Bài giảng Định giá tài sản

pdf

13 trang phuongnguyen 3110

Download

Bạn đang xem tài liệu "Bài giảng Định giá tài sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

bai_giang_dinh_gia_tai_san.pdf

Nội dung text: Bài giảng Định giá tài sản

Định giá tài sản
Häc viÖn ng©n hµnG MÔNðNHGIÁ TÀISN Chương 1: Tng quan Chương 4: ðnh gi á v ñnh gi á tài sn . doanh nghi p . BBBéBééémmm« m«««nnnntttµ tµµµiiiichÝnh doanh nghinghiÖ ÖÖÖppppKhoa tttµtµµµiiiichÝnh H - HHHääääccccviviviÖ vi ÖÖÖnnnnNNggNg© Ng ©©©nnnnhhhµ hµµµngnnggng Chương 2: Các phương ph áp ñnh gi á Chương 5: Tiêu M«n häc: bt ñng sn. chu n ñnh gi á . §Þnh gi¸ tµi s¶n Chương 3: Các phương ph áp ñnh gi á máy móc thi t b . 1 2 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Chương 1 NIDUNGNGHIÊNC U TNGQUANV ð NHGI Á TÀIS N 1. ði tư ng ñnh gi á tài sn 2. ðnh gi á tài sn và s cn thi t ph i ñnh gi á tài sn 3. Các kh ái ni m liên quan ñn gi á tr tài sn 4. Phương ph áp ñnh gi á tài sn 3 4 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 1. ð ITƯ NGð NHGI Á TÀIS N TÀIS N Khái nim: ði tư ng ñnh gi á tài sn • TheoVin Ngôn ng hc • Theoñiu 163ca B lut dân s Vit Phân lo i ñi tư ng ñnh gi á tài Namnăm 2005 sn • Theomt s tài liu nưc ngoài • Theochun mc k toán quc t 5 6 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
KTLU N PHÂNLO IT ÀIS N Th nht: tàisn có th tntidưidngvt chthocphivtcht,huhìnhhocvôhình Theohìnhtháibiuhin: baogmtàisnhu hìnhvà tàisnvôhình Th hai :kháinim tàisn xácñnhchomtch th nhtñnhñtdưis kimsoátcamt Theotínhchts hucó:tàisncôngcngvà ch th nàoñó tàisncá nhân Theokhnăngtraoñicó:tàisnlà hànghóa Th ba :kháinimv tàisn hàmchanhng và tàisnkhôngphilà hànghóa liích mà nó có th manglichoch th s hu hocs dngchúng 7 8 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH PHÂNLO IT ÀIS N 2. ð NHGI Á TÀIS NV À S CNTHI TPH IðGTS Theocông dng và giá tr ca tài sn ñưc chia thành tài sn c ñnh và tài sn lưu ñng Gi á tr tài sn Theokhnăngdidi thì tàisnñưcphân thànhñngsnvà btñngsn ðnh gi á tài sn → Trongchuyênngànhthmñnhgiá thì ñitưngcañnhgiá tàisnñưcnhc ñnnhiunhtbtñngsnvàñngsn S cn thit phi ñnh giá tài sn 9 10 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH ðNHGI Á TÀIS N Quy trình chung ñnh giá tài sn ðnh giá tài sn là gì Xác ñnh các vn ñ • Các cp ñ v ñnh giá Lên k ho ch ñnh gi á • Mt s cách hiu v ñnh giá tài sn Kh o sát hi n trư ng và thu th p tài li u • Thng nht cách hiu ñnh giá tài sn Phân tích tài li u Quy trình chung ñnh giá tài sn Xác ñnh gi á tr tài sn cn ñnh gi á Báo cáo ñnh gi á 11 12 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
S cn thi t ph i ñnh gi á 3.C ÁCKH ÁINI MLIÊNQUAN tài sn ðNGI Á TR TÀIS N Xut phát t nhu cu ngày càng ln v ñnh giá tài sn trong nn kinh t th trưng nưc ta . Phân bi t gi á c và gi á tr . ðnh giá tài sn là 1ngh,sn phm ca nn kinh t th trưng ging như ngh k toán và kim Giá tr th trưng và giá tr phith trưng toán. Xu th toàn cu hóa khu vc và th gii ñc bit Các yu t nh hưng ñn giá tr tài sn là vic gia nhp WTOñòi hi. 13 14 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Gi á tr th trư ng và Gi á tr th trư ng phi th trư ng Gi á tr th trư ng là s