Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm

Nội dung text: Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm

1. nghiªn cøu - trao ®æi TS. TrÇn Quang Huy * 1. Th t c hành chính v t ai xin thuê t g m: 1) ơ n xin thuê t theo Nhìn chung các nhà u t n c ngoài mu (do s tài nguyên và môi tr ng cung trong h ơn 20 n m qua u có tâm lí quan cp); 2) B n sao gi y ch ng nh n u t có ng i v th t c hành chính Vi t Nam, c ch ng th c c a công ch ng nhà n c; 3) D bi t là trong l nh v c u t . Cho n nay, án u t . các nhà ho ch nh chính sách c ng ch a - S tài nguyên và môi tr ng có trách a ra mô hình chu n các th t c c n ph i nhi m ti p nh n h s ơ, th m nh h s ơ, làm tr c khi c p gi y ch ng nh n u t trích l c h s ơ a chính ho c trích o a cho n khi a d án vào vn hành trên m t chính khu t xin thuê, xác nh m c thu bng ã c Nhà n c Vi t Nam cho thuê. ti n thuê t và các th t c trình u ban Th t c xin gi y phép u t s ti p c n nhân dân c p t nh quy t nh vi c cho nhà tr c hay th t c v t ai s th c hi n u t thuê t. tr c? V nguyên t c, khi trao gi y ch ng - Trao quy t nh cho thuê t cho nhà nh n u t cho nhà u t n c ngoài, c ơ u t , i di n s tài nguyên và môi tr ng quan có th m quy n c p gi y ch ng nh n kí h p ng thuê t v i nhà u t n c u t ã ph i th m nh nhu c u s d ng ngoài (hp ng thuê t theo m u do s tài t c a d án ( im a kho n 1 iu 30 Ngh nguyên và môi tr ng cung cp). Th i gian nh ca Chính ph s 181/2004/N -CP bàn giao t cho nhà u t nhanh hay ch m ngày 29/10/2004 v thi hành lu t t ai). ph thu c vào t ã c gi i phóng m t Do ó, trong d án u t , v n t ai bng hay ch a? Theo quy nh t i im a và ph c v cho d án ã c nhà u t trình im b kho n 2 iu 122 Lu t t ai n m bày, gi i trình c xem xét ch p nh n 2003, t ng th i gian th c hi n các th t c tr c khi c p gi y ch ng nh n u t . B i hành chính trong tr ng h p t ã gi i vy, các th t c hành chính v t ai s phóng m t b ng là 20 ngày ( t ã gi i th c hi n ngay sau khi trao gi y ch ng nh n phóng m t b ng c hi u là t không còn u t cho nhà u t . Th t c ó bao g m: bt c ai ang s d ng có th gây khó kh n - Nhà u t n c ngoài n p 2 b h s ơ cho nhà u t , s n sàng chuy n giao t Nhà xin thuê t n s tài nguyên và môi tr ng nc cho nhà u t ). i v i t ch a c nơi th c hi n d án u t . Theo quy nh t i iu 122 Lu t t ai n m 2003, b h s ơ * Tr ng i h c Lu t Hà N i 26 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
2. nghiªn cøu - trao ®æi gi i phóng m t b ng thì có thêm thi gian và Nam t o iu ki n cho nhà u t n c th t c thu h i t t phía Nhà n c. Do ó, ngoài l a ch n m t cách phù h p v i n ng theo quy nh t i im a, im b và im c lc tài chính ho c theo nguy n v ng c a kho n 3 iu 122 Lu t t ai n m 2003 thì nhà u t . Nh v y, so v i nhà u t Vi t tng th i gian cho các th t c v xin thuê t Nam, các nhà u t n c ngoài có nhi u ít nh t là 40 ngày. s l a ch n h ơn khi s d ng t d i hình - Nhà u t n c ngoài không ph i tr th c thuê. Tuy nhiên, c n l u ý r ng vi c ti n b i th ng khi thu h i t. Trách nhi m tr ti n thuê t theo hình th c hàng n m bi th ng thu c v phía Vi t Nam. hay tr ti n m t l n s nh h ng tr c