Tài liệu bồi dưỡng cán bộ địa chính xã: Quản lý nhà nước về đất đai

37 trang phuongnguyen 1910

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Tài liệu bồi dưỡng cán bộ địa chính xã: Quản lý nhà nước về đất đai", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

tai_lieu_boi_duong_can_bo_dia_chinh_xa_quan_ly_nha_nuoc_ve_d.pdf

Nội dung text: Tài liệu bồi dưỡng cán bộ địa chính xã: Quản lý nhà nước về đất đai

Tài liệu bồi dưỡng cán bộ địa chính xã part 1
BÀI 2: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1. Khái niệm chung 1.1. Khái niệm - Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. - Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND cấp xã quản lý theo quy định của pháp luật. - Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động tổ chức và điều chỉnh bằng quyền lực nhà nước đối với các hành vi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai để thực hiện và bảo vệ quyền sở hưò toàn dân về đất đai nhằm duy trì và phát triển các quan hệ đất đai theo trật tự pháp luật quy định. Như vậy quản lý nhà nướcvề đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai: đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý trình hình sử dụng đất đai; trong việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Nhà nước; trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất. 1.2. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý Nhà nước đối với đất đai liên quan đến cấp xã - Luật Đất đai đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004; - Nghị định số 181/2004/NĐ -CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 16/11/2004; - Nghị định số 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Quyết định số 24/ 2004/QĐ - BTNMTngày 01/11/2004 của Bộ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Ban hành Quy định về Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất; -Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 24/10/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Quyết định số 216/2005/QĐ -TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Quy định Ban hành kèm theo Quyết định số 16/2005/ QĐ -BTNMT ngày 16/12/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ( có hiệu lực kể từ ngày 17/01/2006) về quản lý, sử dụng và bảo vệ công trình xây dựng đo đạc. - Một số các văn bản quy phạm pháp luật khác. 1.3. Phân cấp quản lý nhà nước về đất đai 1.3.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý . Điều 6 chương I, chương II và chương VI của Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến những quy định chủ yếu, thiết lập chế độ quản lý nhà nước về đất đai, nhà nước thống nhất quản lý về đất đai, nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm: - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Thống kê, kiểm kê đất đai; - Quản lý tài chính về đất đai; - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; -Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật đất đai tại địa phương, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định của Luật Đất đai. 1.3.2. Phân cấp quản lý nhà nước về đất đai Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai năm 2003, ngoài trách nhiệm của Quốc hội, Chính phủ trong quản lý đất đai trong phạm vi cả nước, còn quy định trách nhiệm của ngành Tài nguyên và Môi trường, của HĐND và UBND các cấp như sau: - Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. - HĐND các cấp thực hiện quyền giám sát thi hành pháp luật đất đai tài địa phương. - UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định. Như vậy HĐND và UBND cấp xã là cơ quan có trách nhiệm quản lý đất đai tại địa phương theo sự phân cấp. 2. Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai Ngoài các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của các cơ quan của trung ương, HĐND và UBND các cấp trong đó có chính quyền cấp xã, phường, thị trấn được phép ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện và áp dụng pháp luật tại địa phương. Các văn bản đó gồm Nghị quyết của HĐND và Quyết đinh, chỉ thị của UBND các cấp. 3. Hoạt động của Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đất đai 3.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lâp các loại bản đồ về đất đai - Ngoài trách nhiệm của Chính phủ, Bộ nội vụ , Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Luật Đất đai còn quy định UBND các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương, quản lý hồ sơ địa Giới của cấp dưới; - Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm những tài liệu pháp lý liên quan đến địa giới hành chính theo quy định của pháp luật. - Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại UBND cấp đó, UBND cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do UBND cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận. - UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương; trường hợp mốc địa giới hành chính bị xê dịch, hư háng phải kịp thời báo cáo UBND cấp huyện. - Các loại bản đồ về đất đai gồm Bản đồ hành chính, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Đây là những tài liệu
cơ bản để các cơ quan quản lý nhà nước nắm được trình hình cơ bản về đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất đai được tốt hơn. Việc lập, quản lý và sử dụng các loại bản đồ về đất đai theo quy định của pháp luật. - Trách nhiệm của cán bộ địa chính cấp xã quản lý, sử dụng và bảo vệ công trình xây dựng đo đạc như sau: + Quản lý và bảo vệ các dấu mốc đo đạc trên địa bàn hành chính cấp xã theo biên bản bàn giao cho UBND cấp xã. + Sau khi nhận bàn giao các dấu mốc đo đạc, cán bộ địa chính cấp xã có trách nhiệm: . Ghi vào phần ghi chú của sổ địa chính về dấu mốc đo đạc trên thửa đất; . Tuyên truyền, phổ biến các quy định về quản lý, bảo vệ công trình xây dựng đo đạc để ngưòi dân địa phương có trách nhiệm bảo vệ dấu mốc đo đạc không bị xê dịch, không bị phá huỷ hoặc làm hư háng; . Thường xuyên kiểm tra, nếu phát hiện thấy các dấu mốc đo đạc bị xâm hại hoặc có khả năng bị xâm hại thì trong thời hạn không quá 24 ( hai mươi bốn) giờ kể từ khi phát hiện phải báo cáo UBND cấp xã để có biện pháp ngăn chặn ngay hành vi xâm hại và trong thời gian không quá 03 ( ba) ngày làm việc phải báo cáo Phòng Tài nguyên và Môi trường về hiện trạng và nguyên nhân xâm hại dấu mốc đo đạc; . Đối với trường hợp phải di chuyển hoặc huỷ bỏ dấu mốc đo đạc, trong thời gian không quá 03( ba) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu công trình về việc xin di chuyển hoặc huỷ bỏ dấu mốc đo đạc thì cán bộ địa chính cấp xã phải chuyển đơn tới cấp có thẩm quyền có trách nhiệm quản lý công trình xây dựng đo đạc để giải quyết kịp thời theo quy định của pháp luật 3.