›
›

Luận văn Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam

pdf 88 trang phuongnguyen 5650
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận văn Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfluan_van_phat_trien_hieu_qua_thi_truong_tin_dung_bat_dong_sa.pdf

Nội dung text: Luận văn Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam

  1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  PHAN THỊ NHÂN PPHHÁÁTT TTRRIIỂỂNN HHIIỆỆUU QQUUẢẢ TTHHỊỊ TTRRƯƯỜỜNNGG TTÍÍNN DDỤỤNNGG BBẤẤTT ĐĐỘỘNNGG SSẢẢNN CCỦỦAA VVIIỆỆTT NNAAMM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS . TS. NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – 2008
  2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008 Phan Thị Nhân Học viên cao học khóa 15 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
  3. MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU 1 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. 4 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. 4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 4 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản 4 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản 4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 5 1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 6 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 7 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1.1 Khái niệm 11 1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản 12 1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 13 1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm 16 1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ 17 1.3.1.1 Một số khái niệm 17 1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ 18 1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore 23 1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam 27 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam 27
  4. 2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam 27 2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 27 2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 30 2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam. 40 2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 42 2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam 42 2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam 43 2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống 43 2.2.2.2 Các sản phẩm mới 50 2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân 52 2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ 56 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59 3.1 Nhu cầu bất động sản 59 3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 63 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 64 3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 64 3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp 67 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 69 3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố 70 3.3.3.2 Trái phiếu công trình 72 3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản 73 3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư 75 3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước 76 3.3.6 Các giải pháp khác 77 Kết Luận 80 Tài liệu Tham khảo Phụ lục
  5. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS : Bất động sản Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM HOLC : Home Owners’s Law Corporation OCB : Ngân hàng Phương Đông Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam động sản) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu WTO : Tổ chức thương mại thế giới TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán.
  6. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 19 Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore 24 Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM 33
  7. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua 29 Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm 29 Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm 30 Hình 2.4: FDI qua các năm 31 Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua 32 Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao 32 Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 35 Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng 35 Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành 35 Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 60 Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ 62
  8. LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
  9. 2 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản. - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới. - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản. - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng. Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008. 5. Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
  10. 3 6. Kết cấu của luận văn  Phần mở đầu  Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.  Kết luận
  11. 4 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. 1.1. Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản a. Bất động sản Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” b. Hàng hóa bất động sản Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. 1.1.1.2. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản - Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. - Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. - Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. - Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau: + Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn luôn không thay đổi;
  12. 5 + Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn; + Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. - Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên - Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước. 1.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh
  13. 6 không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
  14. 7 - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. - Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát
  15. 8 triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội. -Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn. Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao , những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. -Pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh . bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. -Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
  16. 9 Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt. -Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê, ; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai
  17. 10 khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. 1.1.4. Rủi ro thuộc thị trường bất động sản Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản là một thị trường đầy rủi ro: - Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó. - Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường. - Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác. - Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn
  18. 11 trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai - Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư. - Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư. 1.2. Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1.1. Khái niệm Có rất nhiều khái niệm về tín dụng, nhưng khái niệm phổ biến nhất là: Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa.1 Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ. 1.2.1.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại, như sau: 1 Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội do PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên, 1998
  19. 12 - Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn: do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. - Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện . Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. 1.2.2. Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản Để giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản, các tổ chức tín dụng thường cấp cho phòng tín dụng các chức năng: - Chức năng quản lý khách hàng và kênh bán hàng; - Chức năng marketting thị trường; - Chức năng hành chính;
  20. 13 - Chức năng quản lý rủi ro. Trong khuôn khổ bài viết này, người viết xin đề cấp đến chức năng quản lý rủi ro. Để quản lý tốt rủi ro, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các nguyên tắc sau: Nguyên tắc lãnh đạo: chính sách và chiến lược quản lý rủi ro cũng như tất cả các hạn định và mức rủi ro đều do Ban Giám đốc đảm nhiệm. Nguyên tắc phân quyền: phân quyền phải rỏ ràng giữa người áp dụng chính sách và người kiểm tra. Nguyên tắc “bốn mắt”: mọi hồ sơ tín dụng BĐS phải có ít nhất sự phân tích và báo cáo của 2 bộ phận hoặc 2 người độc lập. Và khi xét các tiêu chuẩn cho vay thì luôn luôn xét hai yếu tố sau: Không cho vay hết, người đi vay phải bỏ vốn riêng (10-30%); Tiền cho vay (lãi suất + khấu hao) không quá 1/3 thu nhập của người cho vay, do vậy phải xác minh được nguồn thu của người đi vay. Bên cạnh đó, khi thẩm định cho vay, công việc định giá bất động sản là một khâu không kém phần quan trọng. tổ chức tín dụng cần lưu ý: Tách rời bộ phận định giá với những bộ phận quản lý tín dụng và nhân viên bán hàng; Chuyên gia định giá phải biết về kiến thức và thông thạo thị trường bất động sản trong vùng; Bộ phận này có thể đảm nhiệm tư vấn cho khách hàng và giá cả nói chung và về những dự án mua bán hàng nói riêng. Ngoài ra, khâu tổ chức công việc và quản lý hồ sơ cũng phải phù hợp với từng bộ phận, đảm bảo đúng nguyên tắc khâu nào thì việc đấy. 1.2.3. Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy
  21. 14 nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật. Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyền thống là ngân hàng: - Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán cho bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức công trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng. Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án. Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh toán của chủ đầu tư. - Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua
  22. 15 các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình. - Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản. Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hô thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách: - Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng. - Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà. Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn, theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi
  23. 16 vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất cao. Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine): theo đó chủ đầu tư của một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định. Với hình thức này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phần tùy thuộc vào lợi nhuận của chủ đầu tư. Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn – có thể nói là đồ sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụ thuộc vào việc xác định của nhóm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án. Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến. Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án. 1.3. Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi
  24. 17 nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán quốc tế. Cạnh đó thì thị trường BĐS Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam. 1.3.1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp. 1.3.1.1. Một số khái niệm - Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các nhà cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ. - Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố. - Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo đó người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau: Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc; Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc; Trả tiền lãi,hoặc; Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng.
