Chuyên đề Pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản

Nội dung text: Chuyên đề Pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản

1. Chuyên đề PHÁP LUẬT ÁP DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ, THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN - - 1
2. Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của tổ chức, cá nhân kinh doanh, của người tiêu dùng, bảo đảm trật tự xã hội và lợi ích công cộng, các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động định giá, thẩm định giá luôn được pháp luật điều chỉnh. Để trang bị những kiến thức cơ bản nhất về pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản, chúng tôi viết chuyên đề này nhằm cung cấp cho người học những vấn đề lý luận pháp lý cũng như các quy định hiện hành về tài sản, các quyền tài sản; những nội dung cơ bản về pháp luật giá, thẩm định giá; pháp luật về doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp thẩm định giá nói riêng, thẩm định viên về giá. Chuyên đề này còn cung cấp cho người học những kiến thức pháp lý cơ bản về tài sản định giá, thẩm định giá; trình tự, thủ tục của hoạt động thẩm định giá, định giá và một số nội dung của pháp luật thuế. Kết cấu chuyên đề này gồm 6 chương Chương 1. Pháp luật về tài sản và các quyền tài sản Chương 2. Những nội dung cơ bản về pháp luật định giá và thẩm định giá tài sản Chương 3. Địa vị pháp lý của Thẩm định viên về giá Chương 4. Pháp luật về doanh nghiệp Chương 5. Pháp luật hợp đồng Chương 6. Pháp luật thuế Đây là chuyên đề mới được biên soạn và có phạm vi rộng, phức tạp, mặc dù có rất nhiều cố gắng song không thể tránh khỏi những hạn chế, khiếm khuyết, chúng tôi mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp để lần tái bản sau sẽ được hoàn chỉnh hơn. CHƯƠNG 1 PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN VÀ CÁC QUYỀN TÀI SẢN 1.1. KHÁI NIỆM TÀI SẢN, PHÂN LOẠI TÀI SẢN 1.1.1. Khái niệm tài sản - - 2
3. Định giá, thẩm định giá bất kỳ một tài sản nào thì người định giá, thẩm định giá cũng cần biết rõ tài sản đó là gì, đặc điểm về mặt kinh tế - kỹ thuật cũng như về mặt pháp lý của tài sản. "Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu"1 Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó. Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản kể trên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm: Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có, ); Tiền, giấy tờ có giá (cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm, ); Các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ, ) 1.1.2. Phân loại tài sản Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động định giá, thẩm định giá phù hợp với tính chất, đặc điểm của từng loại tài sản nhất định. Theo tính chất của tài sản, tài sản được phân thành: Bất động sản và động sản + Bất động sản: Bất động sản là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững. Bất động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Khi định giá, thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh. Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản 1 Từ điển tiếng việt, NXB Đà nẵng, 2003. - - 3
4. được đưa vào kinh doanh bao gồm : - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể: Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: - Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; - Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; - Không có tranh chấp về quyền sở hữu; - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: - Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; - - 4
5. - Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Không có tranh chấp; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ. + Động sản: động sản là tài sản có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững. Nói chung, động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là những tài sản di dời được (như xe ô tô, tàu, thuyền, hoa lợi, ). Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản. Bất động sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững, còn động sản thì có tính di dời, tính đồng nhất, phổ biến, kém bền vững, Những đặc điểm, tính chất của động sản hoặc bất động sản ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản là động sản hay bất động sản. 1.2. SỞ HỮU, QUYỀN SỞ HỮU VÀ CÁC QUYỀN TÀI SẢN 1.2.1. Khái niệm về sở hữu và quyền sở hữu Sở hữu là quan hệ giữa người với người (quan hệ xã hội) đối với tài sản, trong đó chỉ rõ tài sản, tư liệu sản xuất và thành quả lao động thuộc về ai. Sở hữu thể hiện các quan hệ sản xuất xã hội, phương thức chiếm hữu và phân phối trong từng hình thái kinh tế - xã hội và quan hệ xã hội nhất định. Sở hữu thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Sở hữu là quan hệ kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải được pháp luật điều chỉnh, từ đó xuất hiện khái niệm quyền sở hữu. Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản, xuất hiện trên cơ sở của các quy phạm pháp luật. Nội dung quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. - - 5
6. Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Trong trường hợp chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác. Khi chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được uỷ quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức. Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo quy định của pháp luật. Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật. - - 6
7. Khi định giá hoặc thẩm định giá tài sản, cần phải xác định người có tài sản có quyền sở hữu tài sản hay chỉ có phần quyền trong các quyền sở hữu. Chẳng hạn, ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Do vậy, Nhà nước có và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu khi định giá hoặc yêu cầu thẩm định giá đối với đất 1.2.2. Quyền tài sản Nền kinh tế càng phát triển càng góp phần phân tách nhanh chóng các quyền của chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng được các chủ thể khác nhau thực hiện, từ đó, càng ngày khái niệm sở hữu hầu như càng mất ý nghĩa, thay vào đó là sự tập hợp của các quyền tài sản. Khi nghiên cứu về quyền tài sản, đã có tác giả viết: "Quyền tài sản có thể hiểu là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài sản. Pháp luật quy định mối quan hệ giữa con người đối với nhau đối với tài sản, chứ không quy định quan hệ giữa con người với tài sản. Trong quyền tài sản bao giờ cũng có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người này và giới hạn hoặc loại trừ quyền đó đối với người khác"2 Theo một lý thuyết của Harold Demsetz (1967), quyền tài sản được hiểu là tập hợp của rất nhiều quyền và lợi ích, trong đó có các quyền cơ bản như quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản, các quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Theo lý thuyết này, một quyền tài sản đương nhiên có thể bị kiểm soát và chia sẻ lợi ích bởi nhiều chủ thể. Ở Trung Quốc, vấn đề quyền tài sản được nghiên cứu và đề cập một cách rõ ràng, họ cho rằng : «Quyền tài sản là tập hợp một nhóm quyền lợi với tài sản bao gồm quyền sở hữu, quyền kinh doanh, quyền sử dụng, xử lý và quyền thu lợi. Quyền sở hữu là cơ sở của chế độ quyền tài sản. Quyền kinh doanh bao gồm các quyền sử dụng, quyết định xử lý Quyền thu lợi là sự thực hiện về kinh tế của quyền sở hữu và quyền kinh doanh. Quan hệ quyền tài sản là quan hệ hành vi chế ước thừa nhận lẫn nhau tạo nên khi chiếm hữu và sử dụng, thể hiện mối quan hệ giữa người với người quyết định mọi hành vi và quan hệ kinh tế. »3 Theo pháp luật Việt Nam, quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Chủ sở hữu tài sản thì có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản 2 Tạp chi Nghiên cứu Lập pháp, (11(11/2002), trang 42-51. 3 Nguyễn Kim Bảo (2002), Thể chế kinh tế thị trường XHCN có đặc sắc Trung Quốc, NXB Chinh trị quốc gia, Trg 186. - - 7
8. đó hoặc theo quy định của pháp luật. Bộ luật Dân sự hiện hành quy định các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm : + Quyền sử dụng đất; + Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác. + Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật 4 (Quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ ). Định giá, thẩm định giá quyền tài sản là hoạt động phức tạp, cần dựa trên những cơ sở pháp lý và cơ sở khoa học nhất định. Khi định giá, thẩm định giá quyền sử dụng đất cần dựa trên các quy định của Luật Đất đai và các quy định khác liên quan. Định giá, thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ cần dựa trên các quy định của Luật Sở hữu trí tuệ, Bộ Luật dân sự, Trong kinh tế thị trường, khi định giá, thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ cần xác định rõ nội dung của quyền sở hữu trí tuệ. Quyền sở hữu trí tuệ là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cây trồng. Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu. Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa. Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức, cá nhân đối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẫn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu và quyền chống cạnh tranh không lành mạnh. Đối tượng quyền sở hữu công nghiệp bao gồm sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mật kinh doanh, nhãn hiệu, tên thương mại và chỉ dẫn địa lý. 4 Điều 173; 181 Bộ luật dân sự - - 8
9. Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu. Chủ thể quyền sở hữu trí tuệ là chủ sở hữu quyền sở hữu trí tuệ hoặc tổ chức, cá nhân được chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ. Quyền sở hữu công nghiệp được xác lập như sau: Quyền sở hữu công nghiệp đối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí, nhãn hiệu, chỉ dẫn địa lý được xác lập trên cơ sở quyết định cấp văn bằng bảo hộ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục đăng ký quy định tại Luật Sở hữu trí tuệ hoặc công nhận đăng ký quốc tế theo quy định của Điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên; đối với nhãn hiệu nổi tiếng, quyền sở hữu được xác lập trên cơ sở sử dụng, không phụ thuộc vào thủ tục đăng ký; Quyền sở hữu công nghiệp đối với tên thương mại được xác lập trên cơ sở sử dụng hợp pháp tên thương mại đó; Quyền sở hữu công nghiệp đối với bí mật kinh doanh được xác lập trên cơ sở có được một cách hợp pháp bí mật kinh doanh và thực hiện việc bảo mật bí mật kinh doanh đó; Quyền chống cạnh tranh không lành mạnh được xác lập trên cơ sở hoạt động cạnh tranh trong kinh doanh. Quyền đối với giống cây trồng được xác lập trên cơ sở quyết định cấp Bằng bảo hộ giống cây trồng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục đăng ký quy định tại Luật Sở hữu trí tuệ. Định giá, thẩm định giá một tài sản, trước hết, cần xác định tài sản này thuộc quyền sở hữu của ai? Một tổ chức, cá nhân nhất định có quyền sở hữu hay có quyền tài sản nhất định đối với tài sản đó. 1.2.3. Các hình thức sở hữu Xác định hình thức sở hữu đối với tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản. Chẳng hạn, tài sản thuộc sở hữu nhà nước phải do Nhà nước định giá, trong những trường hợp nhất định tài sản nhà nước phải được thẩm định giá. Tài sản thuộc sở hữu tư nhân do chủ sở hữu định giá (trừ những tài sản Nhà nước định giá), Theo Bộ luật dân sự hiện hành, ở Việt Nam hiện nay có các hình thức sở hữu sau : - - 9
10. - Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi thiên nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do Pháp luật quy định. Nhà nước CHXHCN Việt Nam thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước. - Sở hữu tập thể: sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng có lợi. - Sở hữu tư nhân: sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân. - Sở hữu chung : sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Tài sản thuộc sở hữu chung là tài sản chung. - Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính chị - xã hội: sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội là sở hữu của tổ chức đó nhằm thực hiện mục đích chung quy định trong điều lệ. - Sở hữu của tổ chức chính chị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp: sở hữu của tổ chức chính chị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp là sở hữu của cả tổ chức đó nhằm thực hiện mục đích chung của các thành viên được quy định trong điều lệ. CHƯƠNG 2 NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT - - 10
11. ĐỊNH GIÁ, THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 2.1. Ph©n biÖt ®Þnh gi¸ vµ thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: « Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.» Như vậy, định giá theo Luật Kinh doanh bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Tóm lại: Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi. Thẩm định giá Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá. Song dưới góc độ pháp lý, ở Việt Nam hiện nay, thẩm định giá được hiểu như sau : Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế5 Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch. 5 Khoản 2 Điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH về Giá - - 11
12. Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau: Thứ nhất. Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn. Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản, Thứ hai. Nguyên tắc Định giá tài sản phải bảo đảm nguyên tắc: - Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá ; - Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Thẩm định giá theo nguyên tắc: - Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá ; - Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá ; - Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác6. Thứ ba, Phương pháp định giá, thẩm định giá Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; 6 Điều 3 Nghị định về Thẩm định giá - - 12
13. Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp lợi nhuận; phương pháp thạng dư; Thứ tư. Chủ thể thực hiện Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá. Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện, thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá. 2.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ, THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Định giá, thẩm định giá tài sản là hoạt động mang tính khách quan trong kinh tế thị trường, song hoạt động này liên quan đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau. Để giải quyết hài hòa các mối quan hệ lợi ích, nhà nước phải điều chỉnh các hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản bằng pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan của kinh tế thị trường, nhưng cũng chính sự vận động tự phát của giá cả thị trường có thể gây tác động tiêu cực tới quá trình sản xuất, tiêu dùng. Để hạn chế tác động tự phát của quy luật thị trường, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển sản xuất và xuất khẩu, bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sản xuất, của người tiêu dùng và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước phải quản lý các hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản bằng pháp luật. Xuất phát từ các thuộc tính riêng có của pháp luật (tính quy phạm phổ biến; tính xác định chặt chẽ về mặt hình thức, tính được bảo đảm bằng nhà nước) mà Nhà nước đã sử dụng pháp luật làm công cụ điều chỉnh các hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản. Điều chỉnh các hoạt động định giá, thẩm định giá, pháp luật cần quy định cụ thể về mục đích, nguyên tắc, phương pháp định giá, thẩm định giá, các chủ thể thực hiện và trình tự, thủ tục thực hiện, giá trị pháp lý của kết quả được đưa ra 2.3. PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ 2.3.1. quản lý Nhà nước về giá - - 13
14. Để kinh tế thị trường phát triển theo định hướng XHCN, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân và lợi ích công cộng, với tư cách tổ chức quyền lực chính trị công đặc biệt, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá. * Nội dung quản lý nhà nước về giá Nhà nước (thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) quản lý nhà nước về giá với các nội dung sau : + Nghiên cứu, xây dựng, tổ chức thực hiện các chính sách, biện pháp về giá phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá. + Quyết định giá hàng hoá, dịch vụ quan trọng, độc quyền. + Quy định tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá; tổ chức đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý và nghiệp vụ thẩm định giá; cấp và thu hồi thẻ Thẩm định viên về giá. + Kiểm soát giá độc quyền và chống bán phá giá. + Thu thập, phân tích và thông báo thông tin, dự báo giá thị trường trong nước và thế giới. + Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực giá. + Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về giá. * Thẩm quyền quản lý nhà nước về giá + Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về giá trong phạm vi cả nước. + Cơ quan quản lý nhà nước về giá chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về giá. + Các Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về giá trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá thuộc ngành mình theo phân cấp quản lý giá của Chính phủ. Cụ thể: * Thẩm quyền quản lý nhà nước về giá của Bộ Tài chính: - Trình Chính phủ chính sách và các biện pháp về giá. - Ban hành hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá. - - 14
