›
›

Luận văn Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 23 Khánh Ngọc của công ty Du lịch Đà Lạt

pdf 99 trang phuongnguyen 5620
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận văn Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 23 Khánh Ngọc của công ty Du lịch Đà Lạt", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfluan_van_thuc_trang_cong_tac_tham_dinh_tai_chinh_du_an_xay_d.pdf

Nội dung text: Luận văn Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 23 Khánh Ngọc của công ty Du lịch Đà Lạt

  1. Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 23 Khánh Ngọc của công ty Du lịch Đà Lạt
  2. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá. áp lực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp không chỉ đối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước ta hiện nay. Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong những giải pháp đó là việc xây dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công. Và hiện nay, dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội và Sở Du Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long đã lập dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp để bán tại số 15 – 17 phố Ngọc Khánh. Dự án sẽ được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2003. Dự án thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công ty. khẳng định khả năng kinh doanh, góp phần nhanh chóng đưa nền kinh tế của đất nước phát triển vững mạnh. Tuy nhiên, dự án này có thực hiện được hay không. Điều đó còn tuỳ thuộc vào kết quả của công tác thẩm định tính khả thi của dự án. Dù chỉ một vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể dẫn đến những quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không thể tránh khỏi. Do vậy, trong quá trình thực tập tại công ty, với ý thức về tính phức tạp cũng như tầm quan trọng trong công tác thẩm định tài chính dự án, em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ”. Trên cơ sở hệ thống hoá các lý luận cơ bản liên quan đến thẩm định tài chính dự án đầu tư, công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng và đưa ra những thành công, hạn chế và kiến nghị, chuyên đề gồm ba chương Hoàng Công Hưng 1
  3. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh của công ty Du lịch Thăng Long. Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh. Do trình độ lý luận và nhận thức còn hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên bài viết của em khó có thể tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, ban lãnh đạo và các cô chú, anh chị ở công ty Du Lịch Thăng Long để bài viết của em hoàn thiện hơn. Em xin cảm ơn cô giáo, Phó giáo sư - Tiến sỹ Lưu Thị Hương trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân và các cô chú ở công ty Du Lịch Thăng Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành đề tài nghiên cứu này. Em xin chân thành cảm ơn! Hoàng Công Hưng 2
  4. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP 1.TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP: 1.1. Khái niệm dự án đầu tư Đầu tư theo nghĩa rộng nhất là quá trình sử dụng vốn đầu tư nhằm duy trì tiềm lực sẵn có hoặc tạo ra tiềm lực lớn hơn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống. Đối với nền kinh tế hoạt động đầu tư là một hoạt động nhằm tạo ra và duy trì hoạt động của các cơ sở vật chất, kĩ thuật của nền kinh tế. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư nhằm tăng thêm cơ sở vật chất – kỹ thuật hiện có, là điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh. Hoạt động đầu tư được thể hiện tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu tư. Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. Về bản chất: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong thời gian dài. Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Hoàng Công Hưng 3
  5. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Các dự án đầu tư là đối tượng cho vay trung và dài hạn chủ yếu của các ngân hàng. Ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam các dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Các chủ dự án thường không đủ vốn để các doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư mở rộng sản xuất, đầu tư theo chiều sâu và các dự án đầu tư mới phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. 1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư: Một dự án đầu tư có một số đặc trưng chủ yếu sau: - Có mục tiêu, mục đích cụ thể - Có một hình thức tổ chức xác định (một cơ quan cụ thể) để thực hiện dự án. - Có nguồn lực để tiến hành hoạt động của dự án (vốn lao động, công nghệ ). - Có một khoảng thời gian nhất định để thực hiện mục tiêu dự án. 1.3. Phân loại dự án đầu tư: a. Phân loại theo nguồn vốn: gồm - Dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước. - Dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). - Dự án đầu tư có nguồn vốn viện trợ của nước ngoài (ODA). * Phân loại theo lĩnh vực đầu tư: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển cơ sở hạ tầng, văn hoá xã hội * Phân loại theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư: - Đối với đầu tư trong nước chia thành 3 loại A, B, C. Dự án nhóm A do thủ tướng chính phủ quyết định. Dự án nhóm B, C do Bộ trưởng, Thủ trưởng các cơ quan ngang bộ, các cơ quan trực thuộc chính phủ, UBND cấp tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) quyết định. - Đối với đầu tư nước ngoài gồm 3 loại A, B và loại được phân cấp cho các địa phương. Hoàng Công Hưng 4
  6. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B * Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT Việc phân loại dự án đầu tư theo cách nào cũng mang đến tính chất tương đối và quy ước. Một dự án đầu tư được xếp vào nhóm này hay nhóm khác là tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi và yêu cầu nghiên cứu xem xét. Một dự án đầu tư có thể được đưa vào thực hiện phải trải qua những giai đoạn nhất định. Các giai đoạn kế tiếp nhau trong quá trình hình thành và vận hành dự án tạo thành chu kỳ của dự án đầu tư. 1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án: Một dự án đầu tư từ khi hình thành đến khi kết thúc thường trải qua các giai đoạn sau: Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư bao gồm các hoạt động chính sau: + Nghiên cứu cơ hội đầu tư, sản phẩm của bước này là báo cáo kỹ thuật về cơ hội đầu tư. +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn một cách sơ bộ khả năng đầu tư chủ yếu từ cơ hội đầu tư. Sự chọn lựa căn cứ vào các vấn đề sau: - Phù hợp với chính sách phát triển kinh tế của Đảng và nhà nước. - Có thị trường tiêu thụ và khả năng cạnh tranh. - Xem xét nguồn tài chính dự án. - Phù hợp khả năng tài chính của chủ đầu tư. +Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm của bước này là báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), đây là báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm của một dự án nói chung và dự án đầu tư nói riêng. theo quan điểm của người lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích các nhân tố ảnh hưởng. Đây là giai đoạn sàng lọc cuối cùng các quan điểm của người lập dự án và khẳng định tính khả thi của dự án và tạo cơ sở cho các nhà đầu tư ra quyết định đầu tư. + Thẩm quyền ra quyết định đầu tư: Sau khi dự án đã được chuẩn bị kỹ càng, có thể tiến hành thẩm định một cách độc lập, xem xét toàn bộ các mặt của dự án để đánh giá xem dự án Hoàng Công Hưng 5
  7. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B có thích hợp và khả thi hay không trước khi bỏ ra một chi phí lớn. Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao thì có thể bắt đầu đầu tư vào dự án. Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện đầu tư. Đây là giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình thành vốn đầu tư và triển khai thực hiện dự án đầu tư. Giai đoạn này gồm những công việc sau: + Khảo sát, thiết kế, dự toán. + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu. + Thi công xây lắp công trình + Chạy thử và bàn giao. Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác. Đây là giai đoạn đưa công trình bào hoạt động để chính thức đưa sản phẩm ra tiêu dùng trên thị trường Đánh giá dự án: Đây là giai đoạn đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư và các ảnh hưởng của nó. Các nhà phân tích sẽ xem xét lại một cách có hệ thống các yếu tố làm nên thành công hay thất bại của dự án để áp dụng tốt hơn vào các dự án trong tương lai. Đánh giá không chỉ được tiến hành khi dự án kết thúc, mà nó còn là công cụ quản lý dự án khi nó đang hoạt động, có thể tiến hành đánh giá một vài lần trong suốt chu kỳ của dự án. Trong các giai đoạn trên thì giai đoạn 1 có ý nghĩa và vai trò cực kỳ quan trọng, nó là cơ sở cho việc triển khai dự án ở các giai đoạn sau, quyết định thành công hay thất bại của dự án. Trong giai đoạn này, thẩm định dự án được xem như một yêu cầu không thể thiếu và là cơ sở để ra quyết định đầu tư. 2. CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 2.1.Khái niệm về thẩm định tài chính dự án đầu tư Hoàng Công Hưng 6
  8. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Thẩm định tài chính dự án đầu tư là việc xem xét, đánh giá các bảng dự trù tài chính, trên cơ sở đó xác định các luồng lợi ích và chi phí tài chính của dự án, so sánh các luồng lợi ích tài chính này trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian của tiền với chi phí và vốn đầu tư ban đầu để đưa ra kết luận về hiệu quả tài chính của dự án và mức độ rủi ro của dự án để có thể khắc phục kịp thời. 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đầu tư Đối với doanh nghiệp, việc đầu tư vào dự án là một hoạt động nghiệp vụ, là một phương thức kinh doanh thu lợi nhuận, nhưng hoạt động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, các dự án có thời hạn dài, vốn đầu tư lớn. Vì vậy, việc thẩm định tài chính cho dự án đầu tư của doanh nghiệp là rất cần thiết. Mục tiêu cuối cùng của việc thẩm định tài chính là trả lời câu hỏi: dự án có hiệu quả tài không? Dự án có hiệu quả thì doanh nghiệp mới đảm bảo được khả năng thu hồi vốn, trả lãi vay, thực hiện được mục tiêu lợi nhuận và an toàn. Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu quả của công tác thẩm định tài chính dự án, bản thân nó đã và đang tiếp tục trở thành một bộ phận quan trọng mang tính chất quyết định trong hoạt động đầu tư cho vay của mỗi ngân hàng. 2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư. - Thẩm tra việc tính toán xác định tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn. + Vốn đầu tư xây lắp: nội dung kiểm tra tập trung vào việc xác định nhu cầu xây dựng hợp lý của dự án và mức độ hợp lý của đơn giá xây lắp tổng hợp được áp dụng so với kinh nghiệm đúc kết từ các dự án hoặc loại công tác xây lắp tương tự. + Vốn đầu tư thiết bị: Căn cứ vào danh mục thiết bị kiểm tra giá mua và chi phí vận chuyển, bảo quản theo quy định của nhà nước về giá thiết bị, chi phí vận chuyển bảo quản cần thiết. Đối với loại thiết bị có kèm theo Hoàng Công Hưng 7
  9. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B chuyển giao công nghệ mới thì vốn đầu tư thiết bị còn bao gồm cả chi phí chuyển giao công nghệ. + Chi phí khác: các khoản mục chi phí này cần được tính toán, kiểm tra theo quy định hiện hành của nhà nước. Đó là các khoản chi phí được phân theo các giai đoạn của quá trình đầu tư và xây dựng. Các khoản chi phí này được xác theo định mức (tính theo tỷ lệ % hoặc bằng giá cụ thể như chi phí khảo sát xây dựng, thiết kế và nhóm chi phí xác định bằng cách lập dự toán như chi phí cho việc điều tra, khảo sát thu thập số liệu phục vụ cho việc lập dự án, chi phí tuyên truyền, quảng cáo dự án, chi phí đào tạo cán bộ kỹ thuật và cán bộ quản lý sản xuất). + Ngoài các yếu tố về vốn đầu tư trên, cần kiểm tra một số nội dung chi phí đầu tư sau: . Nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để dự án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường. . Chi phí thành lập gồm các chi phí để mua sắm các vật dụng cần thiết không phải là tài sản cố định và các chi phí để hoạt động bình thường. . Chi phí trả lãi vay ngân hàng trong thời gian thi công. Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng tính quá cao hoặc quá thấp. Sau khi xác định đúng vốn đầu tư, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo chương trình tiến độ đầu tư. Việc này rất cần thiết đặc biệt đối với các công trình có thời gian xây dựng dài. - Kiểm tra tính toán giá thành – chi phí sản xuất: Trên cơ sở bảng tính giá thành đơn vị hoặc tổng chi phí sản xuất hàng năm của dự án cần đi sâu kiểm tra: + Tính đầy đủ các yếu tố chi phí giá thành sản phẩm. Đối với các yếu tố giá thành quan trọng cần xem xét sự hợp lý của các định mức sản xuất Hoàng Công Hưng 8
