 0,05 Khoản tích luỹ hàng năm của khấu hao SF = i = (1 i) n 1 1,0540 1 = 0,008278 R = i + SF = 0,1 + 0,008278 = 0,108278 V = 10.000.000đ / 0,108278 = 92.354.864đ b.3 Vốn hoá đầu tư định kỳ hàng năm Phương pháp này tương tự như phương pháp vốn hoá quỹ trả nợ về các khía cạnh, ngoại trừ không có thiết lập quỹ tích luỹ khấu hao hàng năm, mà thay thế bằng cách khấu hao theo giai đoạn của vốn được tái đầu tư trong các loại đầu tư khác. Ví dụ: Hãy tính giá trị của một khoản thu nhập 10.000.000đ cho một giai đoạn 20 năm với tỷ suất 10% 0,1 SF ( 10%, 20năm ) = = 0,017459 1,120 1 45
46. R = i + SF = 0,1 + 0,017459 = 0,117459 V = 10.000.000đ / 0,117459 = 85.136.090đ Trên đây là những phương pháp cơ bản áp dụng chung trong thẩm định giá tài sản. Ngoài ra, tuỳ theo từng đối tượng thẩm định giá, người ta còn có thể sử dụng những phương pháp đặc thù khác để thẩm định giá. Chẳng hạn như trong thẩm định giá bất động sản, còn dùng 2 phương pháp là phương pháp giá trị còn lại (thặng dư) và phương pháp lợi nhuận. Phương pháp giá trị còn lại ( thặng dư ) áp dụng để thẩm định các lô đất trống, các bất động sản có tiềm năng phát triển, các bất động sản có khả năng hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng Phương pháp lợi nhuận áp dụng để thẩm định giá khách sạn, nhà hàng., các bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, không có giao dịch phổ biến trên thị trường Nhìn chung, mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu và nhược điểm riêng, nên không có phương pháp nào là chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp thích hợp với đặc điểm của tài sản nhất và các phương pháp khác có thể sử dụng để đối chiếu kiểm tra trước khi xác định kết quả giá trị cuối cùng của tài sản. CHƯƠNG VI TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1.1. Giới thiệu Những thay đổi kinh tế nhanh chóng diển ra vào những năm 70 đang làm tăng thêm sự công nhận của những người tham gia thị trường về tầm quan trọng của thẩm định giá chuyên nghiệp. Quá trình toàn cầu hoá thị trường đầu tư đang diển ra nhanh chóng đòi hỏi cần thiết phải có những tiêu chuẩn trên toàn thế giới về xác định giá trị tài sản. Một điều rõ ràng là nếu không có những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thì chắc chắn sẽ có sự lộn xộn. Sự khác nhau trong quan điểm giữa các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp thuộc các quốc gia khác nhau có thể dẩn đến những hiểu lầm. Do đó Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ( IVSC) xây dựng và công bố những tiêu chuẩn thẩm định giá và nâng cao sự công nhận những tiêu chuẩn này trên toàn thế giới. 1.2. Vai trò của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1.2.1 Là hệ thống tiêu chuẩn chung làm hài hòa cân đối những tiêu chuẩn thẩm định giá của các thành viên. IVSC cho rằng mục đích thẩm định giá tài sản rất phong phú như để sử dụng trong các báo cáo tài chính, trong việc ra quyết định cho vay, thế chấp bằng tài sản, trong việc chuyển giao quyền sở hữu, trong 46
47. việc giải quyết tranh chấp và trong việc tính thuế. IVSC đưa ra những hướng dẩn về các vấn đề thẩm định giá cụ thể và việc áp dụng chúng. Đây là nền tảng căn bản để xây dựng và điều chỉnh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của các thành viên nhằm đạt đến sự thống nhất cao trên toàn thế giới về kết quả thẩm định giá của các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp ở từng quốc gia. 1.2.2 Thúc đẩy việc nâng cao độ tin cậy đối với kết quả thẩm định giá góp phần phát triển nghề nghiệp thẩm định giá và phát triển thị trường tài sản quốc tế. Thông qua việc đưa ra các định nghĩa, quy tắc hành nghề, các tiêu chuẩn và hướng dẩn, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã tạo ra nền tảng thống nhất về quan điểm và hành động trong hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp, nâng cao độ tin cậy đối với kết quả thẩm định giá của các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiêp góp phần vào sự phát triển vững chắc của nghề thẩm định giá cũng như thị trường tài sản quốc tế. 1.3. Mục tiêu và phạm vi của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1.3.