15. - Tổ chức chỉ đạo hướng dẫn thực hiện chính sách, biện pháp về giá và các quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. - Quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục Nhà nước định giá theo quy định của pháp luật. - Thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành về giá: kiểm tra, thanh tra các tổ chức, cá nhân chấp hành các quy định của pháp luật về giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến quản lý nhà nước về giá theo thẩm quyền. - Tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về giá quy định tại khoản 4, khoản 5, khoản 6, khoản 7, khoản 8 Điều 31 Pháp lệnh Giá và nội dung khác thuộc lĩnh vực giá theo nhiệm vụ, thẩm quyền được giao. * Thẩm quyền quản lý nhà nước về giá của các Bộ, cơ quan ngang Bộ: - Trình Chính phủ chính sách và các biện pháp về giá hàng hoá, dịch vụ thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ, cơ quan ngang Bộ. - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giá theo thẩm quyền. - Tổ chức chỉ đạo thực hiện chính sách, biện pháp giá và các quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ, cơ quan ngang Bộ. - Quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục Nhà nước định giá theo thẩm quyền. - Kiểm tra, thanh tra các tổ chức, cá nhân chấp hành các quy định của pháp luật về giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến quản lý nhà nước về giá thuộc ngành mình. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá tại địa phương theo phân cấp quản lý giá của Chính phủ. Cụ thể: - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giá theo thẩm quyền. - Tổ chức chỉ đạo thực hiện chính sách, biện pháp giá và các quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính và các Bộ, cơ quan ngang Bộ. - Quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá theo thẩm quyền. - Kiểm tra, thanh tra các tổ chức, cá nhân hoạt động trên địa bàn tỉnh, thành phố chấp hành các quy định của pháp luật về giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến quản lý nhà nước về giá tại địa phương; xử lý vi phạm pháp luật về giá theo thẩm quyền. - - 15
16. 2.3.2. Bình ổn giá Nhà nước thực hiện các chính sách, biện pháp cần thiết tác động vào quan hệ cung cầu để bình ổn giá thị trường đối với những hàng hoá, dịch vụ quan trọng, thiết yếu, kiểm soát lạm phát, ổn định tình hình kinh tế - xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh, của người tiêu dùng và lợi ích của Nhà nước, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển. Bên cạnh các quy định trong Pháp lệnh Giá thì trong một số các văn bản pháp luật chuyên ngành, Nhà nước cũng quy định về vấn đề bình ổn giá. Chẳng hạn, Khoản 8 Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: «Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng » ; Khoản 2 Điều 5 Luật Dược quy định: «Nhà nước quản lý về giá thuốc theo nguyên tắc các cơ sở sản xuất, xuất khẩu, nhập khẩu, buôn bán thuốc tự định giá, cạnh tranh về giá và chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật; sử dụng các biện pháp bình ổn giá thuốc trên thị trường để đáp ứng nhu cầu phục vụ công tác chăm sóc sức khoẻ nhân dân; 2.3.2.1. Biện pháp bình ổn giá Trường hợp giá thị trường của hàng hoá, dịch vụ quan trọng, thiết yếu có biến động bất thường thì Nhà nước sử dụng những biện pháp sau để bình ổn giá: + Điều chỉnh cung cầu hàng hoá sản xuất trong nước và hàng hoá xuất khẩu, nhập khẩu; hàng hoá giữa các vùng, các địa phương trong nước; + Mua vào hoặc bán ra hàng hoá dự trữ; + Kiểm soát hàng hoá tồn kho; + Quy định giá tối đa, giá tối thiểu, khung giá; + Kiểm soát các yếu tố hình thành giá; + Trợ giá nông sản khi giá thị trường xuống quá thấp gây thiệt hại cho người sản xuất; trợ giá hàng hoá, dịch vụ quan trọng, thiết yếu khác. 2.3.2.2. Thẩm quyền quyết định và công bố áp dụng các biện pháp bình ổn giá * Thủ tướng Chính phủ quyết định và công bố áp dụng các biện pháp bình ổn giá đối với hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục thực hiện bình ổn giá trong trường hợp giá cả thị trường có biến động bất thường xảy ra trong cả nước hoặc trong từng vùng, khu vực mà giá những hàng hoá, dịch vụ này biến động sẽ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Những biện pháp đó là: + Điều chỉnh cung cầu hàng hoá sản xuất trong nước và hàng hoá xuất khẩu, nhập khẩu; hàng hoá giữa các vùng, các địa phương trong nước; + Mua vào, bán ra hàng hóa dự trữ quốc gia; + Kiểm soát hàng hoá tồn kho khi có dấu hiệu đầu cơ; - - 16
17. + Sử dụng các công cụ tài chính, tiền tệ khi cần thiết. * Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định và công bố áp dụng các biện pháp bình ổn giá trong trường hợp giá cả thị trường có biến động bất thường xảy ra trong cả nước hoặc trong từng vùng, khu vực đối với hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục thực hiện bình ổn giá mà giá những hàng hoá, dịch vụ này biến động sẽ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc trong từng vùng, khu vực. Những biện pháp đó là: + Quy định giá tối đa, giá tối thiểu, khung giá; + Kiểm soát các yếu tố hình thành giá khi có dấu hiệu liên kết độc quyền về giá hoặc đầu cơ nâng giá. * Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và công bố áp dụng các biện pháp bình ổn giá trong trường hợp giá cả thị trường biến động bất thường xảy ra tại địa phương đối với giá hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục thực hiện bình ổn giá mà giá những hàng hoá, dịch vụ này biến động sẽ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Những biện pháp đó là: + Điều chỉnh cung cầu hàng hoá bảo đảm sản xuất, tiêu dùng tại địa phương; + Áp dụng các biện pháp tài chính, tiền tệ khi cần thiết để bình ổn giá hàng hoá, dịch vụ theo thẩm quyền quản lý và sử dụng ngân sách địa phương. * Trường hợp hàng hoá, dịch vụ cụ thể mà Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đã quyết định và công bố áp dụng các biện pháp bình ổn giá thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện các biện pháp đó. 2.3.2.3. Thời hạn áp dụng các biện pháp bình ổn giá Thời hạn áp dụng các biện pháp bình ổn giá do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và công bố chỉ có hiệu lực thi hành trong thời gian giá cả thị trường có biến động bất thường. Khi tình hình giá cả thị trường trở lại bình thường, cơ quan có thẩm quyền quyết định và công bố áp dụng biện pháp bình ổn giá công bố chấm dứt thời hạn áp dụng các biện pháp bình ổn giá đó. 2.3.2.4. Trách nhiệm tổ chức thực hiện các quyết định về các biện pháp bình ổn giá của cơ quan có thẩm quyền * Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn tổ chức thực hiện quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng các biện pháp bình ổn giá. * Các Bộ quản lý ngành, lĩnh vực và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện các biện pháp bình ổn giá đã được quy định trong quyết định của Thủ tướng Chính phủ và quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính. - - 17
18. * Sở Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn tổ chức thực hiện quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về việc áp dụng các biện pháp bình ổn giá; các Sở quản lý ngành, lĩnh vực và Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện các biện pháp bình ổn giá được ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao. * Tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh những hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục thực hiện bình ổn giá có trách nhiệm thực hiện các biện pháp bình ổn giá có liên quan đã được quy định trong quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. 2.3.3. Tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá Theo quy định của pháp luật hiện hành, những tài sản, hàng hoá, dịch vụ sau do Nhà nước định giá bao gồm: Thứ nhất, Đất đai theo quy định của Luật Đất đai; Thứ hai, Mặt nước, tài nguyên quan trọng theo quy định của pháp luật; Thứ ba, Tài sản của Nhà nước được bán, cho thuê không qua hình thức đấu thầu, đấu giá, bao gồm : - Nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán; - Hàng hóa dự trữ quốc gia; - Tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; - Hàng hoá, dịch vụ được sản xuất theo đặt hàng của Nhà nước. Thứ tư, Hàng hoá, dịch vụ Nhà nước độc quyền, bao gồm: - Điện; Điều 23 Luật Điện lực quy định: «Biểu giá bán lẻ điện do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Cơ quan điều tiết điện lực giúp Bộ trưởng Bộ Công nghiệp xây dựng biểu giá bán lẻ điện trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Khung giá phát điện, bán buôn điện và các loại phí truyền tải điện, phân phối điện, điều độ hệ thống điện, điều hành giao dịch thị trường điện lực, các phí dịch vụ phụ trợ do đơn vị điện lực có liên quan xây dựng, cơ quan điều tiết điện lực thẩm định trình Bộ trưởng Bộ Công nghiệp phê duyệt. Giá phát điện, giá bán buôn điện, giá bán lẻ điện theo hợp đồng mua bán điện có thời hạn do các đơn vị điện lực quyết định nhưng không được vượt quá khung giá, biểu giá đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ». - Dịch vụ vận chuyển hành khách bằng máy bay tuyến đường chuẩn trong nước; - - 18
19. Điều 116 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam quy định «Giá cước vận chuyển hàng không nội địa do hãng hàng không quyết định trong khung giá cước do Bộ Tài chính quy định theo đề nghị của Bộ Giao thông vận tải ». - Dịch vụ bưu chính, viễn thông: thư thường trong nước có khối lượng đến 20 gram, thuê bao điện thoại và liên lạc điện thoại nội hạt tại nhà thuê bao, điện thoại đường dài trong nước và quốc tế; thuê kênh viễn thông quốc tế liên tỉnh nội hạt và các dịch vụ bưu chính, viễn thông khác do Thủ tướng Chính phủ quy định theo Pháp lệnh Bưu chính, Viễn thông. Thứ năm, Hàng hoá, dịch vụ quan trọng đối với quốc kế dân sinh, bao gồm: - Xăng, dầu theo quy định của Thủ tướng Chính phủ; - Nước sạch cho sinh hoạt; - Vận chuyển hành khách bằng xe buýt trong thành phố, thị xã, khu công nghiệp; - Một số loại thuốc thiết yếu phòng và chữa bệnh cho người. - Hàng hoá được trợ giá, trợ cước vận chuyển; - Báo Nhân dân, báo cơ quan của Đảng bộ Đảng Cộng sản Việt Nam các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 2.3.4. Hình thức Nhà nước định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ Nhà nước định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ bằng các hình thức sau: a) Mức giá cụ thể; b) Mức giá chuẩn; c) Khung giá; d) Giá giới hạn tối đa, tối thiểu. 2.3.5. Thẩm quyền định giá của Nhà nước Chính phủ quyết định: - Khung giá đất; - Khung giá cho thuê mặt nước; - Khung giá hoặc giá chuẩn nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để bán, cho thuê; Thủ tướng Chính phủ quyết định: - - 19