  10. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B tiêu hao có so sánh các định mức và các kinh nghiệm từ các dự án đang hoạt động. + Kiểm tra chi phí nhân công trên cơ sở số lượng nhân công cần thiết cho một đơn vị sản phẩm và số lượng nhân công vận hành dự án + Kiểm tra việc tính toán, phân bổ chi phí về lãi vay ngân hàng (kể cả lãi vay dài hạn, ngắn hạn) và giá thành sản phẩm. + Đối với các loại thuế của nhà nước được phân bổ vào giá bán sản phẩm tuỳ loại hình sản xuất mà có sự phân tích, tính toán. - Kiểm tra về cơ cấu vốn và cơ cấu nguồn vốn + Cơ cấu vốn (theo công dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thường được coi là hợp lý nếu tỷ lệ đầu tư cho thiết bị cao hơn xây lắp. Đối với các dự án đầu tư chiều sâu và mở rộng tỷ lệ đầu tư thiết bị cần đạt là 60%. Tuy nhiên phải hết sức linh hoạt tuỳ theo tính chất và điều kiện cụ thể của dự án, không nên quá máy móc áp đặt. + Cơ cấu vốn bằng nội tệ và ngoại tệ: cần xác định đủ số vốn đầu tư và chi phí sản xuất bằng ngoại tệ của dự án để có cơ sở quy đổi tính toán hiệu quả của dự án. Mặt khác việc phân định rõ các loại chi phí bằng ngoại tệ để xác định được nguồn vốn ngoại tệ thích hợp để đáp ứng nhu cầu của dự án. + Phân tích cơ cấu nguồn vốn và khả năng đảm bảo nguồn vốn: việc thẩm định chỉ tiêu này cần chỉ rõ mức vốn đầu tư cần thiết từ từng nguồn vốn dự kiến để đi sâu phân tích tìm hiểu khả năng thực hiện của nguồn vốn đó. + Căn cứ vào thực tế các nguồn vốn đầu tư hiện nay cần quan tâm xử lý các nội dung để đảm bảo khả năng về nguồn vốn như sau.: . Vốn tự có bổ xung của doanh nghiệp: cần kiểm tra phân tích tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để xác định số vốn tự bổ sung của doanh nghiệp. Hoàng Công Hưng 9
  11. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B . Vốn trợ cấp của ngân sách: cần xem xét các cam kết bảo đảm của các cấp có thẩm quyền đối với nguồn ngân sách (uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, cơ quan tài chính . Doanh nghiệp vay nước ngoài theo phương thức tự vay tự trả: cần xem xét kỹ việc chấp hành đúng các quy định của Nhà nước về vay vốn nước ngoài của doanh nghiệp và xem xét kỹ các cam kết đã đạt được với phía nước ngoài cũng như khả năng thực tế để thực hiện cam kết đó + Sau khi kiểm tra tính hiện thực của các nguồn vốn phải xác định được lịch trình cung cấp vốn từ các nguồn vốn đó. - Kiểm tra các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án (theo sáu nhóm chỉ tiêu đã trình bày trong chương phân tích tài chính) + Kiểm tra sự tính toán, phát hiện những sai sót trong quá trình tính toán. + Trên cơ sở các chỉ tiêu phân tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án: * Chỉ tiêu về khả năng sinh lợi của dự án: + Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV). Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền ròng kỳ vọng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư ban đầu. Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận của dự án đầu tư sau khi đã bù đắp rủi ro và vốn bỏ ra ban đầu. Công thức tính NPV như sau: n NPV = - Co + å Error! i=1 Trong đó : Ci là luồng tiền ròng dự tính tại giai đoạn i r là lãi suất chiết khấu của dự án. Hoàng Công Hưng 10
  12. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Nguyên tắc đánh giá dự án: Với những dự án độc lập: chọn những dự án có NPV > 0 Với những dự án loại trừ thì chọn dự án thoả mãn NPV > 0 và NPV max. Ưu điểm của chỉ tiêu NPV: - Phản ánh được giá trị thời gian của tiền - NPV đo lường trực tiếp lợi nhuận tuyệt đối của dự án đầu tư. - Quyết định chấp nhận, từ chối hay xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của cổ đông. Hoàng Công Hưng 11
  13. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Nhược điểm của chỉ tiêu NPV: - Phụ thuộc vào cách lựa chọn lãi suất chiết khấu, sử dụng chung một tỷ lệ chiết khấu cho toàn bộ thời hạn chiết khấu của dự án, điều này không hợp lý. Không áp dụng được cho các dự án có thời hạn khác nhau và có số vốn đầu tư khác nhau. - Không thấy được lợi ích thu được từ một đồng vốn (chưa cho biết tỷ suất sinh lợi của vốn đầu tư). * Chỉ tiêu tỉ suất thu hồi nội bộ (Internal Rate of Return – IRR). Tỷ suất thu hồi nội bộ là tỷ suất chiết khấu làm cân bằng giá trị hiện tại của những luồng tiền tương lai và chi phí đầu tư (tức NPV=0) IRR phản ánh mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn đồng thời phản ánh mức doanh lợi tối thiểu mà dự án mang lại. Công thức tính IRR: n Co + å Error! i=1 Dùng nội suy toán học để tính IRR. Chọn r1, r2 sao cho NPV1 > 0. NPV2 > 0. IRR = r1 + Error! – Để đạt độ chính xác cao cần chọn r1, r2 sao cho NPV, NPV2 gần bằng 0, thông thường ta chọn r2 – r1 < 5%. Nguyên tắc đánh giá dự án: - Với các dự án độc lập thì chọn các dự án có IRR ³ chi phí vốn. - Với các dự án loại trừ thì chọn dự án thoả mãn: IRR ³ chi phí vốn và IRR max. Ưu điểm của chỉ tiêu IRR: - Phản ánh được giá trị thời gian của tiền. Hoàng Công Hưng 12
  14. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Cho biết lợi nhuận tương đối của dự án hay khả năng sinh lời của dự án, dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn. Nhược điểm: - Chỉ cho biết lợi nhuận tương đối, bỏ qua giá trị tuyệt đối, nên có thể chọn những dự án có khả năng sinh lời cao nhưng lợi nhuận tạo ra thấp. - Việc xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của các cổ đông. - Việc tính toán tương đối phức tạp. - Không đề cập đến quy mô và độ lớn của dự án. - Không xác định được một tỷ suất hoàn vốn nội bộ trong trường hợp biến dạng của dòng tiền thay đổi nhiều lần từ (-) sang (+) và ngược lại, lúc này cần dùng NPV để đánh giá. Trong trường hợp đánh giá dự án bằng chỉ tiêu NPV và IRR mà dẫn đến những kết luận trái ngược nhau thì chỉ tiêu NPV là sự lựa chọn tốt hơn để đánh giá dự án vì điều này là do chỉ tiêu IRR không đề cập đến quy mô vốn và chúng được giả định rằng dòng tiền được tái đầu tư bằng tỷ lệ sinh lời của dự án. - IRR là tỷ lệ lời của dự án trong n năm, nó chỉ cho giá trị trung bình dài hạn, bỏ qua những dao động ngắn hạn. * Chỉ số doanh lợi (Profit Index- PI) Chỉ số doanh lợi PI được tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại với giá trị hiện tại của vốn đầu tư ban đầu. PI phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ được đầu tư. Công thức tính PI: PI = Error! = Error! Trong đó PV: thu nhập ròng hiện tại. P : vốn đầu tư ban đầu. PV = NPV + P Nguyên tắc lựa chọn dự án: Hoàng Công Hưng 13
  15. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Với dự án độc lập: chọn các dự án có PI ³ 1 - Với dự án loại trừ : chọn dự án thoả mãn: PI > 1 và PI max Ưu điểm: - Thể hiện giá trị thời gian của tiền. - Bổ xung thêm chỉ tiêu để thẩm định dự án đầu tư, cho biết tỷ lệ giá trị hiện tại của lợi nhuận của chủ sở hữu. Nhược điểm: - Phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu được chọn, nếu tỷ lệ chiết khấu cao thì PI thông thường nhỏ. - Không đo lường trực tiếp tác động của dự án tới lợi nhuận của chủ sở hữu, do không quan tâm đến quy mô vốn đầu tư, những dự án có PI lớn song NPV lại nhỏ, những dự án có quy mô nhỏ thường có PI lớn. - Không có nguyên tắc thống nhất để tính và phân loại các khoản thu chi của dự án. Chính vì những lý do trên, trong trường hợp xảy ra xung đột về xếp hạng dự án giữa phương pháp PI và NPV thì dự án nào có NPV lớn nhất sẽ được chọn. * Chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi vốn: +Thời gian hoàn vốn đầu tư (Pay back period – PP) Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian dự tính cần thiết để các luồng tiền ròng của dự án bù đắp được chi phí của nó. Các nhà doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận dự án. Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại bỏ. Với những dự án loại trừ nhau thì chọn dự án thoả mãn: PP > thời gian quy định và PP min. Người ta có thể tính thời gian hoàn vốn giản đơn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu. Trong thời gian hoàn vốn giản đơn, dòng tiền dự án không được chiết khấu. Còn trong thời gian hoàn vốn có chiết khấu, dòng tiền ròng dự án không được chiết khấu. Còn trong thời gian hoàn vốn có Hoàng Công Hưng 14
  16. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B chiết khấu, dòng tiền ròng của dự án được quy về giá trị hiện tại tại thời điểm đầu tư. Như vậy, thời gian hoàn vốn có chiết khấu là khoảng thời gian cần thiết để giá trị hiện tại được chuyển từ số âm sang số dương. + Thời gian hoàn vốn giản đơn. . Nếu dự án tạo ra chuỗi các dòng tiền đều đặn từ năm này qua năm khác thì. Thời gian hoàn vốn giản đơn = Error! . Nếu dòng tiền không bằng nhau qua các năm thì: Chi phí chưa được Năm ngay trước năm bù đắp đầu năm Thời gian hoàn vốn = các luồng tiền của dự án + ¾¾¾¾¾¾¾¾ giản đơn đáp ứng được chi phí Luồng tiền thu được trong năm + Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: Việc tính toán chỉ tiêu này tương đối phức tạp, phải trải qua các bước sau: - Tính toán dòng tiền ròng của dự án qua các năm. - Chiết khấu các dòng tiền đó về hiện tại. Chi phí chưa được Thời gian hoàn vốn Năm ngay trước năm bù đắp đầu năm có chiết khấu = các luồng tiền CK của + ¾¾¾¾¾¾¾ dự án đáp ứng được chi phí Luồng tiền thu được trong năm Thời gian hoàn vốn tối đa tuỳ thuộc vào từng ngành, từng dự án đầu tư và quan điểm của người đánh giá dự án để định ra thời gian hoàn vốn đầu tư tối đa, ta có thể căn cứ vào các dự án đã được thực hiện trước đó, các kết quả nghiên cứu đã được công bố. Chỉ tiêu này thường được áp dụng đối với các doanh nghiệp nhỏ, hao mòn nhanh, phải thu hồi vốn đầu tư nhanh. Hoàng Công Hưng 15
  17. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Ưu điểm: - Đơn giản, dễ hiểu, dễ tính. - Chọn những dự án có thời gian hoàn vốn ngắn là những dự án có rủi ro thấp vì thời gian càng dài, mức độ chính xác của các dòng tiền càng thấp, rủi ro càng cao. - Không cần tính dòng tiền những năm sau năm thu hồi vốn, tránh lãng phí thời gian, chi phí. Những dòng tiền gần chi phí tính toán thấp có thể dựa vào các báo cáo tài chính. - Sau thời gian hoàn vốn có thể tận dụng các cơ hội đầu tư khác có lợi hơn. Nhược điểm: - Không tính đến giá trị thời gian của tiền (thời gian hoàn vốn giản đơn). - Mốc thời gian tiêu chuẩn mang tính chủ quan. - Chưa tính đến lợi nhuận của dự án đầu tư. - Phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu được chọn, khi tỷ lệ chiết khấu tăng lên thì thời gian hoàn vốn cũng tăng lên. - Thu nhập sau thời gian hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, do vậy có thể bỏ qua những dự án mà năm sau năm thu hồi có lợi nhuận cao. - Yếu tố rủi ro của các luồng tiền trong tương lai không được xem xét. - Phải đầu tư từ năm đầu tiên mà không có cơ sở xác định thống nhất để xác định thời điểm bắt đầu phải trả vốn, nó có thể là thời điểm bắt đầu đầu tư hoặc kết thúc đầu tư, khi đó việc lựa chọn dự án đầu tư phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của người ra quyết định. * Chỉ tiêu đánh giá điểm hoà vốn của dự án. Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu của dự án vừa đúng bằng tổng chi phí hoạt động, điểm hoà vốn có thể được tính cho cả đời dự án hoặc tính cho từng năm. Điểm hoà vốn được biểu hiện bằng số đơn vị sản Hoàng Công Hưng 16
  18. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B phẩm hoặc giá trị doanh thu. Điểm hoà vốn càng thấp thì dự án càng hiệu quả và rủi ro càng thấp, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn. Cách tính điểm hoà vốn: Gọi: F : tổng chi phí cố định. V : chi phí biến đổi một sản phẩm. P : giá bán đơn vị sản phẩm. Xo: sản lượng hoà vốn. Ro: doanh thu hoà vốn. C : tổng chi phí trong kỳ. Ta có: R = PX C = VX + F Tại điểm hoà vốn Þ R = C Û PX = VX + F Þ Xo = F/(P – V) Doanh thu hoà vốn: Ro = Xo.P =Error! Nhược điểm: - Không tính đến giá trị thời gian của tiền vì vốn đầu tư tài sản cố định được bỏ ra từ đầu mà doanh thu được thu từng năm. Do vậy, nếu xét theo giá trị thời gian của tiền thì điểm hoà vốn ấy không phải là điểm hoà vốn thực sự. - Không đo lường lợi nhuận do dự án tạo ra. - Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại thời điểm hoà vốn ấy không phải là điểm hoà vốn thực sự. - Không đo lường lợi nhuận do dự án tạo ra. - Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoậc doanh thu tại điểm hoà vốn thì dự án có lãi. Ngược lại, nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ. * Độ nhạy của dự án: Hoàng Công Hưng 17