ti n trao ñi ưc tính v tài sn vào th i ñi m th m ñnh gi á, gi a mt Th trưng và phân loi th trưng bên là ngư i bán, sn sàng bán vi mt bên là ngư i mua sn sàng mua , sau mt qu á tr ình Giá tr th trưng ti p th công khai , mà ti ñó các bên hành ñng mt cách kh ách quan , hi u bi t và không b ép bu c. Giá tr phith trưng 15 16 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Gi á tr phi th trư ng Các yu t nh hư ng ñn gi á tr tài sn Gi á tr phi th trư ng là s ti n ưc tính ca mt tài sn da trên vi c ñánh gi á yu t ch Mc ñích ñnh gi á tài sn quan ca gi á tr nhi u hơn là da vào kh năng Các yu t kh ách quan có th mua bán tài sn trên th trư ng 17 18 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
Môc ®Ých ®Þnh gi ¸ ti s¶n Các yu t kh ách quan ðnh gi á tài sn chuy n giao quy n s hu ðnh gi á tài sn cho mc ñích tín dng Các yu t mang tính vt cht ðnh gi á tài sn cho mc ñích ñu tư Các yu t v tình trng pháp lý ðnh gi á tài sn trong doanh nghi p Các yu t mang tính kinh t ðnh gi á tài sn nh m ñáp ng các yêu cu Các yu t khác có tính ph áp lý 19 20 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 4. PH ƯƠ NGPH ÁP ðNHGI Á Nguyên tc ñnh giá tài sn TÀIS N Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu Nguyªn t¾c®Þnh gi¸ ti s¶n nht Nguyên tc thay th Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ti s¶n Nguyên tc d kin các khon li ích tương lai Nguyên tc ñóng góp Nguyên tc cung cu 21 22 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Chương 2 NIDUNGNGHIÊNC U CÁCPHƯƠNGPH ÁPð NHGI Á BTð NGS N 1. Tng quan v bt ñng sn 2. Các phương ph áp ñnh gi á bt ñng sn 23 24 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
1.T NGQUANV BTð NGS N Hi u v bt ñng sn Bt ñng sn là các tài sn bao gm( theo ñi u 174 Lu t Dân s 2005): Hi u, ñc ñi m, phân lo i và quy n li ñi • ðt ñai vi bt ñng sn • Nh à, công tr ình xây dng gn li n vi ñt, c các tài sn gn li n vi nh à, công tr ình xây dng ñó Th trư ng bt ñng sn • Các tài sn kh ác gn li n vi ñt ñai • Các tài sn kh ác do ph áp lu t quy ñnh TheoIVSC: • Bt ñng sn bao gm ñt ñai và tt c mi th gn vng ch c và lâu dài vi nó. 25 26 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH ðc ñi m bt ñng sn Phân lo i bt ñng sn Tính c ñnh v v tr í Theo ñc tính vt ch t: Tính bn vng • ðt ñai : ñt ñai t nhiên Tính kh ác bi t • Công tr ình ki n tr úc và các tài sn gn li n vi Tính khan hi m công tr ình ki n tr úc Có gi á tr ln • Các tài sn kh ác gn li n vi ñt ñai Tính nh hư ng ln nhau 27 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 28 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Quy n li ñi vi bt ñng sn Th trư ng bt ñng sn ði vi ñt ñai Hiu v th trưng bt ñng sn. • Shuvĩnhvin • Thuê theo hp ñng ðc trưng ca th trưng bt ñng • Quyn s dng ñt sn ði vi các công trình • Shuvĩnhvin • Thuê theo hp ñng 29 30 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