  25. 18 Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào số dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tuy nói là năm năm sẽ tính lại, nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người đi vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không ngờ. - Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. 1.3.1.2. Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ  Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn. Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm: - HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi
  26. 19 suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay. - FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh và dừng hoạt động. - Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng mới và 90% với nhà đang có. Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rỏ rệt: Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ Năm 1949 1979 2001 Nợ mua BĐS/Tổng thu nhập hộ gia đình 20% 46% 73% Nợ mua BĐS/Tổng tài sản hộ gia đình 15% 28% 41% Nguồn: Green & Watcher (2005) Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370
  27. 20 tỷ USD năm 2003.2 Tuy nhiên đến cuối năm 2007, thị trường tín dụng BĐS tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rúng động nền kinh tế thế giới.  Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản:  Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây. Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba. Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản cũng có thể 2 Nguồn: Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ): Mối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ.
  28. 21 tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn. Và rất nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các công ty cho vay cũng cho vay vì họ đều nghỉ rằng giá bất động sản sẽ lên và khi phải tính lại món nợ ấy thì có thể tái tài trợ dễ dàng. Khi giá bất động sản sụt giảm thì người cho vay không thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để đòi lại khoản nợ. Người đi vay không trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp, khả năng chi trả là không cao.  Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng. Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẽ . Theo đó lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường tín dụng bất động sản đã được liên thông với thị trường tiền tệ.  Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lương và cắt giảm 1-2 triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng
  29. 22 mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa. Tháng 9.2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua. Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm nay nay, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc. Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc vị mua lại. Hàng loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup và Wachovia hiện đang trong cảnh ngàn rất khó khăn. Tập đoàn cung cấp tín dụng mua nhà Fannie Mae lớn nhất của Mỹ cho biết trong quý I/2008 bị thua lỗ tới 2,51 tỷ USD, thấp hơn khoản lỗ 3,6 tỷ USD trong quý IV/2007 nhưng là một sự trái ngược so với khoản lãi 826 triệu USD trong quý I/2007.3 Từ đầu năm tới nay, đã có tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá sản, riêng trong khoảng thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã có 5 ngân hàng phá sản. Không chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng hoảng còn lan khắp thế giới. Nó đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng tỷ euro. Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các 3 Nguồn: Vietnamnet.vn
  30. 23 nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự. Deutsche Bank vừa cho biết có thể thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08. Tại Norway, 8 thành phố đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng 2 vừa qua. (Nguồn: VnEconomy) Mặt khác, khi khủng hoảng xảy ra, người vay đã bị cú giáng nặng nề. Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh toán từ khoảng 7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tiếp theo tới đây. Nhiều người phải ra đường, từ giã tài sản của mình vì không thể trả nổi mức lãi hàng tháng. Theo Hiệp hội các nhà kinh doanh ngân hàng bất động sản thì trong số 3 triệu khoản vay lãi suất biến động có tới gần 19% đã rơi vào nợ quá hạn. Một kỷ lục mới nữa là 4,72 tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát mại tài sản trong thời kỳ vừa rồi. 1.3.2. Tín dụng bất động sản tại Singapore Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng” nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước này cũng không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều nền kinh tế. Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua. Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua bán vẫn ở mức đáng thất vọng.
  31. 24 Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việccho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi. Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi nhiều. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường BĐS, ví dụ: Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng. Và để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore Nguồn: do bà Sim Loo Lee cung cấp
  32. 25 1.3.3. Các bài học kinh nghiệm Các cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà. Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường. Thông qua các công cụ này các ngân hàng đã chuyển rủi ro do cho vay dưới chuẩn sang cho các nhà đầu tư nhằm thu lãi cao. Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá BĐS chỉ có tăng chứ không giảm và cho rằng đầu tư vào BĐS luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều người lao vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà không phải nhà đâu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề. Các nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người. Hơn nữa làn sóng đầu tư vào BĐS luôn ra hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi lý. Ngoài ra cũng cần nói đến vai trò trò quá lố của giới truyền thông, các chương trình quảng cáo, các bài viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai. Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong quá trình hội nhập và phát triển. Kết luận phần 1 Ở chương này, tác giả trình bày khung lý thuyết về bất động sản và tín dụng bất động sản. Nói lên nhu cầu về tín dụng bất động sản cũng như các sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản .
  33. 26 Nhu cầu về tín dụng vầ bất động sản là rất lớn, nhu cầu phát sinh từ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư . Để đáp ứng những nhu cầu này, thi trường tín dụng bất động sản đã ra đời rất nhiều sản phẩm từ cho vay trực tiếp với quan hệ một – một đến hình thức tín dụng được tài trợ bởi rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro bởi chính thị trường bất động sản đã luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi các chu kỳ nóng lạnh của nó. Do vậy phát triển một thị trường tín dụng bất động sản lành mạnh, minh bạch đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu đặt ra cho Việt Nam trong giai đoạn này.
