Giáo trình Định giá Đất (Phần 2)

85 trang phuongnguyen 2350

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Giáo trình Định giá Đất (Phần 2)", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

giao_trinh_dinh_gia_dat_phan_2.pdf

Nội dung text: Giáo trình Định giá Đất (Phần 2)

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Nội dung của chương IV nhằm cung cấp cho sinh viên một số phương pháp định giá đất thông dụng đang được áp dụng ở một số nước trong khu vực và Việt Nam: - Phương pháp thu nhập; - Phương pháp so sánh trực tiếp; - Phương pháp thặng dư; - Phương pháp chi phí; - Phương pháp phân tích hồi quy. Yêu cầu sau khi học xong chương IV sinh viên phải biết vận dụng các phương pháp định giá đất trong điều kiện cụ thể. 1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập a) Định nghĩa phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập. Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100 nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với mức 5% suất lợi tức hoàn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m2. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó nhận được cũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đất đai nói trên. Cho nên, đối với người chủ sở hữu đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của vốn. Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình thức đặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công thức tính toán giá cả thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trong phương pháp thu nhập. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 42
b) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập 1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công thức tính toán giá cả đất đai là: a P = (4-1) r Trong đó: P là giá cả đất đai a là thu nhập của đất đai r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai 2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ làm thay đổi giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời suất lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố làm thay đổi thu nhập. Giá đất được tính theo công thức: P L(t) P = ∑ (t = 1,∝ ) (4-2) t (1+r(t)) Trong đó : P là giá cả của đất đai P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai c) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập Đặc điểm của phương pháp thu nhập 1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai . 2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai. 3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 43
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên thì phương pháp này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập). 1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập a) Tính tổng thu nhập Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên tắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến các điều kiện dưới đây: 1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình thường có tố chất tốt; 2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài; 3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập. b) Tính tổng chi phí Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải căn cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí. c) Xác định thu nhập ròng Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu nhập ròng từ đất: Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó. d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả đất đai, được tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập là thu nhập sản sinh từ đất đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập. Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn (1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự hoặc giống nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 44
định giá, rồi lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn vốn. (2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tư của vốn mà không gặp rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn. Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác định để xác định giá trị điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị điều chỉnh rủi ro. (3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương pháp cụ thể là: đem các loại hình đầu tư trong xã hội (như tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nhà nước, trái phiếu, cổ phiếu ) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ thấp lên cao, sau đó dựa vào kinh nghiệm để phán đoán xem nên đặt suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong phạm vi nào, từ đó để tìm ra trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết. f) Xác định giá cả đất đai Sau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích hợp, thay vào công thức tính toán, thì sẽ có được giá cả của đất đai. Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra mấy mức giá cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức giá có khả năng. Đồng thời, cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong những điều kiện cho phép, sử dụng những phương pháp định giá khác. Ví dụ dùng phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm chứng kết quả xác định. 1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất T ại một thành phố có toà nhà 2 tầng, diện tích chiếm dụng đất là 36 m2, diện tích xây dựng nhà ở là 34m2, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng 1 năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng là 4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100 triệu đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng lại ngôi nhà đó là 2 triệu đồng 1m2, đến khi xác định thì đã sử dụng được 15 năm, suất khấu hao tài sản là 1,2%, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002, suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có nửa tháng bỏ trống, phí bảo hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng, đồng thời theo những quy định có liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi năm phải nộp 0,145 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà. Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005. a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê về mức của năm 2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của ngôi nhà đó phải là: A1 = 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thì thu nhập gián tiếp hàng năm của tiền đặt cọc đó là: A2 = 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là: A = 12 x A1 + A2 = 69,8 triệu đồng/năm. b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đai Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C1) và thuế nhà (C2) là: Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 45
C1 = 0,145 triệu đồng/năm C2 = 0,750 triệu đồng/năm Trong thời gian cho thuê ngôi nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, thì: C3 = 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm Tính toán phí duy tu, theo quy định của điạ phương, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành của toà nhà. Căn cứ vào điều kiện trên, giá trị hiện hành của toà nhà là: 2 × 34 x 2 × (1 − 0,012 × 15) = 111,52 triệu đồng C4 = 111,52 × 1,5% = 1,673 triệu đồng/năm Tính toán phí khấu hao (C5) C5 = Giá cả làm mới căn nhà × Suất khấu hao năm = 2 x 34 x 2 × 0,012 = 1,632 triệu đồng /năm Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ trống) thì: C6 = 69,8 ÷ 24 = 2,908 triệu đồng Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng: C7 = 1 triệu đồng/năm c) Tính toán thu nhập ròng đất đai Tính toán thu nhập chung của đất và nhà Ab = A - C = 12 A1 + A2 - C1 - C2 - C3 - C4 - C5 - C6 - C7 = 59,598 triệu đồng/năm Xác định suất lợi tức hoàn vốn toà nhà, suất hoàn vốn toà nhà này được xác định từ suất lợi tức tiền gửi và suất lợi tức thực tế tính thu chỉ số vật giá hàng năm từ 2002 đến 2005, (bỏ qua quá trình tính toán), tính ra suất hoàn vốn căn nhà là 7%. Tính thu nhập ròng của căn nhà = Giá trị hiện hành căn nhà × Suất hoàn vốn căn nhà = 111,52 × 0,07 = 7,806 triệu đồng Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà ở đất đai - Thu nhập ròng căn nhà = 59,598 - 7,806 triệu đồng = 51,792 triệu đồng Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính được từ suất lợi tức định kỳ 1 năm và chỉ số vật giá thời kỳ 2002~2005 là 7%, nên xác định suất lợi tức hoàn vốn đất đai là 7%. d) Xác định giá đất Thu nhập ròng của đất đai Tổng giá cả đất đai = Suất lợi tức hoàn vốn đất đai = 51,792 ÷ 7% = 739,9 triệu đồng Giá đất theo đơn vị diện tích = 739,9 ÷ 36 = 20,552 triệu đồng/m2. 2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 46