ti p - Nhà u t n c ngoài c c p gi y n các quy n và l i ích c a nhà u t . ch ng nh n quy n s d ng t và c phép Ng i Vi t Nam có câu: “ti n nào c a y”, th c hi n các quy n c a mình theo úng các iu ó úng trong tr ng h p các nhà u quy nh ca pháp lu t t ai ( iu 118 - t l a ch n hình th c thuê t nào khi th c iu 120 Lu t t ai n m 2003). hi n d án t i Vi t Nam. Ví d , doanh 2. Hình th c s d ng t c a nhà u nghi p có v n u t n c ngoài A có l nh tư n ưc ngoài vc kinh doanh là b t ng s n tr ti n thuê Theo quy nh t i iu 33, iu 34 và t cho Nhà n c v i hình th c hàng n m iu 35 Lu t t ai n m 2003, hình th c và doanh nghi p có v n u t n c ngoài s d ng t nói chung i v i t t c các nhà B cùng chung l nh v c kinh doanh b t ng u t trong n c và nhà u t n c ngoài sn nh ng tr ti n thuê t m t l n cho Nhà là: 1) Giao t không thu ti n s d ng t; nc. V y im khác nhau khi cung ra 2) Giao t có thu ti n s d ng t và 3) ngoài th tr ng các s n ph m c n h cao Cho thuê t. Tuy nhiên, theo thông l qu c cp, nhà chung c , bi t th , v n phòng c a t và quy nh hi n hành c a Lu t t ai, 2 doanh nghi p trên là gì? Có th th y r ng Nhà n c Vi t Nam áp d ng hình th c thuê doanh nghi p A ch c phép cho thuê t i v i nhà u t n c ngoài s d ng các s n ph m làm ra mà không c bán t Vi t Nam. Song các nhà u t n c nh doanh nghi p B. Nh v y, doanh nghi p ngoài c n bi t r ng vi c thuê t Vi t B v a bán, v a c quy n cho thuê khi Nam c th c hi n d i hai d ng c th , hoàn thành các s n ph m b t ng s n c a cho thuê tr ti n thuê hàng n m ho c cho mình theo quy nh c a pháp lu t t ai thuê tr ti n thuê m t l n cho Nhà n c. và pháp lu t v kinh doanh b t ng s n. Nhà u t n c ngoài không b ép ph i tr Các phân bi t x y ra khi l a ch n hình ti n thuê b ng hình th c c nh mà h có th c s d ng t là nh v y cho nên khi quy n l a ch n (kho n 3 iu 108 Lu t t ti p c n t ai, doanh nghi p có v n u ai n m 2003). iu ó có ngh a là tr ti n t n c ngoài th c hi n d án t i Vi t theo ph ơ ng th c hàng n m hay m t l n là Nam c n hi u g c r c a hình th c thuê t do nhà u t quy t nh, Nhà n c Vi t l a ch n cho phù h p. t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 27
3. nghiªn cøu - trao ®æi 3. Quy n s d ng t c a doanh nghi p ngoài s d ng t u t kinh doanh b t có v n u t ư n ưc ngoài ng s n thì ch c phép cho thuê nhà , Di góc quy n c a ng i s d ng vn phòng ã c xây d ng. t, doanh nghi p có v n u t n c ngoài i v i tr ng h p nhà u t n c c b o h các quy n chung nh m i t ngoài khi thuê t và tr ti n thuê m t l n ch c, cá nhân Vi t Nam ang s d ng t cho Nhà n c thì giá tr quy n thuê t c (iu 105 Lu t t ai n m 2003). Tuy tính vào giá tr các giao d ch c a h . iu ó nhiên, nh ã c p m c 2 v hình th c có ngh a là theo quy nh t i kho n 3 iu thuê t c a nhà u t n c ngoài, các 119 Lu t t ai n m 2003, các nhà u t quy n c th c a nhà u t ph thu c r t có các quy n sau: ln vào vi c tr ti n thuê t cho Nhà n c - Chuy n nh ng quy n s d ng t thuê và khu v c mà nhà u t s d ng t là t i và tài s n u t trên t thuê trong th i h n khu công nghi p, khu công ngh cao, khu thuê t; kinh t hay ngoài các khu v c ó. Do v