  19. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hiệu quả của dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố được dự báo trong khi lập dự án, những yếu tố đó có thể bị sai lệch so với thực tế. Mức độ sai lệch phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau, trong đó có thời gian dự báo, dự báo trong tương lai càng xa càng kém chính xác. Mặt khác, trong tương lai có nhiều biến dạng xảy ra. Vì vậy, thẩm định dự án của công ty cần phải đánh giá sự ổn định của các kết quả tính toán chỉ tiêu hiệu quả dự kiến, nói khác đi là cần phải phân tích độ nhạy của dự án. Thực chất của việc phân tích độ nhạy của dự án là phân tích tính bất trắc rủi ro của sự thay đổi một hoặc nhiều nhân tố (giá cả, chi phí đầu tư, doanh thu ) ảnh hưởng tới NPV và IRR. Trong thực tế, khi tính độ nhạy của các dự án, người ta cho các biến số giá cả, chi phí đầu tư, doanh thu thay đổi 1% so với phương án lựa chọn ban đầu và tính NPV và IRR thay đổi bao nhiêu phần trăm. Phân tích độ nhạy của dự án cho phép công ty biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào, hay nói cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả dự án, qua đó biết được hành lang an toàn của dự án. Mặt khác, phân tích độ nhạy của dự án còn cho phép lựa chọn được những dự án có độ an toàn cao. Dự án có độ an toàn cao là những dự án vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo chiều hướng không có lợi. Phân tích độ nhạy của dự án có thể được thực hiện theo các phương pháp sau: - Phân tích độ nhạy của từng chỉ tiêu hiệu quả tài chính với từng yếu tố có liên quan nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét. - Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố khác nhau đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án. Hoàng Công Hưng 18
  20. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, mỗi sự thay đổi tạo ra một phương án và từ đó chọn phương án có lợi nhất. 3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều nhân tố ảnh hưởng khác nhau, muốn công tác thẩm định tài chính dự án được hoàn thiện, doanh nghiệp phải xem xét kỹ từng nhân tố. Thông thường chất lượng thẩm định tài chính dự án chịu sự tác động của một số nhân tố sau: 3.1.Phương pháp và các tiêu chuẩn thẩm định: Phương pháp thẩm định là một yếu tố có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định tài chính dự án. Với nguồn thông tin đã có được, vấn đề đặt ra với ngân hàng là làm thế nào, lựa chọn phương pháp nào, chỉ tiêu nào để thẩm định dự án có hiệu quả tốt nhất. Mỗi dự án có một đặc trưng nhất định, không phải bất cứ dự án nào cũng cần phải án dụng và tính toán tất cả các chỉ tiêu trong hệ thống thẩm định. Việc sử dụng phương pháp nào, chỉ tiêu nào tuỳ thuộc vào quyết định riêng của mỗi doanh nghiệp. Với mỗi dự án, phương pháp tốt nhất là phương pháp phù hợp nhất nhưng chưa chắc chắn rằng phương pháp ấy là hiện đại nhất. Nhưng trong giai đoạn hiện nay, những phương pháp thẩm định tài chính hiện đại đã giúp cho việc phân tích, đánh giá dự án được toàn diện, chính xác và hiệu quả cao hơn. Khi dùng một phương pháp, một chỉ tiêu để thẩm định, cán bộ thẩm định phải hiểu rõ phương pháp ấy có ưu điểm, nhược điểm gì, có phù hợp để thẩm định tài chính dự án không. Ví dụ như dùng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (PP) để thẩm định tài chính dự án đầu tư, phương pháp này không quan tâm đến dòng tiền sau năm thu hồi vốn, do đó không lường trước được những rủi ro trong tương lai ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án như thế nào? Do vậy, nó thích hợp với những dự án nhỏ, hao mòn nhanh, phải thu hồi vốn Hoàng Công Hưng 19
  21. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B nhanh. Cán bộ thẩm định phải nắm chắc được những nhược điểm ấy của chỉ tiêu dể thẩm định đối với những dự án phù hợp với nó. Rõ ràng ở đây, nếu ngân hàng áp dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cho các dự án có thời gian dài, quy mô lớn thì không hiệu quả. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp thường sử dụng một hệ thống chỉ tiêu tài chính của dự án như: Thời hạn thu hồi vốn, cơ cấu vốn, doanh lợi tài sản, doanh lợi vốn tự có, khả năng thanh toán để phân tích dự án đầu tư, nhưng các chỉ tiêu này căn cứ vào chuẩn mực nào để đánh giá, so sánh. Hiện nay chưa có một hệ thống mang tính chất chuẩn mực thống nhất nào để làm cơ sở thẩm định các dự án, do vậy, công tác thẩm định hiện nay hoàn toàn phụ thuộc vào kiến thức và cách đánh giá chủ quan của ngươì thẩm định. Trong thẩm định dự án, giá trị thời gian của tiền ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của dự án, trong nhiều dự án, nếu không tính đến giá trị thời gian của tiền thì khả thi về mặt tài chính nhưng nếu tính đến giá trị thời gian của tiền thì dự án lại không có hiệu quả về mặt tài chính. Sự bất định trong tương lai cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của thẩm định tài chính dự án đầu tư. Một dự án là tập hợp các dự kiến và quy mô vốn, chi phí, giá cả, thời gian vận hành của dự án trong tương lai. Yếu tố bất định trong tương lai làm cho việc dự đoán các yếu tố trên của ngân hàng không được chính xác, do vậy, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án cũng không được chính xác, công tác thẩm định sẽ kém hiệu quả. Lạm phát là yếu tố bất định có ảnh hưởng lớn tới việc thẩm định tài chính dự án. Lạm phát gây nên sự thay đổi về giá cả theo thời gian, do vậy nó làm biến đổi dòng tiền kì vọng và tỷ lệ chiết khấu khi đánh giá tài chính dự án đầu tư. Mức lạm phát không thể dự đoán một cách chính xác vì nó phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân: quy luật cung cầu, tâm lí người tiêu dùng, sức mạnh của nền kinh tế Các biến số tài chính trong dự án, các yếu tố đầu vào của các chỉ tiêu như NPV, IRR đều chịu tác động của lạm phát. Do vậy, để đánh giá hiệu quả của một dự án nào đó cần phải xác định một cách chính Hoàng Công Hưng 20
  22. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B xác, hợp lý giá cả của các yếu tố trong chi phí hay doanh thu của dự án. Nếu giá được cung cấp trong dự án là giá cố định, không thay đổi theo thời gian, và nếu có nó được áp dụng trong suốt thời gian hoạt động của dự án thì một mặt người lập dự án đã đơn giản hoá việc xây dựng các bảng tóm tắt tài chính của dự án, mặt khác nó lại loại ra khỏi dự án sự phân tích các thông tin kinh tế, tài chính có thể ảnh hưởng đến kết quả dự án. Nếu giá của các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án được điều chỉnh trong suốt thời gian hoạt động của dự án theo một xu hướng mà cán bộ thẩm định giả định cho các thời kỳ tương lai thì đó là giá thực. Đó là giá có thể có trong tương lai, được dự đoán dựa trên mức cung cầu hàng hoá hay sản phẩm của dự án trong một khoảng thời gian với các nguồn cung cấp sẵn có và các yếu tố bên ngoài khác có thể tác động đến chi phí sản xuất. Sử dụng giá nàygiúp cho việc xây dựng, tính toán các biến số của bảng tài chính sẽ đáng tin cậy hơn, chính xác hơn, giúp cho công tác thẩm định có hiệu quả hơn. Việc tính đến yếu tố lạm phát sẽ làm cho quá trình thực hiện dự án sẽ dễ dàng hơn, hiệu quả thẩm định được cao hơn. Thật vậy, khi ước tính tổng số vốn tài trợ cho một dự án đầu tư, giả sử đã loại bỏ những khoản chi phí vượt quá gây nên cho việc ước tính sai số lượng nguyên vật liệu cần thiết thì khoản chi phí gia tăng thêm nữa có thể là do lạm phát mặt bằng giá chung. Nếu dự án cần một khoản vốn vay để bổ xung vào nguồn vốn đầu tư trong tương lai thì lượng vốn ấy chịu tác động của giá cả xảy ra từ khi bắt đầu, từ lúc nhận vốn đến lúc hoàn trả vốn và lãi. Nếu nó không được dự kiến trong giai đoạn thẩm định thì dự án có thể sẽ phải trải qua khủng hoảng về tính thanh khoản hay khả năng thanh toán nợ do tài trợ không đầy đủ. Lạm phát còn ảnh hưởng đến lãi suất danh nghĩa. Các bên tài trợ cho dự án sẽ tăng lãi suất danh nghĩa đối với các khoản vốn họ cho vay để bù đắp mất mát do lạm phát gây nên. Lạm phát làm giảm giá trị tương lai của các khoản tiền vay và các khoản thanh toán lãi suất cố định, nó sẽ ảnh Hoàng Công Hưng 21
  23. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B hưởng đến chi phí xuất quỹ trong những năm đầu của dự án làm nó tăng cao lên, nó đặt ra vấn đề thanh toán đối với chủ đầu tư. Lãi suất chiết khấu: Lãi suất chiết khấu là yếu tố quan trọng trong thẩm định tài chính dự án đầu tư. Việc thay đổi lãi suất có ảnh hưởng lớn đến giá trị hiện tại của các khoản thu nhập và chi phí. Nếu lãi suất này quá thấp sẽ khuyến khích đầu tư vào các dự án kém hiệu quả, nếu nó quá cao thì sẽ hạn chế đầu tư. Hiện nay, chúng ta chưa có quy định thống nhất nào về tỷ lệ này đối với từng ngành nghề cụ thể cũng như không có một cách chuẩn mực nào để xác định lãi suất chiết khấu dẫn đến dùng các tỷ lệ chiết khấu khác nhau để đánh giá, so sánh dự án gây nên sự khó khăn, không chính xác trong công tác thẩm định . Công suất dự tính: có thể công suất thực tế khi dự án hoạt động không đạt được như ở khi dự tính, do vậy nó làm thay đổi doanh thu chi phí của dự án và có thể làm cho dự án không hiệu quả. 3.2. Thông tin Thông tin là cơ sở cho phân tích đánh giá, là nguyên liệu cho quá trình tác nghiệp của cán bộ thẩm định. Muốn có một kết quả thẩm định chính xác cao độ thì phải có được các thông tin, số liệu đầy đủ, chính xác trên nhiều góc độ khác nhau. Để có được nguồn thông tin cần thiết cho dự án, công ty cần có thể dựa vào các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau liên quan đến vấn đề cần đánh giá và tiến hành sắp xếp thông tin, sử dụng các phương pháp xử lý thông tin một cách thích hợp theo nội dung của quy trình thẩm định. Như vậy, việc thiết lập hệ thống thông tin đầy đủ chính xác luôn luôn được đặt ra như một nhu cầu cấp thiết đối với công tác thẩm định, thiết lập được một hệ thống thông tin như vậy sẽ trợ giúp cho công ty rất nhiều trong việc nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư của công ty. 3.3. Kiến thức chuyên môn, năng lực thẩm định, phẩm chất đạo đức của cán bộ thẩm định. Hoàng Công Hưng 22
  24. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Trong quá trình thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng, cán bộ thẩm định luôn đóng vai trò quan trọng. Họ chính là những người trực tiếp tiến hành hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư. Thẩm định tài chính dự án đầu tư không phải là nghiệp vụ đơn giản, đòi hỏi cán bộ thẩm định không những phải có kiến thức sâu về nghiệp vụ, am hiểu các lĩnh vực cho vay, đầu tư của ngân hàng mà hiểu biết các vấn đề liên quan như thuế, môi trường, thị trường, khoa học công nghệ,,, Do vậy, phần nào hiệu quả của công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư phụ thuộc vào chất lượng của nhân tố con người. Sự hiểu biết toàn bộ những kiến thức khoa học, kinh tế, xã hội mà người thẩm định có được thông qua đào tạo hay tự bồi dưỡng kiến thức mà có. Kinh nghiệm, kỹ năng là những gì tích luỹ thông qua hoạt động thực tiễn, năng lực là khả năng nắm bắt, xử lý công việc trên cơ sở các tri thức kiến thức đã được tích luỹ. Tính kỉ luật cao, phẩm chất đạo đức tốt là điều kiện để đảm bảo cho chất lượng thẩm định. Ngược lại, người thẩm định không có kỷ luật, đạo đức không tốt sẽ phá hỏng mọi việc, không đánh giá đúng được tính khả thi của dự án. Để đạt được chất lượng tốt trong thẩm định tài chính dự án, yêu cầu quan trọng đầu tiên đối với các cán bộ thẩm định là phải nắm vững chuyên môn nghề nghiệp. Phải nắm vững các văn bản pháp luật, các chế độ chính sách do Nhà nước quy định đối với các lĩnh vực: doanh nghiệp, xây dựng cơ bản, tài chính kế toán Như vậy, cán bộ thẩm định là một trong những nhân tố quyết định chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư. Do vậy, muốn hoàn thiện tốt công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư, trước hết bản thân trình độ kiến thức, năng lực đạo đức của các cán bộ thẩm định phải được nâng cao. 3.4. Một số nhân tố khác: - Tổ chức, điều hành: Thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm nhiều hoạt động liên quan chặt chẽ với nhau, kết quả của nó phụ thuộc nhiều vào việc tổ chức, điều Hoàng Công Hưng 23