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ( xem chuyên đề 3) - Thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3.3. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất - Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đât - Hình thức giao đất: - Cho thuê đất - Chuyển mục đích sử dụng đất - Thu hồi đất, trưng dụng đất - Thẩm quyền thu hồi đất 3.4. Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai (xem chuyên đề 4) - Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp mà pháp luật quy định. - Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính; sổ địa chính; sổ mục kê; sổ theo dõi biến động đất đai. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất, các thông tin về thửa đất trong hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính và thực tế phải thống nhất nhau. - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư 4. Kiểm tra, thanh tra; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai. (xenm chuyên đề 5) 4.1. Kiểm tra, thanh tra đất đai - UBND cấp xã có trách nhiểm kiểm tra việc thực hiện pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất đai ở tại địa phương. - Công chức Địa chính - xây dựng cấp xã có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc kiểm tra việc thực hiện pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất trong địa bàn quản lý. - Nội dung kiểm tra việc sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất tại địa phương bao gồm: + Kiểm tra về tính hợp pháp về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
+ Kiểm tra thực tế hiện đang sử dụng đất của người sử dụng đất. + Kiểm tra việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Khi tiến hành kiểm tra đất đai cán bộ địa chính và UBND cấp xã phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục của thanh tra, kiểm tra đất đai mà pháp luật đã quy định. - Nếu phát hiện có vi phạm pháp luật đất đai thì có quyền xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật. 4.2. Giải quyết tranh chấp đất đai Trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm hoà giải các tranh chấp đất đai tại địa phương. Nếu hoà giải thành công thì UBND cấp xã hoàn tất các thủ tục hoà giải theo quy định của pháp luật. Nếu hoà giải không thành thì UBND cấp xã có trách nhiệm gửi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. * Hoà giải các tranh chấp đất đai được quy định như sau: * Nếu tranh chấp đất đai được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai. * Tranh chấp đất đai liên quan đến địa Giới giữa các đơn vị hành chính do UBND của các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2003. * Các căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất + Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra; + ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của xã, phường, thị trấn do UBND xã, phường, thị trấn thành lập gồm có: . Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn; . Đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã, phường, thị trấn; . Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc đối với khu vực nông thôn;
. Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; . Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn; + Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; + Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp và quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt; + Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; + Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất 4.3. Giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai - Giải quyết khiếu nại về đất đai - Giải quyết tố cáo về đất đai Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo. Như vậy thẩm quyền và trách nhiệm của UBND xã, phường, thị trấn về việc thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong lĩnh vực đất đai 4.4. Xử lý các vi phạm pháp luật đất đai Các hình thức trách nhiệm pháp lý trong việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai bao gồm trách nhiệm hành chính, trách nhiệm kỷ luật, trách nhiệm hình sự và trách nhiệm dân sự. a. Trách nhiệm hành chính - Đối tượng có thể bị xử lý biện pháp hành chính là cá nhân, tổ chức của Việt Nam và nước ngoài nếu có hành vi vi phạm hành chính về sử dụng đất, thực hiện các hoạt động dịch vụ về đất đai trên lãnh thổ Việt Nam. - Thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính là người có thẩm quyền áp dụng các biện pháp chế tài đối với những hành vi vi phạm nói trên là Chủ tịch UBND các cấp và các cơ quan chuyên ngành;
- Hình thức xử phạt vi phạm hành chính là ngoài việc áp dụng hai hình thức phạt chính như là cảnh cáo, phạt tiền, tuỳ theo từng trường hợp người vi phạm có thể bị áp dụng hình thức phạt bổ sung, các biện pháp khắc phục hậu quả và các biện pháp hành chính khác như thu hồi đất, buộc khôi phục lại trình trạng đất như trước khi vi phạm hành chính gây ra. - Hiện nay việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. b. Trách nhiệm kỷ luật - Đối tượng chịu trách nhiệm kỷ luật là những người thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai có hành vi vi phạm như lợi dụng chức vụ quyền hạn, làm trái các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đât; - Việc xử lý các cán bộ, công chức có hành vi vi phạm trong khi thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, do người đứng đầu cơ quan quản lý công chức có hành vi vi phạm ra quyết định kỷ luật. Thẩm quyền xử lý kỷ luật cán bộ, công chức có hành vi vi phạm được thực hiện theo quy định chung về phân cấp quản lý cán bộ. - Hình thức kỷ luật, tuỳ theo mức độ mà bị xử lý bằng một trong các hình thức kỷ luật như khiển trách, cảnh cáo, hạ bậc lương, hạ ngạch, cách chức, buộc thôi việc. -Trình tự xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất đối với người quản lý được thực hiện theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật sau: + Nghị định số 96/1998/ NĐ-CP ngày 17/11/1998 của Chính phủ về chế độ thôi việc đối với cán bộ, công chức + Nghị định số 97/1998/NĐ-CP ngày 17/11/1998 của Chính phủ về xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất đối với công chức. + Nghị định số 118/2006/NĐ - CP ngày 10/10/2006 của Chính phủ về xử lý trách nhiệm vật chất đối với cán bộ, công chức ( thay thế chương III Nghị định số 97/1998/NĐ - CP ngày 17/11/1998 của Chính phủ) c. Trách nhiệm hình sự - Căn cứ để truy cứu trách nhiệm hình sự đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật đất đai là những vi phạm được quy định trong Điều 140, Điều 141 của Luật Đất đai năm 2003. - Người sử dụng đất có hành vi vi phạm đã bị xử phạt hành chính mà còn vi pham hoặc vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng thì sẽ bị xử lý theo Điều 173 của Bộ Luật Hình sự như sau: “ Người nào lấn chiếm đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất, sử dụng đất trái với các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt từ từ ba tháng đến ba năm. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị phạt tiền từ ba mươi triệu đồng đến một trăm triệu đồng hoặc phạt tù từ hai năm đến bảy năm: có tổ chức; phạm tội nhiều lần; gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng.” - Người quản lý có hành vi vi phạm pháp luật đất đai đã bị xử lý kỷ luật mà còn vi phạm hoặc vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng thì bị xử lý theo Điều 174 của Bộ Luật hình sự năm 2000 như sau: “ Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt từ từ sáu tháng đến ba năm. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm: đất có diện tích lớn hoặc giá trị lớn; gây hậu quả nghiêm trọng.” d. Trách nhiệm dân sự Đối tượng phải chịu trách nhiệm dân sự là có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác thì ngoài việc áp dụng một trong những biện pháp trách nhiệm hành chính, trách nhiệm kỷ luật, trách nhiệm hình sự còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị hại theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai 2003. Theo quy định tại Điều 307 của Bộ Luật Dân sự thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất, trách nhiệm bồi
thường bù đắp tổn thất về tinh thần. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu thập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút. Người gây thiệt hại về tinh thần cho người khác do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín của người đó thì ngoài việc chấm dứt hành vi vi phạm, xin lỗi, cải chính công khai còn phải bồi thường một khoản tiền để bù đắp tổn thất về tinh thần cho người bị thiệt hại. 5. Điều kiện và trình tự thực hiên các quyền của người sử dụng đất 5.1. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất a. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất - Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. * Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây. + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; + Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất ; + Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; + Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; + Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình ; + Được quyền khiếu tố về những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. * Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất + Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; + Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; +Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
+Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; + Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; + Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất. b. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê: + Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; + Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn và hộ gia đình, cá nhân khác; + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ; + Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; + Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; Nếu không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư, tặng cho nhà trình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; + Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2003 quy định: + Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; + Được bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất; + Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất, kinh doanh; + Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, trừ quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn và hộ gia đình, cá nhân khác. Trong trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê. - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất. - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê khác Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
không thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự. - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất còn có các quyền và nghĩa vụ như sau: + Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có một số các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; + Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có một số các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê. - Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất Khi tham gia sử dụng đất các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau: + Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; + Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp; bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