y, - Cho thuê l i quy n s d ng t thuê và ti iu 119, iu 120 Lu t t ai nm tài s n ã u t trên t; 2003 quy nh v các quy n c a nhà u t - Th ch p quy n s d ng t thuê và tài vi các phân bi t h t s c rõ ràng. C th : sn u t trên t thuê vay v n c a các 3.1. Quy n s d ng t c a t ch c, cá t ch c tín d ng c phép ho t ng t i nhân n ưc ngoài khi th c hi n d án u t ư Vi t Nam; ti Vi t Nam - Góp v n b ng quy n s d ng t thuê Lng quy n và giá tr th c hi n quy n và tài s n ã u t h p tác s n xu t kinh ca nhà u t n c ngoài s c b o h doanh theo quy nh c a pháp lu t Vi t Nam; trên c ơ s l a ch n vi c tr ti n theo hình - Có quy n bán ho c cho thuê nhà th c hàng n m ho c m t l n. Do v y, trong trong tr ng h p nhà u t n c ngoài tr ng h p tr ti n thuê hàng n m, các c thuê t kinh doanh nhà . doanh nghi p có v n u t n c ngoài ch Vi các quy nh trên có th th y rng c b o h các quy n liên quan n các tài khi nhà u t l a ch n vi c tr ti n thuê sn thu c s h u doanh nghi p ã c u mt l n cho Nhà nc, h s có m t s l i t trên t. Giá tr quyn s d ng t thuê tr th nh t nh: 1) c b o h y các ti n hàng n m không c tính trong các quy n quan tr ng nh t c a ng i s d ng giao d ch c a nhà u t . V y nên, h có t v i 2 lng giá tr là quy n s d ng t quy n bán các tài s n u t trên t thuê thuê và giá tr tài s n thu c s h u c a cho i tác Vi t Nam ho c n c ngoài khác, doanh nghi p ã u t trên t; 2) Li th có quy n th ch p tài s n vay v n c a các v ti n thuê t r v i giá c n nh trong t ch c tín d ng c phép ho t ng t i th i gian dài. Ví d , nhà u t thuê t Vi t Nam, góp v n b ng tài s n liên th i im nm 2008, ơ n giá thuê t s do doanh. Trong tr ng h p nhà u t n c u ban nhân dân cp t nh quy t nh d a 28 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
4. nghiªn cøu - trao ®æi trên c ơ s Ngh nh ca Chính ph s khu kinh t chính là giao d ch dân s v t 142/2005/N -CP ngày 14/11/2005 v thu ai. Do v y, nhà u t n c ngoài thuê l i ti n thuê m t t, m t n c t i th i im t c b o h các quy n t ơ ng t nh nm 2008. N u thuê t t i th i im n m tr ng h p thuê t t Nhà n c Vi t Nam 2009 thì áp giá theo khung giá n m 2009. vi các quy n nh ã tr ti n thuê t m t Nên hi u r ng theo quy nh hi n hành, ln cho Nhà n c Vi t Nam. khung giá thuê t có s bi n ng hàng 4. Các quy nh v s d ng t trong nm theo xu h ng t ng lên. Do ó, giá t khu công nghi p, khu công ngh cao và thuê c ng t ng lên hàng n m, iu ó không khu kinh t có l i cho doanh nghi p tr ti n thuê hàng Thông th ng, Nhà n c Vi t Nam t o nm nh ng l i có l i i v i doanh nghi p iu ki n cho t ch c, cá nhân n c ngoài tr ti n thuê m t l n. u t kinh doanh trong khu công nghi p, 3.2. Quy n s d ng t c a t ch c, cá khu công ngh cao và khu kinh t . Do ó, nhân n ưc ngoài trong khu công nghi p, khu cn n m v ng m t s quy nh v s d ng công ngh cao, khu kinh t t trong các khu v c kinh t c bi t này. Tơ ng t nh quy n s d ng t c a t Tr ưc h t, c n th y c s khác nhau ch c, cá nhân n c ngoài khi th c hi n d nh t nh trong c ơ ch ti p c n t ai gi a án u t t i Vi t Nam trong khu công vi c thuê t trong khu công nghi p v i khu nghi p, khu công ngh cao và khu