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) phát triển theo ba mục tiêu chính sau: -Thúc đẩy những giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng phát triển của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự trong sáng của báo cáo tài chính cũng như sự tinh cậy vào kết quả thẩm định giá để bảo đảm cho các khoản cho vay và thế chấp, cho những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu, và giải quyết những tranh chấp hay các vấn đề về thuế. -Là những tiêu chuẩn chuyên ngành hỗ trợ thẩm định viên giá trên toàn thế giới đáp ứng những yêu cầu của thị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của kết quả thẩm định giá và đáp ứng những yêu cầu của cộng đồng doanh nghiệp trên toàn thế giới trong báo cáo tài chính. Những người sử dụng kết quả thẩm định giá theo những tiêu chuần thẩm định giá quốc tế có thể tin tưởng vào kết quả thẩm định giá được tiến hành bởi những thẩm định viên giá chuyên nghiệp có đầy đủ năng lực và đạo đức nghề nghiệp. Thẩm định viên giá chuyên nghiệp là người có đủ tiêu chuẩn cần thiết về trình độ, năng lực với kinh nghiệm trong việc thẩm định giá trị tài sản, thông thường là thẩm định giá bất động sàn cho những mục đích khác nhau bao gồm : chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, bảo đảm cho các khoản vay hay thế chấp, tranh chấp tài sản hay giải quyết về thuế, tài sản cố định trong báo cáo tài chính. Thẩm định giá viên chuyên nghiệp cũng có kiến thức chuyên ngành đặc biệt để thực hiện thẩm định giá cho các loại tài sản khác như : tài sản cá nhân, doanh nghiệp và lợi ích tài chính. Thẩm định viên giá chuyên nghiệp là người có đủ trình độ, năng lực và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá đất đai, 47
48. nhà xưởng và máy móc thiết bị cho việc hợp nhất tài sản trong báo cáo tài chính của công ty. -Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và báo cáo tài chính đáp ứng yêu cầu của những quốc gia mới phát triển và các nuớc công nghiệp mới. 1.3.2 Phạm vi - Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính. - Khi những tiêu chuẩn của ngành nghề khác, như kế toán, có thể được áp dụng trong thẩm định giá, UBTC thẩm định giá quốc tế khuyên thẩm định viên giá tài sản nên nắm vững về kế toán trong khi thẩm định giá. Khi thẩm định giá dịch vụ báo cáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên giá nên kết hợp cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giá tài sản. Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên giá phải công khai sự khác biệt đó. 1.4. Cấu trúc của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Cấu trúc của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 bao gồm: - Phần tổng quát - Quy tắc hành nghề - Các loại quyền tài sản - Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế : 3 tiêu chuẩn - Các ứng dụng : 2 ứng dụng - Các hướng dẩn - Bạch thư - Từ điển thuật ngữ 1.4.1 Phần tổng quát : Bao gồm : a/ Phần giới thiệu Trình bày tổng quan về lịch sử tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, công việc của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tồng quát của tiêu chuẩn. Giải thích cấu trúc của tiêu chuẩn và khả năng áp dụng. 48
49. b/ Những nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá: Phần này trình bày đầy đủ toàn bộ kiến thức cấu thành phương pháp thẩm định giá và thực hành trong phạm vi những tiêu chuẩn này. Để nâng cao hiểu biết chuyên ngành và để làm giảm bớt khó khăn phát sinh do hàng rào ngôn ngữ, mục đích của phần này là cung cấp các giải thích trên căn bản luật pháp, kinh tế học với khái niệm khung mà tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá căn cứ vào. Nắm vững các khái niệm và nguyên tắc này quyết định đến việc am hiểu về thẩm định giá và việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Nó bao gồm các khái niệm về đất đai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường và giá trị, giá trị thị trường, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, tính hữu dụng, các phương pháp thẩm định giá. 1.4.2 Quy tắc hành nghề: Đề cập đến yêu cầu đạo đức và năng lực hành nghề trong khi thực hành thẩm định giá. Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, duy trì sự tin cậy của các định chế tài chính đối với công việc của thẩm định viên giá. Nó đảm bảo kết quả thẩm định giá đáng tin cậy, nhất quán và khách quan. 1.4.3 Các loại quyền tài sản: Phần này đưa ra các định nghĩa về 4 loại quyền tài sản cơ bản. a/ Quyền tài sản bất động sản (Real property) b/ Quyền tài sản động sản (Personal property) c/ Doanh nghiệp d/ Lợi ích tài chính (Financial Interests) 1.4.4 Những tiêu chuẩn thẩm định giá Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2005 thì có 3 tiêu chuẩn. Tiêu chuẩn thẩm định giá 1 và 2 đề cập đến khía cạnh giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá. Tiêu chuẩn thẩm định giá 3 đặt ra các yêu cầu cho báo cáo thẩm định giá. Trong hệ thống các tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, phần tiêu chuẩn được xem là căn bản và thường xuyên nhất. Những tiêu chuẩn này là khung sườn cho các ứng dụng và hướng dẫn tất cà các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn. Tất cả các hoạt động thẩm định giá có thể xếp vào 2 loại : dựa trên giá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường. Sau khi hoàn thành công việc thẩm định giá, thẩm định viện giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bày làm thế nào đạt được kết quả này. 49
50. 1.4.5 Ứng dụng Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục tiêu. Những ứng dụng cho thẩm định giá tài sản phục vụ báo cáo tài chính ở khu vực tư cũng như khu vực công hay liên quan đến hoạch toán kế toán, và những quyết định liên quan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp. Ứng dụng số 1: thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính. Nội dung của ứng dụng này được trích dẫn từ chuẩn mực kế toán quốc tế do ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế xuất bản. Mục tiêu của ứng dụng này là giải thích những nguyên tắc ứng dụng để thực hiện thẩm định giá sử dụng trong báo cáo tài chính và các tài khoản liên quan đến doanh nghiệp. Thẩm định viên giá phải gắn với những định nghĩa, mục tiêu đặt căn bản trên giá trị thị trường, công khai những vấn đề thích hợp với hình thức xác đáng và hợp lý với người sử dụng là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính. Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên những khái niệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và công khai trong việc thẩm định giá. Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay. Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiện thẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ. Ứng dụng này cung cấp một khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính được bảo đảm bằng tài sản cố định luôn là tín dụng thông thường cho cá nhân hay doanh nghiệp. Thẩm định viên đặc biệt quan tâm đến khái niệm giá trị thị trường khi thẩm định giá giá trị tài sản để bảo đảm tài chính. Thẩm định viên trong một số trường hợp có thể vận dụng các khái niệm như: giá trị hoạt động kinh doanh, giá trị có thể chuyển đổi thành tiền hoặc các khái niệm khác trong thẩm định giá tuỳ thuộc vào pháp lý, hoàn cảnh hoặc do yêu cầu của khác hàng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên khái niệm “Giá trị thị trường” mang tính thông dụng và phổ biến nhất. Những tìm kiếm khoản bảo đảm tài chính hay cố gắng ước lượng tình trạng khoản bảo đảm đôi khi đòi hỏi phải thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường. Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên giá chỉ vận dụng những khái niệm quy định và trình tự có thể áp dụng trên cơ sở khác giá trị thị trường mà không mâu thuẩn với những nguyên tắc và quy định hiện hành và không nên gây hiểu lầm. Dưới những điều kiện như vậy cách thông thường của thẩm định viên bao gồm ước tính giá trị thị trường hay những thông tin thích hợp 50