  34. 27 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam. 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam. 2.1.1. Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam Để hiểu hơn sự phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam trong năm năm qua, cần sơ lược về thị trường bất động sản các giai đoạn trước. 2.1.1.1. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 a) Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai: Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã. Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng. Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước. Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản. b) Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Và: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất; Nhà nước
  35. 28 cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất”. Bên cạnh đó luật đất đai năm 1993 còn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Đây thực sự là một bước tiến quan trọng, theo đó Nhà nước thừa nhận quyển sử dụng đất là một loại hàng hóa. Những thay đổi quan trọng mang tính chất đột phá trong các chính sách pháp luật của Nhà nước là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Và với những thừa nhận trên làm cho hàng hóa của thị trường bất động sản đa dạng hơn, được mở rộng hơn, và giao dịch ngày càng sôi động và giá cả bất động sản ngày càng tăng. Tuy nhiên, ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt nam vận hành theo theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin – cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu váo bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp. Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng khoảng năm 1997- 1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng do trong giai đoạn này Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam có dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đó tiếp tục nóng lên. Thời kỳ những năm cuối thế kỷ 20 và đầu thế kỷ 21, tại vùng ven các thành phố và trung tâm, hiện tượng đất nông nghiệp chuyển thành đất ở và đất phi nông nghiệp diễn ra rất mạnh mẽ. Cũng trong những năm này, Nhà nước ban hành các chính sách khuyến
  36. 29 khích đầu tư, nhất là từ các nhà đầu tư nước ngoài, do vậy các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phát triển rất nhanh. Theo đó diện tích đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp phục vụ các ngành sản xuất. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép đến tháng 8 năm 2007 là 150 khu. Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua 160 140 120 100 80 60 40 20 SỐ KHU CÔNG NGHIỆP CÔNG KHU SỐ 0 1991 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Số khu công nghiệp phát triển thêm mỗi năm Tổng số khu công nghiệp (Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư) Các động thái này góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn rất nhiều. Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm ha 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1991 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Diện tích khu công nghiệp tăng thêm mỗi năm Tổng diện tích khu công nghiệp (Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư)
  37. 30 Trong thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm giao dịch bất động sản ra đời. Thị trường bất động sản chính thức từng bước phát triển và chủ yếu dành cho khối doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn. Trong giai đoạn này, thị trường địa ốc có những chu kỳ nóng, lạnh nhưng giá của bất động sản không giảm xuống, cụ thể: khi thị trường bất động sản đóng băng thì số lượng giao dịch ít lại nhưng giá bất động sản đứng yên hoặc tăng nhẹ. 2.1.1.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay a) Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO: Cơn sốt giá đất 2001 -2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất. Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước. Theo thống kê của CBRE thi năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm 2006. Thể hiện qua sự tăng trưởng về số lượng căn hộ chào bán và số dự án chào bán như sau: Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm 15000 10000 Số căn hộ căn Số 5000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Số căn 124 1234 3506 5488 9532 5842 12000 7836 Số dự án 1 3 15 23 41 23 25 12 Nguồn CB Richard Ellis – Hội thảo thị trường nhà ở [3] Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng
  38. 31 tăng. Năm 2005 co 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công. Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng, thể hiện: Hình 2.4: FDI qua các năm ĐVT: TỶ USD 25 21,3 20 15 10 7,8 6,3 3,3 4,2 3,3 4,1 5 3,2 2,5 2,6 3,1 2,7 2,9 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Tổng vốn Giải Ngân Nguồn: Tổng cục thống kê Nên giai đoạn này các khu công nghiệp, cụm công nghiệp lại càng phát triển hơn để phục vụ cho dòng vốn FDI vào Việt Nam cũng như nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất của các nhà đầu tư Việt Nam. Theo một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép tăng từ 77 khu lên 145 khu tính đến hết năm 2006, theo đó diện tích đất nông nghiệp và lâm nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp ở các khu công nghiệp tăng thêm 14.454,7 ha. Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam nóng lên từng ngày. Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. b) Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm 2008: Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản
  39. 32 rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Số lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006: Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua 14000 12849 12000 10000 9415 8000 6366 6000 Số căn hộ căn Số 4000 2350 2000 0 2005 2006 2007 6 tháng đầu năm 08 Nguồn CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3] Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng vùn vụt. Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền thành ý”. Trong đấy, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn quý III/2010. Khảo sát biến động giá của một số dự án đã hoặc sắp hoàn thành và giao nhà qua các năm: Hình 2.6: Giá bán căn hộ đã/sắp giao 8000 6000 4000 2000 0 2004 2005 2006 2007 Q1/08 The Lancaster 2050 2150 2950 4500 6000 Avalon 2089 2600 4300 5800 The Manor 1200 1400 1850 2600 3300 Saigon Pearl 1100 1400 2800 3600 Nguồn CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3]