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. b) Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp Theo lý luận kinh tế học thì hàng hoá có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu, nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 4-1 dưới đây: Mẫu giao dịch So sánh thực tế 1 Mẫu giao dịch So sánh Thửa đất chờ Hiệu Giá cả của thửa đất chờ thực tế 2 định giá chỉnh định giá Mẫu giao dịch So sánh thực tế 3 Hình 4.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình. Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định. Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá. c) Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp Căn cứ vào yêu cầu của so sánh trực tiếp, trình tự của phương pháp so sánh trực tiếp thể hiện. Trong một cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản cơ bản: hiệu chỉnh Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 47
tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng Tóm tắt theo sơ đồ sau: Giá cả thửa Hiệu chỉnh Hiệu chỉnh Hiệu chỉnh đất của mẫu suất dung tình huống thời gian so sánh tích Hiệu chỉnh Hiệu chỉnh Hiệu chỉnh Giá cả thửa nhân tố khu nhân tố cá số năm sử đất chờ vực biệt dụng định giá Hình 4.2: Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức: PD = PB x A x B x D x E (4-3) Trong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh Chỉ số tình huống bình thường A = Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá B = Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá D = Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá E = Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh Như vậy, công thức 4-3 cũng có thể biểu thị bằng công thức 4-4: Giá cả thửa đất 100 100 100 100 x x x x (4-4) Giá cả thửa đất chờ định giá = mẫu để so sánh () () () () Khoản đầu tiên trong công thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phải xác định khi mẫu giao dịch so sánh phát sinh trong tình hình mua bán bình thường hoặc chỉ số tình huống định giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có tử số 100, thể hiện chỉ số giá cả của ngày định giá xác định với chỉ số giá cả của các mua bán là 100; Tử số của khoản thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 48
mẫu so sánh phải xác định bằng cách so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá là 100%. f) Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp (1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận. (2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá. (3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện. (4) Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác. (5) Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai. Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa trên điều kiện cơ bản là một thị trường đất đai phát triển lành mạnh, và nắm được đầy đủ thông tin của các mẫu giao dịch. Điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp là thị trường đất đai phát triển và tư liệu mẫu giao dịch phong phú. Do vậy phương pháp so sánh chỉ phù hợp để sử dụng đối với những vùng có một lượng lớn các mẫu giao dịch, và các mẫu giao dịch phải có tính tương quan và có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá, đối với những vùng mà số lượng mẫu giao dịch ít hoặc không có mẫu giao dịch thì không thể sử dụng phương pháp này. Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau: (1) Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá đất. Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tưởng nhất), mới có thể thoả mãn được yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Nếu lượng mẫu giao dịch quá ít (ít hơn 10), có thể tạo ra tình trạng không khách quan trong quá trình so sánh xác định giá đất. (2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá. Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất quan trọng, những thông tin đó còn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt, trong số thông tin của 10 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 49
mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải có khả năng thay thế lớn nhất. (3) Độ tin cậy của tài liệu. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc nâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất, cho nên thứ nhất là phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu. (4) Tính hợp pháp. Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý, mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch đô thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tương tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh. g) Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp Đối với việc xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin của mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá cả bất động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tương ứng. Xác định giá cả của đất đai Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùng mục đích sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh như vậy mới có thể xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác. Phương pháp này đã được trình bày chi tiết ở phần trên. Nhưng điều đáng chú ý là vấn đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còn tồn tại nhiều công trình, do vậy trong quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các công trình và ảnh hưởng của sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất. Xác định giá của các công trình trên đất Cũng như trên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu giao dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các công trình trên đất chờ định giá. Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là công trình, cho nên đối với các nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thường ra, còn phải gia tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của công trình, như diện tích tài sản , kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng để thuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của các công trình. Xác định giá cả đất đai và các công trình Phương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến hành phân tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các công trình, vì sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cả tổng thể. Xác định tiền thuê Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 50
Xác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phương pháp dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá. Phương pháp này thích hợp với những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một trong những phương pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê bất động sản. Phương pháp này thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế là phù hợp. 2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp có thể biểu thị bằng hình 4-3 Thu thập tài liệu giao dịch Xác định mẫu giao dịch so sánh Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường Hiệu chỉnh về thời gian Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng Hiệu chỉnh suất dung tích Xác định giá cả đất đai Hình 4.3. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp Sau đây sẽ trình bày cụ thể từng bước trong phương pháp so sánh trực tiếp. a) Thu thập thông tin giao dịch Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trường đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ sở của việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phương pháp so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm cho phương pháp so sánh không thể thực hiện được. Bảng 4.1. Biểu điều tra mẫu giao dịch Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 51