* Giải quyết trường hợp Nhà nước đã mượn đất của hộ gia đình, cá nhân - Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng thì gửi hồ sơ đến UBND cấp tỉnh nơi có đất cho mượn. Hồ sơ gồm có: + Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ cho mượn đất mà các bên đã ký kết tại thời điểm mượn đất; + Đơn yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất. - UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, giải quyết. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì giải quyết theo các phương thức sau đây: + Trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng + Bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện đến hết ngày 31/12/2010. * Giải quyết trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mượn đất - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khác: + Việc giải quyết trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn, thuê đất ở gắn liền với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân khác mà nay trên đất đó còn nhà ở hoặc không còn nhà ở; hộ gia đình, cá nhân mượn, thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh có nhà xưởng hoặc không còn nhà xưởng của hộ gia đình, cá nhân khác được thực hiện khi có các điều kiện sau: . Hộ gia đình, cá nhân cho mượn, cho thuê đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; . Có văn bản thoả thuận về việc mượn đất, thuê đất. + Việc giải quyết trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của hộ
gia đình, cá nhân khác được áp dụng như sau: . Quyền sử dụng đất là tài sản của người cho mượn, cho thuê đất; . Nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất là tài sản của người cho mượn, cho thuê nhà xưởng; . Quyền sử dụng đất, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất, nhà ở gắn liền với đất không thuộc danh sách các trường hợp đã thực hiện các chính sách cải tạo của Nhà nước về đất đai, nhà ở, nhà xưởng; . Việc giải quyết đối với quyền sử dụng đất, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất được thực hiện như đối với nhà ở gắn liền với đất quy định tại Nghị quyết số 58 /1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991. + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khác mà không có văn bản thoả thuận về việc mượn đất, thuê đất, nay tự nguyện trả lại đất đã mượn, đã thuê thì việc trả lại đất phải được UBND cấp huyện quyết định công nhận. - Trường hợp tổ chức mượn đất, thuê đất hoặc cho mượn đất, cho thuê đất + Trường hợp bên mượn đất, thuê đất là tổ chức không thuộc cơ quan nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân là cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, của Đảng của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội thì việc giải quyết được thực hiện như việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khác. + Trường hợp bên cho mượn đất là tổ chức thì việc giải quyết được thực hiện theo quy định như sau: Diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, bị chiếm, thất thoát; diện tích đất đã cho các tổ chức khác, hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mượn sử dụng; diện tích đất đã liên doanh, liên kết trái pháp luật thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi. c. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: + Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;
+ Không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Riêng tổ chức kinh tế được giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì có quyền bán tài sản; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất. - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: + Trường hợp tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có các quyền và nghĩa vụ như sau: . Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; . Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; . Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; . Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư, tặng cho nhà trình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; . Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để vay vốn theo quy định của pháp luật; . Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh và tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật. + Trường hợp tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có các quyền và nghĩa vụ như sau: . Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; . Không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; . Tổ chức kinh tế nếu xây dựng công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thì có quyền bán tài sản, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây: . Có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; . Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; . Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất; . Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; +Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. + Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất. + Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê không thuộc trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự. - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: + Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các tổ chức này có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đát mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. +Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tổ chức này có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất: + Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. +Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, trừ trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày1/7/2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm. + Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. 5.2. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Ngoài quyền và nghĩa vụ chung, tuỳ theo từng đối tượng sử dụng đất mà họ còn có các quyền cụ thể như quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất; quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều kiện thực hiện một số quyền cụ thể như sau: + Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất Ngoài người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có mục đích kinh doanh được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; .Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để sử dụng vào mục đích kinh doanh thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về" dồn điền đổi thửa" thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau: . Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt. . Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất . Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 16/11/2004 nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực. * Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: + Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn
10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. + Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển ra khái phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. * Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. * Thừa kế quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định thừa kế quyền sử dụng đất như sau: + Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật; + Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng đó thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. 5.3. Trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất 5.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau: - Lập và nộp hồ sơ: + Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm: . Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai cấp huyên để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Nhìn chung, các thủ tục về chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định đơn giản và dễ thực hiện, đáp ứng được nhu cầu và mong muốn của người muốn chuyển đổi. Để cụ thể hoá và giúp cho người nông dân dễ dàng thực hiện quyền của mình, Điều 147 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được chia thành hai trường hợp: - Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “ dồn điền đổi thửa” thì các hộ gia đình, cá nhân tự thoả thuận và nhau bằng văn bản, nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 đến UBND cấp xã nơi có đất, UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi chung cho toàn xã rồi chuyển đến phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gưỉ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cùng cấp quyết định; UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét và ký giấy chứng nhân đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho phòng Tài nguyên và Môi trường; - Trường hợp việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về đất quy định tại khoản1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trong thời gian không quá 2 ngày UBND cấp xã có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trong thời hạn không quá 3 ngày, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. 5.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: - Lập và nộp hồ sơ + Lập hồ sơ : Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: . Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của công chứng nhà nước; nếu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất. . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. + Nộp hồ sơ : . Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. . Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã níi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hộ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ; + Gửi cho cơ quan quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trường hợp bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; +Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. + Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. Trong thời gian không quá 04 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoàn tất các công việc cần thiết đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính,Văn phòn đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày các bên thực hiện xong nghĩa vụ tàichính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5.2.3. Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất a. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau: - Lập và nộp hồ sơ + Lập hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, gồm: . Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có chứng nhận của công chứng nhà nước; nếu là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất + Nộp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất . Hồ sơ thuê quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất . Trường hợp hộ gia đình, cá nhận sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: + Thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Trả lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho thuê tại nơi đã nộp hồ sơ. b. Trình tự, thủ tục xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Sau khi hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người đã cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ, gồm có: + Xác nhận thanh lý hợp đồng thuê đất trong Hợp đồng thuê đất đã ký kết hoặc bản thanh lý hợp đồng thuê đất; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 5.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất như sau: - Lập và nộp hồ sơ + Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm: . Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. . Trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm: . Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tăng cho quyền sử dụng đất; Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài phải có chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước; . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. + Nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất: . Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; . Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm: + Thẩm tra hồ sơ; + Chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. - Khi thực hiện trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, còn phải thực hiện các quy định sau đây: + Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải hoàn tất các công việc thuộc trách nhiệm của mình; +Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã
có trách nhiệm thông báo cho bên thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; + Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đát hoặc UBND cấp xã có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Khi thực hiện trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất còn phải thực hiện những quy định sau đây: +Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quỳên sử dụng đất phải hoàn tất các công việc thuộc trách nhiệm của mình; + Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; + Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 5.2.5. Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnhđể thu hồi nợ a. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như sau: - Lập và nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất + Lập hồ sơ. Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gồm: . Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh của hộ gia đình thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất;
. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. + Nộp hồ sơ . Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; . Trường hợp bên thế chấp, bên được bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh; - Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đát và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận bảo lãnh, bên nhận thế chấp; - Khi thực hiện trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất còn thực hiện các quy định sau: + Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải hoàn tất các công việc thuộc trách nhiệm của mình; + Việc thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, đã đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất quy đinh ở trên. b. Trình tự, thủ tục xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất - Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp, đã được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh đến nơi đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh; - Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: + Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế
chấp, xoá đăng ký bảo lãnh; + Thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến có quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Việc thực hiện trình tự, thủ tục xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất còn thực hiên những quy định như sau: + Sau khi hoàn thành xong nghia vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ gồm: . Xác nhận của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc Bản xác nhân của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ; . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoàn tất các công việc thuộc trách nhiệm của mình; + Trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký huỷ đăng ký thế chấp, đăng ký huỷ đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất, đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. c. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ - Khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh; - Trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đầu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật; - Người nhận quyền sử dụng đất sau khi đã xử lý quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. 5.2.6. Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng khi chấm dứt việc góp vốn a. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: - Lập và nộp hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất + Lập hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, gồm: . Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chon hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã. . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. + Nộp hồ sơ . Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; .Trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm: +Thẩm tra hồ sơ; + Đối với trường hợp đủ điều kịên góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
pháp nhân mới. - Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây: + Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp vốn; trường hợp liên doanh và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận; + Bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai 2003; + Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; + Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố mất tích; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện; + Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện. b. Trình tự, thủ tục xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: - Người sử dụng đất chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xoá đăng ký góp vốn đến nơi đã đăng ký góp vốn - Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký góp vốn, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất. - Trình tự, thủ tục xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn thực hiện theo quy định sau đây: + Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp một bộ hồ sơ gồm có hợp đồng chấm dứt góp vốn và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đát ( do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoàn tất các công việc thuộc trách nhiệm của mình; + Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới( do có thây đổi thửa đất) thì thực hiện như sau: . Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kem theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường; . Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới; trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đa thu hồi của pháp nhân mới cho phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; . Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hoàn tất các công việc thuộc trách nhiệm của mình; . Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc và chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định của pháp luật. c. Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn
Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: - Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại; Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó. - Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó; - Trường hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Toà án. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại; Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại tổng hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất đó và tài sản. - Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự; - Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự; - Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của pháp luật. Trên đây là các quy trình rất cụ thể được Luật Đất đai năm 2003 quy định nhằm trình tự hoá các quyền của người sử dụng đất, góp phần tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo trật tự kỷ cương và nề nếp. Như vậy trách nhiệm của UBND cấp xã khi làm các thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất là chứng thực vào đơn hoặc hợp đồng và thu hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất để nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. * * *