Nội dung môn học kinh tế đất đai

Nội dung text: Nội dung môn học kinh tế đất đai

1. NỘI DUNG MÔN HỌC KINH TẾ ĐẤT ĐAI Phần 1: Đất đai và phân loại đất đai  Phân biệt đất đai với lãnh thổ và đất? - Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định; về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai thuộc phạm trù địa lý - kinh tế. - Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc. - Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên. Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định và đất đai chính là kết quả của sự gắn kết ấy. Như vậy đất đai là một phạm trù thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định. Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân.  Đất đai có thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội? - Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các đặc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất. Đây là các đặc tính phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người. - Thuộc tính xã hội: là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Vị thế được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội được hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế xã hội của đất đai đáp ứng các nhu cầu xã hội của con người. - Chất lượng tự nhiên của đất đai là đại lượng vật lý hữu hình. Nhưng ngược lại vị thế xã hội là đại lượng vô hình chỉ có thể xác định gián tiếp thông qua các biến hữu hình. - Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Ví dụ, đầu tư cải tạo độ phì của đất, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, đầu tư tiếp thị quảng cáo bất động sản,  Vị thế có phải là vị trí hay không, có đồng nhất với vị trí không? - Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị trí là thuộc tính không gian tự nhiên của nó. - Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên. - Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”. Vậy tại sao khi nói đến đất đai và bất động sản người ta chỉ nhắc đến “vị trí, vị trí và vị trí”? - Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” trong không gian tự nhiên không có ảnh hưởng tác động đến sự tăng giảm giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm. - Cần phân biệt 3 không gian: không gian tự nhiên (còn gọi là không gian địa lý tự nhiên); không gian kinh tế - xã hội (còn gọi là không gian địa lý - kinh tế) và không gian tâm lý. Khái niệm vị thế được hiểu tổ hợp 3 không gian nêu trên, tức là hình ảnh hay vị trí của các đối tượng địa lý, kinh tế - xã hội trong tâm trí con người. - Vị thế là một đại lượng mang tính lịch sử, nó có thể thay đổi theo trào lưu, tâm lý, thị hiếu của người tiêu dùng, còn vị trí là cố định (bất biến). Nhờ tính khả biến của vị thế mà xuất hiện ngành kinh doanh bất động sản, có khả năng gia tăng giá trị bất động sản thông qua đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và chiến dịch tiếp thị thu hút người tiêu dùng 1
2.  Chúng ta tồn tại trong bao nhiêu không gian? - Chúng ta cùng tồn tại một lúc trong 3 không gian: + Không gian tự nhiên: ở đây vị trí được xác định bởi tọa độ x,y,z nào đấy. + Không gian KT – XH: được xác định bởi khoảng cách tới các trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa – xã hội, cụ thể đó là khoảng cách tới trung tâm, trường, chợ, + Không gian tâm lý: được xác định thông qua sự quan tâm, sự hiểu biết, sự yêu thích và mong muốn.  Tổ hợp 3 không gian nêu trên cấu thành khái niệm vị thế đất đai. Vị thế đất đai có thể được phản ánh thông qua bản đồ phân bố dân cư với các đặc điểm văn hóa – xã hội khác nhau trong không gian tự nhiên như hình dưới. Tại mỗi phân vùng văn hóa – xã hội dân cư đặc thù có một mức vị thế riêng. Hình 1. Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian  Đặc tính của đất đai: Đất đai còn có một số đặc tính như: tính cố định, tính dị biệt, tính bền lâu, tính khan hiếm, tính thích ứng và tính tăng trị. - Tính cố định về vị trí: Đất đai là hàng hóa bất động sản dù được chuyển nhượng nhưng chỉ là các quyền sử dụng khai thác lợi ích từ đất đai, mà không thể di chuyển thửa đất đó đến vị trí mong muốn. Vị trí đất đai là cố định, nên lợi ích và giá trị của đất đai gắn liền với từng vị trí cụ thể, chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như: + Những yếu tố tự nhiên; + Điều kiện kinh tế; + Tính chất xã hội; + Điều kiện môi trường. - Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, diện tích, hình thể, cảnh quan, khác nhau về các đặc tính chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội làm cho mỗi thửa đất đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của đất đai. Vì tính dị biệt mà mỗi thửa đất đai là một loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt, nên việc xác định cung, cầu và giá cả thị trường đất đai trở nên phức tạp hơn. - Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai không thể hủy hoại nếu được sử dụng hợp lý trong quá trình tái sản xuất xã hội, vì vậy đất đai có thời hạn sử dụng vật lý và kinh tế vĩnh viễn. - Tính khan hiếm: 2
3. Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính không gian và thời gian, vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần, có thời gian khan hiếm nhưng cũng có khi dư thừa. - Tính thích ứng: Xuất phát từ sự thay đổi về nhu cầu mà đất đai có thể chuyển đổi từ hình thức sử dụng này sang hình thức sử dụng khác. Đất đai có thể sử dụng vào các mục đích khác nhau: nông lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể của con người về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên. - Tính tăng trị: Tức là sự gia tăng giá trị đất đai. Giá trị của đất đai có xu hương tăng dần do giá trị đầu tư vào đất đai và nhu cầu về đất đai ngày càng tăng.  Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế - xã hội: - Là đối tượng lao động; - Là công cụ lao động; - Là tư liệu sản xuất; - Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị; - Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.  Khái niệm quỹ đất quốc gia, loại hình sử dụng đất đai, loại đất đai và các nguyên tắc phân loại quỹ đất đai? - Loại hình sử dụng đất đai: là một thửa đất cụ thể có ranh giới rõ ràng trên thực địa được sử dụng thường xuyên có hệ thống cho một nhu cầu nhất định của con người. Ranh giới thửa đất được xác định thông qua sự tương phản giữa các loại hình sử dụng khác nhau. - Loại đất đai: tập hợp từ các thửa đất có mục đích sử dụng chung cho các hoạt động kinh tế - xã hội của con người, ranh giới của loại đất đai là ranh giới quy ước, tức được xác định bằng các mốc giới địa chính, hay xác định trên bản đồ quy hoạch. - Quỹ đất đai: tập hợp từ các loại đất đai. Là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vi lãnh thổ quốc gia được gọi là quỹ đất đai quốc gia; trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính thì được gọi là quỹ đất đai cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới sử dụng của một chủ thể nào đó thì được gọi là quỹ đất đai của chủ thể đó. Quỹ đất đai quốc gia hình thành và phát triển cùng với tiến trình lịch sử của dân tộc và các hoạt động KT-XH trong cộng đồng đó, trong quá trình đó phạm vi đất đai dần dần được mở rộng hay thu hẹp. Các loại đất đai được hình thành, xuất hiện phù hợp với nhu cầu hoạt động KT-XH của con người. - Trước tiên là phải xác định được quỹ đất đai ở trạng thái động hay trạng thái tĩnh tùy thuộc vào quan điểm nhìn nhận của nhà nghiên cứu, từ góc nhìn động thái hay tĩnh tại. - Quỹ đất đai được hình thành trong quá trình phát triển sản xuất của con người, do đó quỹ đất đai là một trạng thái động: vận động và thay đổi theo các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Động là do nhìn từ góc độ “đoàn tàu” kinh tế. Đây chính là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại quỹ đất đai quốc gia. . Vấn đề đặt ra là các thửa đất kết hợp với nhau tạo thành loại đất đai theo nguyên tắc nào? - Có 2 nguyên tắc: - Tương đồng (giống nhau) - Quan hệ (hệ thống) - Trong nghiên cứu phân loại các thành phần của một tập hợp bất kỳ người ta sử dụng 2 nguyên tắc khác nhau cho các trạng thái khác nhau của tập hợp. Nguyên tắc quan hệ cho tập hợp động, nguyên tắc tương đồng cho tập hợp tĩnh. - Đứng ở góc độ hoạt động kinh tế thì các loại đất được xác định theo nguyên tắc quan hệ. Ví dụ: theo nguyên tắc quan hệ đất giao thông nội đồng được xếp vào loại đất nông nghiệp; giao thông nội bộ khu dân cư được xếp vào đất khu dân cư. 3
4. - Tuy nhiên hiện nay trong công tác quản lý đất đai không có sự thống nhất về nguyên tắc phân loại quỹ đất đai quốc gia. Theo Luật đất đai 1993 thì loại đất đai được xác định theo nguyên tắc quan hệ, nhưng Luật 2003 thì lại xác định theo nguyên tắc tương đồng. Các bạn nêu rõ các loại đất đai trong Luật 1993 và Luật 2003. - Chúng ta cần phải xác định loại đất đai bằng nguyên tắc quan hệ, tức theo mối quan hệ qua lại giữa các thửa đất. Quan hệ này có nguồn gốc từ sự tương tác giữa các hoạt động kinh tế - xã hội của con người, hay còn gọi là vị thế đất đai (hiểu vị thế là tổng hòa quan hệ xã hội). Điều này sẽ được làm rõ ở phần sau đây khi nghiên cứu các quy luật phân vùng sử dụng đất đai, thấy được mối tương quan giữa mục đích sử dụng và vị thế đất đai. Phần 2: Quy luật phân vùng sử dụng đất đai  Tính tập trung và sự hình thành các trung tâm? - Đất đai là tư liệu sản xuất, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và là không gian phát triển đô thị  đất đai là không gian phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất nhưng lại có tính tập trung, mà từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị trí trung tâm với các cấp độ cao thấp khác nhau.  