  25. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B hành, sự phối hợp các bộ phận trong quá trình thẩm định. Việc phân công tổ chức một cách hợp lý các bộ phận trong quá trình thẩm định sẽ tránh được sự chồng chéo, phát huy được những mặt mạnh, hạn chế được những mặt yếu của mỗi cá nhân trên cơ sở đó giảm bớt chi phí cũng như thời gian thẩm định. Do vậy, tổ chức, điều hành thẩm định hợp lý, khoa học sẽ khai thác được các nguồn lực cho hoạt dộng thẩm định tài chính dự án đầu tư, qua đó nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư của ngân hàng. - Trang thiết bị công nghệ: Hiện nay, khoa học kỹ thuật và công nghệ hiện đại đã ứng dụng vào tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội. Đặc biệt là công nghệ thông tin đã được ứng dụng trong ngành ngân hàng làm tăng khả năng thu nhập, xử lý và lưu trữ thông tin một cách hiệu quả hơn. Trên cơ sở đó cung cấp thông tin cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư một cách có hiệu quả hơn. Hiện nay có rất nhiều phần mềm chuyên dùng cho doanh nghiệp nói chung và cho công tác thẩm định nói riêng được thuận tiện hơn. Các cán bộ có thể truy cập và xử lý một lượng thông tin lớn mà vẫn tiết kiệm được thời gian, các chỉ tiêu cần tính toán đã được cài đặt, chỉ cần nạp số liệu và máy sẽ cho các chỉ tiêu như: NPV, IRR, PI Nhưng nếu máy hoặc các chương trình có sự cố thì sẽ cho kết quả thẩm định không chính xác, đòi hỏi các cán bộ phải xem xét lại các kết quả thẩm định để cho một kết luận chính xác. Ngoài ra còn một số nhân tố khách quan tác động đến công tác thẩm định tài chính dự án dầu tư của doanh nghiệp như: cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước, trình độ lập dự án của chủ đầu tư, các rủi ro bất khả kháng như: Thiên tai, chiến tranh, môi trường kinh tế vĩ mô Tóm lại: Các dự án đầu tư đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Với các ngân hàng thương mại hiện nay, tiến hành các dự án đầu tư là một hoạt động rất phổ biến để thu lợi nhuận và góp phần phát triển kinh tế. Nhưng các hoạt động này cũng chứa đựng nhiều rủi ro và các Hoàng Công Hưng 24
  26. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B dự án đầu tư có vốn lớn và thời gian thực hiện dài. Chính vì vậy công ty phải thẩm định dự án và đặc biệt là thẩm định khía cạnh tài chính dự án trước khi đưa ra quyết định tài trợ cho dự án. Thẩm định dự án đầu tư tại công ty là một công việc phức tạp phải trải qua nhiều bước, công tác này bị ảnh hưởng bởi rất nhiều nhân tố khác nhau. Do vậy, công ty cần nhận thức rõ vấn đề này để áp dụng vào thực tế một cách có hiệu quả nhất. Hoàng Công Hưng 25
  27. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG CAO CẤP 15 - 17 PHỐ NGỌC KHÁNH 1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY DU LỊCH THƯƠNG MẠI TỔNG HỢP THĂNG LONG 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty Công ty Du lịch và Thương mại tổng hợp Thăng Long là doanh nghiệp nhà nước thuộc UBND Thành phố Hà Nội. Công ty được hợp nhất từ nhiều tổ chức khác nhau. Tiền thân là sự hợp nhất giữa khách sạn Chi Lăng và khách sạn Giảng Võ vào ngày 15 – 5 năm 1996 thành công ty Du lịch và Thương mại Giảng Võ căn cứ theo Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân, và căn cứ theo Quyết định số 315/HĐBT. Công ty Du lịch và Thương mại Giảng Võ có nhiệm vụ là doanh nghiệp Nhà nước, hoạt động trong hệ thống các doanh nghiệp du lịch, thương mại của thành phố, có tư cách pháp nhân đầy đủ, hạch toán kinh tế độc lập, được sử dụng con dấu riêng theo quy định của Nhà nước. Sau đó vào ngày 28 tháng 7 năm 1998, công ty Du lịch và thương mại Giảng Võ được đổi thành Công ty Du Lịch và Thương Mại Thăng Long căn cứ theo Luật tổ chức HĐND và UBND và căn cứ theo Quyết định số 1671/QĐ - UB ngày 15 tháng 5 năm 1996. Công ty Du lịch và Thương mại tổng hợp Thăng Long là doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trong hệ thống các doanh nghiệp du lịch, thương mại của thành phố: Hoàng Công Hưng 26
  28. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B 1.2. Bộ máy tổ chức của công ty du lịch Thăng Long Công ty du lịch và thương mại Thăng Long là một công ty lớn bao gồm rất nhiều khách sạn, siêu thị, trung tâm vui chơi giải trí. Bộ máy tổ chức của công ty bao gồm : - Ban giám đốc công ty: giám đốc và các phó giám đốc công ty - Phòng tổ chức hành chính - Phòng kế toán tài vụ - Phòng kinh doanh. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban Giám đốc Là người được Nhà nước bổ nhiệm có trách nhiệm và quyền hạn cao nhất công ty. Giám đốc có quyền quyết định, điều chỉnh, điều hành các kế hoạch sản xuất kinh doanh trong công ty, có quyền tuyển chọn hay cho thôi việc nhân viên theo yêu cầu công việc của công ty. Đồng thời giám đốc là người hoàn toàn chịu trách nhiệm cao nhất về toàn bộ hoạt động của công ty và những quyết định của mình. Phó giám đốc: Là những người giúp việc cho giám đốc và được giám đốc uỷ quyền điều hành công việc khi giám đốc vắng mặt. Phòng tổ chức hành chính Nhiệm vụ chính của phòng này là tổ chức, quản lý cán bộ, phân công nhiệm vụ cho các nhân viên cho phù hợp năng lực từng người và phù hợp với yêu cầu của cơ quan, tuyển thêm nhân viên, quản lý việc thu chi các quỹ tiền lương, khen thưởng Với mục tiêu chấ lượng là chính, đội ngũ cán bộ công nhân viên của toàn công ty hiện nay hầu hết đều có trình độ đại học và trên đại học. Phòng kế toán tài vụ Phòng kế toán tài vụ có nhiệm vụ chính là có trách nhiệm theo dõi tình hình thu chi trong văn phòng công ty và các bộ phận kinh doanh, sản Hoàng Công Hưng 27
  29. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B xuất, quản lý chứng từ hoá đơn thanh toán, các bảng kê, lập cân đối ngày, tháng và các báo cáo trong ngành cho các ban chức năng tư vấn về thông tin, thực hiện thu chi theo thông tin từ phòng kinh doanh, hạch toán trích phí, thuế, lãi theo quy định, thực hiện các nghiệp vụ kế toán tập trung. Hiện nay, nhờ sự giúp đỡ của hệ thống máy tính việc thực hiện các nghiệp vụ trở nên đơn giản hơn, dễ dàng hơn cho việc kiểm tra và cung cấp các thông tin cần thiết một cách nhanh nhất. Phòng kinh doanh Phòng được giao nhiệm vụ kế hoạch nguồn vốn đồng thời cũng tiến hành thẩm định phân tích tài chính kinh tế và kỹ thuật để ra quyết định đầu tư hay không. Trên cơ sở hoạt động thực tế và nguồn lực hiện có, lập kế hoạch sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, tìm thị trường tiêu thụ sản phẩm và các đối tác kinh doanh, đôn đốc thực hiện kế hoạch. 1.3.Tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp những năm gần đây Các ngành nghề kinh doanh của công ty Du lịch Thăng Long gồm: - Các công trình dân dụng trong ngành du lịch và ngoài ngành - Tổ chức xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật gồm: giải phóng san lấp mặt bằng, cấp thoát nước, đường nội bộ, trồng cây xanh, lắp đặt các thiết bị điện nước phục vụ các công trình. - Thi công trang trí nội ngoại thất - Kinh doanh vật tư, thiết bị máy móc phục vụ cho xây dựng và phương tiện vận tải công nghiệp dân dụng, hoá chất và các vật tư về hoá chất. Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 110762 cấp ngày 3/8/1996, bổ xung đăng ký kinh doanh ngày 18/3/1999. Là đơn vị có máy móc, tiền vốn, trang thiết bị đồng bộ, và có đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm và lực lượng công nhân kỹ thuật lành nghề. Công ty đã và đang thi công các công trình, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội và các vùng lân cận: Hoàng Công Hưng 28
  30. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Liên doanh với tập đoàn Bourbon (CH Pháp) xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng, giải phóng mặt bằng, san nền, xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị, tổ hợp văn phòng, chung cư tại giao lộ đường vành đai 3 – Láng Hoà Lạc – Câù giấy – Hà Nội với quy mô 7,5 ha. - Xây dựng khu công viên vui chơi giải trí Mễ Trì với quy mô 40 ha. - Xây dựng khu trung tâm thương mại Ngọc Khánh - Ba đình – Hà nội với diện tích gần 2 ha. - Công trình nâng cấp cải tạo sửa chữa Sở Du lịch tại số 3 phố Lê Lai - Cung cấp trọn gói từ thiết kế đến hoàn thiện chi tiết. Trang trí nội thất và tạo cảnh quan kiến trúc cho nhiều công trình - Đặc biệt vừa qua công ty đã trúng thầu hạng mục công trình: San nền dự án siêu thị Cora – Thăng Long với giá trị trúng thầu là 3.728.143.525 VNĐ. - Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại du lịch – dịch vụ thương mại tổng hợp Giảng Võ. Dự án được thực hiện cùng với các đối tác trong nước và nước ngoài. Dự án với diện tích 17.866 m2, xây dựng một tổ hợp bao gồm: Khu khách sạn 10 tầng với mức đầu tư dự kiến 143 tỷ đồng Việt Nam, Tổ hợp nhà chung cư tiêu chuẩn cao trong đó siêu thị với diện tích sàn 5000 m2 với mức đầu tư dự kiến 200 tỷ đồng Việt Nam. Tổ hợp nhà ở tiêu chuẩn cao và siêu thị sẽ được thực hiện trong giai đoạn đầu của dự án, và sẽ được khởi công xây dựng vào tháng 9 năm 2002. Hoàng Công Hưng 29
  31. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Bảng báo cáo kết quả kinh doanh các năm 2000, 2001, 2002 (Đơn vị :đồng) STT chỉ tiêu 2000 2001 2002 1 Tổng doanh thu 3233028487 6021558975 7566402524 2 Các khoản giảm trừ 55224734 289713906 7566402524 3 Doanh thu thuần 3177803753 5731845069 6817420981 4 Giá vốn hàng bán 3004456700 4921921870 748981543 5 Lợi tức gộp 173347053 809923198 75871325 6 Chi phí bán hàng 86770782 157994988 637545793 7 Chi phí quản lý DN 80080485 639262710 35564425 8 Lợi tức thuần từ h đ KD 6495786 12665500 6654740 9 Lợi tức từ hđ TC 3932150 12967985 9193000 10 Lợi tức bất thường 0 0 0 11 Tổng lợi tức trước thuế 10427936 25633485 50537165 12 Thuế lợi tức phải nộp 0 6686118 671893 13 Lợi tức sau thuế 10427936 18747367 35240272 (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính của công ty Du lịch Thăng long) Nhận xét tổng quát: Các chỉ tiêu trên đây cho thấy một bức tranh chung về tình hình tài chính công ty. Hầu hết các tỷ số năm 2002 đều cao hơn so với năm 2001.Điều này phản ánh những bước phát triển đáng kể của công ty. Khả năng sinh lãi của công ty tốt cho thấy trong mọi chính sách về quản lý tài chính có nhiều vấn đề đã được giải quyết tốt đẹp. Chính sách tín dụng của công ty đã phát huy tương đối tốt, cơ cấu tài chính tối ưu, hệ số nợ vừa phải, sử dụng vốn có hiệu quả tạo cho doanh nghiệp có những bước phát triển tốt. Hoàng Công Hưng 30
  32. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Dưới đây là bảng phân tích các tỷ số về khả năng tài chính của công ty (Đơn vị: Đồng) STT Chỉ tiêu 2000 2001 2002 1 TSLĐ/NợNH 1.064 0.774 0.964 2 (TSLĐ- 0.951 0.743 0.633 DTrữ)/NợNH 3 Nợ/Tổng tài sản 0.507 0.638 0.653 4 Doanh thu/tổng tiền 0.188 0.754 0.713 5 Doanh thu/Dự trữ 4.235 1.339 2.637 6 Hiệu suất sd TSCĐ 0.295 0.557 0.648 7 Hiệu suất sd TTS 0.188 0.331 0.402 8 ROE 0.00234 0.00261 0.00402 9 ROA 0.00115 0.00103 0.00187 (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính của công ty Du lịch Thăng Long) Nhận xét: Khả năng thanh toán hiện hành của năm 2000 là cao nhất, tuy nhiên so với năm 2001 thì khả năng thanh toán của năm 2002 vẫn tốt hơn. Khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp năm nay giảm đi nhiều so với hai năm trước do dự trữ tăng nhưng tốc độ dự trữ lại nhỏ hơn tốc độ tăng nợ ngắn hạn. Tỷ số nợ năm 2002 cao hơn so với năm 2001 do tăng các khoản nợ ngắn hạn. Tỷ số nợ năm 2002 thể hiện sự bất lợi đối với các chủ nợ nhưng lại có lợi cho chủ sở hữu nếu đồng vốn được sử dụng có khả năng sinh lời cao. Tài sản cố định cũng như tổng tài sản đã được doanh nghiệp sử dụng tốt nhất trong năm 2002. Ngoài ra, ROE và ROA cao hơn hai năm trước Hoàng Công Hưng 31
  33. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B chứng tỏ thoả mãn cho chủ sở hữu do doanh thu tăng nhanh, chi phí giảm điều này dẫn đến thu nhập sau thuế tăng và công ty đã sử dụng tài sản một cách có hiệu quả. 2.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG CAO CẤP 15-17 PHỐ NGỌC KHÁNH. 2.1. Giới thiệu về dự án xây dựng 2.1.1. Hiện trạng khu đất để thực hiện dự án: Khu đất có diện tích 17.866 m2 có vị trí như sau: - Phía Bắc giáp khu tập thể Giảng Võ. - Phía Nam giáp hồ Giảng Võ. - Phía Đông giáp trường thực nghiệm Giảng Võ. - Phía Tây giáp phồ Ngọc Khánh. Hiện tại trên khu đất có 2 dãy nhà lắp ghép 5 tầng và một phần của một dãy nhà lắp ghép 5 tầng khác ( phần còn lại là nhà tập thể). Cả 3 nàh này được xây dựng đã quá lâu, xuống cấp nghiêm trọng. Một nhà hầu như không sử dụng được, một nhà dùng để cho thuê các văn phòng một số công ty nhỏ. Diện tích cho thuê chỉ chiếm khoảng 50% diện tích cả dãy nhà, toàn bộ hình thức nhà đã quá cũ, xuống cấp, quét vôi tạm thời. Một phần của nhà 5 tầng còn lại cũng sử dụng cho thuê nhưng hiệu quả cũng rất thấp. Toàn bộ các dãy nhà trên đã được cơ quan thanh lý Trong khu đất có một hội trường (cao 2 tầng) đã cũ không sử dụng được nữa nên đã cải tạo bên trong làm bể bơi có mái, kinh doanh phục vụ nhân dân. Hình thức bên ngoài là hội trường nên không ăn nhập với nội dung bơi lội bên trong, hiệu quả kinh tế chưa cao. Hoàng Công Hưng 32