Trạng Trạng Trạng Hạng mục Hạng mục Hạng mục thái thái thái Cấp thành Địa điểm Khoảng cách Ðịa hình, địa phố đến trung tâm chất Loại sử dụng Cấp quận dịch vụ thương Cấp tiểu Trạng thái sử dụng nghiệp Diện tích khu Thiết bị văn Tổng giá Khoảng cách thể Chiều rộng đến thiết bị Giá cả Giá đất Thiết bị chiều sâu công cộng giao đai công cộng dịch Giá tài Chiều rộng Nhân Hình dáng sản Tình hình tố Diện đường sá Lưu lượng Loại hình Nhân cá Tình tích tố xe biệt giáp mặt trạng Kết cấu khu Tình hình giao Số tuyến đường tài sản Công thông công Lưu lượng vực Vị trí giáp dụng cộng tuyến mặt đường Hình thức Ga xe lửa Khoảng cách Ngày giao dịch Bến xe ô tô Chiều sâu đến các thiết bị Tình hình giao giáp mặt giao thông đối Cảng dịch đường ngoại Giá đất tiêu chuẩn Sân bay Suất dung Ngày điều tra Cấp, thoát nước tích Cấp điện, nhiệt Khác Cung cấp khí Hạn chế về quy hoạch Khác đốt Thông tin Hạn chế về sử dụng Khác Ghi chú Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch thành, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trường giao dịch Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập được đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu. Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có: (1). Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của các cơ quan chính phủ có liên quan; (2). Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan; (3). Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông tin; (4). Bằng những cách khác b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trường, căn cứ vào các điều kiện của đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để chọn ra mẫu có điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá đất, nên bước này cũng là công việc cơ bản quan trọng. Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với những yêu cầu sau đây: (1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 52
Mục đích sử dụng ở đây là nói về phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ như đất phi nông nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho (2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở đây chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đóng cổ phần (3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện. (4) Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực có đất đai chờ định giá. Vì phương pháp so sánh là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận nên mẫu giao dịch so sánh được sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá. Mẫu giao dịch dùng để thay thế phải trong cùng một khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá, hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tương tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửa đất cũng là tương tự với nhau. (5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh. Thông thường, nếu thị trường tương đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể kéo dài, nghĩa là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trước dùng để so sánh. Nếu thị trường biến đổi tương đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng không quá 3 năm. c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính chất đặc thù của thị trường đất đai, như tính không thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trường giá cả giao dịch là được hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thường dễ bị ảnh hưởng của một số nhân tố đặc thù đương thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng làm đối tượng so sánh. Khi giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải tiến hành so sánh phân tích tình huống thị trường. Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể có mấy loại sau đây: (1) Giao dịch giữa những người có một mối quan hệ lợi ích nhất định. Như những hoạt động giao dịch đất đai giữa những người bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợi ích với nhau, giữa công nhân viên chức với công ty Những giao dịch này thường đều được tiến hành với giá cả thấp hơn giá thị trường, cho nên không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh. (2) Có động cơ đặc biệt khi giao dịch, như cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trường. (3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá cả giao dịch cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trường. (4) Những tình huống giao dịch đặc thù khác. Hiện nay những thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng trao đổi trên thị trường hơn và giá của nó cũng cao hơn. Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm: (1) Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thường. Nghĩa là phải loại trừ những mẫu không thuộc về hoặc đã vượt quá phạm vi hiệu chỉnh. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 53
(2) Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá cả đất đai bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bình thường các đặc thù đó thì giá cả đất đai có thể phát sinh sai lệch như thế nào. Phương pháp xác định là có thể phân tích tính toán thông tin giao dịch đã có để xác định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng có thể dựa vào sự tích luỹ kinh nghiệm của định giá để đưa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp. (3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể. Công thức tính như sau: Giá cả mẫu Giá cả chỉ số tình huống thửa đất chờ định giá giao dịch sau mẫu giao hoặc tình huống bình thường khi đã hiệu = x (4-5) dịch so chỉnh tình sánh huống Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh d) Hiệu chỉnh thời gian Ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờ định giá là khác nhau. Thông thường thì ngày giao dịch là phát sinh trước, và ngày định giá là phát sinh sau. Giữa thời gian đó, giá cả đất đai rất có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế của ngày định giá. Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính toán sự biến động của chỉ số giá đất, để hiệu đính giá cả giao dịch thành giá cả ngày định giá. Công thức tính toán như sau: Giá cả mẫu giao dịch Chỉ số giá cả của ngày định giá Giá cả mẫu x đã hiệu chỉnh ngày = (4-6) giao dịch định giá Chỉ số giá cả ngày giao dịch Ngoài việc dùng chỉ số giá cả để tiến hành hiệu chỉnh thời gian như nói ở trên, còn có thể thông qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động của giá đất và thời gian để tính ra chỉ số biến động của giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian đối với mẫu giao dịch. Như có thể xây dựng tương quan giữa giá đất và thời gian, tính ra hệ số tương quan rồi dùng chỉ số đó để hiệu chỉnh mẫu giao dịch. e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là đặc tính khu vực được tạo ra bởi sự kết hợp của điều kiện tự nhiên với các nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính trong khu vực, và là nhân tố ảnh hưởng đến giá cả của đất đai. Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực gồm sự phát triển của khu vực, tình trạng giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường của khu vực. Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất. Thường thì quy mô phát triển của dịch vụ thương nghiệp càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai càng cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại tăng thì hiệu quả sử dụng đất có xu thế giảm dần. Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồm tình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu Tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao, cho nên điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 54
Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó là tình trạng về cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện trong khu vực có đồng bộ hay không, điều này rất có ý nghĩa khi xác định giá đất phục vụ mục đích để ở. Môi trường chủ yếu là mức độ tốt xấu của môi trường trong khu vực, cây xanh của môi trường, mức độ tươi đẹp cũng là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất. Thông qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả giữa mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc tính khu vực. Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản trong những điểm khó và trọng điểm của phương pháp so sánh trực tiếp. Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm các bước sau đây: a. Xác định phần tử so sánh. Là căn cứ vào đối tượng xác định giá đất cụ thể dể lựa chọn nội dung các phần tử so sánh trong nhân tố khu vực được xác định. Có thể tham khảo bảng điều tra 4.1 về các khoản mục phần tử so sánh. b. Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh . Đối với việc hiệu chỉnh so sánh của nhân tố khu vực, sau khi đã xác định được khoản mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện của các phần tử thành chỉ số định lượng có thể so sánh. Nói chung, phương pháp xác định chỉ số định lượng của các phần tử so sánh có mấy loại sau đây: c Dùng cự ly làm thước đo để so sánh. Như so sánh các cự ly đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp, cự ly đến một đầu mối giao thông công cộng nào đó Căn cứ vào cự ly để so sánh. d Dùng số điểm ảnh hưởng tính được bằng công thức số học hoặc công thức kinh nghiệm làm thước đo để so sánh. Nghĩa là dùng một công thức nhất định tính toán ra số điểm ảnh hưởng của nhân tố, rồi lấy điểm số làm căn cứ để so sánh. Về phương thức so sánh của các phần tử trong nhân tố, có thể dùng phương pháp so sánh trực tiếp, cũng có thể dùng phương pháp so sánh gián tiếp. Phương pháp so sánh trực tiếp là trực tiếp đánh giá sự khác biệt của thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu chỉnh so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử nào đó của thửa đất chờ định giá làm cơ số (100%), đem so sánh với chỉ số điều kiện phần tử đó của thửa đất mẫu giao dịch, nếu phần tử đó tốt hơn của thửa đất chờ định giá, thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh lớn hơn 100%, nếu phần tử kém hơn đất chờ định giá thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh nhỏ hơn 100%. Phương pháp so sánh gián tiếp, là phương pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất) với thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với mẫu đất so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử của thửa đất tiêu chuẩn làm cơ số - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị chỉ số điều kiện của các phần tử thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu giao dịch, rồi thông qua thửa đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh. e Trên cơ sở phân tích quan hệ tương quan giữa giá đất với các phần tử ảnh hưởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hoá và quy luật của các điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể, căn cứ vào điều kiện chỉ tiêu các phần tử đối chiếu với quy luật và tiêu chuẩn nói trên, và dựa Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 55
vào kinh nghiệm của người định giá để xác định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ số hiệu chỉnh. c. Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán được để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố khu vực. Công thức tính toán như sau: Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa Giá cả mẫu so sánh Giá cả mẫu đất chờ định giá sau khi hiệu chỉnh = giao dịch so x (4-7) nhân tố khu vực sánh Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh f) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt của thửa đất (điều kiện thửa đất) và sản sinh ảnh hưởng đối với giá cả. Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với mặt đường, vị trí mặt đường Diện tích thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai. Với những mục đích sử dụng khác nhau, thường đều có yêu cầu về diện tích phù hợp nhất, diện tích quá nhỏ thì không thuận lợi cho việc sử dụng; diện tích quá lớn lại sẽ ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng. Vì vậy diện tích có phù hợp hay không là tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu quả sử dụng đất. Hình dáng của thửa đất khác nhau cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Trong điều kiện bình thường, thì thửa đất hình chữ nhật hoặc hình vuông là thuận lợi cho việc sử dụng hơn là những thửa đất có hình tam giác hoặc hình bất quy tắc. Điều kiện địa hình, địa chất của thửa đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất, như điều kiện địa hình bằng phẳng địa chất tốt sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Hiệu quả sử dụng thửa đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố. Trong điều kiện với một chiều rộng nhất định, nếu chiều sâu giáp đường phố càng sâu thì hiệu quả sử dụng đất càng kém, và khi tỷ lệ giữa chiều rộng, chiều sâu đạt được trạng thái phù hợp thì hiệu quả sử dụng đất là tốt nhất. Vị trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt phố thông thường, và giữa đất ở góc phố ngã tư với đất ở góc phố ngã ba cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng. Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt là phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ những khác biệt về giá cả giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh do những sai khác về nhân tố cá biệt tạo nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá cả của thửa đất chờ định giá. Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm các bước: (1) Xác định nhân tố so sánh; (2) Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh của các nhân tố; (3) Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất Trình tự phương pháp và công thức tính toán về cơ bản giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 56
Do ảnh hưởng của nhân tố khu vực đối với việc sử dụng đất có những đặc điểm riêng nên phương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử không hoàn toàn giống với phương pháp xác định giá đất của nhân tố khu vực, ngoài việc có thể dùng kinh nghiệm để cho điểm làm thước đo so sánh ra, còn có thể dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ tương quan của các phân tử trong nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất của các phần tử cá biệt. g) Hiệu chỉnh số năm sử dụng Số năm sử dụng đất đai là theo thoả thuận trong giao dịch. Số năm sử dụng đất đai dài hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả năng thu nhập của đất đai. Nếu sau khi xác định được khả năng thu nhập hàng năm của đất đai, thời hạn sử dụng đất đai càng dài, tổng thu nhập đất đai càng nhiều, thì hiệu quả sử dụng đất cũng càng cao, và do đó giá cả đất đai cũng nâng cao. Cho nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, có thể loại trừ những khác biệt về giá cả đất đai do thời hạn sử dụng đất không giống nhau tạo nên. (1) Tính toán hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức sau đây: 1−1/(1+ r) m K = (4-8) 1−1(1+ r) n Trong đó: K - hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ của mẫu so sánh thành niên kỳ sử dụng thửa đất chờ định giá. r - Suất lợi tức hoàn vốn. m - niên kỳ sử dụng của thửa đất chờ định giá. n - niên kỳ sử dụng của mẫu so sánh. (2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ đối với giá đất mẫu giao dịch, sẽ có: Giá đất sau khi hiệu chỉnh niên kỳ = Giá cả mẫu giao dịch x K h) Hiệu chỉnh suất dung tích Suất dung tích là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng so với diện tích của cả thửa đất. Trong khu vực đô thị, thì quy hoạch đô thị có những quy định hạn chế nhất định đối với suất dung tích của khu vực đó. Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sử dụng đất cao hay thấp. Nói chung, suất dung tích càng lớn, hiệu quả sử dụng đất sẽ càng cao, từ đó mà giá đất cũng được nâng cao tương ứng, cho nên khi xác định giá đất giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ được những sai khác về mức giá đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra. Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể của hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh giá đất. Trước tiên phải biết được chỉ tiêu được quy định về suất dung tích, và suất dung tích theo quy hoạch đô thị của khu vực có đất chờ định giá. Sau đó căn cứ vào phân tích tương quan của suất dung tích với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối cùng dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất được điều chỉnh. Hiệu chỉnh suất dung tích có thể dùng công thức sau đây để tính toán: Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa Giá cả mẫu giao = Giá cả x (4-9) dịch sau khi hiệu thửa đất đất chờ định giá Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 57