51. khác để mở rộng để ước tính giá trị phi thị trường có thể khác với giá trị thị trường. Bản ứng dụng này được coi như phần mở rộng của tiêu chuẩn thẩm định giá số một. 1.4.6 Hướng dẫn Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trong khi thực hiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá, các hướng dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm định giá và tiêu chuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể. Các Hướng dẫn hoàn thiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm định viên giá phải thực hiện theo thẩm định giá quốc tế. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14 Hướng dẩn cụ thể : - Hướng dẩn 1 : Thẩm định giá bất động sản - Hướng dẩn 2 : Thẩm định giá lợi ích cho thuê - Hướng dẩn 3 : Thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị (hiện đang xem xét lại) - Hướng dẩn 4 : Thẩm định giá tài sản vô hình - Hướng dẩn 5 : Thẩm định giá động sản - Hướng dẩn 6 : Thẩm định giá doanh nghiệp - Hướng dẩn 7 : Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm định giá - Hướng dẩn 8 : Phương pháp chi phí để thực hiện báo cáo tài chính - Hướng dẩn 9 : Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm định giá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường - Hướng dẩn 10 : Thẩm định giá tài sản trong doanh nghiệp - Hướng dẩn 11 : Soát xét lại việc thẩm định giá - Hướng dẩn 12 : Thẩm định giá tài sản giao dịch đặt biệt - Hướng dẩn 13 : Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuế - Hướng dẩn 14 : Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp khai khoáng 51
52. 1.4.7 Bạch thư Vì thực tiễn thẩm định giá không có mô hình cụ thể hay cố định. IVSC ấn hành các văn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toàn thế giới. Bạch thư này có đính kèm trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 nhằm cung cấp những hướng dẩn đặc biệt cho thẩm định viên giá ở các thị trường mới nổi và góp phần trong nổ lực của thế giới, của khu vực, của các định chế và ngân hàng phát triển trong việc tái cấu trúc hoặc lành mạnh hóa tài chính ở các nước thị trường mới nổi. 1.4.8 Từ điển thuật ngữ Giải thích các thuật ngữ nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1.5 Ứng dụng hệ thống tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tiêu biểu cho những thực tế đã được chấp nhận hoặc những thực tiễn tốt trong thẩm định giá chuyên nghiệp, được xem như là những nguyên tắc thẩm định giá được chấp nhận (GAVP). Điều này thể hiện rằng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn của các quốc gia thành viên sẽ bổ sung qua lại lẫn nhau. Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tán đồng việc công khai sự khác nhau giữa những bản báo cáo và việc áp dụng của các quốc gia với tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Đôi khi những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế yêu cầu một cách tiếp cận khác với thực tế hoặc quy định tại mỗi quốc gia. Trong trường hợp này những người thực hiện phải nêu ra và giải trình kết quả khác nhau về giá trị. Phương pháp cụ thể chi tiết với việc áp dụng để thẩm định giá từng loại tài sản hoặc thị trường nhất định thuộc lĩnh vực đào tạo huấn luyện chuyên ngành. Do vậy IVSC khuyến khích tất cả những thẩm định viên chuyên nghiệp phải tự nâng cao bằng cách theo học các lớp huấn luyện chuyên biệt về ngành nghề chuyên môn. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế quy định những gì thẩm định viên giá thực hiện hơn là giải thích những quy trình hoặc phương pháp được áp dụng như thế nào. IVS thừa nhận mọi áp dụng là gắn liền với một vấn đề thẩm định giá cụ thể, mà giải pháp tùy thuộc vào nội lực của thẩm định viên chọn được những phương pháp thích hợp với tiến trình thẩm định giá sát hợp. 2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2.1. Mục tiêu - Thiết lập một tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống nhất cho toàn ngành - Giúp cho các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên giá có thể hoạt động phù hợp với các tiêu chuẩn thống nhất để nâng cao chất lượng thẩm định giá. 52