20. - Giá bán hoặc giá cho thuê tài sản của Nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá; - Giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán cho các đối tượng tái định cư, đối tượng chính sách; - Giá chuẩn bán điện; - Giá cước hoặc khung giá cước dịch vụ vận chuyển thư thường trong nước có khối lượng đến 20 gram; giá cước hoặc khung giá cước thuê bao điện thoại và liên lạc điện thoại nội hạt tại nhà thuê bao; - Giá bán báo Nhân dân. Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định: - Giá bán hoặc giá cho thuê tài sản của Nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá theo uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ; - Giá hàng hóa dự trữ quốc gia và hàng hoá, dịch vụ sản xuất theo đặt hàng của Nhà nước không qua hình thức đấu thầu, đấu giá; - Giá cước vận chuyển hành khách bằng máy bay tuyến đường chuẩn trong nước; - Giá xăng, dầu theo quy định của Thủ tướng Chính phủ; - Khung giá nước sạch cho sinh hoạt; - Căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ để hướng dẫn ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá các loại đất; - Căn cứ vào khung giá cho thuê mặt nước của Chính phủ để hướng dẫn ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá cho thuê mặt nước; - Khung giá bán lẻ một số loại thuốc thiết yếu phòng và chữa bệnh cho người. Bộ trưởng Bộ Công nghiệp căn cứ vào giá chuẩn bán điện của Thủ tướng Chính phủ để quyết định giá bán điện cụ thể cho đối tượng tiêu dùng trong mạng lưới quốc gia; Bộ trưởng Bộ Bưu chính, Viễn thông quyết định: khung giá cước điện thoại đường dài trong nước và quốc tế; khung giá cước thuê kênh viễn thông quốc tế, liên tỉnh nội tỉnh, nội hạt; khung giá các dịch vụ bưu chính, viễn thông khác do Bộ Bưu chính, Viễn thông quy định theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định: - - 20
21. - Giá cước vận chuyển hành khách bằng xe buýt trong thành phố, thị xã, khu công nghiệp; - Giá bán báo của cơ quan Đảng bộ Đảng Cộng sản Việt Nam tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; - Căn cứ vào khung giá hoặc giá chuẩn của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ và hướng dẫn của Bộ Tài chính, các Bộ để quyết định giá những tài sản, hàng hoá, dịch vụ sau đây áp dụng tại địa phương: + Giá các loại đất; + Giá cho thuê mặt nước; + Giá bán hoặc giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho các đối tượng tái định cư, đối tượng chính sách; giá bán hoặc cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước để làm việc hoặc sử dụng vào mục đích khác; + Giá bán điện đối với nguồn điện do địa phương quản lý không thuộc mạng lưới điện quốc gia; + Mức trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá thuộc danh mục được trợ giá, trợ cước vận chuyển chi từ ngân sách địa phương và trung ương; mức giá hoặc khung giá bán lẻ hàng hoá được trợ giá, trợ cước vận chuyển; + Giá nước sạch cho sinh hoạt; + Giá hàng hoá, dịch vụ sản xuất theo đặt hàng của Nhà nước thuộc ngân sách địa phương không qua hình thức đấu thầu, đấu giá; Điều chỉnh mức giá do Nhà nước định giá Khi các yếu tố hình thành giá trong nước và giá thế giới có biến động ảnh hưởng đến sản xuất, đời sống thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá phải kịp thời điều chỉnh giá. Trường hợp không điều chỉnh giá thì áp dụng các biện pháp tài chính, tiền tệ và các biện pháp cần thiết khác để bảo đảm cho tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hoạt động được bình thường và bảo đảm lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. 2.3.6. Pháp luật về định giá bất động sản 2.3.6.1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản là những tư tưởng chỉ đạo mà trong quá trình hoạt động định giá bất động sản các chủ thể phải tuân theo. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản bao gồm: - Định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. - - 21
22. - Định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. 2.3.6.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Trong hoạt động định giá bất động sản, các tổ chức, cá nhân có các quyền sau: - Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá. - Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. - Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá. - Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Các quyền khác theo quy định của pháp luật. Trong hoạt động định giá bất động sản, các tổ chức, cá nhân phải thực hiện các nghĩa vụ sau : - Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng. - Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó. - Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản. - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. - - 22
23. 2.3.7. Pháp luật về định giá đất Đất đai là một loại bất động sản, do vậy định giá đất cũng phải thực hiện theo những quy định về định giá bất động sản nói chung. Song đất đai là một tài sản đặc biệt khác với các bất động sản khác, đòi hỏi khi định giá, thẩm định giá đất phải tuân theo những quy định đặc thù. 2.3.7.1. Những quy định cơ bản về quản lý, sử dụng đất chi phối đến hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất Thứ nhất, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đất đai là loại tài sản đặc biệt, có giá trị đặc biệt, do vậy, các quốc gia đều đặt ra các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu 7 Là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, trong đó có quyền năng quan trọng nhất của chủ sở hữu – quyền định đoạt. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: +) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất +) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; +) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; +) Định giá đất. Với tư cách tổ chức quyền lực công, đồng thời là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Để đất được sử dụng có hiệu quả, thông qua pháp luật, Nhà nước quy định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 7 Luật Đất đai ngày 26/11/2003 - - 23
24. Những quy định trên chi phối đến hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất. Thứ hai, Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Với tư cách tổ chức quyền lực công, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai. Mặt khác, với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu. Với cả hai tư cách trên, các tổ chức, cá nhân khi quản lý, sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, từ đó, các nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nước bao gồm: +) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; +) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; +) Thuế sử dụng đất; +) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; +) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; +) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; +) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Thứ ba, Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất * Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó. * Giao đất không thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định; + Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; + Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước; - - 24
25. + Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Đất đai; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; + Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai. * Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; + Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; + Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng; + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư. * Cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai; - - 25
26. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: +) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; +) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. * Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất + Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; + Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; - - 26
27. + Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; + Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất; + Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. * Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi + Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật Đất đai. + Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. + Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. + Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. - - 27