ðc trưng ca th trư ng 2.C ÁCPHƯƠNGPH ÁPð NHGI Á bt ñng sn BTð NGS N Có s cách bit gia hàng hóa và ña ñim giao dch Phương ph áp so sánh tr c ti p Mang tính khu vc Phương ph áp chi ph í Th trưng cnh tranh không hoàn ho Phương ph áp th ng dư CungBðSchm cogiãn khi giá c thay ñi Phương ph áp thu nh p Hot ñng ca th trưngBðSph thuc vào s kim soát ca Nhà nưc 31 32 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH PHƯƠNGPH ÁPSOS ÁNH PHƯƠNGPH ÁPCHIPH Í TR CTI P Cơ s lý lu n Cơ s lý lu n Các bư c ti n hành Các phương ph áp xác ñnh chi ph í Các bư c ti n hành • Phương ph áp th ng kê chi ti t • Phương ph áp so sánh th trư ng Các yu t cn ñi u ch nh Mc gi m gi á tích lũy Ví d Ví d 33 34 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Phân bi t PHƯƠNGPH ÁPTHĂNGDƯ Tu i th c: th i gian ñã s dng ñn ng ày ñnh gi á Tu i th k thu t: th i gian s dng ti ña xét v Cơ s lý lu n mt k thu t Tu i th kinh t: th i gian s dng ti ña xét v mt Các bư c ti n hành kinh t Tu i th kinh t còn li: th i gian s dng còn li ph át huy ñư c hi u qu kinh t Ví d Tu i hi u qu : th i gian s.d ng th c t có hi u qu 35 36 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
Chương 3 PHƯƠNGPHÁPTHUNHP Chương 3 CÁCPHƯƠNGPH ÁPð NHGI Á MÁYM ÓCTHI TB Cơ s lý lu n Các bư c ti n hành Ví d 37 38 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH NIDUNGNGHIÊNC U 1.T NGQUANV MÁYM ÓC THI TB 1. Tng quan v máy móc thi t b Hi u, ñc ñi m, phân lo i ñi vi máy 2. Các phương ph áp ñnh gi á máy móc, móc, thi t b thi t b 39 40 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Hi u v máy móc, thi t b ðc ñi m MM,TB Theo t ñi n Ti ng Vi t • Máy: Vt ñư c ch to gm nhi u b ph n, thư ng là ph c tp dùng ñ th c hi n ch ính xác công vi c chuyên môn nào ñó. Các b ph n ca máy kt hp theo mt Có th di di ñư c tr ình t nh t ñnh có mi quan h hài ho à nhau MM,TB thư ng ña dng phong ph ú • Thi t b: Tng th nói chung nh ng máy móc, dng c, ph tùng cn thi t cho mt ho t ñng nào ñó Tu i th MM,TB không dài TheoIVSC: • Nh ng TSHH không c ñnh bao gm dây chuy n sn Thay ñi ch s hu d dàng xu t, nh ng máy riêng bi t ho c c cm máy móc. Mt cái máy có ch c năng c th và th c hi n mt lo i công vi c nh t ñnh . 41 42 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
Phân lo i MM,TB 2.C ÁCPHƯƠNGPH ÁPð NH GI Á MÁYM ÓC,THI TB Phân lo i theo ng ành trong nn KTQD Phương ph áp so sánh tr c ti p Phân lo i theo tính ch t tài sn: Phương ph áp chi ph í Phân lo i theo mc ñ cũ, mi ca MM,TB Phương ph áp thu nh p CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 43 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 44 PHƯƠNGPH ÁPSOS ÁNH PHƯƠNGPH ÁPCHIPH Í TR CTI P Cơ s lý lu n Cơ s lý lu n Các bư c ti n hành Các bư c ti n hành S dng công th c BERIM trong ñnh gi á Ví d Ví d CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 45 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 46 Chương 4 PHƯƠNGPH ÁPTHUNH P ðNHGI Á DOANHNGHI P Cơ s lý lu n Các bư c ti n hành 47 48 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