53. - Xác định và làm rõ trình độ của các thẩm định viên giá để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, các nhà đầu tư và các bên có liên quan khác. - Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế . 2.2 Phạm vi - Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc chung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khác nhau với tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước khác trong ASEAN và tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữa các nhà chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam và thông lệ quốc tế. - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được các thẩm định viên giá sử dụng để đưa ra kết quả phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam, đồng thời là cơ sở pháp lý để các nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm chuẩn để xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận. 2.3 Một số tiêu chuẩn cụ thể đã được ban hành Bộ Tài chính đã có Quyết định số 24/2005/ QĐ-BTC ngày 18/04/2005 và Quyết định số 77/2005/ QĐ-BTC ngày 01/11/2005 ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cụ thể sau : ▪ Tiêu chuẩn 01 ( TĐGVN 01 ) : Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn này quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản và vận dụng giá trị thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản. ▪ Tiêu chuẩn 02 ( TĐGVN 02 ) : Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn này quy định nội dung về giá trị phi thị trường của tài sản và vận dụng giá trị phi thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản. ▪ Tiêu chuẩn 03 ( TĐGVN 03 ) : Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn này quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trong quá trình hành nghề thẩm định giá tài sản. ▪ Tiêu chuẩn 04 ( TĐGVN 04 ) : Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản 53
54. Tiêu chuẩn này quy định hình thức, nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá thực hiện, công bố khi hòan thành công việc thẩm định giá tài sản. ▪ Tiêu chuẩn 05 ( TĐGVN 05 ) : Quy trình thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn này quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản. ▪ Tiêu chuẩn 06 ( TĐGVN 06 ) : Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn này quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá tài sản. Ngoài những tiêu chuẩn trên, Bộ Tài chính đang xem xét, sẽ ban hành thêm một sồ tiêu chuẩn thẩm định giá khác CHƯƠNG VII QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể bảo đảm được. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau: - Xác định vấn đề - Lên kế hoạch thẩm định giá. - Thu thập tài liệu (thẩm định hiện trạng) - Phân tích tài liệu và ứng dụng phương pháp thẩm định giá . - Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá. - Báo cáo thẩm định giá. 1 Xác định vấn đề Là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, bao gồm các nội dung chủ yếu sau : 1.1. Nhận biết về tài sản 1.1.1. Đặc điểm pháp lý Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá. 54
55. Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng v.v 1.1.2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản Đối với bất động sản nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể, các kế hoạch chi tiết vùng v.v ). Đối với máy-thiết bị nhận biết công suất, tính năng kỹ thuật, model, nơi sản xuất, năm nhập khẩu, năm đưa vào sản xuất Đối với doanh nghiệp nhận biết loại hình doanh nghiệp, quy mô, sản phẩm ,thị trường, thương hiệu, 1.2 Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá Xác định mục đích cụ thể của việc thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng 1.3 Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường hay các giá trị phi thị trường: giá trị đầu tư, giá trị phục hồi, giá trị thanh lý, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế 1.4. Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá. Căn cứ đặc điểm tài sản, mục đích của việc thẩm định giá xác định các tài liệu cần thiết mà khách hàng phải cung cấp 1.5. Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành. 2. Lên kế hoạch thẩm định giá Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau: 2.1. Nhận biết về các tài liệu yêu cầu. Thị trường, tài sản và tài liệu so sánh Các tài liệu phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất. Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng. 2.2. Thiết kế chương trình nghiên cứu và lên chương trình thời biểu công tác Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, đặc biệt là kế hoạch khảo sát tài sản cần thẩm định giá Phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm 55