kinh t , công ngh cao, khu kinh t . Trong khi t i quy n s d ng t c a nhà u t n c khu công nghi p, nhà u t n c ngoài thuê ngoài c ng phân bi t theo c ơ ch tr ti n t tr c ti p t u ban nhân dân c p t nh thuê. ó là quy n s d ng t theo hình th c ho c thuê l i t t nhà u t phát tri n h tr ti n thuê hàng n m và quy n s d ng t tng khu công nghi p thì t i khu công ngh theo hình th c tr ti n thuê m t l n c a nhà cao, khu kinh t , nhà u t n c ngoài u t . Tuy nhiên, cn l u ý r ng không ch thuê t t ban qu n lí khu công ngh cao, có vi c ti p c n t ai c a doanh nghi p khu kinh t ho c thuê l i t t t ch c phát nc ngoài t Nhà n c, t ban qu n lí khu tri n h t ng khu công ngh cao, khu kinh công ngh cao, khu kinh t mà còn thuê l i t. Nh v y, ban qu n lí khu công ngh cao, t t các ch th u t xây d ng k t c u h khu kinh t là ch th c Nhà n c giao tng Vi t Nam ho c nhà u t n c ngoài mt l n cho toàn b v n t và h có quy n khác. Do ó, quy n s d ng t c a các ch giao t, cho thuê l i t. Trong ti p c n t th thuê l i t c n c hi u th t chính xác. ai, nhà u t n c ngoài liên h v i ban Th c ch t vi c thuê l i t ã phát tri n h qu n lí các khu công ngh cao, khu kinh t tng c a nhà u t Vi t Nam ho c nhà u c h ng d n th t c hành chính v t n c ngoài khác v i t ch c, cá nhân thuê t, không ph i liên h v i s tài nc ngoài u t vào s n xu t kinh doanh nguyên và môi tr ng nơi có khu công ngh trong khu công nghi p, khu công ngh cao, cao, khu kinh t . t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 29
5. nghiªn cøu - trao ®æi Theo quy nh t i các iu 90, 91 và 92 nm ho c tr ti n thuê t m t l n cho Nhà Lu t t ai n m 2003 c chi ti t hoá t i nc Vi t Nam, c h ng các quy n c a các iu 84, 85 và 86 Ngh nh ca Chính ng i s d ng t trong khu công nghi p, ph s 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 khu công ngh cao, khu kinh t phù h p v i hng d n thi hành Lut t ai thì nhà u vi c l a ch n hình th c tr ti n thuê. t n c ngoài khi s d ng t t i các khu Ban qu n lí khu công ngh cao, khu kinh công nghi p, khu công ngh cao, khu kinh t t có quy n cho thuê t i v i nhà u t bao g m: 1) Nhà u t n c ngoài phát nc ngoài. Nhà u t n c ngoài có nhu tri n h t ng, kinh doanh k t c u h t ng khu cu s d ng t ho c th c hi n d án t i các công nghi p, khu công ngh cao, khu kinh t khu công ngh cao, khu kinh t s ph i liên thông qua vi c chuy n nh ng, cho thuê, h tr c ti p v i ban qu n lí và c h ng cho thuê l i t ã phát tri n h t ng; 2) T dn y các th t c có liên quan v thuê ch c, cá nhân n c ngoài u t s n xu t t n cp gi y ch ng nh n quy n s d ng kinh doanh trong khu công nghi p, khu công t. Th t c hành chính m t c a c ng c ngh cao, khu kinh t . Nhà n c Vi t Nam áp d ng tri t t i các khu công nghi p, khu c bi t khuy n khích và kêu g i nhà u t công ngh cao và khu kinh t . nc ngoài thuê t c a Nhà n c u t 5. Vn nh n chuy n nh ưng quy n phát tri n h t ng t i các khu v c kinh t c s d ng t c a nhà u t ư n ưc ngoài t bi t này và có chính sách u ãi u t i t ch c kinh t Vi t Nam vi nhà u t v ti n thuê t. Trong th i Trong b i c nh khó kh n v kinh t toàn gian qua, các doanh