  34. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Bên cạnh đó là một số nhà 1 tầng đang kinh doanh cho thuê siêu thị cũng mang tính chất tạm thời. Cả một diện tích vườn cây rộng ven hồ dùng để bán bia, bán giải khát vv Tất cả các hoạt động dịch vụ vui chơi giải trí trong khu đất là do công ty du lịch và thương mại tổng hợp Thăng Long hiện đang quản lý khu đất tạm thời kinh doanh trong khi chưa đầu tư. Tóm lại: Khu đất có một vị trí rất đẹp, rất quý về mặt cảnh quan, nằm ngay bên hồ Giảng Võ là một trong những trung tâm sầm uất nhất của Hà Nội. Khu đất có diện tích rất rộng (gần 2 ha), thêm vào đó xung quanh hồ Giảng Võ toàn là các khách sạn sang trọng như khách sạn Hà nội, khách sạn Bên Hồ, trung tâm triển lãm Giảng Võ, trường thực nghiệm Giảng Võ và các khu dân cư đông đúc rất thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng khu nhà ở đồng thời kinh doanh các dịch vụ du lịch thương mại và vui chơi giải trí. Thế nhưng các công trình hiện có trong khu đất thì quá cũ, xuống cấp nghiêm trọng, cải tạo chắp vá đáp ứng cho việc kinh doanh tạm thời, hiệu quả kinh tế chưa cao, về cảnh quan chưa phù hợp với khung cảnh chung vốn rất đẹp của khu vực hồ Giảng Võ. 2.1.2.Sự cần thiết phải đầu tư Như phân tích hiện trạng khu đất trên thì việc đầu tư xây dựng một khu nhà ở cao tầng cao cấp trong khuôn viên trung tâm thương mại du lịch, dịch vụ tổng hợp tại khu đất trên là rất cần thiết. Công ty Du lịch và thương mại tổng hợp Thăng long đang quản lý khu đất là một công ty dịch vụ lớn của Hà nội, có rất nhiều chi nhánh kinh doanh có mặt trong Hà Nội. Năm 1995 công ty Du lịch Thương mại tổng hợp Thăng long đã ký hợp đồng liên doanh với nước ngoài về đầu tư xây dựng tại khu đất nói trên. Theo công văn số: 640/KTST-TH ngày 09/02/1996, Kiến trúc sư trưởng thành phố đã thoả thuận cho xây dựng tại đây khu khách sạn 4 sao và trung tâm thương mại, hồ sơ thiết kế do công ty Palmer and Turner internation (Hong Kong) lập. Hoàng Công Hưng 33
  35. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Do ảnh hưởng kinh tế của khu vực vào thời điểm đó nên dự án không tiến hành được, khu đất này công ty vẫn sử dụng làm trung tâm vui chơi giải trí, kinh doanh phục vụ để ổn định đời sống cán bộ công nhân viên. Dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội và Sở Du lịch Hà Nội để xây dựng mạng lưới cơ sở vật chất kỹ thuật của đơn vị đứng vững trong cơ chế thị trường và thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phục vụ ngày càng phát triển. Công ty Du lịch và thương mại tổng hợp Thăng Long đã chủ động xây dựng phương án liên doanh liên kết, tìm các đối tác trong nước để tiếp tục triển khai được dự án tại khách sạn Giảng Võ cũ. Công ty Du lịch và thương mại Tổng hợp Thăng Long lập dự án đầu tư xây dựng một trung tâm thương mại du lịch và dịch vụ tổng hợp Giảng Võ, trong đó có khu nhà ở cao tầng cao cấp để bán và kinh doanh. Với quy mô to lớn của công ty, với kinh nghiệm kinh doanh lâu năm của công ty, với tinh thần cố gắng phát huy nội lực và sự năng động trong cơ chế thị trường, việc lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh là rất hợp lý, đúng thời điểm và cần sự hỗ trợ đồng tình của các cấp lãnh đạo. Quy mô của dự án trung tâm thương mại du lịch dịch vụ tổng hợp Giảng Võ bao gồm khối nhà ở cao tầng cao cấp để bán, khối văn phòng cho thuê, khối khách sạn. Được chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn đầu: Lập dự án đầu tư xây dựn khu nhà ở cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh. Giai đoạn hai: hoàn chỉnh khối khách sạn, khối văn phòng. Quy mô này phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật về quản lý đô thị do Kiến trúc sư trưởng thành phố phê duyệt và phù hợp với vốn đầu tư nên sẽ có hiệu quả kinh tế trong việc kinh doanh. Tóm lại: Với vị trí vô cùng đẹp và thuận lợi của khu đất, với hiện trạng quá xuống cấp của các công trình trong khu đất, với thực lực của công ty du lịch và thương mại tổng hợp Thăng long, với sự ủng hộ của UBND Hoàng Công Hưng 34
  36. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B thành phố và Sở du lịch Hà Nội, việc đầu tư xây dựng trung tâm thương mại du lịch, dịch vụ tổng hợp Giảng Võ trong đó lập dự án xây dựng khu nhà ở cao tầng cao cấp để bán với quy mô nêu trên và bằng nguồn vốn liên doanh, vốn huy động hoặc vốn vay của công ty Thăng long là hết sức cần thiết và đáng được quan tâm ủng hộ, nó thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của các doanh nghiệp nhà nước, khẳng định khả năng kinh doanh của mình, góp phần nhanh chóng đưa nền kinh tế của đất nước phát triển vững mạnh, thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế của Việt Nam vào trong khu vực và trên thế giới. 2.2.Nội dung công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng Công việc đầu tiên của quy trình thẩm định dự án là phải thẩm định các điều kiện pháp lý của dự án xem có đúng và đủ theo quy định và có hợp lệ hay không. 2.2.1. Các căn cứ pháp lý - Công văn số 839/UB-XDĐT của UBND thành phố Hà Nội V/v: Đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng tại 15 – 17 Ngọc Khánh, Ba Đình. - Căn cứ quyết định số 4746/QĐ - UB ngày 05/7/2002 của UBND thành phố Hà Nội về việc giao cho đơn vị làm chủ đầu tư dự án. - Giấy đăng ký kinh doanh. - Công văn số 280/ KTST - ĐT1 ngày 19 tháng 3 năm 2002 của Kiến trúc sư trưởng thành phố. V/v: Chấp nhận tổng mặt bằng xây dựng công trình tại 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội. - Công văn số 19/VQH KTS trưởng thành phố, viện quy hoạch xây dựng Hà Nội. V/v: thoả thuận cấp nước dự án công trình 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội. - Công văn số 1910 EVN/ĐHN- P4 Công ty điện lực Hà Nội V/v: GP cấp đấu điện cao thế các TBATTTM và DL.DVTH Giảng Võ. Hoàng Công Hưng 35
  37. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Công văn số 726 CV/PC23 (TM) Bộ công an, công an thành phố Hà Nội V/v: Thoả thuận PCCC cho dự án xây dựng chung cư cao tầng 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình. - Quyết Định về việc giao quyền sử dụng đất cho khách sạn Giảng Võ số: 580/UB-QĐ do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 22/10/1993. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00090/QSDĐ do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 16/01/1996. - Quyết định số 457/BKH-QLDA và 470/BKH-QLDA của Bộ trưởng bộ kế hoạch và đầu tư về việc chấm dứt hoạt động của công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư và Phát triển Giảng Võ. - Công văn số 261/CV-SDL của Sở Du Lịch Hà Nội. V/v:Dự án TTTM và DL, DVTT Thăng Long. - Tờ trình của Công ty DLTM và TH Thăng Long V/v:xin phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng cao cấp tại 15-17 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội. 2.2.2. Xác định hình thức đầu tư a. Nguồn vốn đầu tư: Vốn đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh. - Nguồn vốn huy động: - Nguồn vốn tự có liên doanh, liên kết (các đối tác tham gia). - Vốn vay ngân hàng. Hình thức đầu tư: Khu nhà ở cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh được đầu tư xây dựng mới đồng bộ hoàn chỉnh. Quy mô của dự án sẽ tạo ra một quần thể nhà ở cao tầng cao cấp trong khu vực nội thành, có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn chỉnh phục vụ tốt cho ngươì dân đến sinh sống tại đây. b. Hình thức hoạt động: Hoàng Công Hưng 36
  38. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Làm nhà để bán, phần công cộng dùng để kinh doanh. Tầng 1-2 khu nhà ở được dành làm dịch vụ tạo thuận lợi cho việc trao đổi và lưu thông hàng hoá cũng như việc phát triển các nguồn dịch vụ khác đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân trong khu vực, góp phần thúc đẩy nhanh quá trình hiện đại hoá văn minh đô thị của thủ đô Hà Nội. c. Cấp công trình: - Cấp công trình: Cấp 1 - Cấp chịu lửa : Cấp 1 2.2.3.Xác định quy mô đầu tư a. Đầu tư xây dựng khối nhà ở cao tầng 12,15,18 tầng Diện tích khuôn viên khu đất: 5800 m2 Diện tích đất xây dựng: = 2.300 m2 Số lượng căn hộ: 172 căn hộ Tổng diện tích sàn: 36.934 m2 Trong đó: Diện tích hầm: 1.826m2 Diện tích phần căn hộ ở: 28.884 m2 Diện tích sàn công cộng: 6.224 m2 Khu chung cư được chia làm 3 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên được bố trí 2 đến 3 thang máy và một thang bộ phục vụ cho 4 đến 5 căn hộ 1 tầng. Diện tích các căn hộ được chia lớn từ 100 m trở lên (các căn hộ thông thường có diện tích từ 40 đến 60 m2). Trong mỗi căn hộ: có phòng khách, phòng sinh hoạt chung lớn, khu bếp, phòng ăn có diện tích lớn, được tiếp xúc nhiều với ánh sáng tự nhiên, được bố trí từ 2 đến 3 khu vệ sinh và các lỗ gió có diện tích rộng, sâu vừa để làm không gian cây xanh nghỉ ngơi đồng thời làm nơi phơi phóng và giặt giũ quần áo. b. Khối công trình phụ trợ với quy mô sau: Khối kỹ thuật, trạm bơm, trạm điện: 150 m2; Khối bảo vệ: 6 m2 ´ 3 = 18 m2. Hoàng Công Hưng 37
  39. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B c. Ngoài ra, đầu tư xây dựng hệ thống sân bãi, vườn cây cảnh, trạm điện nước, cổng hàng rào, thường trực v.v Các thông số chính STT Các chỉ tiêu chính Diện Đơn tích vị 1 Diện tích khuôn viên khu đất 5.800 m2 2 Diện tích đất xây dựng 2.300 m2 3 Diện tích sàn tầng hầm 1.826 m2 4 Tổng diện tích sàn xây dựng 36.934 m2 Trong đó: Diện tích sàn phần căn hộ ở 28.884 m2 Diện tích sàn công cộng 6.224 m2 (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Về giao thông tạo đường giao thông riêng từ đường Ngọc Khánh đi vào khu căn hộ ở, bãi đỗ xe, đường chạy xung quanh khối nhà tạo giao thông đi lại cho khách lên siêu thị và dân cư ở trong toà nhà đồng thời đảm bảo phòng cứu hoả khi có sự cố xảy ra. Cơ cấu khối nhà ở được bố trí như sau: + Mỗi đơn nguyên ở đều được bố trí sảnh đón riêng biệt vào các căn hộ ở tách biệt hẳn với khối siêu thị. + Trong mỗi đơn nguyên đều được bố trí từ 2 đến 3 thang máy, và 1 thang bộ. Tất cả các lối vào khu ở và hệ thống cầu thang đều có bố trí đường dốc đảm bảo đúng quy cách để cho người tàn tật có thể sử dụng một cách thuận tiện. + Tầng hầm dùng để xe cho nhân viên làm việc trong khối nhà và người sống trên các căn hộ. Tầng hầm cao 3m. + Tầng 1-2 mỗi tầng cao 6,6 m dùng để làm tầng công cộng các dịch vụ cho thuê, phục vụ trực tiếp cho dân cư sống trong khu đất và khu vực lân cận. Hoàng Công Hưng 38
  40. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B + Tầng 3-18 bố trí căn hộ ở chiều cao mỗi tầng cao 3,3 m. Giao thông ccho căn hộ ở tạo 3 giao thông đứng giành riêng cho căn hộ ở mỗi một giao thông đứng gồm hai thang máy và một thang bộ riêng đơn nguyên 3 gồm 3 thang máy bố trí buồng kỹ thuật, nơi đổ rác cho từng tầng. Hệ thống cầu thang hành lang vào từng căn hộ được bố trí đảm bảo ánh sáng, thông thoáng thuận tiện cho người ở trong từng căn hộ. Các căn hộ được bố trí khép kín, gồm phòng khách , phòng ngủ, bếp và phòng ăn, khu vực WC và đều có lỗ gió tạo thông thoáng và được tiếp xúc nhiều với ánh sáng tự nhiên. + Vấn đề vệ sinh môi trường trong từng đơn nguyên ở đã được xử lý bằng hệ thống hộc đổ rác được bố trí kín đáo, gần khu cầu thang, có cửa đóng mở đảm bảo vệ sinh theo phương thẳng đứng từ trên xuống dưới phòng thu rác ở tầng một và được thu gom vào những thùng rác lớn đặt sẵn ở phòng thu rác, vị trí các phòng thu rác được bố trí kín đáo đảm bảo vệ sinh cạnh đường giao thông bao quanh khu ở thuận lợi cho việc chuyên chở đến nơi quy định của công ty Môi trường đô thị. Rác phải được cho vào túi trước khi được vứt vào hộc. Các thông số kỹ thuật STT Diễn giải D tích căn hộ S.lượng Tổng số Tổng (m2) căn/ tầng căn hộ dtích (m2) 1 Đơn nguyên 1(15 tầng) Loại A (3 phòng ngủ) 150 2 26 3900 Loại B (2 phòng ngủ) 120 1 13 1560 Loại C (2 phòng ngủ) 100 1 13 1300 Tổng 520 4 52 6760 D tích sàn 1 tầng đ.hình 634 D tích căn/ tầng đ.hình 520 D tích phụ 2050 D tích căn hộ(dt sdụng) 6760 Tổng diện tích sàn 8812 2 Đơn nguyên 2 (12 tầng) Loại A (3 phòng ngủ) 150 2 20 3000 Loại B (2 phòng ngủ) 120 2 20 2400 Loại C (2 phòng ngủ) 0 0 0 0 Hoàng Công Hưng 39
  41. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Tổng 540 4 40 5400 Dt sàn 1 tầng điển hình 650 Dt căn/ tầng điển hình 540 Dt phụ 1630 Dt căn hộ (Dt sdụng) 5400 Tổng diện tích sàn 7030 3 Đơn nguyên 3 Loại A (3 phòng ngủ) 150 2 32 4800 Loại B (2 phòng ngủ) 120 2 32 3840 Loại C (2 phòng ngủ) 100 1 16 1600 Tổng 640 5 80 10240 Dt sàn 1 tầng điển hình 762 Dt căn/ tầng điển hình 640 Dt phụ 2622 Dt căn hộ (Dt sử dụng) 10240 Tổng diện tích sàn 12862 (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Hoàng Công Hưng 40