28. 2.3.7.2.Nguyên tắc xác định giá đất và các trường hợp hình thành giá đất Khái niệm giá đất Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Nguyên tắc định giá đất Thứ nhất. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; Thứ hai. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Thứ ba. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Các trường hợp hình thành giá đất: Trường hợp thứ nhất, Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá: Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Trường hợp thứ hai, Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Trường hợp thứ ba, Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Quy định trên không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dược sử dụng làm căn cứ để: - - 28
29. +) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; +) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; +) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; +) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; +) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; +) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; +) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. 2.3.7.3. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. - - 29
30. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. Khung giá các loại đất Khung giá đất được quy định cho các loại đất được phân loại theo Luật Đất đai, cụ thể như sau: Thứ nhất. Đối với nhóm đất nông nghiệp: Có 5 khung giá, trong đó các khung giá đất trồng cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm muối quy định khung giá cho cả nước. Thứ hai. Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Có 4 khung giá, trong đó các khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị quy định cho 6 loại. Thứ ba. Đối với nhóm đất chưa sử dụng Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể. - - 30
31. 2.3.7.4. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương Căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, các phương pháp định giá cho từng loại đất cụ thể và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó. 2.3.7.5. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Đất nhà nước giao cho tổ chức không thu tiền sử dụng đất; đất nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn nộp tiền sử dụng đất; đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước là tài sản của nhà nước giao cho tổ chức.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tài sản nhà nước, là vốn đầu tư của Nhà nước giao cho tổ chức. Căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng đất Căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất và giá đất: Diện tích đất thuộc đối tượng phải xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất đang sử dụng, được giao theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp diện tích đất đang sử dụng có chênh lệch so với diện tích ghi trong quyết định giao đất, văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế sử dụng trên cơ sở xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường. Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trên cở sở quy định của pháp luật. Trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá đất thực tế nhận chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế hoặc giá đất trúng đấu giá. 2.3.7.6. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Định giá đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau: +) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; - - 31
32. +) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng; +) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; +) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; +) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; +) Các trường hợp khác do Chính phủ quy định. * Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. * Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. * Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu. 2.4. PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 2.4.1. Quản lý Nhà nước về thẩm định giá Với tư cách tổ chức quyền lực chính trị công, Nhà nước phải thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá.Để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá, thông qua pháp luật, Nhà nước quy định: nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá, thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá. * Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá. + Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. + Tổ chức nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá. + Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về thẩm định giá. * Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá + Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá. + Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ: - - 32
33. - Trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá; - Ban hành và tổ chức thực hiện Quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, Quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá; - Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá hành nghề thẩm định giá trong cả nước; - Quản lý hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá; - Kiểm tra, thanh tra và xử lý tranh chấp, vi phạm hành chính về thẩm định giá, thẩm định viên về giá của các doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có tài sản của nhà nước phải thẩm định giá và các quy định của pháp luật có liên quan đến thẩm định giá. + Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về thẩm định giá tại địa phương. 2.4.2. Các phương pháp thẩm định giá Theo quy định tại Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá thì các phương pháp thẩm định giá bao gồm: Thứ nhất. Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Thứ hai. Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. - - 33
34. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Thứ ba. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. Thứ tư. Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. Thứ năm. Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng, Thứ sáu. Các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng. Nội dung cụ thể các phương pháp thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành. * Lựa chọn phương pháp thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá; tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thông tin thị trường mà thẩm định viên về giá lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên để áp dụng và có thể kết hợp các phương pháp thẩm định giá - - 34
35. khác để kiểm tra, so sánh, đối chiếu lại mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. 2.4.3. Tài sản thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá 2.4.3.1. Tài sản thẩm định giá Tài sản thẩm định giá bao gồm: tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của Chính phủ và tài sản mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá. + Tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của Chính phủ bao gồm: Thứ nhất, Tài sản được mua bằng toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà nước; Thứ hai, Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình thức chuyển quyền khác; Thứ ba, Tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác; Thứ tư, Tài sản khác của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá. Tài sản trên của Nhà nước có giá trị dưới đây phải được thẩm định giá: * Có giá trị đơn chiếc từ 100 triệu đồng trở lên hoặc mua một lần cùng một loại tài sản với số lượng lớn có tổng giá trị từ 100 triệu đồng trở lên đối với tài sản được mua bằng toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà nước; * Có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên đối với tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình thức chuyển quyền khác; * Có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác; * Có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên đối với các tài sản khác của Nhà nước. Cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, đơn vị sử dụng nguồn ngân sách nhà nước mua sắm tài sản (nguồn ngân sách nhà nước mua sắm tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm: vốn đầu tư xây dựng cơ bản, vốn sự nghiệp, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn vay tín dụng do Nhà nước bảo lãnh và vốn khác thuộc nguồn ngân sách) nếu không qua đấu thầu và qua Hội đồng xác định giá thì phải thực hiện thẩm định giá. Tài sản của nhà nước phải thẩm định giá đã qua đấu thầu hoặc qua Hội đồng xác định giá được thành lập theo quy định của pháp luật thì không nhất thiết phải thẩm định giá; việc thẩm định giá các tài sản hình thành từ nguồn vốn - - 35
36. khác thực hiện theo yêu cầu của cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá. + Tài sản mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá. Tài sản thẩm định giá bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về sở hữu trí tuệ. 2.4.3.2. Sử dụng kết quả thẩm định giá Kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được sử dụng: + Là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá. + Để tư vấn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. + Là cơ sở cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá sử dụng kết quả thẩm định giá theo mục đích đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá. - - 36