nghi p Nh t B n r t cu nói chung và Vi t Nam nói riêng, các quan tâm n khu công ngh cao Hoà L c, doanh nghi p c a Vi t Nam luôn khó kh n Hà N i v i nhu c u và mong mu n u t v v n trong quá trình tri n khai th c hi n xây d ng k t c u h t ng và các xí nghi p các d án u t . c bi t trong l nh v c có s n ph m công ngh cao chính là xu t kinh doanh b t ng s n, n u không có v n phát t vi c khuy n khích c a Nhà n c u t các d án s r t khó c tri n khai Vi t Nam. iu ó là c n thi t b i l các n cùng. Nhi u t ch c kinh t c a Vi t doanh nghi p n c ngoài có u th l n v vn mà trong u t xây d ng k t c u h Nam c giao các d án u t , song v i tng, y u t v n óng vai trò quy t nh. ngu n v n t có h n h p trong b i c nh các Mt khác, nhà u t n c ngoài có nhi u ngân hàng si t ch t vi c cho vay u t kinh nghi m v u t phát tri n h t ng, có kinh doanh thì các doanh nghi p Vi t Nam kh nng áp d ng công ngh cao khi xây ng tr c nguy c ơ không th tri n khai d dng k t c u h t ng khu công nghi p, khu án. Nh v y, hàng lo t d án u t trong công ngh cao, khu kinh t . lnh v c b t ng s n không th tri n khai Nhà u t n c ngoài có quy n l a ho c không th th c hi n n cùng do ch n hình th c thuê t tr ti n thuê hàng không có v n u t , không c phép 30 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
6. nghiªn cøu - trao ®æi phân lô bán n n, không c phép huy - D án u t k t c u h t ng khu công ng v n c a khách hàng n u ch a hoàn nghi p, khu ch xu t, c m công nghi p và thành u t c ơ s h t ng c a d án ho c khu công nghi p t p trung khác có cùng ch là khu nhà phi có n n móng công trình s d ng; theo quy nh c a pháp lu t v nhà , v - D án u t thu c khu công ngh cao, kinh doanh b t ng s n. ng tr c khó khu kinh t ; kh n ó, v n chuy n nh ng quy n s - D án u t k t c u h t ng khu ô dng t t các d án u t c a doanh th , khu dân c nông thôn; nghi p Vi t Nam cho các doanh nghi p có - D án u t s n xu t kinh doanh; vn u t n c ngoài chính là kh n ng - D án u t xây d ng nhà ã hoàn duy nh t c u các doanh nghi p trong thành u t xây d ng ng b h t ng dùng nc. M t khác, ây c ng chính là c ơ h i chung c a d án. ca các nhà u t n c ngoài có c d Vi c nh n chuy n nh ng quy n s án t nhà u t Vi t Nam. Qua kh o sát, dng t c a các d án u t nói trên ph i các nhà u t Singapore, H ng Kông, tuân th các quy nh c a pháp lu t t ai Malaysia, Indonesia hi n ang th c hi n và pháp lu t v kinh doanh b t ng s n các d án t i thành ph H Chí Minh, Hà ng th i l u ý các tr ng h p sau: Ni, à N ng u r t tha thi t v i các lo i Th nh t, nu nh các t ch c kinh t d án này, b i l h u h t nh ng khó kh n ca Vit Nam c Nhà n c giao t có thu v th t c hành chính c quy n s ti n s d ng t ho c nh n chuy n nh ng dng t, th t c v u t xây d ng công quy n s d ng t mà ti n tr cho Nhà n c, trình ã c nhà u t Vi t Nam gi i ti n tr cho vi c nh n chuy n nh ng không quy t n tho và không còn v ng m c v có ngu n g c t ngân sách nhà n c thì khi mt gi y t , th t c. iu khó kh n duy chuy n nh ng d án, giá tr quy n s d ng nh t mà h không th ti p t c th c hi n d t c tính chung trong t ng giá tr c a án ó là do không có v n