  42. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Bảng phân loại căn hộ của chung cư: STT Loại căn hộ Diện tích sử dụng Số lượng Tỷ lệ % 1 Căn hộ loại 150 m2 78 căn 45 % A 2 Căn hộ loại B 120 m2 65 căn 38 % 3 Căn hộ loại C 100 m2 29 căn 17 % Tổng 172 căn 100 % (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Tổng số căn hộ : 172 căn Diện tích sàn căn hộ (Diện tích sử dụng) : 22.400 m2 Diện tích phụ : 6.484 m2 Diện tích sàn tầng hầm : 1.826 m2 Tổng diện tích sàn phần căn hộ : 30.710 m2 Về hình thức kiến trúc: Hình khối toà nhà đơn giản, chắc khoẻ mang phong cách hiện đại, hai khối đơn nguyên 1 cao 15 tầng và đơn nguyên 3 cao 18 tầng được liên kết với nhau bởi đơn nguyên 2 cao 12 tầng đã tạo thêm được diện tích tiếp xúc với ánh sáng bên ngoài thoáng mát hơn cho các căn hộ. Các công trình phụ trợ Khối kỹ thuật, trạm bơm, trạm điện : 160 m2 Khối bảo vệ 6 m2 ´ 3 = : 18 m2 2.2.4. Xác định tổng mức đầu tư a. Cơ sở xác định tổng mức đầu tư và tính hiệu quả của đầu tư - Khối lượng xây dựng tính trên cơ sở điều tra khảo sát hiện trạng và thuyết minh, bản vẽ, quy hoạch trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. - Đơn giá xây dựng cơ bản, định mức dự toán, các văn bản pháp quy về xây dựng cơ bản của Nhà nước tại thời điểm tháng 6 năm 2002. Hoàng Công Hưng 41
  43. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Tiền sử dụng đất được tính trên cơ sở nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và quyết định 3519/QĐ-UB của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội. - Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 5 tháng 10 năm 2001về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. b. Thành phần vốn đầu tư dự kiến: - Vốn huy động của chủ đầu tư dự án từ các thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở. Đối với các khách hàng mua nhà ở chung cư có thể huy động tạm ứng 30% tức là khoảng 500 triệu/một căn hộ sau khi ký hợp đồng, 30% tức là khoảng 500 triệu tiếp theo/một căn sau khi xây dựng xong phần móng cọc và tầng hầm, 700 triệu còn lại trả dần trong quá trình xây và bàn giao nhà. - Vốn chủ sở hữu chiếm 90% tổng vốn đầu tư và là162.720 triệu. - Vốn vay ngân hàng để đầu tư các hạng mục là 10% tức là khoảng 17.277 triệu đồng với mức lãi suất là 8.52%/năm. Nhận xét: Khoản chi phí dành cho vốn chủ sở hữu là rất nhỏ gần như bằng 0 do nguồn vốn này huy động được từ các chủ đầu tư nên doanh nghiệp không phải trả lãi cho các khoản tiền này. Công ty chỉ phải trả cho khoản vay ngân hàng với mức lãi suất là 8.52%/năm. Tức là lãi suất chiết khấu của dự án này chỉ là 8.52% trong khi đó đáng lẽ ra là lãi suất chiết khấu này phải lớn hơn nhiều. Do huy động được tiền của chủ đầu tư ngay từ khi ký hợp đồng là 500 triệu trả trước cho mỗi căn hộ nên số tiền đầu tư này được coi là doanh thu trả trước của khách hàng, doanh nghiệp chỉ phải bỏ một số vốn rất nhỏ nên tránh được nhiều rủi ro không trả được nợ. Bảng tỷ lệ nguồn vốn của dự án theo dự kiến Đơn vị : Đồng Nguồn vốn Số tiền Tỷ trọng Hoàng Công Hưng 42
  44. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Vốn hợp pháp và huy động 162.720 90 % Vay ngân hàng 17.277 10 % Tổng 179.997 100 % (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Đối với nguồn vốn đầu tư dự kiến của công ty là như vậy, tiếp theo ta sẽ xem xét tổng mức vốn đầu tư cụ thể của dự án. c. Tổng mức vốn đầu tư cụ thể của dự án Tổng mức vốn đầu tư : 196.875.358.000 đồng Trong đó : 135.426.920.000 đồng + Xây lắp nhà : 126.740.720.000 đồng + Hạ tầng kỹ thuật toàn khu : 8.686.200.000 Thiết bị : 19.633.200.000 Kiến thiết cơ bản khác : 15.307.927.000 Dự phòng phí : 17.036.741.000 Thuê đất : 3.252.200.000 Trả lãi vay ngân hàng : 6.219.000.000 Trong giai đoạn 1 : Đợt 1: từ năm 2002 đến năm 2004 chủ đầu tư sẽ đầu tư xây dựng. Giai đoạn 2: Đợt 2: sẽ đầu tư tiếp phần hạ tầng kỹ thuật toàn khu. Vốn đầu tư phân bổ cho phần nhà ở như sau: Đơn vị :(nghìn đồng) STT Diễn giải Tổng số Phân bổ cho Hạ tầng KT phần nhà đợt sau 1 Xây lắp 135.426.920 129.252.720 6.174.200 - Xây lắp nhà 126.740.720 126.740.720 - Hạ tầng KT 8.686.200. 2.512.000 6.174.200 2 Thiết bị 19.633.200 19.633.200 3 K.thiết c.bản khác 15.307.297 14.747.977 559.319 Hoàng Công Hưng 43
  45. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B 4 Dự phòng phí 17.036.741 16.363.389 673.351 Cộng 187.404.158 179.997.287 7.406.871 5 Thuê đất 3.252.200 3.252.200 6 Trả lãi vay NHàng 6.219.000 6.219.000 Tổng cộng 196.875.358 189.468.487 7.406.871 (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Hoàng Công Hưng 44
  46. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 45
  47. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Công ty sau khi tính toán phân bổ vốn đầu tư một cách cụ thể đã vạch ra phương án kinh doanh như sau: 2.2.5.Xác định phương án kinh doanh a. Tiến độ khai thác dự án Thời hạn của dự án : 53 năm; Thời hạn lập dự án, thiết kế và thi công công trình; 3 năm (2002, 2003, 2004);Thời gian khai thác sử dụng: 50 năm bắt đầu từ năm 10/2004 kết thúc vào năm 2055. b. Phương án kinh doanh - Xây dựng nhà ở căn hộ để bán từ tầng 3 đến tầng 12, 15, 18 Theo quyết định 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội thì chủ đầu tư dự án sẽ giành 30 % quỹ nhà để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố. Phần diện tích còn lại 70 % diện tích sẵn được phép kinh doanh, trong đó giành 50 % để bán cho các cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá chỉ đạo vừa đảm bảo kinh doanh, vừa đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, 50 % còn lại được phép bán theo giá thị trường. Do vậy, quỹ nhà của dự án được phân chia như sau: STT Diễn giải Diện tích Diện tích sàn Tỷ trọng sàn căn hộ (m2) (%) 1 Quỹ nhà thành phố 9.213 6.720 30 % 2 Quỹ nhà để bán theo 10.479 7.840 35 % giá chỉ đạo ĐBKD 3 Quỹ nhà để bán theo 10.478 7.840 35 % giá thị trường Tổng cộng 30.710 22.400 100 % (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Cho thuê mặt bằng để tổ chức các dịch vụ tầng 1-2, diện tích sàn 6224 m2. Thứ nhất: Kế hoạch khai thác Tổng diện tích khai thác như sau: Hoàng Công Hưng 46
  48. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 47
  49. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Bảng kế hoạch khai thác STT Mục tiêu sử dụng Đơn D.tích sàn DT khai vị căn hộ thác/tỷ lệ KT 1 Ga ra xe máy (tầng hầm) m2 1.826 30 % 2 Diện tích cho thuê mặt bằng m2 6.224 35 % 3 Nhà ở căn hộ để bán m2 21.497 35 % (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Thứ hai: Kế hoạch giá Giá bán nhà được tính trên tổng số diện tích sàn căn hộ nhà chung cư 12, 15, 18 tầng. Theo quyết định số 123/2001/QĐ-UB của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội thì quỹ nhà được phân chia như sau: Bảng kế hoạch giá: STT Mục tiêu sử dụng Đơn D.tích sàn căn Tỷ trọng vị hộ 1 Chuyển giao quỹ nhà TP m2 6.720 30 % 2 Bán theo giá c.đạo ĐBKD m2 7.840 35 % 3 Bán theo giá thị trường m2 7.840 35 % Tổng cộng 22.400 100 % (Nguồn số liệu từ phòng kế toán tài chính công ty Du Lịch Thăng Long) Theo mục tiêu sử dụng như trên, giá nhà sẽ được xây dựng trên 3 mức: - Mức giá đảm bảo kinh doanh bao gồm: Giá đất đã chuyển giao hạ tầng + Giá xây dựng nhà và hạ tầng trong khuôn viên + mức lãi đảm bảo kinh doanh + thuế. - Mức giá thị trường bao gồm giá đất chuyển giao hạ tầng theo thị trường + giá xây dựng nhà + thuế + lãi được thị trường chấp nhận. Hoàng Công Hưng 48
  50. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Mức giá chuyển giao cho thành phố: bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư nhà theo các chế độ chính sách của Nhà nước, cho phần diện tích sàn chuyển giao. Mức giá này không tính giá đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Dự kiến thành phố sẽ thanh toán phần vốn đầu tư diện tích chuyển giao cho thành phố theo tiến độ huy động vốn chung của dự án. Giá cho thuê mặt bằng được tính trên diện tích khai thác. Đơn giá đó là giá cho thuê mặt bằng, các chi phí khác như điện nước điện thoại, trang bị nội thất như bàn ghế, tủ quầy, kệ thiết bị văn phòng, thiết bị thông tin, vách ngăn phân chia nội bộ, và toàn bộ thiết bị cần thiết cho hoạt động của bên thuê do bên thuê tự lo. Kế hoạch giá như sau: 1- Giá bán nhà chung cư theo giá chỉ đạo đảm bảo kinh doanh: 7.760.000 đồng/m2 sàn căn hộ 2- Giá bán nhà chung cư theo giá thị trường 8.200.000 đồng/m2 sàn căn hộ (Diễn giải chi tiết xem bản chiết tính giá bán: 3- Giá chuyển giao cho TP nhà cao tầng: Mức giá chuyển giao cho thành phố: Bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư theo các chế độ chính sách của Nhà nước cho phần 30 % diện tích giao, mức giá này không tính phân bổ giá hạ tầng kỹ thuật chung của dự án. 44.497 triệu/6720 m2 sàn căn hộ 6.622.000 đồng/m2 sàn căn hộ Nếu tính theo m2 sàn chuyển giao thì mức giá trên 1 m2 sàn là: 44.497 triệu đồng/9.213 m2 sàn là 4.755.000 đồng/m2 sàn 4- Giá cho thuê mặt bằng tính 6 USD/m2/tháng Giá bán nhà phân bổ chi tiết (xem bảng phân bổ kèm theo) * Thứ ba: Kế hoạch đầu tư thay thế - Đầu tư thay thế thiết bị: Căn cứ thời gian và tỷ lệ khấu hao toàn bộ thiết bị khối nhà cho thuê được đầu tư thay thế vào các năm 2015, 2025, Hoàng Công Hưng 49
  51. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B 2035, 2045. Nguồn đầu tư thay thế lấy từ nguồn vốn khấu hao trích hàng năm. - Đối với thiết bị đầu tư cho các căn hộ đã được bán: Căn cứ thời gian và tỷ lệ khấu hao toàn bộ thiết bị khối nhà căn hộ ở được đầu tư thay thế theo khung thời gian sử dụng các loại tài sản cố định của Nhà nước trong QĐ 166/1999/QĐ-BTC là 15 năm/lần. Nguồn đầu tư thay thế lấy từ số tiền nộp hàng tháng của các căn hộ. Số này đã được tính toán chi tiết trong phần quản lý vận hành dự án sau đầu tư. 2.2.6. Xác định các chi phí của dự án - Chi phí các thủ tục về đất - Tiền sử dụng đất: Theo nghị định 71/2001/NĐ-CP của chính phủ ngày 5/10/2001 thì dự án được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng. - Chi phí xây lắp các công trình hạ tầng kỹ thuật theo khối lượng thiết kế và đơn giá Hà nội tại thời điểm 6/2002. - Các chi phí kiến thiết cơ bản khác gồm: Tư vấn lập dự án, chi phí khảo sát thiết kế, chi phí thẩm định, chi phí giám sát thi công, chi phí ban quản lý công trình, nghiệm thu bàn giao, bảo hiểm công trình. - Các chi phí chống mối và côn trùng, chi phí dò mìn, phòng cháy chữa cháy. - Các chi phí quản lý, quảng cáo tiếp thị tính bằng 0.5 % chi phí xây lắp. - Các chi phí duy tu bảo dưỡng công trình tính bằng 2 % vốn xây lắp. Sau đây là bảng khái toán kinh phí toàn bộ dự án xây dựng khu chung cư cao tầng. Hoàng Công Hưng 50
  52. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 51
  53. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 52
  54. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 53
  55. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 54
  56. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B 2.2.7.Xác định doanh thu của dự án Doanh thu chính của dự án gồm: + Doanh thu tiền bán nhà chung cư cao tầng: 125,097 tỷ đồng Trong đó: *Doanh thu bán nhà ở theo giá đảm bảo kinh doanh : 60,813 tỷ đồng *Doanh thu bán nhà theo giá thị trường là: 64,284 tỷ đồng + Doanh thu tiền cho thuê diện tích làm dịch vụ: 5,499 tỷ đồng Đối với nhà ở để bán: Việc khai thác doanh thu bán nhà dự kiên sé bắt đầu thực hiện từ năm 2003. Chủ đầu tư sẽ thu tiền bán nhà của các đối tượng mua nhà theo tiến độ sau: Tháng 1/2003 Tạm ứng :30 % Tháng 6/2003 Tạm ứng : 30% Năm 2004 Thanh toán nốt: 40 % Số diện tích sàn khai thác dự kiến là: Năm 2003: 70 % diện tích, 30 % diện tích còn lại sẽ bán hết vào năm 2004. * Đối với diện tích cho thuê dự kiến sẽ bắt đầu khai thác được vào năm 2005. Hoàng Công Hưng 55
  57. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 56
  58. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 57
  59. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B 2.2.8. Các chỉ tiêu tài chính của dự án Chỉ tiêu về khả năng sinh lời của dự án: Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng của dự án Xét dòng tiền của dự án CF = Dòng tiền vào – Dòng tiền ra * Dòng tiền vào của dự án = Doanh thu của dự án + Vốn thanh toán cho đầu tư quỹ nhà của thành phố + Vốn vay + Vốn tự có. * Dòng tiền ra của dự án = đầu tư + chi phí vận hành + trả lãi vay NH +trả gốc vay + VAT phải nộp + Thuế TNDN Hoàng Công Hưng 58
  60. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 59
  61. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 60
