›
›

Bảo đảm tín dụng

ppt 46 trang phuongnguyen 9110
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bảo đảm tín dụng", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptbao_dam_tin_dung.ppt

Nội dung text: Bảo đảm tín dụng

  1. BẢO ĐẢM TÍN DỤNG
  2. Hồ sơ tín dụng
  3. Quy trình thực hiện nghiệp vụ bảo đảm bằng tài sản Nhận và Thẩm định Định giá Xác định kiểm tra tài sản tài sản mức cho hồ sơ bảo bảo đảm bảo đảm vay đảm Tái định giá Lập hợp tài sản và đồng cầm Giải chấp xử lý sau cố thế tái định giá chấp
  4. Câu hỏi vui • Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm có bao nhiêu điều? • A. 72 • B. 73 • C. 74 • D. 75
  5. Văn bản pháp lý về bảo đảm tín dụng tại Việt Nam ❖ Bộ luật dân sự ❖ Nghị định 163/2006 ❖ Luật các TCTD ❖ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, .
  6. H×nh thøc B¶o ®¶m tÝn dông Bảo đảm Bảo lãnh bằng tài sản ThÕ chÊp b»ng TS ThÕ chÊp CÇm cè cña bªn thø ba
  7. Tình huống khởi động (1) • Ông Nguyễn Văn A đề nghị ACB vay tiền mua căn hộ chung cư tại Thái Hà để ở (căn hộ này sẽ được bàn giao cho ông A trong năm tới) • Căn hộ trị giá 2 tỷ • Ông A đề nghị sử dụng BĐS thuộc sở hữu của ông A gồm giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hiện tại của ông A để làm tài sản bảo đảm đảm. • ACB tiến hành thẩm định, nhận thấy hồ sơ tài sản bảo đảm hoàn toàn hợp lệ và định giá BĐS của ông A là 4 tỷ • ACB chấp nhận TSBĐ trên và cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà bảo đảm bằng giá trị QSDD và QSH nhà của ôg A • Yêu cầu: quyết định của ACB có rủi ro không?
  8. Luật Đất đai và những khúc mắc trong phát triển nghiệp vụ cho vay tiêu dùng thế chấp quyền sử dụng đất
  9. 16. QuyÒn vµ nghÜa vô cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt kh«ng ph¶i lµ ®Êt thuª 16.5. C¸ nh©n cã quyÒn ®Ó thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt. • Hé gia ®×nh ®îc Nhµ níc giao ®Êt, nÕu trong hé cã thµnh viªn chÕt th× QSDD cña thµnh viªn ®ã ®îc ®Ó thõa kÕ theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt. • Khi ngêi ®îc thõa kÕ lµ ngêi VN ®Þnh c ë níc ngoµi thuéc ®èi tîng quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 ĐiÒu 121 cña LuËt ĐÊt ®ai th× ®îc nhËn thõa kÕ QSDD;nÕu kh«ng thuéc ®èi tîng quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 ĐiÒu 121 cña LuËt ĐÊt ®ai th× chØ ®îc hëng gi¸ trÞ cña phÇn thõa kÕ ®ã;
  10. 16.6. TÆng cho QSDD theo quy ®Þnh t¹i ®iÓm c kho¶n 2 ĐiÒu 110 cña LuËt ĐÊt ®ai; tÆng cho QSDD ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n hoÆc ngêi VN ®Þnh c ë níc ngoµi thuéc ®èi tîng quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 ĐiÒu 121 cña LuËt ĐÊt ®ai; 16.7. ThÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng QSDDt¹i tæ chøc tÝn dông ®îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam, t¹i tæ chøc kinh tÕ hoÆc c¸ nh©n ®Ó vay vèn s¶n xuÊt, kinh doanh; 16.8. Gãp vèn b»ng QSDD víi tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt, kinh doanh.
  11. 17. QuyÒn vµ nghÜa vô cña hé g®, c¸ nh©n sd® thuª 17.1. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt cã c¸c quyÒn vµ nghÜa vô sau ®©y: a) C¸c quyÒn vµ nghÜa vô quy ®Þnh t¹i ĐiÒu 105 vµ ĐiÒu 107 cña LuËt ĐÊt ®ai; b) B¸n, ®Ó thõa kÕ, tÆng TS thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª; ngêi mua, ngêi nhËn thõa kÕ, ngêi ®îc tÆng cho tµi s¶n ®îc NN tiÕp tôc cho thuª ®Êt theo môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh; c) ThÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª t¹i tæ chøc tÝn dông ®îc phÐp ho¹t ®éng t¹i VN, t¹i tæ chøc kinh tÕ hoÆc c¸ nh©n ®Ó vay vèn SX,KD; d) Gãp vèn b»ng tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª trong thêi h¹n thuª ®Êt víi tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ngêi VN ®Þnh c ë níc ngoµi ®Ó hîp t¸c SX, KD.
  12. Những vấn đề phát sinh trong quan hệ bảo đảm tài sản • Vấn đề vay tiêu dùng bảo đảm bằng căn hộ chung cư???
  13. • Ông A mua căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng và trả tiền theo tiến độ • Ông A thế chấp căn hộ vay tiền tại PVFC(căn hộ 2 tỷ, vay 1 tỷ) • Căn cứ theo ND 163 & công văn số 2057 của Bộ Tư pháp về công chứng TS hình thành trong tương lai, PVFC hoàn tất thủ tục nhận bảo đảm TS của ông A tại văn phòng đăng ký VCB& thuộc phòng TN-MT PVFC ai • Nhờ sự hỗ trợ của ban quản lý dự án chung chịu rủi ro cư, ông A tiếp tục có phiếu thu và đăng ký nhiều hơn?? QSH với căn hộ tại VCB tại Trung tâm đăng ký GDBĐ (điều này thực hiện dựa theo Luật Dân sự)
  14. Cách thức đăng ký • Đăng ký tài sản bảo đảm là căn hộ sẽ đưa vào sử dụng trong tương lai: TSBĐ hình thành từ tương lai – đăng ký tại Sở TN& MT (Căn cứ theo ND 163 & công văn số 2057 của Bộ Tư pháp về công chứng TS hình thành trong tương lai) • Đăng ký Tài sản bảo đảm là Quyền sở hữu với căn hộ tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm
  15. Về pháp lý • Bộ Tư pháp ra Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4-10-2007 (Công văn 232) hướng dẫn rằng quyền của người mua căn hộ từ hợp đồng mua bán được coi là quyền tài sản theo điều 322 Bộ luật Dân sự 2005 và vì vậy quyền tài sản này có thể đem thế chấp. • Đồng thời, hợp đồng thế chấp (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ) có thể được đăng ký tại một trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm
  16. • Câu 1: Ông A được phép xây dựng nhà ở bốn tầng, nhưng xây đến tầng thứ 2 đã làm cho nhà ông B bên cạnh bị lún, nứt. Ông B yêu cầu ông A khắc phục và ngừng ngay việc thi công tiếp vì có nguy cơ tiếp tục gây ra thiệt hại cho mình. Ông A cho rằng ông được cấp phép xây dựng nhà ở bốn tầng nên ông có quyền xây dựng và tiếp tục xây. Sau khi xây xong, ông A sử dụng ngôi nhà đó để thế chấp vay vốn tại NH X. Sau khi xem xét đề nghị của ông A, NH X chấp nhận ngôi nhà đó làm TSTC cho khoản vay của ông A tại ngân hàng. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc nhận ngôi nhà của ông A như trên để bảo đảm cho khoản vay của NH X có đúng không?
  17. • Câu 2: Ông Nguyễn Văn Tùng sở hữu một ngôi nhà 4 tầng có giá trị khoảng 5 tỷ đồng. Ông sử dụng ngôi nhà đó để thế chấp vay 1,2 tỷ đồng tại NHNNo & PTNT VN và 1,0 tỷ đồng tại NHCT VN. Khoản vay 1,2 tỷ đồng tại NHNNo & PTNT VN đến hạn vào ngày 30/11/2007. Đến ngày 30/11/2007 ông Tùng không có khả năng thực hiện nghĩa vụ với NHNNo & PTNT VN, còn khoản vay 1,0 tỷ đồng tại NHCT VN sẽ đến hạn vào ngày 20/01/2008. Vậy khi NHNNo & PTNT VN xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì khoản vay 1,0 tỷ đồng tại NHCT VN có được coi là đến hạn không và NHCT VN có được tham gia xử lý tài sản thế chấp đó không?
  18. • Câu 3: Ông Nguyễn Hải cầm cố tài sản đi vay tại NHTM B mà đến hạn ông Hải không thực hiện được nghĩa vụ và trong hợp đồng bảo đảm không có thoả thuận về cách thức xử lý tài sản cầm cố. NHTM B cho rằng tài sản cầm cố đó đương nhiên thuộc về mình, NHTM B có toàn quyền trong việc xử lý tài sản cầm cố đó. Quan điểm đó của NHTM B có đúng với quy định hiện hành không?
  19. • Câu 4: Ông Nguyễn Sơn Tùng thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại NHCT X để vay 100 trđ. Đến hạn ông Tùng không trả được nợ cho NHCT X và bị ngân hàng phát mại tài sản bằng cách mang bán đấu giá để thu hồi nợ. Trên mảnh đất đó lại có ngôi nhà mái bằng, 1 tầng, không ghi là tài sản thế chấp. NHCT X cho rằng khi thế chấp quyền sử dụng đất không cần phải thoả thuận thế chấp về nhà vì nhà phải theo đất. Vậy quan điểm của NHCT X trong trường hợp trên là đúng hay sai?
  20. • Câu 5: Ông Trần Thanh và Hoàng Tùng cùng bảo lãnh cho ông Bình vay 500 trđ tại NHCT A. Ông Thanh và ông Tùng không có thoả thuận về các phần bảo lãnh độc lập. Đến hạn trả nợ cho NHCT A, ông Bình không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình, NHCT A yêu cầu ông Tùng trả nợ toàn bộ số tiền gốc và lãi. Ngân hàng thực hiện như vậy có đúng không?
  21. Mét sè vÊn ®Ò cÇn lu ý vÒ nghÞ ®Þnh 163/2006 • Thuéc quyÒn së h÷u hîp ph¸p cña bªn b¶o ®¶m • §îc phÐp giao dÞch vµ kh«ng cã tranh chÊp • §îc mua b¶o hiÓm ®èi víi nh÷ng tµi s¶n NN quy ®Þnh ph¶i mua b¶o hiÓm. • Xem xÐt ®¸nh gi¸ tÝnh thÞ trêng cña tµi s¶n • Đánh giá xu hướng biến động giá trị tài sản • §¸nh gi¸ gi¸ trÞ tµi s¶n
  22. Những ảnh hưởng của NĐ 163 đến hoạt động của doanh nghiệp • Những điểm có lợi • Những điểm bất lợi
  23. Những điểm có lợi • Tài sản hình thành trong tương lai • Điều kiện pháp lý của TS • Phạm vi bảo đảm tài sản • Thứ tự ưu tiên thanh toán • Kê biên tài sản • Bảo đảm bằng các khoản phải thu
  24. Điều 4 • 1.TSBD có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. • 2. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
  25. 2.®iÒu kiÖn ph¸p lý ®èi víi tsbd • TS thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng TS đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền • Tµi s¶n ®îc phÐp giao dÞch • Tµi s¶n kh«ng cã tranh chÊp • Tµi s¶n ®îc mua b¶o hiÓm theo quy ®Þnh • TÝnh thÞ trêng cao &Cã gi¸ trÞ t¬ng ®èi æn ®Þnh • Cã ®ñ gi¸ trÞ ®Ó b¶o ®¶m tÝn dông
  26. 3.Ph¹m vi b¶o ®¶m tiÒn vay cña ts Mét TSB§ ®îc dïng ®Ó b¶o ®¶m thùc hiÖn nhiÒu nghÜa vô tr¶ nî t¹i nhiÒu TCTD. Lu ý: • Gi¸ trÞ TSB§ cã thÓ nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm • Thứ tự ưu tiên thanh toán
  27. 4.Thø tù u tiªn thanh to¸n • Trêng hîp giao dÞch b¶o ®¶m ®îc ®¨ng ký th× viÖc x¸c ®Þnh thø tù u tiªn thanh to¸n khi xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m ®îc x¸c ®Þnh theo thø tù ®¨ng ký; • Trêng hîp cã giao dÞch b¶o ®¶m cã ®¨ng ký, cã giao dÞch b¶o ®¶m kh«ng ®¨ng ký th× giao dÞch b¶o ®¶m cã ®¨ng ký ®îc u tiªn thanh to¸n; • Trêng hîp c¸c giao dÞch b¶o ®¶m ®Òu kh«ng cã ®¨ng ký th× thø tù u tiªn thanh to¸n ®îc x¸c ®Þnh theo thø tù x¸c lËp giao dÞch b¶o ®¶m.
  28. Tình huống thú vị • Ông Nguyễn Văn A đề nghị ACB cho vay 9 tỷ đồng thời nộp 1 tỷ để hình thành quyển số tiết kiệm mang tên Nguyễn Văn A trị giá 10 tỷ. (quyển số tiết kiệm này sẽ được sử dụng như tài sản cầm cố cho khoản vay 9 tỷ) • Sau đó, Ông A sử dụng bản sao của sổ tiết kiệm đề nghị thế chấp vay 8 tỷ tại PVFC • Anh/chị có đồng ý việc bảo đảm tài sản trên không? Tại sao?
  29. VCB dám làm • Kế toán: bút toán kép • Nghiệp vụ: tăng dư nợ; tăng huy động • Lợi nhuận: chênh lệch lãi cho vay – lãi tiền gửi • Rủi ro: Không!!!
  30. 5.Điều 4 • 4. Khi giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp và có giá trị pháp lý thì Toà án, cơ quan NN có thẩm quyền khác không được kê biên TSBD để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
  31. 6.B¶o ®¶m b»ng chuyÓn nhîng c¸c kho¶n ph¶I thu • H×nh thøc chuyÓn nhîng c¸c KPT: - ChuyÓn nhîng nî kÝn (kh«ng th«ng b¸o) - ChuyÓn nhîng nî më (cã th«ng b¸o) • Hîp ®ång chuyÓn nhîng c¸c kho¶n ph¶i thu
  32. Các khoản phải thu khi nào không được bao thanh toán????? Điều 19. Các khoản phải thu không được BTT Những khoản phải thu sau đây không được thực hiện BTT: 1. Phát sinh từ hợp đồng mua, bán hàng hoá bị pháp luật cấm; 2. Phát sinh từ các giao dịch, thoả thuận bất hợp pháp; 3. Phát sinh từ các giao dịch, thoả thuận đang có tranh chấp; 4. Phát sinh từ các hợp đồng bán hàng dưới hình thức ký gửi; 5. Phát sinh từ hợp đồng mua, bán hàng có thời hạn thanh toán còn lại dài hơn 180 ngày. 6. Các khoản phải thu đã được gán nợ, cầm cố, thế chấp. 7. Các khoản phải thu đã quá hạn thanh toán theo hợp đồng mua, bán hàng.
  33. Những điểm bất lợi • Bảo đảm bằng bảo lãnh • Xử lý tài sản • Tài sản hình thành trong tương lai • Tài sản gắn liền với đất
  34. 2.Đieu 68 1. Quy định trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
  35. 3. Khi chỉ thế chấp TS gắn liền với đất mà không thế chấp QSDD thì • khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. • Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về QSDD giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
  36. • 4.Khoản 2 Điều 70 Nghị định quy định – Nếu pháp luật quy định việc chuyển QSH, QSD TS phải có • Sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, • Hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý TSBĐ – thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng TCTS được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này. !? !?
  37. Điều 12: Các trường hợp phải đăng ký giao dịch BĐ • Thế chấp QSDĐ • Thế chấp QSDR, QSH rừng sản xuất là rừng trồng • Thế chấp tàu bay, tàu biển • Thế chấp 1 TS bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
  38. KHÁI QUÁT VỀ HỆ THỐNG VÀ THẨM QUYỀN ĐK CỦA CÁC CƠ QUAN ĐKGDBĐ Trung tâm Đăng ký thuộc Bộ Tư pháp: đăng ký GDBĐ với các loại tài sản, trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan đăng ký được nêu dưới đây.
  39. KHÁI QUÁT VỀ HỆ THỐNG VÀ THẨM QUYỀN ĐK CỦA CÁC CƠ QUAN ĐKGDBĐ Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực: đăng ký GDBĐ đối với tàu biểu (ba cơ quan tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh).
  40. KHÁI QUÁT VỀ HỆ THỐNG VÀ THẨM QUYỀN ĐK CỦA CÁC CƠ QUAN ĐKGDBĐ Cục Hàng không dân dụng Việt Nam: đăng ký GDBĐ đối với tàu bay.
  41. KHÁI QUÁT VỀ HỆ THỐNG VÀ THẨM QUYỀN ĐK CỦA CÁC CƠ QUAN ĐKGDBĐ Văn phòng đăng ký thuộc Sở TN&MT (nơi có đất, TS gắn liền với đất): ĐK GDBĐ bằng QSD đất, TS gắn liền với đất nếu bên bảo đảm là tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, người nước ngoài.
  42. KHÁI QUÁT VỀ HỆ THỐNG VÀ THẨM QUYỀN ĐK CỦA CÁC CƠ QUAN ĐKGDBĐ Văn phòng đăng ký thuộc Phòng TN&MT (nơi có đất, TS gắn liền với đất): ĐK GDBĐ bằng QSD đất, TS gắn liền với đất trong trường hợp bên bảo đảm là hộ gia đình, cá nhân. Đối với những nơi k thành lập VP ĐKQSDĐ,thì Phòng TN&MT thực hiện thẩm quyền đăng ký trên.
  43. Hồ sơ tài sản bảo đảm dự án khu đô thị Văn Phú • Anh/chị hãy định giá tài sản bảo đảm trong trường hợp dự án trên • Anh/chị hãy thiết kế bộ hồ sơ tài sản bảo đảm và những nguyên tắc quan trọng trong việc ký hợp đồng tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai của trường hợp dự án trên
  44. Định giá và cho vay Văn Phú • Số tiền còn thu được từ được từ việc khai thác diện tích đất thương phẩm của dự án: 1.738,9 tỷ đồng. • Do đó, đề nghị định giá TSĐB bằng tổng giá trị đầu tư dự tính vào dự án : 1.379 tỷ đồng. • Giá trị đảm bảo tối đa: 400 tỷ đồng (29% trị giá tài sản)
  45. Phân tích hồ sơ dự án khu đô thị Văn Phú • Hãy xác định các hồ sơ pháp lý còn thiếu của DA liên quan đến tính pháp lý của nội dung giải phóng mặt bằng của DA trên • Cho biết các rủi ro có thể phát sinh từ DA trên • Hãy định giá TSBĐ trong trường hợp DA trên • Hãy cho biết những nguyên tắc giải ngân để đảm bảo an toàn nguồn vốn trong trường hợp DA trên
  46. Tình huống pháp lý Văn Phú city • Thông báo của Sở Tài chính về “Số tiền nộp sử dụng đất cho dự án là 435.044.206.000 VND”. • Phương án tổng thể bồi thường & hỗ trợ GPMB dự án Khu đô thị mới Văn Phú của Ban bồi thường GPMB Thành phố gửi Sở TN&MT (gồm Tổng mức giá dự tóan đền bù) • Phương án bố trí đất dịch vụ&đất giãn dân cho các hộ dân trong khu vực dự án của UBND. • Quyết định thu hồi 75,6 ha đất tại dự án giao cho Công ty CP Đầu tư XD&KD nhà Quảng Ninh của UBND • Công văn đề nghị xác nhận của Sở tài nguyên môi trường