  40. 33 Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01.2008. Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM Tên dự án Quận Diện tích (m2) Gía (triệu/m2) An Phú – An 2 80 – 400 m2 35 – 45 Khánh Thạnh Mỹ Lợi 2 100 – 200 m2 35 – 40 Hưng Phú 9 90 - 200 13,5 – 15 Vạn Phát Hưng 7 126 40 – 45 ADC 7 100 35 Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ chưa xác định đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420-800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2.300-2.800 USD một m2. Các dự án cùng chất lượng nhưng dự án nào ở gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific
  41. 34 Place . Mặt khác, một loại sản phẩm khác của thị trường bất động sản là nhu cầu và giá văn phòng, mặt bằng cho thuê cũng tăng lên một cách chóng mặt.Trong năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê vì lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn. Công suất cho thuê gần 100%. Thành phố Hồ Chí Minh: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu gia tăng quá mạnh. Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc văn phòng hạng A, B và C. Tổng diện tích văn phòng hạng A,B,C vào khoảng > 450.000 m2. Hiện Thành phố Hồ Chí Minh đang có hàng chục dự án chuẩn bị khởi công hoặc đang hoàn tất. Hà Nội: trong năm 2007 có thêm 46.000 m2 văn phòng gồm cả hạng A và B cho thuê. Và tính đến cuối năm 2007 thì có 33 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 300.000 m2. Giá cho thuê trung bình của hạng A và hạng B tiếp tục tăng; giá văn phòng hạng A là 43 USD/m2/tháng (tăng 21% so với năm trước), giá văn phòng hạng B là 28 USD/m2/tháng (tăng 24% so với năm trước). Đà Nẵng: Ước đến cuối năm 2007 này Đà Nẵng sẽ có thêm khoảng 35.000 m2 văn phòng mới được đưa vào sử dụng nâng tổng số diện tích văn phòng lên 55.000 m2, đạt mức tăng trưởng rất mạnh mẽ (>150%), xu hướng đầu tư vào thị trường này tập trung ở 2 loại hạng là A và B. Theo thống kê khảo sát thị trường của CBRE giá thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh tại hai trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới các ngưỡng cao kỷ lục. Tới thời điểm cuối 2007, giá thuê trọn gói các văn phòng cao cấp đã lên tới 90 - 100 USD/m2/tháng, thậm chí là 180 USD/ m2/tháng. Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại những vị trí đẹp hoặc tại khu trung tâm kinh doanh thương mại và tầng trệt cũng đã quen thuộc với mức 200 USD/m2/tháng. Năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Năm 2007 FDI vào Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế hoạch cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án. Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam.
  42. 35 Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 1800 1544 1600 1400 1283 1144 1200 1045 1000 814 800 717 600 484 365 400 291 189 200 29 43 0 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 Tổng dự án đầu từ vào VN (Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư) Trong đó, các dự án đầu tư vào bất động sản là 192 dự án. Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng 250 192 200 143 150 115 93 100 76 45 30 50 16 24 0 6 0 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 Tổng dự án đầu từ vào bất động sản Và phân ra từng lĩnh vực cụ thể như sau: Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành Xây dựng văn 4.776 phòng căn hộ Khách sạn du lịch 2.013 Xây dựng 1.058 Xây dựng hạ tầng khu chê xuất - khu 427 công nghiệp Xây dựng khu đô 400 thị mới TRIỆU USD (Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
  43. 36 Thị trường bất động sản du lịch hoạt động sôi nổi không kém gì thị trường nhà đất và căn hộ. Theo thống kê của Công ty CB Richard Ellis, trong giai đoạn này, tại Hà Nội có 5 dự án xây dựng khách sạn 5 sao, TP.HCM có 11 dự án khách sạn 5 sao với khoảng 3.611 phòng nhưng tất cả các dự án này đều không thể hoàn thành vào năm 2008. Nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung khách sạn trong khi cầu ngày càng tăng là do các chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm địa điểm để xây khách sạn lớn. Trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện nay, những khu đất lớn, đủ tiêu chuẩn xây dựng khách sạn lớn rất hiếm và nếu có thì việc đền bù giải tỏa, thủ tục xây dựng cũng mất rất nhiều thời gian và chi phí. Chính vì vậy, việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn trở thành mảng hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giai đoạn này hàng loạt resort được triển khai và cấp phép mới, riêng Đà Nẳng theo một thống kê của Công ty CB Richard Ellis thì năm 2007 có hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là co sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài. c) Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay: Đây là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng và đang có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Vào đầu Quý 2/2008 vừa qua lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 20% - 50% so với cuối năm 2007. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thực tế trước đây, vào thời điểm Quý 3 và Quý 4 năm 2007 (Nguồn VietRees).Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít. Đơn cử: Dự án khu căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam tại khu đô thị Nam Sài Gòn, vào tháng 6.2007 giá bán ra của công ty là 12 triệu đồng/m2. Theo ông