làm công trình. hp ng chuy n nh ng d án; nhà u t Cho nên, v i kh n ng ti m tàng v v n, nc ngoài l p th t c thuê t và không các nhà u t n c ngoài hoàn toàn có c ơ ph i tr ti n thuê t cho Nhà n c Vi t hi l n ón nh n các d án u t mà Nam. Lí do v vi c nhà u t n c ngoài doanh nghi p Vit Nam g p khó kh n. Tuy không ph i n p ti n thuê t cho Nhà n c nhiên, c n ph i hi u r ng không ph i b t c Vi t Nam khi l p th t c thuê t có th d án nào c a doanh nghi p Vi t Nam g p hi u là doanh nghi p Vi t Nam ã th c khó kh n c ng c phép chuy n nh ng hi n y ngh a v tài chính i v i Nhà cho nhà u t n c ngoài. Các d án mà nc Vi t Nam. nhà u t n c ngoài nh n chuy n nh ng Th hai , tr ng h p t ch c kinh t Vi t quy n s d ng t ch có th là: Nam c Nhà n c giao t không thu ti n t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 31
7. nghiªn cøu - trao ®æi s d ng t ho c nh n chuy n nh ng cho Nhà n c không có ngu n g c t ngân quy n s d ng t mà ti n tr có ngu n g c sách nhà n c v i th i h n s d ng t n t ngân sách nhà n c thì giá tr quy n s nh lâu dài thì khi nhà u t n c ngoài dng t không tính chung trong t ng giá tr bán nhà, h không ph i n p ti n chênh l nh ca h p ng chuy n nh ng d án, nhà u gi a ti n thuê t và ti n s d ng t. Theo t n c ngoài l p th t c thuê t và tr ti n quy nh t i kho n 1 iu 32 Ngh nh ca thuê t cho Nhà n c Vi t Nam v i m t Chính ph s 84/2007/N -CP ngày 25/5/2007 trong hai s l a ch n là tr ti n thuê hàng quy nh b sung v vi c c p gi y ch ng nm ho c tr ti n thuê m t l n. nh n quy n s d ng t, thu h i t, th c Th ba, c n phân bi t v n th i h n hi n quy n s d ng t, trình t th t c b i khi l p th t c thuê t c a nhà u t n c thng, h tr , tái nh c khi Nhà nc thu ngoài khi nh n chuy n nh ng d án có s hi t và gi i quy t khi u n i v t ai thì dng t c a doanh nghi p Vi t Nam. N u khi nhà u t n c ngoài th c hi n d án nh vi c s d ng t c a doanh nghi p Vi t u t xây d ng nhà bán ho c cho thuê Nam là có th i h n thì th i h n s d ng t thu c tr ng h p tr ti n thuê m t l n ho c ca doanh nghi p có v n u t n c ngoài thông qua trúng u giá t do Nhà n c t là th i gian còn l i c a th i h n tr c khi ch c, ph i n p ti n thuê t m t l n t ơ ng chuy n nh ng. Ví d , doanh nghi p Vit ơ ng v i s ti n s d ng t ph i n p nh Nam có th i h n s d ng t c giao là 50 doanh nghi p Vi t Nam c giao t có thu nm, h s d ng c 10 n m và sau ó ti n s d ng t. chuy n nh ng d án cho nhà u t n c Vn n p ti n thuê t m t l n cho ngoài thì th i h n thuê t c a nhà u t nhi u d án nhà c a doanh nghi p n c nc ngoài là 40 n m k t th i im kí k t ngoài trong th i gian v a qua có nhi u sai hp ng chuy n nh ng d án. N u vi c s sót t cách tính toán c a phía Vi t Nam mà dng t c a t ch c kinh t Vi t Nam là n ơ n c liên quan n công ti liên doanh nh lâu dài thì khi chuy n nh ng d án Ciputra v i di n tích thuê trên 322 ha tr ti n u t cho nhà u t n c ngoài, th i hn thuê t vào cu i n m 2004 làm thi t h i cho thuê t là 70 n m. Nhà u t n c ngoài ngân sách nhà n c trên 3000 t ng. (1) Do c gia h n th i h n thuê t nhi u l n, vy, c n ph i hi u r ng s ti n s d ng t mi l n không quá 70 n m và nhà u t np m t l n và s ti n thuê t n p m t l n nc ngoài không ph i n p ti n thuê t cho cho 50 n m thuê không b ng nhau trên cùng th i gian c gia h n. mt di n tích. ã nhi u khi ng i ta l m Th t ư, trong tr ng h p nh n chuy n tng là b ng nhau. Theo quy nh t i kho n nh ng d án c a t ch c kinh t Vi t Nam 1 iu 4 Ngh nh ca Chính ph s u t xây dng nhà bán ho c cho thuê 142/2005/N -CP ngày 14/11/2005 v thu mà t ch c kinh t ã tr ti n s d ng t ti n thuê m t t, m t n c thì ơ n giá thuê 32 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
8. nghiªn cøu - trao ®æi t m t n m c tính b ng 0,5% giá t cách ây 8 n m,(3) vi c cho phép ng i n c theo m c ích s d ng t thuê do u ban ngoài c mua nhà t i Vi t Nam là chính nhân dân c p t nh quy nh. Nh v y, t i sách h p d n c a Nhà n c ta. cùng th i im cho cùng m t di n tích có Tuy nhiên, không ph i tt c 81.000 iu ki n t nhiên xã h i gi ng nhau thì ng i n c ngoài ang sinh s ng, h c t p, ng i n p ti n s d ng t ph i n p m t kinh doanh t i Vi t Nam u có quy n s kho n ti n cao g p 200 l n so v i ng i thuê hu nhà t i Vit Nam mà ng i n c t tr ti n thuê hàng n m. T th c t ó, ngoài ph i áp ng các iu ki n nh t nh trong các d án nhà , nhà u t n c ngoài mi c mua nhà. Ngh quy t ca Qu c khi tr ti n thuê t cho Nhà n c Vi t Nam hi s 19/2008/QH 12 ngày 3/6/2008 n c thì s ti n ó t ơ ng ơ ng v i ti n s d ng Cng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam l n t tr ti n m t l n cho Nhà n c. u tiên chính th c hoá vi c cho phép ng i 6. Quy nh v cho phép ng ưi n ưc nc ngoài c mua nhà t i Vi t Nam. ngoài mua nhà t i Vi t Nam Theo ó, có 5 nhóm i t ng c phép T tr c n nay, ng i n c ngoài l u mua nhà nh sau: trú t i Vit Nam dù ng n h n hay dài h n - Cá nhân ng i n c ngoài có u t u thuê nhà t i Vit Nam. H ph i b ra tr c ti p t i Vi t Nam; mt kho n ti n khá l n thanh toán ti n - Cá nhân ng i n c ngoài có công thuê nhà t i Vit Nam. T i Hà N i, n u nhà óng góp cho Vi t Nam c Nhà n c t ng do t ch c n c ngoài u t xây d ng thì th ng huân ch ơ ng, huy ch ơ ng, cá nhân giá cho thuê kho ng 1400 - 2000 USD/c n nc ngoài có óng góp c bi t cho Vi t h/tháng, nhà do t ch c trong n c xây Nam theo quy nh c a Chính ph . dng thì kho ng 700 - 1000 USD/c n h /tháng. - Cá nhân n c ngoài ang làm vi c Vi giá cho thuê nhà trung bình trong th i trong các l nh v c kinh t , xã h i có trình gian là 5 n m s ng Vi t Nam, ng i n c t i h c ho c t ơ ng ơ ng tr lên và ngoài ph i tr m t kho n ti n thuê kho ng ng i có ki n th c, k n ng c bi t mà Vi t 50.000 USD. B i v y, v i m t c n h ti n Nam có nhu c u; nghi trung bình kho ng 70.000 USD/c n, sau - Cá nhân ng i n c ngoài k t hôn v i 5 n m s d ng ch c n thu h i 70% giá tr công dân Vi t Nam; ban u (kho ng 50.000 USD) c ng th y - Doanh nghi p có v n u t n c c vi c mua nhà t i Vi t Nam gi m b t ngoài ang ho t ng t i Vit Nam, không mt kho n chi phí áng k cho ng i n c có ch c n ng kinh doanh b t ng s n, có ngoài n làm vi c t i Vi t Nam.(2) Do ó, nhu c u v nhà cho nh ng ng i ang làm cùng v i vi c cho phép ng i Vi t Nam nh vi c t i doanh nghi p ó. c n c ngoài c phép mua nhà, s h u Bên c nh vi c quy nh v i t ng nhà và quy n s d ng t t i Vi t Nam c phép mua nhà t i Vit Nam, Ngh t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 33
9. nghiªn cøu - trao ®æi quy t c a Qu c h i kh ng nh th i gian s BÀN V NH NGH A KH NG B hu nhà t i a c a ng i n c ngoài là 50 (ti p theo trang 9) nm k t khi c c p gi y ch ng nh n Nh v y, i t ng tác ng c a hành vi c u quy n s h u nhà , quy n s d ng t . thành t i kh ng b là các m c tiêu dân s , Ng i n c ngoài s h u nhà t i Vi t cng ng dân c ho c nh ng ng i không Nam ch c phép bán, t ng cho nhà sau tr c ti p tham gia chi n s , nh ng ng i 12 tháng k t ngày c c p các gi y t c h ng b o h qu c t . Trong th c t có hp pháp v nhà , t (tr các cá nhân có tr ng h p s t n công nh m vào m c tiêu lí do c bi t không th l u trú t i Vi t Nam hn h p, có c quân s và dân s , ví d toà thì c bán nhà tr c th i h n). Ng i nhà có c c ơ quan quân s và các t ch c nc ngoài sau khi h t th i h n s h u nhà th ơ ng m i ho c tàu bay có c các nhân viên quân s và dân th ng thì vi c c ý m cu c ti Vit Nam thì sau th i h n 12 tháng ph i tn công m c dù bi t r ng cu c t n công ó bán ho c t ng cho nhà . có kh n ng gây th ơ ng vong cho th ng Th i im ng i n c ngoài chính th c dân ho c gây h h i cho các m c tiêu dân s c phép mua nhà t i Vi t Nam là t là hành vi kh ng b . V i t ng tác ng ngày 1/1/2009 và trong cùng m t th i im, hành vi kh ng b c ng c n phân bi t v i t i ng i n c ngoài ch c phép s h u m t ph m chi n tranh, ví d t i im a kho n 3 cn nhà ho c c n h chung c do t ch c iu 8 Quy ch Rome v Toà án hình s kinh t u t xây d ng. qu c t quy nh i t ng c a các hành vi Nh v y, ây là chính sách quan tr ng và cu thành t i ph m chi n tranh là c ng ng hp d n cho ng i n c ngoài có nhu c u l u dân c ho c nh ng th ng dân không tr c trú lâu dài t i Vi t Nam h c t p, nghiên ti p tham gia chi n s , tuy nhiên nh ng hành cu và u t t i Vi t Nam. Chính sách này vi này ph i c th c hi n nh m t ph n c ng i n c ngoài sinh s ng, làm n t i trong k ho ch ho c chính sách ho c c Vi t Nam hoan nghênh, phù h p v i các th c hi n trên quy mô l n và áp d ng trong chu n m c qu c t và th hi n mong mu n “xung t v trang có tính qu c t ”. ca nc ta h i nh p ngày càng sâu r ng T s phân tích trên, theo tác gi bài trong i s ng chính tr và kinh t th gi i./. vi t, kh ng b là hành vi gây thi t h i (ho c e do gây thi t h i) nghiêm tr ng n tính (1).Xem: “Tu n t i xét li ti n s d ng t c a Ciputra”, Dothi.Net, ngày 31/5/2007. mng, s c kho , tài s n c a ng i dân và các (2).Xem: Lu t s a i, b sung m t s iu c a Lu t mc tiêu dân s khác gây ho ng lo n trong t ai n m 1993 (ngày 29/6/2001) và Ngh nh ca cng ng dân c nh m t c m c ích Chính ph s 81/2001/N -CP ngày 5/11/2001 v vi c chính tr (ép bu c chính ph , t ch c, cá nhân cho phép ng i Vi t Nam nh c n c ngoài mua hành ng ho c không c th c hi n hành nhà t i Vi t Nam. (3).Xem: Tp chí ph n Vi t Nam cu i tu n, s ra ng nào ó; vì lí do tôn giáo; t t ng ) ngày 16/8/2007, tr. 5. do các cá nhân ho c t ch c th c hi n./. 34 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009