chỉnh suất dung so sánh Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa tích đất mẫu so sánh i) Xác định cuối cùng giá cả đất đai Mẫu so sánh giao dịch thị trường được xác định qua lựa chọn, sau khi dùng các công thức tương quan để tiến hành hiệu chỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt, hiệu chỉnh niên hạn sử dụng, hiệu chỉnh suất dung tích thì sẽ có được giá cả chuẩn so sánh tính thử của đất đai chờ bình xét. Vì trong quá trình dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa chọn nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau khi thông qua hiệu chỉnh sẽ có nhiều giá chuẩn so sánh tính thử tương ứng, mà giá chuẩn so sánh của thửa đất chờ định giá cuối cùng chỉ có thể là 1, cho nên cần phải tiến hành phân tích so sánh đối với từng giá cả chuẩn so sánh tính thử, để xác định tổng hợp giá chuẩn so sánh hợp lý của thửa đất chờ định giá. Có 2 loại phương pháp cơ bản xác định tổng hợp giá đất để xử lý đối với nhiều giá cả chuẩn so sánh: 1. Phương pháp bình quân giản đơn. Trực tiếp lấy trị số bình quân của nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp cuối cùng. 2. Lấy số trung gian hoặc số chiếm đa số trong số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp của giá đất. Trong xác định giá đất thực tế bằng phương pháp so sánh trực tiếp, thì việc xác định giá đất chuẩn so sánh hợp lý cuối cùng là cần phải sau khi căn cứ vào xử lý số học, lại còn phải thêm vào đó sự phán đoán, phân tích theo kinh nghiệm của nhiều mặt mới quyết định được. 2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất Trong một thành phố nào đó có một thửa đất nhà ở cần phải xác định giá, căn cứ vào điều kiện của địa phương, đã chọn được 4 thửa đất tương tự đã giao dịch, tình huống giao dịch của mấy thửa đất đó là thống nhất với thửa đất chờ định giá, các so sánh điều kiện khác như trong bảng 4.2. Về ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt đối với giá đất, kết quả so sánh điều kiện thửa đất chờ định giá với điều kiện thửa đất mẫu như kê trong bảng 4.2, con số trong bảng là dương, biểu thị thửa đất chờ định giá ưu thế hơn thửa đất đã giao dịch, con số to hay nhỏ biểu hiện mức độ tốt xấu của thửa đất chờ định giá. Bảng 4.2. Đất đai Mẫu so Mẫu so Mẫu so Mẫu so Hạng mục chờ định sánh A sánh B sánh C sánh D giá Mục đích sử dụng Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở Ngày định Ngày giao dịch thành 10.2003 12.2003 8.2004 4.2003 giá 10.2004 Giá cả giao dịch thành 12 triệu/m2 13 triệu/m2 14 triệu/m2 10 triệu/m2 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 58
Suất dung tích 2 3 3 4 2 Vị trí 0 -2% -3% 0 -3% Điều kiện Cơ sở hạ 0 -1% -2% +2% 0 khu vực tầng Giao thông 0 -2% 0 +3% -2% Địa thế 0 -2% +1% 0 -2% Điều kiện Hình dáng 0 +3% 0 +5% -4% cá biệt Khác 0 -2% -3% 0 -2% Biết chỉ số giá cả của thành phố đó tháng 1.2003 là 100, sau đó mỗi tháng tăng lên 1%, hệ số hiệu chỉnh suất dung tích như trong bảng 3. Bảng 4.3. Suất dung tích 1 2 3 4 5 Hệ số hiệu chỉnh 1 1,8 2,4 3,0 3,5 Theo những điều kiện trên đây tính toán giá cả đơn vị đất đai của thửa đất nhà ở này vào tháng 10 năm 2004. Quá trình định giá Căn cứ vào các điều kiện nêu trên, dùng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành xác định giá đất. c Tình huống giao dịch là thống nhất, nên miễn tiến hành hiệu chỉnh tình huống giao dịch. d Xây dựng bảng chỉ số giá đất của địa phương. Căn cứ vào những điều kiện đã cho, chỉ số giá đất tháng 1 năm 2003 là 100, sau đó mỗi tháng tăng 1%, vậy chỉ số giá cả của địa phương như trong Bảng 4.4. Bảng 4.4. Thời gian 1/ 2/ 4/ 10/ 12/ 1/ 8/ 10/ 2003 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004 Chỉ số giá đất 100 101 103 109 111 112 119 121 e Hiệu chỉnh suất dung tích đã có bảng hệ số hiệu chỉnh tương ứng. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 59
f Xác định chỉ số điều kiện của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Căn cứ điều kiện của đề mục, chữ số trong bảng 3.4. là kết quả so sánh giữa thửa đất chờ định giá với từng thửa đất mẫu, số dương biểu thị thửa đất chờ định giá ưu việt hơn thửa đất mẫu so sánh, và điều kiện nhân tố lớn hơn 100. Trong ví dụ này lại lấy đất chờ định giá để so sánh với từng nhân tố trong khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất giao dịch thành, mà trong nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt còn chia ra nhiều phần tử riêng biệt. g Tính toán giá cả đất đai các mẫu sau khi hiệu chỉnh. h Xác định đơn giá thửa đất chờ định giá. Hiệu Hiệu Hiệu Hiệu Hiệu chỉnh chỉnh chỉnh chỉnh chỉnh nhân suất nhân tình thời tố dung tố các huống gian khu tích biệt vực 100 121 1,8 100 100 A. 12 x x x x x = 9,421 (triệu/m2) 100 109 2,4 105 101 100 121 1,8 100 100 B. 13 x x x x x = 9,257 (triệu/m2) 100 119 2,4 105 102 100 121 1,8 100 100 C. 14 x x x x x = 9,464 (triệu/m2) 100 119 3,0 95 95 100 121 1,8 100 100 D. 10 x x x x x = 10,359 (triệu/m2) 100 103 1,8 105 108 Dùng phép tính trung bình để tính được giá của thửa đất chờ định giá là: 1 ( A + B + C + D ) = 9,625 (triệu/m2) 4 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 60
b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế. Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở. Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được sử dụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tư. Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đây: 1. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhập bình thường. 2. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có được đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ. 3. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng mục phát triển. Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu quả. c) Công thức tính toán của phương pháp thặng dư Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơ bản dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất như sau: V = A - ( B + C ) (4-10) Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển; A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển; B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển; C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển. Hoặc Giá Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip) = (4-11) đất 1 + r + p Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn; Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 61
r là suất lợi tức hoàn vốn; p là suất lợi tức bình thường. Lưu ý cả 2 công thức này chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào những thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển, mà trong công tác định giá thực tế, phải xem xét một cách cẩn thận đối với thời gian của giá đất và đầu tư cho các khoản chi phí và thời gian cụ thể có được thu nhập, những phân tích cụ thể thì xem những nội dung có liên quan của mục 1 chương này, mà không nên máy móc sử dụng công thức này. d) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư và phạm vi ứng dụng Ðặc điểm của phương pháp thặng dư Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây: (1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai; (2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu; (3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây: (1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn. (2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên. (3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn. Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản ) Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 62
Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây: (1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển; (2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển. (3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất. Như vây, khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có. Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo công trình, mặc dầu có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá cả của đất trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, thì phải giảm giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế thì khó đưa ra kết quả chính xác, còn dùng phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cả đất đai có kèm theo công trình. Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, thì phương pháp thặng dư mới là phương pháp hiệu quả nhất; nếu không thì dùng phương pháp này cũng không chắc có được giá cả thích hợp. Phương pháp nói trên là có hiệu quả để bình xét giá đất có kèm công trình. Về lý luận là như vậy, nhưng trên thực tế thì đa số lại khó có được giá cả thích hợp. Ví dụ, khi nhà cửa được xây dựng không lâu, mà sử dụng không phải là hiệu quả nhất, thì dùng phương pháp dư đất đai để tìm ra giá đất thoả đáng là tương đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ đất đai, thì tìm ra được giá cả thu nhập đất đai một cách thoả đáng cũng khó khăn. Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương đối nhiều nhân tố có thể thay đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những người định giá khác nhau đối với cùng một thửa đất. Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm của người định giá và tài liệu. Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp định giá quan trọng đáng tin cậy và thực dụng. 3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư Căn cứ vào nguyên lý và đặc điểm của phương pháp thặng dư, trình tự của phương pháp thặng dư như sau: 1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá; 2. Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất; 3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển; 4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có a) Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá (1) Ðiều tra vị trí của đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng tốt nhất. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 63
(2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung cấp căn cứ có việc tính toán chi phí xây dựng. (3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng để phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng của công trình. (4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê sau khi hoàn thành việc phát triển. b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của Chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã điều tra được, để xác định phương thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm (mục đích sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng ) Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển, thì điều kiện quan trọng nhất là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất. Khi lựa chọn mục đích sử dụng đất, phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó, nghĩa là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trường địa phương, trong thời gian hạng mục đó hoàn thành, cần nhất là loại hình công trình nhà đất nào. Ví dụ, một thửa đất nào đó Chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn, chung cư hoặc toà nhà văn phòng, nhưng khi định giá thực tế thì nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, toà nhà làm việc của thành phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư lại tăng dần, và gần đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng tốt nhất của thửa đất đó. c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính được theo hai cách: (1) Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển). 2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê. Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất hiện nay, những bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m2, trong đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 64
dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển có thể xác định là: 1 200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x = 7,140 triệu đồng 8% d) Tính toán các khoản chi phí (1) Tính toán chi phí xây dựng Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán. Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra. (2) Tính toán chi phí nghiệp vụ Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng. (3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ. (4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản để xác định một cách tổng hợp. Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến những khoản chi phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản. Ví dụ: khoản tiền về giá đất là giá phải trả để có được quyền sử dụng đất đai, khi có được quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự kiến thì từ khi khởi động công trình và từng bước theo tiến triển của công trình, đến khi công trình được hoàn công. Có thể hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng thì đầu tư đều đặn. Các khoản vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất việc tiêu thụ mới thu hồi được toàn bộ, cho nên các khoản chi phí này là có thời gian chiếm dụng khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi xác định mức lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời gian chiếm dụng của từng khoản trong quá trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ thì tính theo một nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tư theo năm thì có thể chi tiết hoá, như thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tư vào năm thứ nhất thì thời kỳ tính toán thành 1 năm rưỡi, phần đầu tư vào năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm ); trong thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 65
sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính toàn bộ cho cả thời kỳ. (5) Tính toán tiền thuế Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công. (6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê. (7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên. e) Tính toán và xác định mức giá Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển. Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 66
Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân nhận được quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của giá đất chưa biết. Ví dụ, giá trị thặng dư tính toán theo phương pháp thặng dư có được là 1000 triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính toán theo 2% giá đất, thì có được giá đất của thửa đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất. 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư a) Đối tượng định giá Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, diện tích là 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm. Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt. b) Quá trình định giá (1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá. (2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư. (3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển. (4) Tính giá đất Áp dụng công thức tính toán giá đất: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển. Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất (1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm. Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240 triệu đồng. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 67