Tại sao phải hình thành các trung tâm? - Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong không gian, cũng như sự mất mát thông tin và suy giảm giá trị sản phẩm hàng hóa theo thời gian. Mỗi vị trí trung tâm có một bán kính phục vụ (R) nhất định tùy thuộc vào tính chất tiêu dùng của loại hàng hóa và dịch vụ mà nó cung ứng, từ đó tạo thành vùng thị trường hình tròn với bán kính (R) của vị trí trung tâm. Tính chất tiêu dùng của hàng hóa và dịch vụ đồng thời quy định cấp độ của vị trí trung tâm.  Hệ thống vị trí trung tâm được hình thành như thế nào? - Các vị trí trung tâm phân bố tương đối với nhau trong không gian theo nguyên tắc thị trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính hình thành hệ thống vị trí trung tâm. Trong một hệ thống vùng thị trường của các vị trí trung tâm là hình lục giác đều (hình 2). - Trong thực tế hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc thị trường (hình 3) tạo ra sự thuận lợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ, nhưng lại không thuận tiện trong việc xây dựng hệ thống giao thông giữa các vị trí; hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc giao thông (hình 4) tạo ra sự thuận lợi trong việc xây dựng mạng lưới giao thông nối liền các vị trí trung tâm các cấp độ khác nhau vì vậy hệ thống này là phổ biến. Hình 2. Khu thị trường 6 cạnh 4
5. C B Đường giao thông nối 2 trung tâm cấp A liền kề A Hình 3. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc thị trường Đường giao thông nối hai trung tâm cùng cấp C A B Hình 4. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông 5
6.  Phân vùng sử dụng đất đai diễn ra trong không gian như thế nào? - Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau. - Xem xét trường hợp không gian có một trung tâm có các phân vùng sử dụng: thương mại, dịch vụ, dân cư, công nghiệp và nông lâm nghiệp. - Lý thuyết về phân vùng chức năng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi Von Thunen (1826), phát triển bởi William Alonso (1964) và sau đó được hoàn thiện bởi Hoàng Hữu Phê (2000). - Von Thunen: lý giải phân vùng đất đai nông nghiệp. - William Alonso: lý giải phân vùng đất đai đô thị.  2 ông này dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ KHOẢNG CÁCH có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau. Các loại hình sản xuất có chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm, chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí vận tải tiết kiệm được. Các phân vùng sử dụng đất đai tại các khoảng cách khác nhau trong không gian được thể hiện ở hình 5. R 12,0 Thương mại và dịch vụ 7,0 Dân cư 2,0 Công nghiệp 0 A B Khoảng cách đến trung tâm vị thế Khu mua bán và văn phòng Khu ở Khu công nghiệp Hình 5. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian 6
7. Tuy nhiên theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser (Đại học Havard) cho thấy trong thời kỳ hiện đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và các phương tiện vận tải thì chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn, chiếm một tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ, do vậy chi phí vận tải không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian.  Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai. - Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. - Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn. GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. - Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm. T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t). - Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được. - T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt  T = 1/t = v/s. - T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v) hay giảm thiểu khoảng cách (s). Vì vậy khi hệ thống giao thông được cải tạo thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai. Phần 3: Giá trị đất đai và bất động sản  Khái niệm hàng hóa bất động sản - Hàng hóa bất động sản là những tài sản bất động sản đất đai, nhà ở, công trình được đưa ra trao đổi trên thị trường. - Xét về bản chất thì đối tượng trao đổi trên thị trường là lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Lợi ích này được tạo ra bởi vị thế xã hội và chất lượng vật lý của bất động sản. Nói theo cách khác thì lợi ích của bất động sản trao đổi trên thị trường được tạo ra từ các đặc tính vật lý như diện tích sàn, số tầng cao, số phòng, kiến trúc, kết cấu và độ bền công trình trong mối quan hệ tương tác với các bất động sản liền kề trong một môi trường văn hóa xã hội dân cư xác định. - Xem xét lợi ích của bất động sản là hàng hóa ở góc độ chung nhất, đấy là lợi ích trừu tượng được thể hiện thông qua các lợi ích cụ thể, như lợi ích của đất đai nông nghiệp, lợi ích đất đai đô thị, lợi ích nhà ở, lợi ích công trình thương mại - Lợi ích trao đổi trên thị trường được gọi là dịch vụ bất động sản.  