  44. 37 Nguyễn Xuân Châu - Giám đốc Công ty Nova Homes: trong tháng 4.2008, Nova Homes dù đã thực hiện một chiến dịch tiếp thị, quảng bá rất mạnh nhưng chỉ bán lại cho khách hàng được 4 căn với giá 14 triệu đồng/m2, số còn lại vẫn đang bị "treo". Trong khi đấy, tại thời điểm sốt thì giá của căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam dao động khoảng từ 20 triệu đến 22 triệu đồng/m2. Dự án Phú Xuân - Nhà Bè (TP.HCM), mức giá rao bán trung bình tại thời điểm tháng 6 năm 2008 khoảng 9 triệu đồng/m2. So với mức giá 25 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 1 thì đã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An Khánh (quận 2) cũng có mức giảm mạnh, đang được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2 so với mức trên 50 triệu đồng/m2 đã nằm tại dự án này trong một thời gian rất dài. Tại dự án khu phức hợp Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận xả hàng ra bán ở mức khoảng trên 30 triệu đồng/m2, giảm tới 70% so với mức giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2 thời điểm trước đó không xa4. Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM) có diện tích 174 ha, mật độ xây dựng là 60% thì có khoảng gần 1 triệu m2 đất thương phẩm sau khi hoàn thành hạ tầng. Thời điểm tháng 12.2007, mức giá bán đất nền ở dự án này là 35 - 40 triệu đồng/m2 nhưng nay đã giảm chỉ còn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2. Không những giá nhà đất giảm mà giá quyền mua căn hộ cũng giảm nhanh chóng, đơn cử: vào thời điểm mở cửa bán căn hộ đợt ba của Dự án The Vista (TP.HCM) vào đầu tháng 10/2007, giá nhượng lại quyền mua căn hộ lên đến 10.000 - 15.000 USD. Thế nhưng, giá chuyển nhượng quyền mua đã giảm mạnh đến thời điểm này gần như trở về không. Rất nhiều dự án bán giá gốc nhưng vẫn chưa có người mua. Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo ông Marc Townsend - Tổng Giám Đốc điều hành CBRE, ngày 30-5, giá thuê văn phòng hạng A từ 35USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng.Tỉ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho 4 Nguồn báo Thanh niên – Mặt bằng giá mới – Nguyên Hằng
  45. 38 thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh (30USD), Bangkok (24USD), Seoul (22USD), Jakarta (9USD) Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35,51USD/m2/tháng trong quý II năm 2007 tăng lên 50,98 USD/m2/tháng trong quý II năm 2008 tức tăng khoảng 43,58%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23,33USD/m2/tháng lên 35,17 USD/m2/tháng tỉ lệ tăng khoảng 50,75% so với quý II năm 2007. Mức giá trên không làm các doanh nghiệp ngần ngại dù phải bỏ ra một lúc hàng trăm ngàn USD để thuê ngay một chỗ làm việc bởi nếu chậm chân thì sẽ có ngay khách hàng khác thế chỗ. Một yếu tố dẫn đến việc giá thuê văn phòng ở Việt Nam tăng vọt là do nguồn cung vẫn còn khan hiếm. Theo khảo sát của CBRE hiện thành phố Hồ Chí Minh có khoảng gần 60 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn hạng A và B, một số ít nằm rải rác ở các quận 3, 10, Phú Nhuận còn hầu hết tập trung tại khu trung tâm quận 1. Tính đến thời điểm tháng 5 năm 2008, nguồn cung (tính theo diện tích sàn) tại TP.HCM có 99.618 m2 văn phòng hạng A, 297.146 m2 văn phòng hạng B và có 355.654 m2 văn phòng hạng C. Hiện văn phòng hạng A tại TP.HCM đã lấp kín chỗ, còn văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98%. Tại Hà Nội đến thời điểm này có 11 cao ốc văn phòng hạng A với tổng diện tích cho thuê 105.800 m2 và có 24 tòa nhà văn phòng hạng B với tổng diện tích cho thuê xấp xỉ 210.000 m2. Cũng như ở thành phố Hồ Chí Minh, tại Hà Nội các văn phòng hạng A đã cho thuê hết và văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98% Công ty CB Richard Ellis cho biết, trong năm 2008 thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 191.000m2 mặt bằng văn phòng hạng A và B đưa vào sử dụng. Diện tích văn phòng này vẫn chưa đủ để đáp ứng cho nhu cầu của các doanh nghiệp. Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án (gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI) được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, tính chung cả vốn cấp mới và tăng thêm trong 7 tháng đầu năm, cả nước đã thu hút 45,28 tỉ USD vốn đầu tư đăng ký, tăng gấp đôi so với năm 2007. Tính
  46. 39 riêng tháng 7, có thêm 167 dự án mới, với 13,5 tỷ USD, đưa tổng vốn cấp mới của 7 tháng đầu năm lên 44,49 tỷ USD. Ngoài ra, các dự án lớn có vốn đầu tư trong nước của một số công ty có tài chính mạnh cũng tiến hành triển khai như Công ty cổ phần đầu tư Tấn Hưng công bố sẽ đầu tư vào dự án "Cánh đồng lúa vàng" với diện tích 22.000 ha tại Long An với tổng mức đầu tư lên đến 1 tỉ USD. Trái ngược với thị trường nhà đất đang bị đóng băng thì trị trường bất động sản du lịch vẫn tiếp tục sôi động. Việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn lớn trong nước vừa qua diễn ra nhiều nhưng âm thầm. Và hàng loạt các dự án bất động sản du lịch được cấp phép mới và triển khai bất chấp sự đóng băng của thị trường nhà đất. Xu hướng chuyển giao dự án bất động sản đang diễn ra giữa các công ty trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Không ít chủ đầu tư trong nước phải chia tay dự án tâm huyết của mình cũng chỉ vì thiếu vốn. Lại có trường hợp doanh nghiệp đủ vốn để tiếp tục dự án nhưng do thị trường bất động sản ảm đạm nên không muốn làm nữa cũng tìm đến con đường chuyển nhượng dự án cho nhẹ gánh. Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, trước thực trạng hàng loạt dự án ế ẩm hiện nay, ông không tự tin khi tiếp tục bỏ vốn để xây dựng dự án chung cư cao cấp đang dang dở. "Giữa năm nay sẽ có hàng loạt dự án căn hộ cao cấp hoàn thành, đưa ra thị trường. Trong bối cảnh đó, chúng tôi phải tính lại có nên tiếp tục bỏ tiền vào dự án. Đầu tư tiếp thì khả năng bị chôn vốn rất cao. Chúng tôi quyết định tìm đối tác để sang nhượng dự án". . Với các công ty bất động sản nước ngoài, con đường chuyển nhượng dự án rất khả thi vì khâu thủ tục pháp lý là khâu mà họ "ngán" nhất, trong khi các dự án dự định chuyển nhượng hầu hết đã hoàn tất công việc này. Họ chỉ việc bỏ vốn vào xây dựng dự án theo đúng kế hoạch. Tình trạng doanh nghiệp trong nước thiếu vốn, doanh nghiệp nước ngoài mạnh tiềm lực tài chính đang dẫn đến việc hoán đổi dự án từ tay doanh nghiệp trong nước sang doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nguồn vốn rót vào đây vẫn ngày một tăng.