  62. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B n NPV = - Co + å Error! = 4.647 triệu đồng (i=1)n Trong đó: Co là chi phí bỏ ra ban đầu và Co = 179.997 tỷ đồng n là số năm của dự án và n = 55 năm Ci là luồng tiền ròng dự tính giai đoạn i r là lãi suất chiết khấu và r = 8.52 % Dự án có NPV dương, nên là một yếu tố cần để lựa chọn Chỉ tiêu thu hồi nội bộ (IRR): Công thức tính IRR: n Co + å Error! = 0 (i=1)n Dùng nội suy toán học để tính IRR. Ta có IRR = 10,85 % Chỉ số doanh lợi PI: Ci n Ci å n (1+ r) PI = i= = Error!= Error! = 1,026 Co Trong đó : PV là thu nhập hiện tại ròng P là vốn đầu tư ban đầu PV = NPV + P Chỉ số doanh lợi PI được tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại với giá trị hiện tại của vốn đầu tư ban đầu. PI phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ được đầu tư. Trong bài, PI = 1.026 > 1 nên được chọn. Chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi vốn: Thời gian hoàn vốn đầu tư: Thời gian hoàn vốn đầu tư là độ dài thời gian dự tính cần thiết để các luồng tiền ròng của dự án bù đắp được chi phí của nó. Các nhà doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá dự án bằng cách thiết lập chỉ tiêu Hoàng Công Hưng 61
  63. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận của dự án. Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại bỏ. Thời gian hoàn vốn giản đơn là 8.5 năm 3. Đánh giá những kết quả đạt được và hạn chế trong công tác thẩm định tài chính dự án 3.1. Những kết quả đạt được đối với công tác thẩm định tài chính: Cán bộ thẩm định đã thông qua kiểm tra mức độ hợp lý, chính xác của các khoản thu nhập, khấu hao để làm cơ sở lập ra những bảng tính quan trọng: bảng tính hiệu quả kinh tế của dự án, bảng doanh thu, bảng chi phí, bảng dòng tiền của dự án Dựa vào đây chúng ta có thể đánh giá khái quát khả năng sinh lời và khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là hai mặt của dự án mà doanh nghiệp quan tâm. Qua đó, các kết quả thẩm định tài chính dự án đã giúp doanh nghiệp nhận thức rõ hơn trách nhiệm của mình đối với khoản vay, nâng cao hiệu quả sử dụng đồng vốn của họ, góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng của nền kinh tế. Hệ thống chỉ tiêu phản ánh mức hiệu quả tài chính của một dự án mà ngân hàng sử dụng khi tiến hành thẩm định gồm: Doanh thu, chi phí, lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn, nguồn trả nợ, NPV, IRR Các chỉ tiêu rất thiết thực cho ban thẩm định tài chính dự án của công ty trong việc so sánh với phương pháp tính toán của họ. Từ đó họ có thể chấp nhận hay không chấp nhận dự án. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính NPV, IRR, thời gian hoàn vốn được tính toán trong tất cả các dự án như một chỉ tiêu bắt buộc. Việc tính toán đến các chỉ tiêu này chứng tỏ vấn đề giá trị thời gian của tiền đã được quan tâm và đưa vào trong thẩm định tài chính dự án. Qua đó, công ty xác định được một cách tương đối chính xác hiệu quả tài chính của các dự án. - Về các chỉ tiêu phân tích tài chính: Hoàng Công Hưng 62
  64. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Phương pháp tính toán phù hợp với tình hình thực tế + Về tổng số vốn đầu tư của dự án: Tổng số vốn đầu tư vào dự án là 196,875358000 tỷ đồng, trong đó chi phí vốn chủ sở hữu hầu như không đáng kể do huy động được nguồn trả trước là khoảng 60 tỷ của những người có nhu cầu mua nhà chung cư khi ký hợp đồng mua nhà. Chi phí vốn vay ngân hàng là 8.52%/năm. Như vậy chi phí vốn trung bình của dự án bằng với chi phí vốn vay ngân hàng là 8.52% mà đáng lẽ ra là phải lớn hơn rất nhiều. Đây là một lợi thế của công ty tránh được những rủi ro vỡ nợ. +Về doanh thu của dự án : công ty nhận được một khoản doanh thu trả trước của khách hàng là 120 tỷ, trong đó 60 tỷ công ty nhận được ngay sau khi ký kết với khách hàng hợp đồng mua nhà, 60 tỷ tiếp theo sẽ được nhận trong quá trình xây nhà. 84 tỷ còn lại công ty sẽ nhận nốt trong quá trình bàn giao nhà. +Về chi phí: Công ty chi phí cho dự án là 196,875358743 tỷ đồng + Về phương pháp khấu hao: dự án sử dụng phương pháp khấu hao đều là phương pháp hợp lý. Cũng theo các nhà phân tích kinh tế thì trong phương pháp khấu hao hiện nay có hai quan điểm. Thứ nhất: Doanh nghiệp được phép khấu hao nhanh để tránh hao mòn tài sản cố định vô hình và tạo điều kiện cho các nguồn đầu tư đổi mới công nghệ. Thứ hai: Khấu hao tài sản cố định đều là phương pháp khấu hao dễ tính toán và đơn giản. Về bản chất: Khấu hao tài sản cố định là hạch toán phần giá trị hao mòn tài sản cố định vào giá thành sản phẩm. Khấu hao tài sản cố định trung ngắn hạn (1năm) là chi phí cố định không phụ thuộc vào sản lượng nhưng thực chất nó chỉ được “quy ước cố định” vì sự thật khấu hao từ tài sản cố định phụ thuộc vào sản lượng sản xuất ra trong năm. Sự quy ước này đòi hỏi hạch toán khấu hao phải phản ánh tương đối chính xác mức khấu hao trung bình của TSCĐ trong giá thành sản phẩm. Cũng theo các nhà phân tích thì Hoàng Công Hưng 63
  65. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B trong thực tế nên chọn phương pháp khấu hao tài sản cố định theo phương pháp khấu hao đều vì ba lý do sau: * Khấu hao đều phản ánh mức độ hao mòn trung bình của tài sản cố định, đơn giản, dễ tính toán hơn do đó Nhà nước dễ kiểm soát hơn. * Quy định phương pháp khấu hao đều sẽ đảm bảo tính thống nhất quản lý giữa các doanh nghiệp. * Phù hợp với quy định về luật thuế của Nhà nước. Nếu áp dụng khấu hao nhanh có lợi cho doanh nghiệp hơn vì khấu hao nhanh làm cho chi phí tăng lên nên tổng thu nhập chịu thuế giảm đi dẫn đến thuế thu nhập giảm. Bảng tính khấu hao TSCĐ Đơn vị tính : triệu đồng STT Nội dung Giá trị Tỷ lệ khấu Năm bắt Tiền K. hao đầu khấu hao hàng hao năm 1 Vốn xây lắp 21.781 2% 1 436 2 Vốn thiết bị 3 Đầu tư ban đầu 4.527 10% 11 453 4 ĐTư ththế lần1 4.527 10% 21 453 5 ĐTư ththế lần2 4.527 10% 31 453 6 ĐTư ththế lần3 4.527 10% 41 453 7 ĐTư ththế lần4 4.527 10% 1 453 8 Vốn KTCB khác 2.485 2% 1 50 9 Vốn dự phòng 2.879 2% 1 58 10 Tổng cộng 31.673 (nguồn số liệu từ phòng tài kế toán tài chính của công ty du lịch Thăng long) Hoàng Công Hưng 64
  66. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Qua việc thẩm định tài chính dự án, ngân hàng đã phát hiện được những sai sót loại bỏ tính chủ quan của dự án (tính chủ quan có thể do nắm bắt quy chế, chế độ pháp lý về hoạt động kinh doanh hay có thể do ý đồ nào đó của dự án ), loại bỏ xu hướng tính thiếu hoặc thừa vốn đầu tư. Bên cạnh đó, công ty còn phát hiện ra nhiều sai sót của dự án được trình như: tiến độ đầu tư xây dựng cơ bản, loại bỏ các hạng mục đầu tư không hợp lý hoặc không cần thiết cũng như bổ sung việc tính toán thiếu một số hạng mục đầu tư như chi phí quản lý doanh nghiệp , lãi dự phòng thời gian xây dựng cơ bản hoặc tính lại mức khấu hao cho phù hợp dự án cũng như tính đầy đủ các khoản thuế theo quy định của bộ tài chính nhằm khẳng định tính hợp lý cũng như khả thi của dự án khi đi vào hoạt động. Như vậy, chất lượng thẩm định tài chính của công ty ngày càng được nâng cao, nhất là trong bối cảnh đầu tư phát triển không ngừng, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và xu hướng hội nhập quốc tế. Nội dung thẩm định không chỉ dừng lại ở xem xét dự án riêng rẽ mà còn kết hợp cả phân tích tình hình của doanh nghiệp, doanh nghiệp đã bước đầu áp dụng những phương pháp thẩm định hiện đại, với nhiều nội dung nội tại của dự án và các yếu tố bên ngoài có ảnh hưởng đến dự án. Về cán bộ: Công ty có đội ngũ cán bộ trẻ, đa số họ là những cán bộ chuyên môn tốt về kinh tế và kỹ thuật, có kinh nghiệm, hiểu biết về nhiều lĩnh vực, có kiến thức thị trường. Công ty rất coi trọng công tác đào tạo đội ngũ cán bộ, tạo mọi điều kiện cho cán bộ thẩm định học tập và bồi dưỡng trình độ nghiệp vụ. Nhờ đó nâng cao được chất lượng công tác thẩm định tài chính dự án. Cán bộ thẩm định của công ty đều là những người có đạo đức nghề nghiệp, nhận thức được trách nhiệm của mình và tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính. Họ không ngừng tự bổ xung kiến thức, tích luỹ kinh nghiệm trong quá trình công tác để hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ của mình. Hoàng Công Hưng 65
  67. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Cơ sở vật chất, trang thiết bị cho công tác thẩm định cũng được công ty đặc biệt chú trọng. Phòng thẩm định đã được trang bị hệ thống máy tính và được cài đặt phần mềm tính toán phục vụ cho công tác thẩm định. Điều này đã giúp cho việc tính toán các chỉ tiêu của dự án nhanh, chính xác, tiết kiệm thời gian, qua đó nâng cao được những kết luận thẩm định. Hoàng Công Hưng 66
  68. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B 3.2. Những mặt hạn chế: Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư của công ty đã đạt được nhiều kết quả tốt đẹp. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn một số hạn chế cần được khắc phục. Dự án chỉ thẩm định một số khía cạnh chủ yếu, nhiều khía cạnh tài chính của dự án không được quan tâm đúng mức, chỉ là hình thức, còn chưa đi sâu vào kiểm tra độ tin cậy của các hạng mục trong dự án, do vậy nhiều khi kết luận về tính hiệu quả của dự án không thật chính xác. Cụ thể như: - Trong khi sử dụng các chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, công ty chưa tìm ra cách tính chuẩn nhất mà chỉ mang tính chất ước tính là chủ yếu. Do cách hiểu của mỗi cán bộ thẩm định khác nhau về cách tính các chỉ tiêu tài chính nên dẫn đến kết quả thẩm định các chỉ tiêu là khác nhau. ở dự án này các cán bộ thẩm định dựa vào tổng thu và tổng chi để xác định các chỉ tiêu NPV, IRR, thời gian hoàn vốn. Tổng thu của dự án chỉ có doanh thu bán nhà và khoản thu do thành phố thanh toán cho đầu tư quỹ nhà của thành phố. Như vậy là chưa chính xác vì muốn xác định được chính xác các chỉ tiêu trên, ta cần phải dựa vào các luồng tiền mỗi năm của dự án. Trong dự án này: *Dòng tiền của dự án = dòng tiền vào - dòng tiền ra. Dòng tiền vào = doanh thu bán nhà + vốn thanh toán cho quỹ đầy tư nhà của thành phố + vốn vay + vốn tự có. Dòng tiền ra = đầu tư + Chi phí vận hành + Trả lãi vay NH + Trả gốc vay + VAT phải nộp + Thuế thu nhập doanh nghiệp. - Việc xác định doanh thu, chi phí, dòng tiền thường mang tính chủ quan chưa tính đến các yếu tố ảnh hưởng như môi trường vĩ mô, sự thay đổi về giá nguyên vật liệu, lãi suất vay nợ vv. Giá dự tính theo thị trường cho một mét vuông nhà ở là 8,2 triệu. Tuy nhiên do sự thay đổi theo chiều Hoàng Công Hưng 67
  69. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B hướng giảm giá nhà chung cư nên có thể giá thị trường sẽ giảm còn 7,2 triệu/m2. Từ đó doanh thu của dự án sẽ giảm xuống. Nhưng ngược lại, thị trường nguyên vật liệu lại có chiều hướng tăng giá do đó chi phí cho dự án của công ty sẽ tăng lên từ đó làm giảm luồng tiền của dự án làm cho NPV có chiều hướng giảm đi. - Xét hệ số chiết khấu, vốn của doanh nghiệp xuất phát từ hai nguồn đó là vốn tự có và vốn đi vay nhưng hệ số chiết khấu chỉ được tính là 8.52%/năm. Đó là do công ty giảm được tối đa chi phí vốn chủ sở hữu do những người có nhưu cầu mua nhà của dự án trả trước một khoản là 120 Tỷ đồng. Chi phí vốn vay trả cho ngân hàng là 8,52%/năm. Thực chất hệ số này phải được tính là hệ số trung bình giữa nguồn vốn tự có và đi vay. - Về chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp chưa được tính toán nên chưa đánh giá được tình hình tài chính doanh nghiệp. Doanh nghiệp có hai nguồn vốn đầu tư dự án từ vốn tự có và vốn đi vay, chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp là hệ số hay tỷ lệ % giữa vốn tự có với vốn đi vay hoặc giữa vốn tự có với tổng vốn đầu tư. - Một số tài sản khi kết thúc dự án đã khấu hao hết mà vẫn còn giá trị sử dụng thì việc hoàn trả hay định giá tài sản khi kết thúc dự án cũng chưa có quy định cụ thể và không được đề cập đến. Một số nguyên nhân Những hạn chế trong công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng của công ty du lịch Thăng Long còn tồn tại là do: - Dự án đưa ra sản phẩm là các căn hộ chung cư mà chưa xác định chính xác các thông số về nhu cầu thị trường, giá cả nên trong việc đưa ra mức doanh thu chỉ có tính chất tương đối. Từ đây sẽ hạn chế trong việc tính toán các chỉ tiêu. Chưa xây dựng được các tiêu chuẩn, chỉ tiêu thẩm định định mức chính thức để so sánh, đánh giá thế nào là một dự án có hiệu quả về mặt tài chính. Hoàng Công Hưng 68