37. CHƯƠNG 3 ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ 3.1. NHỮNG QUY CHẾ PHÁP LÝ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ 3.1.1. Tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá Người được công nhận là Thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩn sau: Thứ nhất, là công dân Việt Nam; Thứ hai, có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá; Thứ ba, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp. Người đã có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành thẩm định giá thì không cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá; Thứ tư, có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo tại cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức khác. Thứ năm, Đạt kết quả kỳ thi thẩm định viên về giá do Hội đồng thi thẩm định viên về giá Bộ Tài chính tổ chức Người có đủ các tiêu chuẩn trên mà không có tiền án, tiền sự thì được Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét cấp thẻ Thẩm định viên về giá. 3.1.2. Hành nghề thẩm định viên về giá 3.1.2.1.Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá Công dân Việt Nam có đủ các điều kiện sau thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá: Thứ nhất, Có Thẻ thẩm định viên về giá; Thứ hai, Có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định không phải áp dụng hợp đồng lao động. Thẩm định viên về giá là người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá do tổ chức nước ngoài có thẩm quyền cấp, có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật, được Bộ Tài chính Việt Nam thừa nhận thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá tại Việt Nam. - - 37
38. Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá. Điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá: - Có lý lịch rõ ràng, có phẩm chất trung thực, có đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá; không thuộc những người không được đăng ký hành nghề thẩm định giá. - Có thẻ thẩm định viên về giá còn thời hạn. Người không được đăng ký hành nghề thẩm định giá là người: + Không đủ các điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá nêu trên. + Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức. + Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án hay quyết định của Tòa án, người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, người đang phải chấp hành án phạt tù hoặc bị kết án về một trong các tội về kinh tế, về chức vụ liên quan đến tài chính - giá cả mà chưa được xóa án tích. + Người đang bị quản chế hành chính. + Người bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự. + Người có tiền án vi phạm các tội nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng về kinh tế. + Người đang trong thời gian bị thi hành kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở lên do có vi phạm liên quan đến hoạt động thẩm định giá, quản lý giá và quản lý kinh tế. 3.1.2.2. Đăng ký hành nghề thẩm định giá Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thẩm định giá phải đăng ký hành nghề tại một doanh nghiệp thẩm định giá. Sau khi đã đăng ký hành nghề lần đầu, hàng năm thẩm định viên về giá phải thực hiện đăng ký hành nghề thẩm định giá với doanh nghiệp thẩm định giá tại thời điểm 01 tháng 01 hàng năm. Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) quản lý danh sách hành nghề thẩm định giá thông qua doanh nghiệp thẩm định giá. Thẩm định viên về giá không có tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá được Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo thì không được hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp, không được ký chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp. Hồ sơ đăng ký hành nghề thẩm định giá bao gồm: - Giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá; - - 38
39. - Bản sao có công chứng thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp (đối với thẩm định viên về giá nước ngoài yêu cầu bản sao chứng chỉ hành nghề thẩm định giá do tổ chức, cơ quan có thẩm quyền cấp) hoặc bản sao có chữ ký và dấu xác nhận của Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá; - Bản sao có công chứng các tài liệu liên quan khác theo điều kiện do pháp luật quy định. Những người có đăng ký hành nghề thẩm định giá trong năm trước nếu tiếp tục hành nghề tại doanh nghiệp năm sau chỉ phải gửi giấy đăng ký hành nghề. Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá căn cứ giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên về giá và các quy định về điều kiện hành nghề thẩm định giá chịu trách nhiệm xét duyệt, lập danh sách thẩm định viên hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp gửi Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) để xem xét, thông báo hàng năm. Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về việc đăng ký hành nghề cho thẩm định viên về giá; nếu có vi phạm (gian lận) đưa người không đủ điều kiện, tiêu chuẩn vào danh sách thẩm định viên hành nghề tại doanh nghiệp sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá; nếu mức độ vi phạm nghiêm trọng sẽ bị xóa tên trong danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá do Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo hàng năm. Thẩm định viên về giá hành nghề bị xoá tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá do Bộ Tài chính thông báo trong các trường hợp sau: + Có hành vi bị cấm đối với thẩm định viên về giá hành nghề + Có đăng ký hành nghề thẩm định giá nhưng thực tế không hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp. + Vi phạm pháp luật hoặc vi phạm kỷ luật, đạo đức nghề nghiệp mà pháp luật về thẩm định giá nghiêm cấm. Thẩm định viên về giá đã bị xóa tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá thì không được đăng ký hành nghề lại trong thời gian một (01) năm kể từ ngày bị xoá tên. 3.1.3. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá * Thẩm định viên về giá có quyền sau: + Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ; + Được tổ chức, cá nhân có hợp đồng thẩm định giá cung cấp đầy đủ, kịp thời các tài liệu có liên quan đến nội dung thẩm định giá; - - 39
40. + Từ chối thực hiện thẩm định giá đối với tài sản mà doanh nghiệp giao nếu xét thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện; + Tham gia các tổ chức nghề nghiệp theo quy định của pháp luật. Thẩm định viên về giá hành nghề được quyền tham gia các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá (hội, hiệp hội nghề nghiệp thẩm định giá) trong nước và quốc tế với tư cách cá nhân hoặc với tư cách là đại diện của doanh nghiệp thẩm định giá. Chi phí tham gia tổ chức nghề nghiệp của thẩm định viên về giá với tư cách là đại diện của doanh nghiệp thẩm định giá được hạch toán vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá và phải có hóa đơn chứng từ hợp pháp. * Thẩm định viên về giá có nghĩa vụ sau: + Tuân thủ các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật trong quá trình thẩm định giá; + Thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá; + Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, không được gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá; + Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá và ý kiến nhận xét của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá; + Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá cho các đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu và có quan hệ họ hàng, thân thuộc như có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá; + Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá do mình thực hiện; Thẩm định viên về giá có nghĩa vụ lưu trữ hồ sơ tài liệu thẩm định giá tài sản do mình thực hiện tối thiểu trong thời gian 10 năm kể từ ngày công bố chứng thư thẩm định giá. Trường hợp thẩm định viên về giá chuyển đi nơi khác thì vẫn phải chịu trách nhiệm trước khách hàng và pháp luật về tính pháp lý của toàn bộ tài liệu, số liệu, kết quả thẩm định giá trong hồ sơ đã bàn giao trong thời gian lưu trữ theo quy định. + Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 3.1.4. Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản Thẩm định viên về giá khi hành nghề phải có tiêu chuẩn và thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá. Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 và Quyết định số - - 40