  47. 40 2.1.2. Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng nóng lạnh của thị trường bất động sản như đã nói trên xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân. Nhưng việc ấm lên của thị BĐS vào cuối năm 2006 và nóng lên vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính sau: Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều. Và thời gian vừa qua chúng ta cũng chứng kiến sự khởi sắc và phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khoán. Sự khởi sắc của thị trường chứng khoán đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khoán, đã góp phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm tính thanh khoản cho thi trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường BĐS, theo đó một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường BĐS làm thị trường này sôi động hẳn lên. Thêm vào đó là tâm lý “ăn xổi ở thì” của người Việt Nam, nhiều nhà đầu tư đã tiến hành mua đi bán lại nhằm kiếm chênh lệch. Do vậy tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên. Một nguyên nhân không thể không đề cập đến, đó là chính sách tín dụng của các ngân hàng, khi thị trường BĐS bắt đầu nóng lên, các ngân hàng không bỏ qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã góp phần rất lớn đẩy giá bất động sản tăng ảo lên rất nhiều . Tuy nhiên đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát tư các nguyên nhân chủ yếu sau: Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một
  48. 41 cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thông ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thi trường BĐS, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thi trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đó bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ không đủ lực về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay còn giảm thêm. Góp phần không nhỏ làm cho thị trường BĐS đóng băng là việc cho vay ồ ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ. Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, không có nhiều khách hàng đủ khả năng mua các căn hộ đấy để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát triển Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng lạnh.
  49. 42 2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 5 năm gần đây. 2.2.1. Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản ngày 23 tháng 6 năm 2006 quy định: “chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, để có thể huy động vốn thì các Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng được vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định: đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt (điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) Tuy nhiên, hiện các quy định về tín dụng bất động sản chưa thật rỏ ràng và chi tiết. Các chủ đầu tư dự án ở Việt Nam có thể huy động vốn dưới nhiều hình thức nhưng một số hình thức mà hành lang pháp lý chưa có, hoặc chưa hướng dẫn cụ thể. Xét theo từng hình thức huy động vốn: Huy động vốn thông qua kênh ngân hàng: hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay kinh doanh bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng đang thực hiện cho vay theo các quy định của pháp luật chung cho tín dụng và theo các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án huy động vốn khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đúng hạn, có biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản. Huy động vốn thông qua kênh khách hàng truyền thống bằng cách ứng tiền trước, thì lần đầu chỉ được thể thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
  50. 43 duyệt. Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định: “Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;”. Luật nhà ở năm 2005 đã quy định chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng; và tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Tín dụng dưới hình thức phát hành trái phiếu đề huy động vốn không có quy định riêng cho trái phiếu bất động sản, chỉ mới áp dụng theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006. Theo đó, doanh nghiệp chỉ được phát hành trái phiếu khi có đủ các điều kiện chủ yếu sau: có thời gian hoạt động tối thiểu là 01 năm kể từ ngày doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động; có báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành phải có lãi; có phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua. Những điều kiện này sẽ rất khó cho những doanh nghiệp đang trong quá trình xây dựng và chưa phát sinh doanh thu nhưng thực sự có nhu cầu về vốn. 2.2.2. Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam. 2.2.2.1. Các sản phẩm qua kênh truyền thống - Vay Ngân hàng Tín dụng qua kênh ngân hàng các năm qua luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng bất động sản. Dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai
  51. 44 đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 10% cuối 2005. Con số này tương đương khoảng 50 ngàn tỷ đồng. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn (chiếm khoảng 79%), dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn đối với nền kinh tế tăng từ mức khoảng 18% cuối năm 2003 lên gần 25% cuối 2005. Trong các loại cho vay bất động sản, dư nợ cho vay nhu cầu vốn sửa chữa và mua sắm nhà cửa chiếm tỷ trọng cao nhất, trên 40%, nhưng có xu hướng giảm dần qua các năm, từ trên 47% cuối năm 2003 xuống còn khoảng 40% cuối 2005. Trong khi đó, dư nợ cho vay xây nhà ở để bán có tỷ trọng tăng dần trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, từ mức gần 7% cuối năm 2003 lên trên 11% cuối tháng 6/2005. Ngoài ra, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê chiếm gần 20% cuối 2005. Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê có mức tăng trưởng mạnh trong năm 2004, bằng 189,5% so cuối năm 2003, nhưng gần như không tăng trong năm 2005. Tương tự như vậy, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp cho thuê cũng có mức tăng mạnh trong năm 2004, bằng 174% so với cuối năm 2003, nhưng chỉ tăng nhẹ trong năm 2005.5 Đến năm 2007, tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng "bơm" tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 - 0,2%/tháng so với trước đây. Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản 5 Nguồn Việtnam net: Tiền vay xây nhà để bán chiếm 11% nợ BĐS ngày 11/04/2006 – Đồng Hiếu
  52. 45 phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ôtô vào đầu tháng 11. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỉ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu. 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay, và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà/đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm. Chỉ trong vòng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản (nếu có thêm tài sản đảm bảo khác) và 80% giá trị bất động sản (nếu thế chấp bằng bất động sản mua). Khách hàng được trả góp trong vòng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất Eximbank áp dụng cho loại hình tín dụng này là dưới 15/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt. Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ
  53. 46 nhanh chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn. Ngoài ra, để "hút" khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỉ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng. (Nguồn www.saga.vn) Kết quả báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Và chỉ trong tháng 10.2007 các ngân hàng đã cho vay thêm 29.000 tỉ đồng (tức tăng 9,2% so với một tháng trước đó và lượng tiền đồng chiếm đến 70%. (Nguồn Người lao động). Ông Hồ Hữu Hạnh – giám đốc Ngân hàng Nhà Nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Tính đến hết tháng 4/2008, dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê Về tốc độ tăng cho vay trong lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay bất động sản chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh 60%, Hà Nội 17% Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát.