3.240 1 Tổng giá bất động sản: [1− ( )48 ] = 39.492,802 (triệu đồng) 8% 1+ 8% (2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng) (3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 20.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 20.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 0,2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng) Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm. (4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản. (6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có: Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920 11.386,882 Giá đất = = 9.077,553 (triệu đồng) 1,2544 (7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên. Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả 9.077,553 = = 8.987,676 triệu đồng hay 11,235 triệu/m2 1+1% Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất. Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, cho nên có: (1) Tổng giá bất động sản = 39.492,802 (triệu đồng) (2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng) (3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 2.187,979 (triệu đồng). (4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai. Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4) = 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 68
= 11.386,882 (triệu đồng) (6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên: 11.386,882 Giá cả hiện nay của khu đất = = 9.077,553 (triệu đồng) (1+12%)2 9.077,553 (7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = = 8.987,676 (triệu đồng) 1+1% hay 11,235 triệu/m2 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 4.1. Khái quát phương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó. Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự. Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất (gọi là HBU). Giá thị trường của bất động sản = RC . (1-d) + LVHBU Trong đó: RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình. LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất. Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trình đang tồn tại trên miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại. Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng được xây dựng từ thời trước chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó định giá nên tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 69
Trong trường hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn tại (EU) có thể vẫn được tiến hành nếu có sự hướng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ trong báo cáo định giá rằng đây là trường hợp EU chứ không phải là trường hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU. Từ ví dụ đối với người mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua sản phẩm cuối cùng từ thị trường để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí xây dựng công trình mới trên địa điểm đó. Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU. b) Những hạn chế Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây: Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ. Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá. Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này. Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực. c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; - Định giá cho các mục đích bảo hiểm; - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. 4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 70
Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ. Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí 4.3. Các phương pháp xác định chi phí Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay thế. a) Chi phí tái tạo Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời. b) Chi phí thay thế Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ. Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo. c) Các phương pháp ước tính chi phí Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu: Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ; Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu; Dịch vụ điện tạm thời; Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng. Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm: Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát; Các lãi vay nợ xây dựng; Các công tác quản lý bất động sản; Các chi phí quản lý công trình; Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 71
Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có; Thuế bất động sản; Các trả giá để đẩy mạnh công trình; Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác. Nghiệp vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường kiến trúc và xây dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của nhà định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá. Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phương pháp sau để ước tính chi phí: 1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả các chi phí được tính toán chi tiết đến mỗi lao động và từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của người xây dựng. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian. 2. Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ thuật của công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối chính xác. 3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men theo đơn vị m2; tường gạch, ống nước theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyến nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công cụ để định giá bất động sản. 4. Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các chi phí theo đơn vị m3 hay m2 được tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối m3 hay m2 chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng). Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m3 hay m2 của công trình mục tiêu, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng. Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu dáng và chất lượng xây dựng. Muốn ước tính chi phí có thể tin tưởng được thì cần phải tính toán chi phí m3 hay m2 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 72
rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng của các đặc trưng như là phòng tắm, sàn, đặc biệt là các thiết bị lắp đặt cố định, độ cao trần 4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ a) Sự giảm giá tích luỹ Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị hiện tại của các công trình xây dựng đó ở vào thời điểm đánh giá. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này. Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện tương tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích luỹ của tài sản là 200 triệu đồng hay 25%. Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài. Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng; lỗi thời bên ngoài. Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công trình. Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt và thiếu chức năng khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương tiện kết cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dày quá mức bình thường; lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống không có điều khiển tự động Có thể phân ra: lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 73
Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông, khói, bụi, tiếng động ; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa được. Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và đường ôtô; bảo dưỡng kém các bức tường ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các hạng mục không thể thay thế được. b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực hiện được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được, cũng như sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa chữa của các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để không bị trùng lặp. Chi phí thay thế Các thành phần cơ cấu hay cấu thành (triệu đồng) - Móng 36,00 - Tường 99,00 - Các vách ngăn 36,00 - Kết cấu mái 21,00 - Dầm và các liên kết 28,00 - Cột 6,00 Tổng cộng 226,00 Cộng với 8% chi phí kiến trúc 18,08 12% chi phí quản lý hành chính và lãi 27,12 Tổng số chi phí thay thế cấu thành 271,33 Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên không thay thế được 15%(*) 4,07 (*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của các công trình xây dựng Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được người định giá có thể được sử dụng 1 trong 2 phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ; và phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ, để tính toán tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài. Thông qua điều tra và quan sát thu thập tài liệu về các nguyên nhân của giảm giá, nhà định giá phải thiết lập một cách tương ứng ước tính tỷ lệ hết thời hạn của các cơ cấu khác nhau trong mối liên quan với tổng số chi phí thay thế đơn vị của chúng. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 74
Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ được nhà định giá áp dụng để ước tính tích luỹ phần trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với ước tính chi phí thay thế của các phần đó. Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự như phương pháp trên, ngoại trừ áp dụng tỷ lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông thường phương pháp này chỉ áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn như là: mái, điện, nước, thảm, nhiệt và điều hoà không khí Thể hiện trong bảng sau: Chi phí Tuổi Tuổi thông Sự giảm giá Cấu thành các bộ thay thế hiệu quả thường phận cơ cấu (triệu Tiền (năm) mở rộng Phần trăm (%) đồng) (triệu đồng) - Móng 36 9 60 15 5,40 - Tường 99 9 60 15 14,85 - Các vách ngăn 36 9 60 15 5,40 - Xà và các kết nối 28 9 60 15 4,20 - Kết cấu mái 21 9 60 15 3,15 - Cột 6 9 60 15 0,90 - Mái 14 10 20 50 7,20 - Máy điều hoà 26 8 15 53 13,78 - Thảm 20 10 12 83 16,60 Tổng cộng chi phí 286 71,48 thay thế 4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí a) Đối tượng định giá Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi. Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty. Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m2. Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu. Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50 năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2. b) Quá trình định giá Giá trị thị trường của đất trống: 3.000 m2 x 2 triệu đồng/ m2 = 6 tỷ đồng (Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m2 tính được là từ mức giá đất cho thuê 60 năm đã biết là 1,6 triêu đồng/m2 quy đổi ra bằng cách lấy hệ số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu đồng/m2 : 0,8 = 2 triệu đồng/m2) Chi phí hiện hành của các công trình 10.000 m2 x 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 75
[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là 18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng Giá trị thị trường của tài sản 16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng. 5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản (Simple Linear Regression Model). Để mô hình hoá quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y theo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản. Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản Y theo X có dạng sau: Y = A + B * X + ei A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi qui của tập hợp chính, hay A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị. B: Là thông số diễn tả độ dốc của đường hồi qui của tập hợp chính hay B diễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị. Yi : Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i. Xi : Giá trị của biến độc lập X trong lần quan sát thứ i. ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i Trong lý thuyết cũng như trên thực tế nhiều khi biến phụ thuộc không chỉ được giải thích bằng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản, chúng phụ thuộc vào nhiều biến, xem xét cụ thể đến giá đất có thể thấy nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí, chất đất, an ninh, cơ sở hạ tầng chính vì vậy việc tìm hiểu mô hình hồi qui tuyến tính bội giúp cho việc giải thích biến phụ thuộc là rất cần thiết và có ý nghĩa. 5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả Thuật ngữ hồi qui được Francis Galton đưa ra lần đầu tiên. Trong một bài viết, Galton tìm ra rằng mặc dù có xu hướng bố mẹ cao đẻ con cao và bố mẹ thấp đẻ con thấp, chiều cao trung bình của trẻ em do những ông bố bà mẹ cùng một chiều cao sinh ra có xu hướng tiến tới hay “hồi qui” ở chiều cao trung bình của toàn bộ dân số. Nói cách khác, chiều của trẻ em của những ông bố bà mẹ cao hay thấp một cách bất thường có xu hướng tiến tới chiều cao trung bình của toàn dân số. Quy luật hồi qui chung của Galton được xác nhận bởi bạn ông là Karl Pearson, người thu thập hơn một ngàn số liệu về chiều cao của các thành viên trong các nhóm gia đình. Karl Pearson tìm ra rằng chiều cao trung bình của các cháu trai trong một nhóm những người cha thấp lớn hơn nhiều chiều cao của những người cha, và như vậy “hồi qui” chiều cao của trẻ em trai cao và thấp về chiều cao trung bình của tất cả đàn ông. Theo cách nói của Galton đó là “hồi qui về trung bình” (Regression to mediocrity). Mặc dù phân tích hồi qui tập trung vào sự phụ thuộc của một biến vào các biến khác, nó không nhất thiết bao hàm quan hệ nhân quả. Theo cách nói của Kendall và Stuart “Một quan hệ thống kê, mặc dù mạnh và mặc dù có tính gợi ý, không bao giờ có thể thiết lập mối Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 76
quan hệ nhân quả: các quan điểm của chúng ta về quan hệ nhân quả phải nằm ngoài thống kê, nó phải đến từ lý thuyết khác”. Trong ví dụ về sản lượng vụ mùa, không có nguyên nhân thống kê để giả sử rằng lượng mưa không phụ thuộc vào sản lượng vụ mùa. Thực tế chúng ta xem sản lượng vụ mùa phụ thuộc vào lượng mưa (giữa những yếu tố khác) là do những xem xét phi thống kê: ý niệm chung cho thấy rằng quan hệ này không thể đảo ngược do ta không thể kiểm soát được lượng mưa bằng cách thay đổi sản lượng vụ mùa. Trong tất cả các ví dụ, điểm cần chú ý là một quan hệ thống kê tự nó không thể bao hàm quan hệ nhân quả một cách logíc. Để quy mối quan hệ nhân quả, người ta phải cần tới các xem xét có trước hay xem xét lý thuyết. a. Công thức tổng quát của mô hình Yi = βo + β1X1i + β2X2i + β3X3i + βnXni + ei Trong đó Y là biến phụ thuộc, nó phụ thuộc vào các loại biến X1, X2, X3 Xn. Các biến X1, X2, X3 Xn là các biến độc lập tác độc đến biến phụ thuộc, là nguyên nhân gây dẫn đến kết quả là tác động đến biến Yi. ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả đó là các biến X1,, X2, X3, Xn có một cơ sở lý thuyết tác động đến biến Y. Hệ số βo là tung độ gốc của mô hình, hệ số β1, β2, β3 βn được xác định qua quá trình điều tra, nó phản ánh mức độ tác động của các yếu tố đến biến Y. b. Các giả định quan trọng của mô hình. Trong mô hình bao gồm 2 phần: Phần kiểm soát và phần ngẫu nhiên, ei là biến ngẫu nhiên và tuân theo phân phối chuẩn, Xi là biến kiểm soát hay còn gọi la biến cho trước. Do Yi là tổng hợp của hai phần như vậy nên Y cũng là một biến ngẫu nhiên. Các giả định cụ thể: - Giá trị kỳ vọng của ei = 0 - Không có tự tương quan. - Phương sai đồng nhất. - Nhiễu ngẫu nhiên không có tương quan với X - Không nhận dạng sai mô hình. c. Lựa chọn mô hình. Chúng ta có thể xây dựng nhiều mô hình để xác định biến phụ thuộc Y, ứng với mỗi mô hình bao gồm 1 hay nhiều biến độc lập X, vấn đề đặt ra là trong các mô hình được xây dựng thì mô hình nào là tốt nhất. Người ta có thể dựa vào hệ số xác định R2 và hệ số xác định có điều chỉnh. Thông thường hệ số xác định càng cao thì mô hình càng tốt, song chúng ta hãy cảnh giác với ý nghĩa “tốt hơn” này bởi vì mỗi một mô hình hồi qui có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng của nó cần xem xét đồng thời các thuộc tính đó. Sẽ là sai lầm khi ta chỉ xem xét đến hệ số xác định bởi vì khi gia tăng một biến vào mô hình không hề làm giảm giá trị của hệ số xác định R2 mặc dù biến đưa và là không phù hợp. Chúng ta sẽ xem xét đến việc gia tăng của hệ số xác định sẽ được đánh đổi bằng việc giảm độ chính xác của các ước lượng, hệ số xác định có hiệu chỉnh được đưa ra nhằm xem xét việc đánh đổi giữa sự gia tăng hệ số Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 77