Khái niệm cung cầu và giá cả thị trường đất đai Khái niệm cầu bất động sản: Cầu về hàng hóa bất động sản xuất phát từ nhu cầu của người tiêu dùng và nhà kinh doanh sản xuất, trong kinh tế học không phân biệt nhu cầu sử dụng trực tiếp, nhu cầu đầu tư kinh doanh, tích trữ tài chính hay nhu cầu đầu cơ Nhu cầu trở thành cầu kinh tế khi nhu cầu này không có khả năng tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có, được đảm bảo bằng khả năng tài chính và phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường, mới có điều kiện gặp 7
8. được cung. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn. Phân biệt cầu cá biệt và cầu thị trường về bất động sản. Cầu cá biệt là cầu của một hay một nhóm người tiêu dùng giống nhau về thu nhập, sở thích, Cầu thị trường được xác định bằng tổng cầu cá biệt tại các mức giá khác nhau theo trục tung. Cầu thị trường chính là tổng cầu cá biệt, độ co giãn của đường cầu thị trường được xác định bởi độ co giãn của các đường cầu cá biệt (xem hình các phân khúc của thị trường bất động sản). Cầu thị trường về bất động sản mô tả số lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi (mức thu nhập, quy mô thị trường, dự báo tương lai ). Phân biệt lượng cầu với cầu. Lượng cầu là một con số hàng hóa mà người tiêu dùng mua tương ứng với một mức giá cụ thể. Cầu là hành vi quyết định mua của người tiêu dùng, hành vi này được phản ánh thông qua mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả hàng hóa. Cầu được mô tả bởi đường cầu hay hàm cầu. Quy luật cầu phản ánh mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi thì lượng cầu hàng hóa bất động sản có mối quan hệ ngược chiều với giá cả của nó. Quy luật cầu có thể tóm tắt như sau: + Khi giá tăng thì lượng cầu giảm. + Khi giá giảm thì lượng cầu sẽ tăng. Độ co giãn của cầu: % ΔQD - Công thức xác định: D % ΔP - Ý nghĩa độ co giãn của cầu: + ED = 0 : cầu hoàn toàn không co giãn. + ED = 1 : cầu co giãn đơn vị. + ED = ∞: cầu hoàn toàn co giãn. + ED 1 : cầu co giãn nhiều, người tiêu dùng phản ứng đáng kể so với sự thay đổi của giá. - Yếu tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu: phần lớn là do mức thu nhập và tỷ lệ chi tiêu cho hàng hóa trong tổng thu nhập. Ta nghiên cứu độ co giãn của cầu để nhằm giải thích sự phân khúc của thị trường theo thu nhập của các đối tượng người tiêu dùng khác nhau và sự hình thành các mức giá khác nhau trong các phân khúc này. Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: - Sự thay đổi quy mô tiêu thụ thị trường, như sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển hay sự mở cửa thị trường khu vực cho các đối tượng khác; - Sự thay đổi mức thu nhập của dân cư; - Dự báo tương lai về sự phát triển kinh tế - xã hội và chính sách của chính phủ. Khái niệm cung bất động sản: Cung thị trường bất động sản: là mô tả số lượng hàng hóa bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác được giả định là không thay đổi (chi phí tạo lập, số lượng nhà đầu tư phát triển, dự báo tương lai ). Phân biệt cung thị trường và cung cá biệt: - Cung cá biệt xuất phát từ những nhà đầu tư bất động sản, từ người sở hữu bất động sản; - Cung thị trường là tổng cung cá biệt. Phân biệt cung với lượng cung, nguồn cung: - Cung được mô tả bởi đường cung hay hàm cung thể hiện hành vi quyết định cung ứng hàng hóa của người bán trên thị trường. - Lượng cung là một số lượng hàng hóa mà người bán muốn cung ứng và có thể cung ứng tại một mức giá cụ thể. 8