  54. 47 Để hạn chế lạm phát, và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Vơi việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chi tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay. Trên thực tế, liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 6/2008 đến nay, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến nay đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đấy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách hàng. Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất cao là đã được vay, hiện nhiều ngân hàng đang gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Đến cuối tháng 2 năm 2008, giá bất động sản đang có chiều hướng giảm, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Đến thời điểm này các ngân hàng thương mại lý luận: “Thị trường bất động sản hiện đang bị đẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản ".
  55. 48 Tuy nhiên, một số ngân hàng cho biết cánh cửa tín dụng bất động sản vẫn đang mở nhưng người vào là có chọn lọc và điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng này khó khăn hơn rất nhiều. Ví dụ: tại dự án căn hộ Estella (Q.2, TP.HCM) do Công ty BĐS Keppel Land (Singapore) và Công ty Tiến Phước đầu tư vẫn được ngân hàng hỗ trợ cho vay từ 70 - 80% giá trị căn hộ. Khách hàng chỉ việc thanh toán khoảng 20%/tổng giá trị căn hộ khi ký hợp đồng mua bán với công ty, phần còn lại được vay ngân hàngTrên thực tế, giá tiền cao ngất ngưởng của căn hộ cao cấp cộng với mức lãi suất cho vay 21%/năm hiện nay ở nhiều ngân hàng khiến giá trị căn hộ bị đội lên rất cao. Thời gian qua nguồn vốn vay ngân hàng là một trong những nguồn tín dụng chủ yếu của thị trường bất động sản, nhưng từ tháng 2 trở đi kênh tín dụng này thực sự gặp khó khăn. Cánh cửa tín dụng ngân hàng gần như đã đóng lại đối với những đối tượng có nhu cầu vay. - Huy động thông qua chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư Trong các năm vừa qua các dự án chung cư và căn hộ cao cấp huy động vốn thông quá kênh khách hàng và nhà đầu tư theo phương thức ứng trước tương đối thành công. Hầu hết các dự án chung cư và căn hộ cao cấp hoàn thành và sắp hoàn thành ở giai đoạn này đã huy động nguồn tín dụng qua kênh này là chủ yếu trong các phương án huy động vốn của họ. Ví dụ: đến thời điểm này, dự án Himlam Nam Khánh đã huy động được 60% giá trị các căn hộ đã được ký hợp đồng, đến tháng 9 này sẽ huy động đến 80% giá trị căn hộ được bán, tuy hiện nay dự án này đang xây dựng phần móng. Trong các giai đoạn trước đến cuối nửa đầu năm 2007, các chủ đầu tư thường đưa ra các hợp đồng bán căn hộ với các điều khoản thanh toán như sau: Đặt cọc : 20.000.000 đồng Đợt 1 : 30% ngay khi ký hợp đồng Đợt 2 : 20% 4 tháng sau đợt 1 Đợt 3 : 20% 15 tháng sau đợt 1 Đợt 4 : 10% 20 tháng sau đợt 1
  56. 49 Đợt 5 : 15% 26 tháng sau đợt 1 Đợt 6 : 5% khi bàn giao nhà Tuy nhiên đến các tháng cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế, theo quy định của nhà nước chỉ những dự án nào hoàn thành phần móng mới được nhận tiền ứng trước của khách hàng và mức huy động tối đa không vượt quá 70% trước khi bàn giao nhà. Trên thực tế, Nhà nước đã có những hành động cụ thể để triển khai quy định này, tiến hành thanh tra các các công ty – các chủ dự án khi tiến hành ký hợp đồng bán sản phẩm, và có biện pháp xử lý nếu có vi phạm: phạt hành chính hoặc tước quyền kinh doanh ; Ví dụ: yêu cầu chủ dự án The Vista hoàn trả lại tiền thành ý và tiền đặt cọc của khách hàng. Do vậy, các điều khoản thanh toán trên các hợp đồng bán cũng đã thay đổi: Đặt cọc : 20,000,000 đồng Đợt 1 : 10% ngay khi ký hợp đồng Đợt 2 : 15% 4 tháng sau đợt 1 Đợt 3 : 15% 15 tháng sau đợt 1 Đợt 4 : 15% 20 tháng sau đợt 1 Đợt 5 : 15% 26 tháng sau đợt 1 Đợt 6 : 25% khi bàn giao nhà Đợt 7 : 5% khi bàn giao nhà Mặt khác, khi thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà đất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cùng với nhà nước thi hành chính sách tiền tệ thắt chặt thì kênh huy động vốn này gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế, việc góp tiền mua căn hộ, nền đất tại các dự án chia làm nhiều đợt. Thường đợt một góp từ 15-30% và đợt tiếp theo cách nhau 3-6 tháng, tùy theo tiến độ dự án triển khai nhanh hay chậm. Như vậy các dự án bán hàng cuối năm 2007 và đầu năm nay đã đến hạn thanh toán đợt tiếp theo. Thông thường các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ ngân hàng. Nhưng nay kênh tín dụng từ ngân hàng đang rất hẹp, rất khó tiệp cận, nhiều khách hàng, nhất là các nhà đầu tư đã không còn đủ khả