NIDUNGNGHIÊNC U 1.T NGQUANV GI Á TR DOANHNGHI P 1. Tng quan v gi á tr doanh nghi p Giá tr doanh nghip Các yu t tác ñng ti giá tr doanh 2. Các phương ph áp ñnh gi á doanh nghip nghi p Quy trình ñnh giá doanh nghp 49 50 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Gi á tr doanh nghi p Doanh nghi p và ñc trưng ca doanh nghi p Doanh nghi p là gì? Doanh nghi p và ñc trưng ca ðc trưng doanh nghi p doanh nghi p • Gi ng như các hàng hóa thông thư ng kh ác • Không có hai doanh nghi p gi ng nhau ho àn Hi u gi á tr doanh nghi p to àn: mi doanh nghi p là mt tài sn duy nh t • Doanh nghi p là mt th c th ho t ñng • Doanh nghi p ho t ñng vì mc tiêu li 51 nhu n 52 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Hi u gi á tr doanh nghi p Các yu t tác ñng ti gi á tr doanh nghi p Gi á tr doanh nghi p là s bi u hi n bng ti n v các kho n thu nh p mà doanh nghi p có th Các yu t thu c v môi trư ng kinh mang li cho các nh à ñu tư trong qu á tr ình kinh doanh doanh ti mt th i ñi m nh t ñnh Các yu t thu c v ni ti doanh nghi p Gi á tr doanh nghi p là mi quan tâm ca 3 ch th : Nh à nư c, nh à ñu tư và nh à qu n tr DN 53 54 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
Các yu t thu c v môi trư ng Các yu t thu c v ni ti kinh doanh doanh nghi p Môi trư ng kinh doanh tng qu át • Môi trư ng kinh t Hi n tr ng v tài sn trong doanh nghi p • Môi trư ng ch ính tr • Môi trư ng văn hóa xã hi V tr í kinh doanh • Môi trư ng khoa hc – công ngh Uy tín kinh doanh Môi trư ng ñc th ù • Quan h doanh nghi p vi kh ách hàng Tr ình ñ k thu t và tay ngh ngư i lao ñng • Quan h doanh nghi p vi nh à cung cp Năng lc qu n tr kinh doanh • Các hãng cnh tranh • Các cơ quan Nh à nư c 55 56 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH 2.C ÁCPHƯƠNGPH ÁPð NH Quy tr ình ñnh gi á doanh nghi p GI Á DOANHNGHI P Xác ñnh các vn ñ Lên k ho ch ñnh gi á Phương ph áp gi á tr tài sn Kh o sát hi n trư ng và thu th p tài li u Phương ph áp dòng ti n chi t kh u Phân tích tài li u Phương ph áp so sánh Xác ñnh gi á tr tài sn cn ñnh gi á Báo cáo ñnh gi á 57 58 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH PHƯƠNGPH ÁPGI Á TR TÀIS N PHƯƠNGPH ÁPGI Á TR TÀIS NTHU N Phương ph áp gi á tr tài sn thu n Cơ s lý lu n Phương ph áp ñnh lư ng Goodwill Các bư c ti n hành Ưu , như c ñi m Ví d 59 60 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
PHƯƠNGPH ÁPð NHLƯ NG PHƯƠNGPH ÁPCHI TKH U GOODWILL DÒNGTI N Phương ph áp chi t kh u dòng c tc Cơ s lý lu n Phương ph áp chi t kh u dòng ti n thu n Các bư c ti n hành Ưu , như c ñi m Ví d 61 62 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH PHƯƠNGPH ÁPCHI TKH U PHƯƠNGPH ÁPCHI TKH U DÒNGC TC DÒNGTI NTHU N Cơ s lý lu n Cơ s lý lu n Các bư c ti n hành Các phương ph áp chi t kh u dòng ti n Ưu , như c ñi m thu n Ví d Ưu , như c ñi m Ví d 63 64 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH Chương 5 PHƯƠNGPH ÁPSOS ÁNH TIÊUCHU Nð NHGI Á Cơ s lý lu n Các bư c ti n hành Phương ph áp P/E Ưu , như c ñi m Ví d 65 66 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH
NIDUNGNGHIÊNC U 1. Gi i thi u v tiêu chu n ñnh gi á IVSC 2. Gi i thi u v tiêu chu n ñnh gi á BBBéBééémmm« m«««nnnntttµ tµµµiiiichÝnh doanh nghinghiÖ ÖÖÖppppchchchó ch óóóccccccc¸ c¸¸¸cccc ASEAN bbb¹b¹¹¹nn sssøsøøøcccckkhhookhoÎ kho ÎÎÎ,, h, h¹h ¹¹¹nhnnhhnh phphphóph óóóccccvvvµ vµµµthththµ th µµµnhnhnhnh®¹®¹®¹t! ®¹ t! 3. Gi i thi u v tiêu chu n ñnh gi á Vi t Nam 67 68 CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH CopyrightB môn TCDN Khoa Tài chính HVNH