41. 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005). Tiêu chuẩn số 03 “Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản” là một trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban hành. Theo đó: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản. 3.1.5. Các hành vi bị cấm đối với thẩm định viên về giá khi hành nghề + Mua trái phiếu hoặc các tài sản khác của đơn vị được thẩm định giá làm ảnh hưởng đến nguyên tắc độc lập của hoạt động thẩm định giá. + Nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích nào từ đơn vị được thẩm định giá ngoài khoản tiền dịch vụ và chi phí đó thoả thuận trong hợp đồng, hoặc lợi dụng vị trí thẩm định viên về giá của mình để thu các lợi ích khác từ đơn vị được thẩm định giá. + Cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và thẻ thẩm định viên về giá của mình để thực hiện các hoạt động thẩm định giá. + Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian tại hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên. + Tiết lộ thông tin về đơn vị được thẩm định giá mà mình biết được trong khi hành nghề, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. + Lợi dụng trách nhiệm, quyền hạn để vụ lợi, thông đồng, bao che sai phạm của đơn vị được thẩm định giá. + Ký đồng thời cả chữ ký của thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm thẩm định giá và chữ ký Giám đốc (hoặc người được uỷ quyền) trên chứng thư thẩm định giá. + Các hành vi khác mà pháp luật về thẩm định giá nghiêm cấm. Thẩm định viên về giá hành nghề không được thực hiện thẩm định giá trong các trường hợp sau: + Không có tên trong danh sách thẩm định viên hành nghề thẩm định giá được Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo. + Có quan hệ kinh tế - tài chính với đơn vị được thẩm định giá như góp vốn, mua cổ phiếu, trái phiếu; cho vay vốn; có mua, bán các tài sản khác hoặc có các giao dịch kinh tế, tài chính khác làm ảnh hưởng đến nguyên tắc độc lập của hoạt động thẩm định giá. - - 41
42. + Có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong Ban lãnh đạo hoặc là kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá. + Đơn vị được thẩm định giá có những yêu cầu trái với đạo đức nghề nghiệp hoặc trái với yêu cầu về chuyên môn, nghiệp vụ thẩm định giá hoặc trái với quy định của pháp luật. 3.2. CẤP THẺ THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ VÀ QUẢN LÝ DANH SÁCH THẨM ĐỊNH VIÊN HÀNH NGHỀ VÀ DANH SÁCH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 3.2.1. Cấp thẻ thẩm định viên về giá Mọi công dân Việt Nam có đủ điều kiện sau đều được xem xét để cấp thẻ thẩm định viên về giá: Thứ nhất, có lý lịch rõ ràng, có phẩm chất đạo đức, trung thực, liêm khiết, không có tiền án tiền sự, không trong thời gian bị kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở lên. Thứ hai, có bằng tốt nghiệp đại học (trong nước hoặc nước ngoài) và đang làm việc theo đúng chuyên ngành đào tạo tại các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, doanh nghiệp trong thời gian liên tục 03 năm (đối với chuyên ngành: giá cả, thẩm định giá, kế toán, kiểm toán, tài chính) hoặc 05 năm (đối với chuyên ngành khác). Thứ ba, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do các trường đại học, cao đẳng hoặc các tổ chức có chức năng hợp pháp đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp (người có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành Thẩm định giá thì không cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành Thẩm định giá). Thứ tư, có chứng chỉ ngoại ngữ trình độ C và chứng chỉ tin học trình độ B trở lên được cấp trong thời gian 02 năm tính đến trước ngày đăng ký dự thi thẩm định viên về giá. Thứ năm, nộp đầy đủ, đúng mẫu hồ sơ và phí dự thi để cấp thẻ Thẩm định viên về giá theo quy định. Thứ sáu, đạt kết quả kỳ thi thẩm định viên về giá do Hội đồng thi thẩm định viên về giá của Bộ Tài chính tổ chức theo quy định. Những người có đủ các điều kiện trên sẽ được Cục trưởng Cục Quản lý giá trình Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá. Thẻ thẩm định viên về giá có giá trị pháp lý để hành nghề thẩm định giá theo quy định về hoạt động thẩm định giá. Người được cấp thẻ thẩm định viên về giá nhưng hết hạn sử dụng (Thẻ thẩm định viên về giá có giá trị sử dụng trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày được - - 42
43. cấp thẻ) thì được cấp lại thẻ thẩm định viên về giá nhưng phải có giấy chứng nhận trong thời gian được cấp thẻ đã qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá do các trường đại học, cao đẳng hoặc tổ chức có chức năng hợp pháp đào tạo chuyên ngành Thẩm định giá cấp. Bộ Tài chính quản lý thống nhất Thẻ thẩm định viên về giá trên phạm vi cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài chính giao Cục trưởng Cục Quản lý giá: + Thẩm định hồ sơ cấp lần đầu và cấp lại Thẻ thẩm định viên về giá. + Trình Bộ trưởng Bộ Tài chính danh sách người được đề nghị cấp lần đầu và cấp lại Thẻ thẩm định viên về giá. + Quản lý mẫu thẻ, hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thi, cấp thẻ thẩm định viên về giá. + Kiểm tra, giám sát việc sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá của những người được cấp thẻ. Các doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm quản lý việc sử dụng Thẻ của các Thẩm định viên về giá thuộc đơn vị mình và thông báo kịp thời các trường hợp Thẩm định viên về giá vi phạm pháp luật hoạt động thẩm định giá đến Cục Quản lý giá Bộ Tài chính. 3.2.2. Quản lý danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá Hàng năm, trước ngày 15 tháng 01 doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo với Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) các thông tin, tài liệu có liên quan đến doanh nghiệp: Tên doanh nghiệp thẩm định giá, người đại diện theo pháp luật, trụ sở, điện thoại, kèm theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp và danh sách thẩm định viên về giá đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, kèm theo bản sao có xác nhận của Giám đốc doanh nghiệp hồ sơ đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp của thẩm định viên về giá. Trước ngày 31 tháng 01 hàng năm Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo trong phạm vi cả nước danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá. Những thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp thẩm định giá có tên trong danh sách Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo mới được phép hoạt động thẩm định giá. Bộ trưởng Bộ Tài chính uỷ quyền cho Cục trưởng Cục Quản lý giá thực hiện việc rà soát, kiểm tra và tổ chức thực hiện việc thông báo hàng năm danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá. - - 43
44. Các doanh nghiệp thực hiện đăng ký mới hoặc bổ sung hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong năm, sau khi thực hiện việc thông báo với Bộ Tài chính theo quy định, sẽ được Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) xem xét, bổ sung vào danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của doanh nghiệp . Trong quá trình hoạt động nếu doanh nghiệp thẩm định giá có thẩm định viên về giá mới đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp; thẩm định viên hành nghề vi phạm pháp luật bị truất quyền hành nghề thẩm định giá hoặc chuyển đi, bỏ nghề thì doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo với Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) danh sách các thẩm định viên đó trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày thẩm định viên đăng ký hành nghề hoặc từ ngày thẩm định viên hành nghề chấm dứt hành nghề tại doanh nghiệp. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo danh sách thẩm định viên hành nghề tại doanh nghiệp, Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) xem xét, bổ sung và thông báo danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá. 3.3. TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ ÁP DỤNG ĐỐI VỚI THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ, DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ KHI CÓ HÀNH VI VI PHẠM PHÁP LUẬT 3.3.1. Khái niệm trách nhiệm pháp lý Trong lĩnh vực pháp lý, “trách nhiệm” được dùng theo hai nghĩa: tích cực và bị động. Theo nghĩa bị động, “trách nhiệm” được hiểu là những hậu quả bất lợi mà cá nhân hoặc tổ chức phải gánh chịu khi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quyền, nghĩa vụ được giao. Thông thường, trách nhiệm pháp lý được hiểu theo nghĩa bị động. Tương ứng với mỗi loại vi phạm pháp luật sẽ bị áp dụng một loại trách nhiệm pháp lý. Theo cách phân loại này, trách nhiệm pháp lý bao gồm: Trách nhiệm hình sự, trách nhiệm hành chính, trách nhiệm dân sự và trách nhiệm kỷ luật. Các thẩm định viên về giá, các doanh nghiệp thẩm định giá, trong quá trình hoạt động nếu vi phạm pháp luật thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà có thể sẽ phải gánh chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng. 3.3.2. Trách nhiệm hình sự Trách nhiệm hình sự là loại trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với những người có hành vi phạm tội. Trách nhiệm hình sự do toà án áp dụng. - - 44
45. Trách nhiệm hình sự không áp dụng đối với tổ chức, trong đó có doanh nghiệp thẩm định giá. Căn cứ thực tế của trách nhiệm hình sự là vi phạm hình sự (tội phạm). Tội phạm là hành vi nguy hiểm cho xã hội, có lỗi, trái pháp luật hình sự và chịu hình phạt. Hình phạt là biện pháp cưỡng chế nghiêm khác nhất của Nhà nước nhằm tước bỏ hoặc hạn chế quyền, lợi ích của người phạm tội. Các hình phạt: hình phạt chính, hình phạt bổ sung. Hình phạt chính gồm: Cảnh cáo; phạt tiền; cải tạo không giam giữ; trục xuất; tù có thời hạn; tù chung thân; tử hình. Hình phạt bổ sung bao gồm: Cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định; cấm cư trú; quản chế; tước một số quyền công dân; tịch thu tài sản; phạt tiền, khi không áp dụng là hình phạt chính; trục xuất, khi không áp dụng là hình phạt chính. Người thực hiện các hoạt động định giá, thẩm định giá mà có hành vi vi phạm pháp luật đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì phải chịu trách nhiệm hình sự. Chẳng hạn, thẩm định viên về giá có hành vi vi phạm pháp luật đủ yếu tố cấu thành tội được quy định tại Điều 165, 284, Bộ luật Hình sự của nước Công hòa XHCN Việt Nam thì sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự. 3.3.3. Trách nhiệm hành chính Trách nhiệm hành chính là loại trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có năng lực trách nhiệm hành chính,có hành vi cố ý hoặc vô ý vi phạm các quy định của pháp luật về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm. Vi phạm hành chính là hành vi vi phạm pháp luật do tổ chức, cá nhân thực hiện, xâm phạm các quy tắc quản lý nhà nước mà không phải là vi phạm hình sự và theo quy định của pháp luật phải bị xử phạt hành chính. Các hình thức xử phạt vi phạm hành chính: hình thức xử phạt chính, hình thức xử phạt bổ sung. Hình thức xử phạt chính gồm: - Cảnh cáo; - Phạt tiền. Hình thức xử phạt bổ sung gồm: - Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề; - Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính. - - 45
46. Người nước ngoài vi phạm hành chính còn có thể bị xử phạt trục xuất. Trục xuất được áp dụng là hình thức xử phạt chính hoặc xử phạt bổ sung trong từng trường hợp cụ thể. Việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá và thẩm định giá thực hiện theo Nghị định số 169/2004/NĐ-CP ngày 22/9/2004 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá và Thông tư số 110/2004/TT-BTC ngày 18/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 169/2004/NĐ-CP. Theo đó: Vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá bao gồm: + Vi phạm quy định về bình ổn giá; + Vi phạm quy định về hiệp thương giá; + Vi phạm quy định về khung giá, mức giá của cơ quan có thẩm quyền; + Vi phạm quy định về lập phương án giá; + Vi phạm quy định về thẩm định giá; + Vi phạm quy định về niêm yết giá; + Vi phạm quy định về các hành vi bị cấm quy định tại Điều 28 Pháp lệnh Giá; + Vi phạm quy định về sử dụng tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, các khoản tiền hỗ trợ để thực hiện chính sách giá; + Hành vi vi phạm quy định về quản lý giá thuốc phòng, chữa bệnh cho người bị xử lý theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 120/2004/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về quản lý giá thuốc phòng, chữa bệnh cho người. Cá nhân, cơ quan, tổ chức trong nước và nước ngoài có hành vi cố ý hoặc vô ý vi phạm các quy định của pháp luật về giá mà không phải là tội phạm đều bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác. Các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá: Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá, cá nhân, tổ chức vi phạm phải chịu một trong những hình thức xử phạt chính sau: + Cảnh cáo; + Phạt tiền. - - 46
47. Tùy theo tính chất mức độ vi phạm, cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá còn có thể bị áp dụng một hoặc các hình thức xử phạt bổ sung sau: + Tước quyền sử dụng thẻ thẩm định viên về giá; + Tịch thu số tiền thu lợi do vi phạm hành chính. Ngoài các hình thức xử phạt chính, xử phạt bổ sung nêu trên cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính còn có thể bị buộc áp dụng một hoặc các biện pháp khắc phục hậu quả sau: + Tịch thu toàn bộ số tiền chênh lệch giá có được do vi phạm hành chính; + Buộc phải bồi thường toàn bộ số tiền bị tổn thất do vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá gây ra; + Thu hồi tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, do khai man, khai khống hồ sơ thanh toán mà có được; tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, tiền hỗ trợ để thực hiện chính sách giá đã sử dụng sai mục đích; + Phải chịu mọi chi phí để thực hiện việc hoàn trả tiền chênh lệch do thực hiện sai giá cho cá nhân, tổ chức bị áp dụng giá sai. 3.3.4. Trách nhiệm dân sự Trách nhiệm dân sự là hình thức trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dân sự. Hành vi vi phạm dân sự là hành vi do người có năng lực trách nhiệm dân sự thực hiện, xâm phạm các quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân được pháp luật dân sự bảo vệ. Các hình thức của trách nhiệm dân sự: trách nhiệm vật chất, trách nhiệm phi vật chất. Trong hoạt động định giá, thẩm định giá, các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm hợp đồng định giá, hợp đồng thẩm định giá gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân khác thì phải bồi thường thiệt hại và/ hoặc phải chịu trách nhiệm vật chất, phi vật chất khác. 3.3.5. Trách nhiệm kỷ luật Trách nhiệm kỷ luật là loại trách nhiệm pháp lý do những người đứng đầu các cơ quan, tổ chức, đơn vị, áp dụng đối với cán bộ công chức hoặc người lao động khi họ vi phạm kỷ luật. Vi phạm kỷ luật là hành vi có lỗi, trái với nội quy, quy chế được xác định trong nội bộ các cơ quan, tổ chức, đơn vị. Người thực hiện hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản có hành vi vi phạm kỷ luật thì phải chịu trách nhiệm kỷ luật. - - 47
48. CHƯƠNG 4 PHÁP LUẬT VỀ DOANH NGHIỆP 4.1. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ DOANH NGHIỆP 4.1.1. Khái niệm, đặc điểm của doanh nghiệp Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh 8. Doanh nghiệp được phân biệt với các tổ chức khác bởi các đặc trưng pháp lý sau: Thứ nhất, doanh nghiệp phải có tên riêng. Thứ hai, doanh nghịêp phải có tài sản. Mục đích chủ yếu và trước tiên của doanh nghiệp là hoạt động kinh doanh với những đặc trưng là đầu tư tài sản và thu lợi về tài sản. Vì vậy, điều kiện tiên quyết và cũng là nét đặc trưng của doanh nghiệp là phải có một mức độ tài sản nhất định. Tài sản là điều kiện hoạt động và cũng là mục đích hoạt động của doanh nghiệp. Tài sản của doanh nghiệp bao gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình, điều này chi phối đến việc định giá doanh nghiệp cũng như thẩm định giá doanh nghiệp. Thứ ba, doanh nghiệp phải có trụ sở giao dịch ổn định Thứ tư, doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Thứ năm, mục tiêu thành lập doanh nghiệp là để trực tiếp và chủ yếu thực hiện các hoạt động kinh doanh. Dưới góc độ là đối tượng của hoạt động định giá, thẩm định giá thì bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có thể là đối tượng phải hoặc được định giá, thẩm định giá theo yêu cầu quản lý của Nhà nước, của chủ doanh nghiệp hoặc theo yêu cầu của chính doanh nghiệp, của các chủ thể liên quan. Các doanh nghiệp phải hoặc được định giá, thẩm định giá trong các trường hợp sau: - Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp để làm căn cứ tính thuế; - Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp khi thiết lập các quan hệ hợp đồng (hợp đồng mua, bán; hợp đồng bảo lãnh; hợp đồng thuê, cho thuê; ); 8 Luật Doanh nghiệp năm 2005 - - 48
49. - Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi tham gia các quan hệ kinh tế, dân sự, thương mại (cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, ); - Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp khi tổ chức lại doanh nghiệp (chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi), giải thể doanh nghiệp hoặc khi doanh nghiệp phá sản; - Xác định giá trị doanh nghiệp, tài sản của doanh nghiệp theo yêu cầu của chủ sở hữu doanh nghiệp; Dưới góc độ là chủ thể thực hiện các hoạt động định giá, thẩm định giá thì doanh nghiệp hoạt động cung cấp dịch vụ định giá, thẩm định giá được tổ chức, hoạt động theo quy định đối với doanh nghiệp nói chung. Song doanh nghiệp thực hiện hoạt động định giá, thẩm định giá là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ có tính đặc thù, do vậy phải có những quy định đặc thù cho loại doanh nghiệp này. 4.1.2. Phân loại doanh nghiệp 4.1.2.1. Căn cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản trong kinh doanh Căn cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản trong kinh doanh, doanh nghiệp được chia thành 2 loại: Doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm hữu hạn về tài sản và doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm vô hạn về tài sản. * Doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm hữu hạn về tài sản là doanh nghiệp trong đó: + Có sự tách bạch (độc lập) giữa tài sản của doanh nghiệp với các tài sản khác của chủ doanh nghiệp/đồng chủ sở hữu doanh nghiệp. + Chủ doanh nghiệp/đồng chủ sở hữu doanh nghiệp chỉ chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của doanh nghiệp (chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác phát sinh từ hoạt động của doanh nghiệp) bằng tài sản mà chủ doanh nghiệp/đồng chủ sở hữu doanh nghiệp đã góp hoặc cam kết góp vào doanh nghiệp. Theo pháp luật Việt Nam, chủ sở hữu/đồng chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty nhà nước và thành viên góp vốn trong công ty hợp danh chịu trách nhiệm hữu hạn về tài sản trong kinh doanh. * Doanh nghiệp gắn với chế độ trách nhiệm vô hạn về tài sản là doanh nghiệp trong đó: + Không có sự tách bạch (độc lập) giữa tài sản của doanh nghiệp với tài sản khác của chủ sở hữu doanh nghiệp. + Chủ sở hữu doanh nghiệp chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của doanh nghiệp (chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác phát sinh - - 49