  70. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Các cán bộ lập dự án của công ty tuy có trình độ chuyên môn nhưng chưa thực sự đồng đều dẫn đến tình trạng tập trung công việc thẩm định vào một số người trình độ vững. Cán bộ thẩm định chưa được đào tạo một cách thực sự chuyên sâu vào nghiệp vụ thẩm định mà chỉ tự nghiên cứu tài liệu nên trình độ thẩm định còn nhiều hạn chế và chưa thực sự nắm bắt kịp những thay đổi của nền kinh tế thị trường. - Các tài liệu tham khảo về thẩm định tài chính ở Việt Nam nói chung và công ty nói riêng còn hiếm làm hạn chế không ít quá trình tính toán các chỉ tiêu. - Sử dụng máy tính trong thẩm định tài chính dự án còn hạn chế. Trang thiết bị hiện đại cho công tác thẩm định còn hạn chế, ứng dụng tin học vào thẩm định còn chưa cao. Khi đánh giá các dự án mà phải thông qua các chỉ tiêu đánh giá phức tạp thì đòi hỏi ứng dụng công nghệ tin học vào công tác thẩm định, nhưng thực tế công ty còn thiếu một hệ thống thông tin hiện đại. Tóm lại: Công ty du lịch Thăng long là một công ty lớn của Sở du lịch Hà Nội, có uy tín trong lĩnh vực kinh doanh du lịch và khách sạn. Nhận thức được tầm quan trọng trong công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư, trong quá trình hoạt động của mình, công ty đã không ngừng hoàn thiện và nâng cao chất lượng của công tác này và đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần nâng đời sống tinh thần và vật chất của nhân dân thủ đô nói riêng và của cả nước nói chung. Bên cạnh đó, công tác này còn một số hạn chế cần được khắc phục và hoàn thiện. Những kết quả đạt được và những khó khăn là hai mặt đối lập cùng tồn tại trong một thực thể. Đây là điều không trái với quy luật của sự tồn tại và phát triển để đi đến sự thống nhất trong một chủ thể. Do vậy hoạt động của công ty muốn phát triển ngày một vững vàng hơn và nhất là trong công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư thì phải thấy được những hạn chế đó và tìm kiếm các giải pháp để hoàn thiện. Hoàng Công Hưng 69
  71. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 70
  72. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG CAO CẤP 15-17 PHỐ NGỌC KHÁNH 1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Đối với công ty Du lịch Thăng Long nói riêng và các doanh nghiệp nhà nước nói chung, đầu tư là một trong những yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường. Đảng và nhà nước ta đang thực hiện chính sách mở cửa phát triển nền kinh tế quốc dân kêu gọi đầu tư. Những chính sách cơ chế về đầu tư ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với pháp luật Việt Nam và theo thông lệ quốc tế. Đối với dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh, bên cạnh những mặt thuận lợi còn có những khó khăn cần phải được khắc phục và hạn chế. Sau đây là một số giải pháp quan trọng: 1.1. Giải pháp hoàn thiện các chỉ tiêu tính toán: + Giải pháp về NPV, IRR: NPV = - Co + CF1/(1+k) + CF2/(1+k)2 + + CF55/(1+k)55 Trong đó NPV là giá trị hiện tại ròng của dự án. Co là vốn đầu tư ban đầu, CF1 CF55 là luồng tiền từ năm thứ 1 đến năm thứ 55. k: là tỷ lệ chiết khấu của dự án NPV= - Co + CF1/(1+IRR) + CF2/(1+IRR)2 + + CF55/(1+IRR)55 = 0 Hoàng Công Hưng 71
  73. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 72
  74. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Hoàng Công Hưng 73
  75. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B + Giải pháp về doanh thu, chi phí: Để nhằm làm cho NPV của dự án luôn thoả mãn chủ đầu tư, công ty cần xác định chính xác sự thay đổi của giá nhà chung cư tăng hay giảm, từ đó sẽ đưa ra mức giá bán hợp lý nhằm nâng cao doanh thu của dự án. Ngoài ra, công ty cần đưa ra một danh mục chi phí cho dự án thật hợp lý tránh lãng phí vào những khoản mục không đáng có. Từ đó luồng tiền của dự án sẽ tăng lên dẫn đến NPV của dự án tăng lên. Dự báo chính xác xu hướng phát triển cung cầu về nhà ở của thị trường nhà đất trong nước, đặc biệt là trong xu hướng hội nhập quốc tế hiện nay. Một yếu tố khác có ảnh hưởng lớn đến doanh thu, chi phí là kiến trúc của dự án, vấn đề đặt ra ở đây là dự án chung cư này có kiến trúc có phù hợp với cuộc sống hiện đại bây giờ hay không, có đáp ứng được nhu cầu thị hiếu của khách hàng hay không? + Giải pháp về hệ số chiết khấu. Phân tích các luồng tiền chiết khấu nhằm hỗ trợ cho việc ra các quyết định đầu tư cũng như quyết định dự toán vốn đầu tư. Bằng việc so sánh giá trị hiện tại của các luồng thu nhập theo dự tính với chi phí đầu tư, các nhà quản lý có thể tìm được lời giải cho vấn đề có nên đầu tư hay không. Cụ thể là công ty đã tận dụng được nguồn vốn huy động lớn từ phía những người có nhu cầu nhà ở nên chi phí cho vốn chủ rất nhỏ. Tuy nhiên không phải là bằng 0. Một yếu tố rất quan trọng của quá trình này là xác định đúng đắn tỷ lệ hiện tại hoá (tỷ lệ chiết khấu), đó là chi phí vốn đầu tư. Chi phí vốn là chi phí cơ hội cho việc sử dụng vốn, được tính bằng số lợi nhuận kỳ vọng đạt được trên vốn đầu tư vào dự án hoặc doanh nghiệp để giữ không làm giảm số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu. Công ty có nguồn vốn đầu tư cho dự án xây dựng bao gồm: Vốn tự có (90% tổng vốn đầu tư): 162.720. Chi phí vốn tự có ký hiệu là a% (a > 0). Hoàng Công Hưng 74
  76. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B Vay ngân hàng (10% tổng vốn đầu tư): 17.277. Chi phí vốn vay là 8.52%. Công ty đã sử dụng tỷ lệ chiết khấu bằng lãi suất ngân hàng là 8.52%/năm. Ta thay hệ số chiết khấu bằng chi phí bình quân gia quyền vốn, ta có công thức: Chi phí bình quân gia quyền vốn WACC = Ws.Ks + Wd.Kd = = 0.9*a% + 0.1*8.52% > 8.52% Trong đó Ws, Wd là tỷ trọng của vốn chủ sở hữu và vốn vay Ks, Kd là chi phí của vốn chủ sở hữu và vốn vay. 1.2. Giải pháp về nguồn nhân lực cho phân tích tài chính dự án: Vấn đề nguồn nhân lực cho quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư cũng rất quan trọng. Vì thẩm định tài chính dự án khâu quan trọng và được quan tâm hơn cả trong lập dự án vì nó liên quan đến mục tiêu của doanh nghiệp khi đầu tư đó là: lợi nhuận. Đội ngũ cán bộ thẩm định tài chính phải là những người có chuyên môn, trình độ, sức khoẻ. Về nguồn nhân lực của công ty Du lịch Thăng Long hiện nay trong 350 cán bộ chuyên môn và kỹ thuật trong đó có 335 có trình độ đại học và trên đại học chiếm 95.7%. Riêng việc lập dự án có đội ngũ khoảng 7 cán bộ chuyên môn là các cử nhân và kỹ sư. Cần có những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này: - Cần thường xuyên tổ chức nâng cao bồi dưỡng kiến thức cho đội ngũ cán bộ lập dự án cũng như của toàn công ty. - Đối với đội ngũ lãnh đạo là những người khả năng, nghiệp vụ, vừa có khả năng về quản lý, có trình độ và kinh nghiệm. T`uy nhiên để đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao trong thẩm định tài chính dự án nói riêng cũng như lập dự án nói chung thì cần phải xây dựng những tiêu chuẩn có thể đối với lãnh đạo như: + Có năng lực điều hành hệ thống tổ chức Hoàng Công Hưng 75
  77. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B + Nắm vững những quy trình nghiệp vụ + Nắm vững chủ trương chính sách của Đảng và nguồn vốn đầu tư + Thường xuyên được đào tạo nâng cao năng lực. - Đối với đội ngũ thẩm định tài chính dự án. Đây là đội ngũ trực tiếp tham gia quá trình lập dự án cũng như thẩm định dự án. Yêu cầu đối với đội ngũ này là phải có năng lực, trình độ và nắm vững quy trình nghiệp vụ lập dự án. Đồng thời phải có phẩm chất đạo đức nghiêm túc trong công việc và luôn đặt mục tiêu chất lượng của dự án đầu tư lên hàng đầu. Hiện nay, đội ngũ cán bộ lập dự án tại công ty đều là những người đã tốt nghiệp đại học và trên đại học có trình độ vi tính, tiếng Anh. Cần phải xây dựng kế hoạch nâng cao năng lực cho cán bộ lập dự án như tăng cường tổ chức các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời các chuyên gia về tập huấn. Với những tài liệu về thẩm định tài chính dự án chưa được phong phú ở Việt Nam nên các cán bộ trong quá trình phân tích cần phải tìm hiểu, tham khảo thêm từ các sách báo nước ngoài, trong việc tính toán các chỉ tiêu cần tính chính xác hơn và tỷ mỷ hơn. 1.3. Giải pháp về phương diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí : Đối với một dự án đầu tư xây dựng như dự án xây dựng khu chung cư cao tầng Ngọc Khánh, để nâng cao hiệu quả, từ quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho đến vận hành các kết quả đầu tư, phương tiện kỹ thuật luôn là nhân tố quan trọng và đắc lực. Với quá trình chuẩn bị đầu tư như thẩm định tài chính dự án, lập dự án , những thiết bị liên quan là máy tính, thiết bị đo đạc đều cần chính xác. Với quá trình thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư thì có các máy móc hiện đại hơn và phù hợp cho yêu cầu của quá trình đó. Và điều đặc biệt chính là khu dùng các phương tiện này một cách hữu ích sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí và tăng hiệu quả về mặt tài chính. Hoàng Công Hưng 76
  78. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B - Đối với các phương tiện cho công tác thẩm định tài chính dự án. Các phương tiện của quá trình này là những phương tiện phục vụ cho cán bộ lập dự án mà chủ yếu là máy vi tính. Hiện nay, ở phòng kế hoạch của công ty mới có hai máy tính, trong khi đây là phòng chịu trách nhiệm chính về việc lập và thẩm định tài chính dự án của công ty. Do đó việc bổ xung thêm máy móc, cũng như áp dụng các phần mềm ứng dụng là điều kết sức cần thiết. - Các máy móc của quá trình vận hành đầu tư đa số được nhập khẩu và đắt tiền vì vậy việc lựa chọn công nghệ thích hợp và thực sự xứng đáng với giá trị của nó vô cùng quan trọng. Điều này có liên quan trực tiếp tới năng suất lao động, chất lượng sản phẩm và vấn đề khấu hao thiết bị. Nếu nhập khẩu được công nghệ tiên tiến với giá cả phù hợp thì không những chất lượng sản phẩm tăng lên, năng suất lao động tăng mà khấu hao vô hình, hữu hình của máy móc sẽ giảm dần đến chi phí sản xuất thực tế của dự án giảm 1.4. Giải pháp hoàn thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp. Một trong những thông tin đáng quan tâm với công tác thẩm định tài chính dự án là thu nhập thông tin về vốn. Thông tin nói chung đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của con người. Thông tin góp phần vào việc phát triển kinh tế của từng quốc gia, từng vúng. Ngày nay cùng với việc phát triển kinh tế là sự phát triển mạnh mẽ của các mạng lưới thông tin. Thông tin có ở mọi nơi, mọi lúc, mọi chỗ, khi nào con người cần đến nó và có nhu cầu sử dụng nó thì nó sẽ có mặt. Thông tin chỉ là những tín hiệu chuyền tới người sử dụng và không có giá trị đích thực nhưng rất cần thiết cho cuộc sống của con người. Một thông tin sai lệch có thể gây ra nhiều tác hại lớn do việc thu thập thông tín chính xác là điều rất quan trọng đối với bất cứ nhà đầu tư nào. Vốn là vấn đề cơ bản từ lúc bắt đầu nghiên cứu sơ bộ cho tới thi công dự án. Thông tin vốn cần đầy đủ từ lãi suất, lượng vốn vay là bao nhiêu để Hoàng Công Hưng 77
  79. Luận văn tốt nghiệp Tài chÝnh doanh nghiệp 41 B từ đó lập dự toán phân bổ cho các hạng mục công trình thi công. Quá trình thẩm định tài chính dự án dựa trên cơ sở số liệu về tổng vốn đầu tư, vốn vay để căn cứ vào đó để xét đến vấn đề chi phí và doanh thu của dự án. Thông tin về dự án nói chung rất đa dạng và khó khăn trong việc tìm kiếm vì vậy cần phải phân tích chọn lọc và sắp xếp lại để lựa chọn thông tin chính thống. 2.Một số kiến nghị 2.1. Đối với công ty du lịch Thăng Long Phát triển hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định.: Một nguyên nhân lớn làm cho công tác thẩm định dự án đầu tư chưa đạt hiệu quả cao là do chúng ta không có thông tin đầy đủ và chính xác để tiến hành thẩm định. Do vậy, vấn đề đặt ra với công ty hiện nay là phải có các biện pháp để thu thập thông tin, cách thức hợp lý để có được những thông tin đầy đủ và chính xác. Trong thời đại ngày nay, thông tin thực sự được coi là sức mạnh, lợi thế, thế mạnh cạnh tranh trong kinh doanh. Với sự tiến bộ vượt bậc của khoa học, công nghệ thông tin-tin học, con người có thể khai thác được lượng thông tin vô tận trong thời gian ngắn gần như tức thời để phục vụ hỗ trợ cho mục tiêu hoạt động của mình. Thẩm định là công tác không phải chỉ xem xét tính khả thi của dự án mà còn cần thiết để xác định được phương thức bỏ vốn và thu hồi có hiệu quả nhất, dự kiến và loại trừ những rủi ro có thể xảy ra. Để việc đánh giá, dự kiến quá trình thực hiện đầu tư, triển khai hoạt động của dự án trong tương lai được sát thực, ngoài việc kết hợp kinh nghiệm, năng lực chuyên môn của cán bộ thì còn phụ thuộc rất lớn vào thông tin có được liên quan đến dự án và mức độ phân tích thông tin đó. Có thể nói hiệu quả công tác thẩm định phụ thuộc rất lớn vào khả năng có được và khả năng phân tích các thông tin liên quan. Trong quá trình thực hiện có nhiều thay đổi về giá cả tại thị trường nguyên vật liệu, giá tại thị trường nhà đất do thị hiếu của người dân và Hoàng Công Hưng 78