  57. 50 năng để đống tiếp những phần còn lại. Như: do không còn vốn để góp tiếp nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư BMC Hưng Long cũng đang bung hàng với số lượng lớn. Một căn hộ ở tầng 17, diện tích 89m2 rao bán giá gốc trên 23 triệu đồng/m2, chịu mất hơn 200 triệu đồng tiền chênh lệch. Nhưng nếu khách hàng đồng ý mua sẽ được giảm thêm 50 triệu đồng trong số tiền giá gốc. Theo khách hàng rao bán căn hộ trên, anh đã thanh toán đợt một với số tiền bằng 15% giá trị căn hộ. Tháng sáu tới sẽ thanh toán đợt tiếp theo, anh đã làm hết cách nhưng vẫn không tìm ra tiền, đành phải bán tháo và chịu lỗ. Với những thay đổi về luật pháp và chính sách sách tiền tệ cũng như thị trường bất động sản đóng băng đã làm cho kênh huy động vốn này cũng gặp khó khăn và đang hẹp dần. Chỉ những khách hàng có nhu cầu thực sử và những khách hàng có đủ lực về tài chính mới tiếp tục thực hiện, còn các nhà đầu cơ không đủ lực đã phải rút khỏi thị trường. 2.2.2.2. Các sản phẩm mới - Phát hành trái phiếu công trình Huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu công trình vẫn là một phương án còn mới đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong thời gian vừa qua, chỉ có một số chủ đầu tư đã phát hành trái phiếu công trình để huy động vốn cho các dự án, cụ thể như sau: Công ty Cổ phần Vincom đã thành công trong việc phát hành trái phiếu 1 nghìn tỉ VND (62 triệu USD) vào năm 2007. Công ty này đã nhận được nhiều tiền hơn dự kiến, với số tiền đăng ký mua trái phiếu công ty lên đến 2,5 nghìn tỉ VND (156 triệu USD). Tiếp đến, tháng 1 năm 2008, Công ty chứng khoán ACB cũng đã tư vấn bảo lãnh phát hành thành công 720 tỷ đồng trái phiếu cho Công ty cổ phần đầu tư Masan đề thực hiện dự án đất động sản tại 289 Trần Hưng Đạo, thành phố Hồ Chí Minh và một số dự án khác. Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cũng là một trong những công ty bất động sản sử dụng trái phiếu. Cuối tháng 1, công ty đã thông báo chương trình phát hành trái phiếu, cùng với quyền mua căn hộ, mà có thể với các khách hàng khác, việc đặt cọc
  58. 51 dành quyền mua căn hộ là hết sức khó khăn vì có rất nhiều khách hàng đăng ký. Mỗi trái phiếu của Sacomreal trị giá 500 triệu VND (31.000USD). Thời hạn trái phiếu là 6 tháng và có tỉ lệ lãi suất là 4,4%. Công ty hy vọng sẽ huy động được 100 tỉ VND (6,25 triệu USD) để triển khai dự án. Khách hàng có quyền ưu tiên được mua một trong số 500 căn hộ của dự án Phú Lợi, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh. Và công ty cũng cung cấp 5% chiết khấu cho những khách hàng này. Hợp đồng đầu tiên được ký trong tháng 7. Đến tháng 3.2008, Sacomreal tiếp tục phát hành trái phiếu cho một dự án xây dựng dãy 1.000 căn hộ tại khu vực Phú Mỹ, quận 7. Với dự án này, công ty hy vọng huy động được 750 tỉ VND (46,9 triệu USD). Trái phiếu phát hành cho dự án kèm với việc cho phép khách hàng quyền mua căn hộ, trị giá 1,5 tỉ VND (93.000USD). Trái phiếu có thời hạn 8 tháng và tỉ lệ lãi suất là 1%/tháng. Và giá căn hộ được chiết khấu 8% cho khách hàng. Bên cạnh đó, khách hàng có quyền chuyển nhượng trái phiếu và mua nhà hoặc lấy tiền lại cùng với tỉ lệ lãi suất. Cả hai đợt phát hành này của Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín đều rất thành công.6 Nhưng, như đã nêu lên từ đầu, đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau nên việc vay vốn ngân hàng cũng được giãn ra để giảm bớt áp lực lãi suất. Còn nếu phát hành trái phiếu trước khi triển khai dự án, ngay lập tức nhà đầu tư sẽ huy động được một lượng vốn lớn nhưng nhu cầu có thể không sử dụng ngay cùng một lúc, trong khi đó họ vẫn phải trả lãi cho người mua trái phiếu trong thời gian dài. Hơn nữa không phải nhà đầu tư nào cũng có thể phát hành trái phiếu công trình, mà phải là những nhà đầu tư đủ mạnh về tiềm lực tài chính và có lợi thế ngân hàng đứng sau hỗ trợ. - Hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 6 Nguồn: Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín