Tài liệu tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường (Phần 3)

116 trang phuongnguyen 1800

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Tài liệu tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường (Phần 3)", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

tai_lieu_tap_huan_boi_duong_nghiep_vu_quan_ly_nha_nuoc_ve_ta.pdf

Nội dung text: Tài liệu tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường (Phần 3)

Tài liệu tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà nước về tài nguyên mơi trường part 3
CHUYÊN ĐỀ 3: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI BÀI 1: MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai 1993 1.1. Kết quả thực hiện Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 (bao gồm cả Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, gĩp phần ổn định chính trị - xã hội. 1.2. Những hạn chế của Luật Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chĩng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai cũng bộc lộ rõ những hạn chế, đĩ là: - Pháp luật về đất đai chưa xác định được rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu tồn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước với vai trị đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai chưa được thể hiện đầy đủ. - Pháp luật về đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách cĩ hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước trong thời kỳ mới. - Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế cĩ hiệu quả. Luật Đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn cịn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được đề cập, điều chỉnh cịn ít. Chưa cĩ đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tơ chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản khác, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, về định hướng và kiểm sốt cĩ hiệu quả sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh. Trong thực tế, vấn đề địi lại nhà, đất vẫn tiếp tục xảy ra và cịn cĩ ý kiến khác nhau trong xử lý. Tình trạng vi phạm pháp luật, khiếu nại về đất đai vẫn tiếp tục là vấn đề bức xúc, chưa cĩ các quy định và chế tài cần thiết để giải quyết. - Nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng ở mức độ quy định nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật cịn khác nhau giữa các ngành, các cấp. Hệ thống pháp Luật Đất đai hiện hành rất phức tạp, cồng kềnh, nhiều tầng nấc và kém hiệu lực. 2. Quan điểm và căn cứ ban hành Luật Đất đai 2003 2.1. Quan điểm Để khắc phục những thiếu sĩt nêu trên, thực hiện Nghị quyết số 12/2001- QH11 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khố XI (2002 - 2007), tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khố XI đã thơng qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993. Quan điểm và nguyên tắc chỉ đạo xây dựng Luật Đất đai năm 2003: 1. Nội dung của các điều luật phải bảo đảm phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp đã quy định - đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, đồng thời thể chế hố các quan điểm đã được xác định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khố IX. 2. Xác định đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, là nguồn vốn quan trọng. 3. Khai thác, sử dụng đất đai tiết kiệm, cĩ hiệu quả, bảo vệ mơi trờng để phát triển bền vững 4. Gắn việc sửa đổi Luật Đất đai với yêu cầu đổi mới việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và cải cách nền hành chính Nhà nước. 2.2. Căn cứ Căn cứ xây dựng Luật Đất đai năm 2003: 1. Nghị quyết số 07-BCHTWĐCSVN khố IX: Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước.
2. Kế thừa những quy định tích cực của Luật Đất đai năm 1993; “luật hố” các quy định của văn bản dưới Luật mà phù hợp với nội dung đổi mới, đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng cho thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. 3. Giải quyết, xử lý những vấn đề do lịch sử để lại, những vấn đề mới phát sinh trong thực tế.
BÀI 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Tại chương II và chương VI của Luật Đất đai đã đề cập đến những quy định chủ yếu, thiết lập chế độ quản lý nhà nước về đất đai. Các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai đã được bổ sung nhằm đáp ứng những yêu cầu của nhiệm vụ quản lý đất đai trong tình hình mới. Các quy định này là những biện pháp để thực thi các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được đề cập tại Điều 6, bao gồm các hoạt động: - Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đĩ; - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy nhoạch sử dụng đất; - Quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Thống kê, kiểm kê đất đai; - Quản lý tài chính về đất đai; - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; - Quản lý các hoạt động dịch vụ cơng về đất đai. Nhà nước thực hiện các nội dung trên nhằm: + Thực hiện quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai, như quyền giám sát về quản lý, sử dụng đất, quyền quyết định về tài
chính đất đai, về thẩm quyền của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai. . . + Nắm và quản lý đất đai về số lượng (diện tích đất - thơng qua việc xác định địa giới hành chính, đo đạc, lập bản đồ, lập hồ sơ địa chính), về chất lượng (lý, hố tính của đất) và về việc sử dụng (thơng qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất cho các chủ sử dụng). . . + Xác lập một cơ chế sử dụng đất hợp lý, cĩ hiệu quả và bền vững. + Xác lập một cơ chế về kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất. Tất cả các quy định trên được đề cập trong chương II và chương VI của Luật Đất đai năm 2003 đều xuất phát từ mục tiêu là bảo vệ chế độ sở hữu tồn dân về đất đai, bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước, bảo đảm cho việc khai thác, sử dụng đất đai tiết kiệm, ngày càng cĩ hiệu quả cao, bảo đảm đất đai được sử dụng bền vững. Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai; đĩ là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai; trong việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Nhà nước; trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất. Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước phải xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai cĩ chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, đủ thế và lực để thực thi cĩ hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân cơng; đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước, đáp ứng được nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, trong đĩ cĩ quản lý đất đai. Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác cĩ hiệu quả tiềm năng của đất, bảo đảm phát triển bền vững, phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất nước. Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung.
BÀI 3: NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1. Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai Để thực hiện chức năng quản lý, Nhà nước phải ban hành các quy định, chế độ, chính sách, pháp luật. Việc ban hành các quy định, chế độ, các văn bản pháp luật là một trong các bước của quy trình quản lý nhà nước. Đối với đất đai, Nhà nước phải ban hành các văn bản với nội dung phải thể hiện được quyền của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu - đối với đất đai, nhằm bảo vệ chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai; quy định chế độ quản lý, sử dụng, bảo vệ đối với từng loại đất, nhằm khai thác mọi khả năng của đất, đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất ổn định, tiết kiệm, cĩ hiệu quả cao, bền vững; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời Nhà nước cũng quy định các biện pháp xử lý đối với những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai bằng các biện pháp như kỷ luật, hành chính, hình sự. Văn bản pháp luật cần phải được ban hành kịp thời, đáp ứng được địi hỏi của thực tế cuộc sống. Chính vì vậy, trong thời gian qua văn bản pháp luật về đất đai thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, thay thế để điều chỉnh các quan hệ đất đai một cách kịp thời, bảo đảm sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với đất đai. Thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật nĩi chung được Luật thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật quy định như sau: 1. Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội. 2. Pháp lệnh, nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. 3. Lệnh, quyết định của Chủ tịch nước. 4. Nghị định của Chính phủ. 5. Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. 6. Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tồ án nhân dân tối cao, Thơng tư của Chánh án Tịa án nhân dân tối cao. 7. Thơng tư của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao. 8. Thơng tư của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ. 9. Quyết định của Tổng Kiểm tốn Nhà nước. 10. Nghị quyết liên tịch giữa Uỷ ban thường vụ Quốc hội hoặc giữa Chính phủ với cơ quan trung ương của tổ chức chính trị - xã hội.
11. Thơng tư liên tịch giữa Chánh án Tồ án nhân dân tối cao với Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao; giữa Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ với Chánh án Tịa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao; giữa các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ. 12. Văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân. Văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân phải cĩ đầy đủ các yếu tố sau đây: a) Do Hội đồng nhân dân ban hành theo hình thức nghị quyết, Ủy ban nhân dân ban hành theo hình thức quyết định, chỉ thị; b) Được ban hành theo thủ tục, trình tự quy định tại Luật; c) Cĩ chứa quy tắc xử sự chung (quy phạm pháp luật), được áp dụng nhiều lần đối với mọi đối tượng hoặc một nhĩm đối tượng và cĩ hiệu lực trong phạm vi địa phương; d) Được Nhà nước bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp theo quy định của pháp luật. Để thi hành Luật Đất đai, Chính phủ, các Bộ, ngành, các địa phương đã và đang hồn thiện các văn bản để triển khai thi hành Luật Đất đai mới một cách đồng bộ, kịp thời, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. 2. Hoạt động của Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật Đất đai 2.1. Quy định về việc xác định địa giới hành chính; lập, quản lý hồ sơ địa giới hành, lập bản đồ hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất Đây là một trong những nhiệm vụ về quản lý nhà nước đối với đất đai. Trên cơ sở nội dung Chỉ thị số 364/TTg và Nghị định số 119/CP của Chính phủ về quản lý địa giới hành chính, Luật Đất đai năm 2003 luật hố trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc xác định địa giới hành chính các cấp, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. Cụ thể, Điều 16 của Luật quy định: “1. Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước.
Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính; quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Mơi trường qui định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp. 2. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương.” Để đánh giá đúng số lượng, chất lượng đất phải thơng qua việc điều tra các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội liên quan đến đất đai; khảo sát, đo đạc và phân hạng đất. Trong đĩ: cơng tác điều tra, khảo sát, lấy mẫu phân tích hàm lượng thành phần các chất hữu cơ, vơ cơ, vi lượng cĩ trong đất, xác định những yếu tố thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng của đất là biện pháp chủ yếu để nắm chất lượng đất - phân hạng đất cho từng mục đích sử dụng (trồng trọt, xây dựng) của từng lơ, khoảnh, khu, vùng đất cụ thể. Đây là việc làm hết sức quan trọng vì nĩ tạo cơ sở ban đầu (gọi là cơng tác điều tra cơ bản về đất) cho cơng tác quản lý đất đai trên 2 phương diện: lập các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất. Số liệu diện tích, chất lượng đất chính xác thì việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới bảo đảm tính khả thi. Số lượng diện tích, chất lượng đất và việc xác định những yếu tố thuận cho trồng trọt, xây dựng chính xác là một trong những điều kiện quyết định hình thành giá đất sát với thực tế. Khác với các tư liệu sản xuất khác là đất đai cĩ vị trí cố định cho nên các số liệu của nĩ xuất xứ từ một vị trí khơng gian cố định, vị trí khơng gian này được thể hiện trên bản đồ (trước hết là bản đồ địa chính và để thuyết minh cho bản đồ địa chính phải cĩ sổ địa chính kèm theo). Vì vậy một tài liệu đất đai hồn chỉnh bao giờ cũng cĩ 3 phần: số liệu, bản đồ và thuyết minh kèm theo. Tài liệu này là một trong những cơ sở để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất đai; giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xác định rõ ranh giới đất đai của từng chủ sử dụng cụ thể. Nĩi chung việc đánh giá đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất chủ yếu được thực hiện bởi các biện pháp kỹ
thuật nghiệp vụ nên Điều 19 và Điều 20 của Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước và đề ra một số nguyên tắc trong quá trình thực hiện các lĩnh vực nghiệp vụ nĩi trên, cụ thể là: - Bộ Tài nguyên và Mơi trường chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn và được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Uỷ ban nhân dân cĩ trách nhiệm thực hiện việc kiểm kê đất đai ở địa phương nào thì cĩ trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương đĩ. Uỷ ban nhân dân cĩ trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất của địa phương nào thì cĩ trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đĩ. Bản đồ địa chính là một loại bản đồ chuyên ngành, là tài liệu quan trọng phục vụ việc quản lý nhà nước đối với đất đai. Cho nên bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Mơi trường, phịng Tài nguyên và Mơi trường và tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. 2.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng là biện pháp quan trọng để thực hiện quyền sử dụng của Nhà nước đối với đất đai (một trong 3 quyền năng của quyền sở hữu Nhà nước về đất đai) và bảo đảm cho việc quản lý đất đai được thống nhất, đi vào nề nếp, quy chế chặt chẽ. Ở đây, quyền định đoạt đất đai của Nhà nước cũng được thể hiện trực tiếp và cụ thể. Chỉ cĩ thực hiện tốt các biện pháp này mới đưa được đất đai vào sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và đúng mục đích theo ý định của Nhà nước. Việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng được thơng qua tiến trình quy hoạch - kế hoạch hố việc sử dụng đất đai, tiến trình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Quy hoạch sử dụng đất đai là sự tính tốn, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, khơng gian . . . cho các mục tiêu kinh tế - xã hội. Nĩ là sự bảo đảm cho các mục tiêu kinh tế - xã hội cĩ cơ sở khoa học và thực tế, bảo đảm cho việc sử dụng đất phù hợp với điều kiện tự nhiên và xã hội đối với từng loại mục đích sử dụng. Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất. Bởi vì kế hoạch sử dụng đất chính là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch. Nĩi quy hoạch sử dụng đất đai tức là đã bao hàm cả kế hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cĩ ý nghĩa to lớn trong cơng tác quản lý và sử dụng đất. Đối với Nhà nước, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm, đạt các mục tiêu nhất định và phù hợp với các quy định của Nhà nước. Đồng thời tạo ra cho Nhà nước biện pháp theo dõi, giám sát được quá trình sử dụng đất. Chính vì vậy mà Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý tồn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và cĩ hiệu quả”. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất gắn với trách nhiệm của các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất, đặc biệt là Uỷ ban nhân dân các cấp - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai ở địa phương. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng cách quy định trách nhiệm của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền, của cơ quan quản lý đất đai trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời bảo đảm cho các quy hoạch và kế hoạch đĩ cĩ hiệu lực pháp luật, được thực hiện trong thực tế. Những đặc trưng cơ bản của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là: + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cĩ tính thống nhất giữa quy hoạch của các cấp, các ngành và phù hợp với trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội của từng vùng lãnh thổ và của cả nước; + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa chứa đựng những chỉ tiêu mang tính pháp lệnh vừa cĩ những chỉ tiêu mang tính hướng dẫn; + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện thơng qua số liệu và bản đồ (bản đồ quy hoạch) và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được coi là sự “mơ
hình hố” - “hình tượng hố” - “trực quan hố” một bộ phận của pháp Luật Đất đai. Để bảo đảm cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thống nhất trong cả nước, Điều 25 và Điều 26 của Luật Đất đai năm 2003 quy định một cơ chế về lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên tinh thần là gắn quản lý, sử dụng với quy hoạch, kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của các cấp trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai. Luật Đất đai năm 2003 dành riêng một mục (mục 2 Chương II) bao gồm 10 điều (từ Điều 21 đến Điều 30) quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đĩ nêu rõ các nội dung: 2.2.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc: - Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh; - Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định, xét duyệt; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; - Sử dụng đất tiết kiệm và cĩ hiệu quả; - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ mơi trường; - Bảo vệ, tơn tạo di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh; - Dân chủ và cơng khai; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đĩ. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất là phân bổ quỹ đất nhằm đáp ứng cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải quán triệt các chính sách và các quy định cĩ liên quan đến đất đai. Do đĩ việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã được nêu ra trong chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là cơng cụ để Nhà nước thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, do đĩ việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm việc sử dụng đất tiết kiệm, cĩ hiệu quả và khai thác, sử dụng đất đai hợp lý, bảo đảm phát triển bền vững. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đĩ thay vì trước đây phải trình vào năm đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những các quy hoạch, kế hoạch sử dụng nguồn lực, do vậy khơng thể quyết định, xét duyệt sau quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội). 2.2.2. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất a) Nội dung quy hoạch sử dụng đất: - Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai; - Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; - Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh; - Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án; - Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ mơi trường; - Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất phải bao gồm các nội dung sau: - Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch; - Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng; - Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - cơng nghệ: đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và khơng phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - cơng nghệ
trong sử dụng đất; đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các mục đích. - Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước. - Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương. - Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh trong kỳ quy hoạch gồm 2 nội dung cơ bản là: + Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất nơng nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nơng nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đơ thị, khu dân cư nơng thơn, khu hành chính, khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hố, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phịng, an ninh và các cơng trình, dự án khác cĩ quy mơ sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng. Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất cĩ diện tích thể hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất; + Xác định diện tích đất khơng thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đĩ cĩ diện tích đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án. - Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, mơi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất; - Căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, mơi trường các phương án để lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý; - Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất. - Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ mơi trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch.
- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của địa bàn quy hoạch. b) Nội dung kế hoạch sử dụng đất: - Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; - Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển cơng nghiệp, dịch vụ; phát triển đơ thị, khu dân cư nơng thơn; quốc phịng, an ninh; - Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất cĩ rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nơng nghiệp; - Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích; - Cụ thể hố kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm; - Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể, kế hoạch sử dụng đất phải bao gồm các nội dung sau: - Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước bao gồm đánh giá cả về mặt số lượng cũng như chất lượng việc thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất; - Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển cơng nghiệp, dịch vụ; phát triển đơ thị, khu dân cư nơng thơn; quốc phịng, an ninh; đối với các cơng trình, dự án đã cĩ chủ đầu tư thì lập danh mục kèm theo quy mơ sử dụng đất, địa điểm, dự kiến tiến độ thực hiện và tiến độ thu hồi đất. - Lập kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất cĩ rừng sang sử dụng vào mục đích khác, xác định khu vực được chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nơng nghiệp được cụ thể về diện tích, địa điểm và tiến độ thực hiện nhằm đảm bảo cho việc quản lý thực hiện kế hoạch sử dụng đất được chặt chẽ. - Lập kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích bao gồm việc xác định địa điểm, diện tích và tiến độ khai hoang đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho mục đích nơng nghiệp, phi nơng nghiệp. - Cụ thể hố việc phân bổ diện tích các loại đất trong kế hoạch sử dụng đất đến từng năm.
- Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế cĩ liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. - Xác định giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất bảo đảm thực hiện đúng tiến độ kế hoạch. 2.2.3. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm; - Kỳ kế hoạch sử dụng đất là 5 năm. 2.2.4. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất a) Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây: - Cĩ sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh đĩ làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Phương án quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh, do đĩ khi mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định, xét duyệt được điều chỉnh mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất thì quy hoạch sử dụng đất phải được điều chỉnh cho phù hợp. - Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất; - Cĩ sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình. Quy hoạch sử dụng đất được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới. Do đĩ khi cĩ sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình thì phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp mình. - Cĩ sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương. b) Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi cĩ sự điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc cĩ sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 2.2.5. Trách nhiệm của các cấp, của cơ quan chuyên mơn tài nguyên và mơi trường trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Bộ Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm giúp Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Sở Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Sở, ban, ngành của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cĩ trách nhiệm phối hợp với Sở Tài nguyên và Mơi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, địa phương. - Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đơ thị. Phịng Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Phịng, ban của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Ủy ban nhân dân phường, thị trấn, Ủy ban nhân dân xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đơ thị cĩ trách nhiệm phối hợp với Phịng Tài nguyên và Mơi trường trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, địa phương. - Ủy ban nhân dân xã nơi khơng thuộc khu vực quy hoạch phát triển đơ thị cĩ trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã. Nghị định cũng quy định việc thuê các tổ chức tư vấn trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Cơ quan, tổ chức cĩ nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi
tiết được thuê các tổ chức được phép hoạt động trong lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm tư vấn trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nghị định quy định cụ thể những trường hợp khơng phải lập quy hoạch sử dụng đất cho kỳ tiếp theo, đĩ là đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn mà việc sử dụng đất trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tiếp theo của địa phương khơng cĩ thay đổi; trong trường hợp cĩ thay đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng một nhĩm mà diện tích đất phải thay đổi mục đích sử dụng dưới mười phần trăm (10%) so với kỳ quy hoạch trước thì chỉ quyết định việc điều chỉnh phần diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng. 2.2.6. Tổ chức lấy ý kiến đĩng gĩp của nhân dân đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết Điều 25 Luật Đất đai quy định quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất được gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đĩng gĩp của nhân dân. Quy định cụ thể việc tổ chức lấy ý kiến đĩng gĩp của nhân dân đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết: - Dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được giới thiệu đến từng tổ dân phố, thơn, xĩm, buơn, ấp, làng, bản, phum, sĩc và các điểm dân cư khác; đồng thời phải được niêm yết cơng khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất; - Tổ chức tiếp nhận ý kiến đĩng gĩp trực tiếp của nhân dân hoặc ý kiến đĩng gĩp thơng qua đại diện của điểm dân cư, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức đồn thể ở địa phương; lấy ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất. - Thời hạn lấy ý kiến đĩng gĩp của nhân dân quy định tại khoản 1 Điều này là ba mươi (30) ngày. - Cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn cĩ trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu ý kiến đĩng gĩp của nhân dân để hồn chỉnh dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
2.2.7. Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nghị định quy định cụ thể việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn (4 điều, từ Điều 19 đến Điều 22) bao gồm các quy định về hồ sơ xét duyệt và trình tự xét duyệt. Về trình tự thẩm định hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cĩ thay đổi so với trước: trước đây hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được trình Hội đồng nhân dân trước khi trình cơ quan cấp trên trực tiếp xét duyệt; nay quy định hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình cơ quan chuyên mơn của cấp trên trực tiếp thẩm định trước, sau đĩ chuyển hồ sơ lại cho cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để hồn chỉnh, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua, sau đĩ trình cấp cĩ thẩm quyền xét duyệt. Về trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cĩ thay đổi: trước đây kế hoạch sử dụng đất năm (05) năm đầu của kỳ quy hoạch sử dụng đất (kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu) được lập riêng, nay được lập đồng thời với việc lập quy hoạch sử dụng đất. 2.2.8. Cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cụ thể hĩa việc cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 28 Luật Đất đai, Nghị định quy định việc cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp như sau: - Bộ Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm cơng bố cơng khai tồn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng Cơng báo; cơng bố trên mạng thơng tin quản lý nhà nước của Chính phủ và trích đăng trên một báo hàng ngày của Trung ương. - Sở Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm cơng bố cơng khai tồn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được xét duyệt tại trụ sở cơ quan mình trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơng bố trên mạng thơng tin quản lý nhà nước của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và trích đăng trên báo của địa phương.
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cĩ trách nhiệm cơng bố cơng khai tồn bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các dự án, cơng trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Tồn bộ tài liệu về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt phải được cơng bố cơng khai như việc cơng bố quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. 2.2.9. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nghị định quy định cụ thể trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp (đặc biệt là đối với cấp xã), cơ quan tài nguyên và mơi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn trong việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau: - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cĩ trách nhiệm phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cĩ trách nhiệm theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Khi phát hiện những trường hợp sử dụng đất khơng đúng quy hoạch, kế hoạch đã được cơng bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền để xử lý. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chính về việc khơng ngăn chặn, khơng xử lý kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất khơng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt tại địa phương. - Sở Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Tài nguyên và Mơi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn tổ chức kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương; phát hiện và xử lý theo thẩm quyền hoặc đề
nghị cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xử lý các vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp phát hiện vi phạm về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh thì Sở Tài nguyên và Mơi trường cĩ văn bản gửi Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an để xem xét xử lý. Trường hợp phát hiện nhu cầu thực tế cần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp về nhu cầu đĩ. - Hàng năm, Ủy ban nhân dân các cấp cĩ trách nhiệm báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của địa phương đến ngày 31 tháng 12. - Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ kế hoạch sử dụng đất. Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kỳ quy hoạch sử dụng đất thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối và báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ quy hoạch sử dụng đất. 2.2.10. Xử lý kế hoạch sử dụng đất khơng được thực hiện Cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phép điều chỉnh vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ này hoặc kỳ tiếp theo đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất đã được cơng bố mà sau ba (03) năm khơng được thực hiện trong các trường hợp sau: - Diện tích đất để thực hiện các cơng trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng nhưng chưa đủ kinh phí để thực hiện; - Diện tích đất để thực hiện các cơng trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế mà xác định được nhà đầu tư vào năm cuối của thời hạn ba (03) năm phải cơng bố điều chỉnh hoặc huỷ bỏ kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai. Các trường hợp khác ngồi hai trường hợp nêu trên thì cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải cơng bố huỷ bỏ kế
hoạch sử dụng đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng. Nhằm bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đơ thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đơ thị, khoản 3 và khoản 4 Điều 25 Luật Đất đai quy định: “3. Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện. Uỷ ban nhân dân huyện, quận của thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này. 4. Uỷ ban nhân xã khơng thuộc khu vực quy hoạch phát triển đơ thị tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.” Như vậy các, phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đơ thị khơng phải lập quy hoạch sử dụng đất. - Nhằm nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định: + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính (gọi là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết); + Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đĩng gĩp của nhân dân. Về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được cơng bố phải thu hồi để thực hiện dự án, cơng trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm khơng được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ. Quy định như vậy để tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay.
2.3. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tơn giáo, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân sử dụng. Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những quy định chung là các quy định mà cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền khi giao đất phải triệt để tuân theo, đĩ là các nguyên tắc, các căn cứ, các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý, vừa khơng phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa khơng tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất. Điều 31 Luật Đất đai nêu 2 căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Một là phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đơ thị, xây dựng nơng thơn đã được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt. Hai là phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư; đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau: a) Dự án đầu tư của tổ chức cĩ sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án cĩ vốn đầu tư nước ngồi đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư. b) Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế khơng sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc khơng phải là dự án cĩ vốn đầu tư nước ngồi. Sở Tài nguyên và Mơi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành cĩ liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. c) Dự án xây dựng cơ sở tơn giáo đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
d) Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cĩ xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nơng nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở. đ) Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư cĩ xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất về nhu cầu sử dụng đất. Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật phân cấp cho địa phương, Chính phủ khơng quyết định giao đất như quy định của Luật Đất đai năm 1993: + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cơ sở tơn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi. + Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. + Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn. Chú ý: Cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật khơng được uỷ quyền. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất do điều chỉnh dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Về thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai là cơ quan cĩ thẩm
quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã cĩ quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Đối với đất nơng nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng cĩ thời hạn, pháp luật quy định khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nơng nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, cơng nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước cĩ quyết định thu hồi đất. Việc gia hạn thời hạn sử dụng đối với các loại đất sử dụng cĩ thời hạn khơng phải là đất nơng nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định: - Trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất 06 tháng, nếu cĩ nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì người sử dụng đất làm đơn gửi cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xem xét, giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều 67 của Luật Đất đai; - Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất nơng nghiệp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai; - Thời hạn gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xác định theo dự án bổ sung đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt nhưng khơng vượt quá thời hạn đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp người sử dụng đất khơng cĩ nhu cầu tiếp tục hoặc xin gia hạn sử dụng đất hoặc khơng được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cho phép gia hạn sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê cĩ thời hạn mà khơng được gia hạn khi hết thời hạn.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được Luật Đất đai quy định chặt chẽ, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới, đồng thời bảo đảm tập trung ở cấp trên, tạo cơ sở cho cấp trên nắm được các hoạt động của cấp dưới và quyết định những vấn đề quan trọng. 2.4. Thu hồi đất, trưng dụng đất Thu hồi đất là một trong những chức năng quản lý của Nhà nước đối với đất đai, là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Luật Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền thu hồi và nguyên tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những trường hợp cần thiết và việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất Để bảo đảm quyền lợi của người cĩ đất bị thu hồi, Luật quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở và các chính sách khác như bồi thường bằng tiền, được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. 2.4.1. Các trường hợp thu hồi đất Theo quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai thì cĩ 12 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau: a) Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế; b) Tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất cĩ nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; c) Sử dụng đất khơng đúng mục đích, sử dụng đất khơng cĩ hiệu quả; d) Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất; đ) Đất được giao khơng đúng đối tượng hoặc khơng đúng thẩm quyền; e) Đất bị lấn chiếm trong 2 trường hợp sau: Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất khơng được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng cĩ người thừa kế; h) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; i) Người sử dụng đất cố ý khơng thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; k) Đất được Nhà nước giao, cho thuê cĩ thời hạn mà khơng được gia hạn khi hết thời hạn; l) Đất trồng cây hàng năm khơng được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm khơng được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng khơng được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền; m) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà khơng được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà khơng được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đĩ cho phép. 2.4.2. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng a) Sử dụng đất cho mục đích quốc phịng, an ninh; b) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; c) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngồi cĩ chức năng ngoại giao; d) Sử dụng đất để xây dựng các cơng trình cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đ) Thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây: - Các dự án trong khu đơ thị hiện cĩ được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án; - Các dự án trong khu vực mở rộng khu đơ thị hiện cĩ hoặc khu đơ thị mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đơ thị
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền phê duyệt; - Các dự án trong khu dân cư nơng thơn hiện cĩ, khu dân cư nơng thơn mở rộng hoặc khu dân cư nơng thơn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền phê duyệt. e) Sử dụng đất để phát triển rừng phịng hộ, rừng đặc dụng; g) Sử dụng đất cho các cơ sở tơn giáo; h) Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. 2.4.3. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế a) Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu CN quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai, khu CNC quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu KT quy định tại Điều 92 của Luật Đất đai; b) Sư dơng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng trong các trường hợp sau: - Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; - Dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. c) Thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung cĩ cùng chế độ sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 40 và khoản 1 Điều 90 của Luật Đất đai bao gồm: - Khu thương mại - dịch vụ tổng hợp với nhiều loại hình mua bán, dịch vụ và cĩ nhiều chủ thể cùng kinh doanh; - Khu du lịch cĩ mối liên kết về kết cấu hạ tầng, về loại hình kinh doanh và cĩ nhiều chủ thể cùng kinh doanh (khơng bao gồm khu du lịch sinh thái); - Khu vui chơi giải trí ngồi trời phục vụ rộng rãi các đối tượng thuộc mọi lứa tuổi với nhiều loại hình vui chơi, giải trí cĩ đơng người tham gia và cĩ nhiều chủ thể cùng kinh doanh; - Khu chăn nuơi gia súc, gia cầm tập trung theo hình thức chăn nuơi cơng nghiệp, cĩ hạ tầng đồng bộ và cĩ nhiều chủ thể đầu tư chăn nuơi.
d) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cĩ nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án cĩ một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngồi đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đĩ khơng thể đầu tư trong khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế; e) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thăm dị, khai thác khống sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khống sản; sử dụng đất để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ mơi trường hoặc theo quy hoạch mà khơng thể bố trí vào khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế. g) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ cơng cộng bao gồm các cơng trình giao thơng, điện lực, thuỷ lợi, cấp nước, thốt nước, vệ sinh mơi trường, thơng tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hố, khoa học kỹ thuật, y tế, thể dục, thể thao, chợ. h) Thu hồi đất đối với trường hợp sử dụng đất do Ban quản lý khu cơng nghệ cao, khu kinh tế giao lại hoặc cho thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 2 Điều 92 của Luật Đất đai trong các trường hợp sau: - Người sử dụng đất được Ban Quản lý khu CNC, khu KT giao lại đất hoặc cho thuê đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất nhưng khơng được gia hạn sử dụng đất. - Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả cĩ nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất theo quy định tại khoản 8 Điều 38 của Luật Đất đai. - Người sử dụng đất cĩ hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai. i) Thu hồi đất hoặc gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai.
k) Thu hồi đất trong trường hợp đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn. l) Thu hồi đất trong trường hợp người đang sử dụng đất khơng cĩ các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất. m) Thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng khơng đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất Các trường hợp thu hồi đất nêu trên đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt. 2.4. 4. Thẩm quyền thu hồi đất: + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức; cơ sở tơn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngồi. + Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 2.4.5. Trưng dụng đất Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, đồng thời bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai, Điều 45 của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp được trưng dụng đất, thẩm quyền trưng dụng đất, thời hạn trưng dụng đất, khi hết thời hạn trưng dụng đất hoặc đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất, Nhà nước trả lại đất và bồi thường thiệt hại cho người bị trưng dụng đất do việc trưng dụng đất gây ra. Cụ thể, Nhà nước trưng dụng đất trong các trường hợp: - Nhà nước ban bố tình trạng khẩn cấp theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp; - Tình trạng khẩn cấp của chiến tranh;
- Tình trạng khẩn cấp do thiên tai; - Tình trạng khẩn cấp do hoả hoạn; - Các trường hợp khẩn cấp khác đe dọa nghiêm trọng đến tài sản của Nhà nước, của tổ chức, tài sản, tính mạng của nhân dân. Cấp cĩ thẩm quyền trưng dụng đất được Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: - Chính phủ. - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. - Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Quyết định trưng dụng đất phải ghi rõ mục đích trưng dụng đất và thời hạn trưng dụng đất. Để bảo đảm quyền lợi của người cĩ đất bị trưng dụng, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định khi hết thời hạn trưng dụng đất mà chưa thực hiện xong mục đích trưng dụng đất thì cơ quan nhà nước đã trưng dụng đất ra quyết định kéo dài thời hạn trưng dụng đất; thời hạn kéo dài trưng dụng đất khơng vượt quá thời hạn đã trưng dụng đất. Cơ quan nhà nước đã trưng dụng đất cĩ trách nhiệm trả lại đất và bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra cho người cĩ đất bị trưng dụng khi đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất hoặc đã hết thời hạn trưng dụng đất; việc bồi thường thiệt hại được thực hiện trong thời hạn khơng quá 06 tháng kể từ ngày hết thời hạn trưng dụng đất. Trường hợp việc trưng dụng đất ảnh hưởng đến thu nhập bảo đảm đời sống của người bị trưng dụng đất thì việc bồi thường phải được thực hiện khơng quá 03 tháng một lần đối với thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra. Các quy định về thu hồi, trưng dụng đất là nhằm tiếp tục khẳng định vai trị của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp cơng nghiệp hố đất nước, hiện đại hố đất nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của xã hội. Các quy định về thu hồi, trưng dụng đất là nhằm tiếp tục khẳng định vai trị của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp cơng nghiệp hố đất nước, hiện đại hố đất nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của xã hội.
Đối với dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư đề nghị và được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cĩ văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau 180 ngày, kể từ ngày cĩ văn bản chấp thuận mà cịn người sử dụng đất khơng đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi. Như vậy, pháp luật quy định các trường hợp cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế. Đối với các dự án phát triển kinh tế khác mà khơng thuộc ác trường hợp được Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê, chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất thơng qua các hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất. Đồng thời Nhà nước khơng thực hiện việc thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất. Pháp luật cũng quy định Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan nhà nước khơng được ra quyết định thu hồi đất hoặc thực hiện các biện pháp khơng phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào việc thoả thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất trong trường hợp đất khơng thuộc diện thu hồi. Trong trường hợp dự án phát triển kinh tế khơng thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao, cĩ trách nhiệm: - Chỉ đạo việc cung cấp các văn bản về chính sách, pháp luật, các hồ sơ về thửa đất cĩ liên quan đến việc thoả thuận; - Chủ trì việc tiến hành thoả thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất nếu cĩ đề nghị của một hoặc các bên cĩ liên quan;
- Chỉ đạo việc thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, thuê đất, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để bảo đảm diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi để sử dụng đúng mục đích, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định khơng được chuyển đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, xây dựng khu cơng nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở, đất ở, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp với căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 31 của Luật Đất đai. Quy định này thể hiện rõ tính dân sự, tính kinh tế của đất đai đã được pháp luật coi trọng, quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ và từng bước, Nhà nước xĩa bỏ chế độ bao cấp cho các dự án đầu tư, hạn chế các quan hệ hành chính trong quan hệ đất đai Các trường hợp nhà nước thu hồi đất mà khơng bồi thường về đất 2.5. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 2.5.1. Khi Nhà nước thu hồi đất, những trường hợp sau đây khơng được bồi thường về đất: a) Thu hồi đất theo quy định tại các khoản 2,3,4,5,6,7,8, 9,10,11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai, cụ thể như sau: b) Đất rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất giao thơng, thuỷ lợi; đất xây dựng các cơng trình văn hố, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng và các cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; c) Đất nơng nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; d) Đất được Nhà nước giao cĩ thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cĩ nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đ) Đất thuê của Nhà nước;
e) Trường hợp khơng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai; g) Đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn. 2.5.2. Xử lý một số trường hợp cụ thể về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất a) Hỗ trợ đối với đất nơng nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước thu hồi đất Đất nơng nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư được hỗ trợ về đất theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP bao gồm các trường hợp: - Diện tích được hỗ trợ là tồn bộ diện tích đất nơng nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa đất cĩ nhà ở nhưng khơng được cơng nhận là đất ở thuộc phạm vi các khu vực: + Trong phạm vi địa giới hành chính phường; + Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nơng thơn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nơng thơn chưa cĩ quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất cĩ nhà ở ngồi cùng của khu dân cư. - Đối với diện tích đất vườn, ao thực tế đang sử dụng trong cùng thửa đất cĩ nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thơng thì diện tích đất được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa khơng vượt quá 05 lần hạn mức diện tích giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi đất. - Đối với diện tích đất thuộc thửa đất nơng nghiệp tiếp giáp với ranh giới các khu vực nĩi trên thì diện tích được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa đất khơng vượt quá 05 lần hạn mức diện tích giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi đất. - Diện tích đất được tính để hỗ trợ bằng tiền đối với các trường hợp nĩi trên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể.
b) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà khơng cĩ giấy tờ về quyền sử dụng đất Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng chủ sử dụng đất khơng cĩ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khơng cĩ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đĩ khơng cĩ tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau: + Trường hợp đất đang sử dụng là đất cĩ nhà ở và khơng thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường khơng vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất cĩ nhà ở nhưng khơng được cơng nhận là đất ở (nếu cĩ) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nơng nghiệp xen kẽ trong khu dân cư; + Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp khơng phải là đất ở và khơng thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp trên thửa đất cĩ cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp thì phần diện tích đĩ được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nơng nghiệp; + Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ khơng vượt quá hạn mức giao đất nơng nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và quy định tại khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; + Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất khơng được bồi thường về đất; nếu
đất đang sử dụng là đất cĩ nhà ở mà người cĩ đất bị thu hồi khơng cĩ chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. c) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau mà khơng cĩ giấy tờ về quyền sử dụng đất - Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng khơng cĩ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đĩ khơng cĩ tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện như sau: + Trường hợp đất đang sử dụng là đất cĩ nhà ở và khơng thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường khơng vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cĩ quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất cĩ nhà ở nhưng khơng được cơng nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nơng nghiệp; + Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp (khơng phải là đất ở) và khơng thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất cĩ cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp thì phần diện tích đĩ được bồi thường, hỗ trợ về đất như đối với đất nơng nghiệp;
+ Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhĩm đất nơng nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ khơng vượt quá hạn mức giao đất nơng nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; + Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất khơng được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất cĩ nhà ở mà người cĩ đất bị thu hồi khơng cĩ chỗ ở nào khác thì được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ- CP. - Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê khơng đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người cĩ hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thuê đất khơng đúng thẩm quyền khơng được bồi thường về đất khi thu hồi đất. d) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao khơng đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất được giao khơng đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau: - Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao. - Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau: + Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp khơng phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai;
+ Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngồi hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. d) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau: - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất khơng kê khai hết diện tích nhưng tồn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, khơng cĩ tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, khơng do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cĩ đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đĩ, đất đã sử dụng ổn định và khơng cĩ tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nhà nước khơng bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà cĩ. 2.6. Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”.
Theo đĩ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường, cĩ trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí tại các huyện để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Người sử dụng đất cĩ trách nhiệm phải đăng ký quyền sử dụng đất tạiVăn phịng đăng ký đất đaitrong các trường hợp: + Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; + Người sử dụng đất đã cĩ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thay đổi ranh giới thửa đất; + Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tồ án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được thi hành. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để họ cĩ cơ sở pháp lý thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của 2 khái niệm quyết định “giao đất” và “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Quyết định giao đất là cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cịn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất . Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Mơi trường phát hành đối với mọi loại đất;
Trường hợp cĩ tài sản gắn liền với đất thì tài sản đĩ được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Luật quy định như vậy là để bảo đảm thống nhất quản lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng như hiện nay, đất ở tại đơ thị thì Giấy chứng nhận cấp theo quy định của Nghị định số 60-CP, các loại đất khác thì cấp giấy theo Luật Đất đai. Tình trạng này gây khơng ít khĩ khăn cho cơ quan quản lý các cấp. Để xử lý, giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tế mà Luật chưa điều chỉnh, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể như sau: 2.6.1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sản xuất nơng nghiệp Đối với nơi đã thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nơng nghiệp thì UBND cấp huyện thực hiện việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cho nhiều thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật Đất đai. Đối với những nơi chưa thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nơng nghiệp, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cĩ yêu cầu thì UBND cấp huyện cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc quyền sử dụng của cùng hộ gia đình, cá nhân đĩ; sau khi thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật Đất đai. 2.6.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất nơng nghiệp để xây dựng trang trại tại khu vực nơng thơn Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất trang trại tại khu vực nơng thơn thì người sử dụng đất trang trại khơng phải nộp tiền sử dụng đất cho
việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuơi trồng thuỷ sản, đất làm muối sang đất nơng nghiệp khác trong các trường hợp: a) Xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực tiếp trên đất; b) Xây dựng chuồng trại chăn nuơi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; c) Xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; d) Xây dựng kho chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bĩn, máy mĩc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp phục vụ tại chỗ cho trang trại. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khơng phải là đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây lâu năm, đất nuơi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất nơng nghiệp khác hoặc chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang xây dựng cơ sở ươm tạo giống lúa thì người sử dụng đất trang trại thực hiện đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 36 của Luật Đất đai. 2.6.3. Cấp Giấy chứng nhận đối với đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo sử dụng Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cộng đồng dân cư thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với hộ gia đình, cá nhân; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cơ sở tơn giáo thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với tổ chức. Đối với đất do cơ sở tơn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện và đất do cơ sở tơn giáo sử dụng quy định tại khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai (kể cả trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) nay được UBND cấp xã xác nhận là khơng cĩ tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, được sử dụng theo chế độ sử dụng đất tương ứng với mục đích đĩ như đối với hộ gia đình, cá nhân, được chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện của cơ
sở tơn giáo mà khơng phải là đất do được Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất thì cơ sở tơn giáo được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2.6.4. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cĩ giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất cĩ chữ ký của bên chuyển quyền (khơng cĩ xác nhận của cơ quan cĩ thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP mà khơng phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyển quyền sử dụng đất khơng nộp Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển quyền thì giải quyết như sau: a) Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất (nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP); b) Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thơng báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cĩ đất với các nội dung sau: - Về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền tồn bộ diện tích đất; - Về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất;
Trường hợp khơng rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thơng báo thì phải đăng tin trên báo địa phương ba số liên tiếp, chi phí đăng báo do người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chi trả; c) Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thơng báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển quyền mà khơng cĩ đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; UBND cấp cĩ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyết định huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền khơng nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Mơi trường; 2.6.5. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận Trường hợp người đứng tên nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện để hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký và thơng báo cho người được thừa kế bổ sung hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. 2.6.6. Giấy chứng nhận trong trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngồi hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở - Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều là người nước ngồi hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện cĩ văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ
sơ về việc nhận thừa kế tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất để cập nhật vào sổ địa chính và theo dõi. - Trường hợp trong số những người cùng nhận thừa kế cĩ người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cịn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện cĩ văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất để cập nhật vào sổ địa chính và theo dõi. Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được chuyển nhượng hoặc tặng cho. 2.6.7. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà khơng cĩ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 6.7.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cĩ nhà ở, cơng trình xây dựng mà khơng cĩ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và khơng thuộc một trong các trường hợp vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 184/2007/NĐ-CP, nay UBND cấp xã xác nhận là đất khơng cĩ tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau: a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thuộc vùng đã cĩ quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đĩ và chưa cĩ quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đất cĩ nhà ở thì người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích khơng phải nộp tiền sử
dụng đất khơng vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với diện tích đất ở ngồi hạn mức (nếu cĩ) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức. Trường hợp đất cĩ cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở thì phải xác định diện tích đất phi nơng nghiệp và diện tích đất nơng nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nơng nghiệp. b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa cĩ quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc sử dụng đất khơng phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền chưa cĩ văn bản về chủ trương thu hồi đất thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; d) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất khơng phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã cĩ chủ trương thu hồi đất bằng văn bản thì người sử dụng đất khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi cĩ quyết định thu hồi đất; đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà tồn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đĩ hoặc trường hợp cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 6.7.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc nhĩm đất nơng nghiệp mà khơng cĩ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và khơng thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 184/2007/NĐ-CP, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất khơng cĩ tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng khơng vượt quá hạn mức giao đất nơng nghiệp; diện tích đất nơng nghiệp cịn lại (nếu cĩ) chuyển sang thuê đất của Nhà nước; b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng. Đối với đất nơng nghiệp trên cùng thửa đất cĩ nhà ở mà khơng được cơng nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp và khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng khơng vượt quá hạn mức giao đất nơng nghiệp; diện tích đất nơng nghiệp cịn lại (nếu cĩ) chuyển sang thuê đất của Nhà nước;. 6.7.3. Trường hợp thửa đất ở cĩ vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất khơng cĩ một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất cịn lại sau khi đã tách thửa cũng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. 6.7.4. Hộ gia đình, cá nhân khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã cĩ một trong các hành vi vi phạm sau đây thì khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan cĩ thẩm quyền xét duyệt và cơng khai; b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan cĩ thẩm quyền xét duyệt và cơng khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an tồn cơng trình cơng cộng đã được cơng bố, cắm mốc;
d) Lấn, chiếm lịng đường, lề đường, vỉa hè đã cĩ chỉ giới xây dựng; đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích cơng cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã cĩ văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm. 2.6.8. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau 6.8.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng cĩ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và khơng thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, nay UBND cấp xã xác nhận là đất khơng cĩ tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt hoặc chưa cĩ quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cĩ nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng khơng vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với diện tích đất ở thực tế ngồi hạn mức (nếu cĩ) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cĩ cơng trình xây dựng (khơng phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nơng nghiệp và diện tích đất nơng nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nơng nghiệp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp cùng loại; c) Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nơng nghiệp thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. 6.8.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tồn bộ hoặc một
phần thửa đất khơng cĩ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là đất khơng cĩ tranh chấp nhưng khơng phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt đối với nơi đã cĩ quy hoạch hoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã cĩ các hành vi vi phạm được quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì tồn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đĩ khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi cĩ quyết định thu hồi đất. 6.8.3. Nhà nước khơng cơng nhận quyền sử dụng đất, khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi tồn bộ diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê khơng đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau. 2.6.9. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất đã được giao khơng đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất Đất được giao khơng đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất cĩ giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng cĩ tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau: 6.9.1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được giao và khơng phải nộp tiền sử dụng đất. 6.9.2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được giải quyết như sau: a) Đối với diện tích đất được giao thuộc nhĩm đất nơng nghiệp hoặc đất phi nơng nghiệp nhưng khơng phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khơng phải nộp tiền sử dụng đất; b) Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khơng phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất cịn lại đã cĩ nhà ở (nếu cĩ) thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đối với diện tích cịn lại khơng cĩ nhà ở (nếu cĩ) được xác định là đất nơng nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP. 2.6.10. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp cĩ sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất 6.10.1. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo số liệu diện tích đo đạc thực tế (Lưu ý: người sử dụng đất khơng được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp, nếu cĩ, đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất). 6.10.2. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết như sau: a) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay khơng thay đổi so với thời điểm cĩ giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng cĩ tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo diện tích đo đạc thực tế và người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất; b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay cĩ thay đổi so với thời điểm cĩ giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được UBND cấp xã nơi cĩ đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đĩ, đất đã được sử dụng ổn định và khơng cĩ tranh chấp thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho tồn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất
và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay cĩ thay đổi so với thời điểm cĩ giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được UBND cấp xã nơi cĩ đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 14 hoặc khoản 2 Điều 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. 2.6.11. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đối với thửa đất 6.11.1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm cĩ: a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải cĩ thêm 01 trong các văn bản sau: - Biên bản về kết quả hồ giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp cĩ thẩm quyền cơng nhận; - Thoả thuận xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; - Quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, trích lục bản án hoặc quyết định của Tồ án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; - Văn bản cơng nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhĩm người cĩ quyền sử dụng đất chung; - Quyết định của cơ quan, tổ chức cĩ thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức;
- Văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật. 6.11.2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Người sử dụng đất cĩ nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập 01 bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Mơi trường nếu là tổ chức, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi; nộp tại Phịng Tài nguyên và Mơi trường nếu là hộ gia đình, cá nhân; b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính; c) Trường hợp hợp thửa khơng phải trích đo địa chính thì ngay trong ngày nhận được hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Mơi trường cùng cấp. Trường hợp tách thửa hoặc trường hợp hợp thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn khơng quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Mơi trường cùng cấp; d) Trong thời hạn khơng quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phịng Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp được ủy quyền hoặc trình UBND cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp khơng được ủy quyền; đ) Trong thời hạn khơng quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp cĩ thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan Tài nguyên và Mơi trường trực thuộc;