9. - Nguồn cung là quỹ bất động sản hiện có tạo ra một lượng lợi ích cố định cung ứng trên thị trường. Quy luật cung: phản ánh mối quan hệ giữa lượng cung và giá cả, đây là quan hệ thuận chiều. - Khi giá tăng thì lượng cung tăng; - Khi giá giảm thì lượng cung sẽ giảm. Độ co giãn của cung: % ΔQs - Công thức xác định: S % ΔP - Ý nghĩa độ co giãn của cung: + ES = 0 : cung hoàn toàn không co giãn. + ES = 1 : cung co giãn đơn vị. + ES = ∞: cung hoàn toàn co giãn. + ES 1 : cung co giãn nhiều. - Các yếu tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cung: độ co giãn của cung phụ thuộc vào chi phí sản xuất, thông qua độ co giãn của cung ta có thể biết được khả năng cung ứng hàng hóa của các nhà sản xuất trên các thị trường khác nhau và trong các thời hạn khác nhau. Độ co giãn của cung trên thị trường sơ cấp khác với độ co giãn của cung trên thị trường thứ cấp. Độ co giãn của cung trong ngắn hạn khác với độ co giãn của cung trong dài hạn. Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: - Chi phí (giá thành) tạo lập bất động sản; - Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản, như thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài; - Các chính sách quản lý của Nhà nước bao gồm các chính sách quản lý đất đai, đô thị, tài chính tiền tệ Phân biệt cung trên thị trường sơ cấp và cung trên thị trường thứ cấp: Cung trên thị trường sơ cấp: - Đất đai có số lượng giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung. - Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai. - Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác. - Lượng cung đất đai là không đổi trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn, cung hoàn toàn không co giãn. Cung trên thị trường thứ cấp: - Để các nguồn hàng hóa bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau: Quỹ hàng hóa bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời; Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa bất động sản không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi ); Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hóa bất động sản đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận. - Đặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. - Lượng cung về bất động sản không thay đổi trong ngắn hạn, cung không co giãn trong ngắn hạn. Lượng cung sẽ thay đổi trong dài hạn theo sự thay đổi của giá cả bất động sản, cung co giãn trong dài hạn. 9
10. Quan hệ cung - cầu bất động sản: - Cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và hình thành giá cân bằng (hình 6). Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá cả giảm xuống. - Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu. - Sự cân bằng cung - cầu bất động sản chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung - cầu bất động sản luôn có sự biến động. Giá cả thị trường bất động sản: - Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về bất động sản trên thị trường. Cân bằng cung cầu hình thành giá cả của 1 đơn vị hàng hóa bất động sản, tức là giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản, còn gọi là giá cả của 1 đơn vị lợi ích bất động sản. - Từ giá cả của 1 đơn vị lợi ích bất động sản có thể xác định giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật theo công thức: P = P0 x Y, Y = f(VT, CL) P = P0 x f(VT, CL). Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Công thức trên cho thấy giá trị bất động sản bao gồm giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của bất động sản. Cần phân biệt các loại giá trị: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính. - Giá trị cảm nhận là trạng thái thỏa mãn tâm sinh lý của con người khi tiêu dùng hàng hóa. Giá trị cảm nhận bao gồm giá trị tình cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức, - Giá trị tài chính là hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng hàng hóa. Giá trị tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này phản ánh trên bản đồ giá trị (hình 7). Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật tiền nào của nấy. - Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá rao mua, giá rao bán, giá mua bán và giá cả thị trường. P SS P SS SS A PT DA D PB ΠA T DB ΠT ΠB P0 MRB MRA MRT IB IA IT Y 0 YA YT Y Hình 6. Các phân khúc của thị trường bất động sản 10
11. VEL ài chính ài ị t tr B Giá Giá rao bán E C A Giá rao mua D Giá trị cảm nhận Hình 7. Bản đồ giá trị Các quan điểm về giá trị bất động sản Quan điểm kinh tế học chính trị Macxit Quan điểm kinh tế thị trường Quan điểm kinh tế học hiện đại Các bạn trình bày rõ các quan điểm này Ý nghĩa của việc nghiên cứu giá trị đất đai - Ý nghĩa khoa học: thống nhất lý luận về giá trị đất đai. - Ý nghĩa thực tiễn: phân biệt rõ khái niệm khung giá và bảng giá đất đai. Các bạn trình bày khái niệm khung giá và bảng giá đất đai. Phần 4: Đầu tư phát triển đất đai Giá trị đất đai thực chất phản ánh sự khác biệt về vị thế đất đai. Mức độ đầu tư phát triển đất đai phụ thuộc vào giá trị và vị thế của đất đai (hình 8), bị chi phối bởi quy luật năng xuất biên giảm dần. Đường ngưỡng: là đường tối thiểu (người đầu tư có thể đầu tư tăng cao hơn đường ngưỡng). I Đường đồng lượng Ngưỡng đầu tư hợp lý B A C Đường đồng phí 0 VT Hình 8. Mối liên hệ giữa giá trị đầu tư (I) và vị thế đất đai (VT) 11