Báo cáo Bất ổn thị trường bất động sản TP.HCM và chiến lược giải cứu thị trường (Phần 1)

Nội dung text: Báo cáo Bất ổn thị trường bất động sản TP.HCM và chiến lược giải cứu thị trường (Phần 1)

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ÐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG TRỌNG ÐIỂM BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ÐỘNG SẢN TP.HCM VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG Mã số: T2013-152 Chủ nhiệm đề tài: ThS. Lê Thị Hồng Thu S K C0 0 5 4 1 2 Tp. Hồ Chí Minh, tháng 12/2013
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG Mã số: T2013-152 Chủ nhiệm đề tài: ThS. Lê Thị Hồng Thư TP. HCM, 12/2013
3. TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG Mã số: T2013-152 Chủ nhiệm đề tài: ThS. Lê Thị Hồng Thư TP. HCM, 12/2013
4. DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA 1. TS.Nguyễn Quốc Khánh 2. ThS. Phan Minh Tuấn ĐƠN VỊ PHỐI HỢP 1. Tập đoàn bất động sản Hoàng Quân 2. Công ty Bất động sản Đất Xanh
5. MỤC LỤC Chương 1. Lời mở đầu 1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu 1.2. Tính cấp thiết 1.3. Mục đích nghiên cứu 1.4. Đối tượng nghiên cứu 1.5. Cách tiếp cận 1.6. Phạm vi nghiên cứu 1.7. Nội dung nghiên cứu Chương 2. Giới thiệu tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam và TP.HCM 2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật điều tiết 2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản 2.1.2.1. Thực trạng phát triển đô thị 2.1.2.2. Thực trạng phát triển thị trường 2.1.2.3. Thực trạng sàn giao dịch bất động sản 2.1.3. Thực trạng tồn kho bất động sản 2.1.4. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam 2.2. Thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.1. Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.1.1. Những dấu hiệu phát triển 2.2.1.2. Những thành quả đạt được 2.2.1.3. Những mặt còn tồn tại 2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản TP.HCM 2.3. Phân tích thị trường bất động sản 2.3.1. Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam 2.3.2. Những bất cập trên thị trường bất động sản 2.3.2.1. Yếu kém của cơ quan quản lý nhà nước 2.3.2.2. Sai sót trong tài chính công 2.3.2.3. Khủng hoảng ngân hàng 2.3.2.4. Thu nhập người dân ngày càng giảm 2.3.2.5. Nợ xấu gia tăng 2.3.2.6. Nghị định phạt cho tồn tại 2.3.2.7. Cách tính diện tích chung cư trái với Bộ Luật Dân sự 2.3.3. Phân tích môi trường kinh doanh trên thị trường bất động sản 2.3.3.1. Khó khăn
6. 2.3.3.2. Thuận lợi 2.3.3.3. Cơ hội 2.3.3.4. Thách thức Kết luận chương 2. Chương 3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới 3.1. Bài học từ khủng hoảng tài chính Mỹ 3.1.1. Bài học từ đặc điểm và tác động của khủng hoảng tài chính Mỹ 3.1.2. Giải pháp của nước Mỹ 3.1.2.1. Quy mô và mức độ nghiêm trọng 3.1.2.2. Nguyên nhân 3.1.2.3. Giải pháp 3.1.3. Đến những bài học và đối sách cần có cho Việt Nam 3.2. Bài học tình huống vực dậy bất động sản từ Thái Lan 1997 3.2.1. Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của Thái Lan 3.2.2. Việt Nam đang đi theo hướng nào? 3.3. Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản 3.3.1. Quy mô và tính nghiêm trọng 3.3.2. Nguyên nhân 3.3.3. Giải pháp của chính phủ Nhật 3.3.4. Bài học cho Việt Nam Kết luận chương 3. Chương 4. Giải pháp và kiến nghị 4.1. Cơ sở định hướng 4.1.1. Chủ trương chung của Chính phủ 4.1.1.1. Đối với cả nước 4.1.1.2. Đối với TP.HCM 4.1.2. Mục tiêu của ngành xây dựng 4.1.3. Định hướng chiến lược phát triển đô thị TP.HCM 4.1.4. Quan điểm định hướng cho các giải pháp 4.2. Giải pháp cứu nguy thị trường bất động sản 4.2.1. Giải pháp chung 4.2.1.1. Giải pháp chung đối với toàn nền kinh tế 4.2.1.2. Giải pháp chung đối với TP.HCM 4.2.2. Giải pháp kỹ thuật: Nâng cao chất lượng doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản 4.2.2.1. Tổ chức tốt công tác thu thập thông tin 4.2.2.2. Xác định rõ đối tượng và các bên tham gia thương vụ. 4.2.2.3. Hoàn thiện hồ sơ, thời hạn và quy trình thực hiện thương vụ môi giới 4.2.2.4. Đẩy mạnh marketing bất động sản bằng nhiều chiến lược đa dạng
7. 4.2.2.5. Nâng cao kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch 4.2.2.6. Kiện toàn tổ chức và quản lý văn phòng môi giới 4.3. Kiến nghị 4.3.1. Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 4.3.2. Sớm trình Quốc hội Luật Môi trường 4.3.3. Sửa đổi Luật Nhà ở 4.3.4. Một số kiến nghị khác Kết luận chương 4 Phần Kết luận chung Tài liệu tham khảo
8. DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho lớn nhất Bảng 3.1. Kinh phí của chương trình giải cứu tài sản xấu của Mỹ DANH MỤC BIỂU Hình 2.1. So sánh sự phát triển sau 30 năm của Hàn Quốc với Việt Nam Hình 3.1. Chu kỳ khủng hoảng và suy thoái thị trường BĐS Hình 3.2. Quá trình dẫn đến khủng hoảng và suy thoái thị trường BĐS Hình 3.3. Quá trình vực dậy thị trường BĐS Hình 3.4. Chu trình mua, bán nợ xấu của VAMC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DN: doanh nghiệp BĐS: Bất động sản NOXH: Nhà ở xã hội NOTM: Nhà ở thương mại TP: Thành phố NQ: Nghị quyết NĐ: Nghị định TT: Thông tư DA: Dự án BXD: Bộ xây dựng GDP: (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm quốc nội TĐC: tái định cư SDĐ: Sử dụng đất GCN: Giấy chứng nhận FDI: (Foreign direct investment) Đầu tư trực tiếp nước ngoài TPP: (Transfer pacific ) Hiệp định đối tác thương mại xuyên thái bình dương TCTD: Tổ chức tín dụng VAMC: Công ty mua bán nợ Việt Nam GPMB: Giải phóng mặt bằng DNNN: Doanh nghiệp Nhà nước
9. THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Khủng hoảng trên thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng không phải là một hiện tượng đặc biệt. Mặc dầu chính phủ và các doanh nghiệp đã có rất nhiều nổ lực trong việc tháo gỡ nhưng cũng thẳng thắng để thấy rằng còn rất nhiều vấn đề. Bằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống với các phương pháp khoa học, trên cơ sở nguồn thông tin đa dạng, đặc biệt tổng hợp ý kiến của nhiều chuyên gia, cũng như quan điểm, thông tin từ các nhà quản lý. Đề tài đã đạt được một số kết quả sau: - Nhận dạng, đánh giá toàn diện thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và TP.HCM, qua đó đã chỉ ra được các điểm bất cập, khó khăn, thuận lợi, cơ hội và những thách thức đặt nền móng cho mục tiêu cần giải quyết. - Nghiên cứu kinh nghiệm các nước trên cơ sở chọn lọc, đề tài đã rút ra nhiều bài học kinh nghiệm có giá trị cao có thể vận dụng nhằm đáp ứng yêu cầu cứu nguy cho thị trường bất động sản Việt Nam một cách thích hợp. - Đặt nền móng cơ sở định hướng, dựa trên chủ trương của chính phủ, chính quyền TP.HCM, nhiệm vụ trọng tâm của ngành xây dựng và một số quan điểm định hướng chủ đạo hướng thị trường phát triển theo quy luật, đề tài đã đưa ra 2 nhóm giải pháp giải quyết mang tầm vĩ mô và vi mô nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản TP.HCM, đồng thời cũng đề xuất hàng loạt kiến nghị với quốc hội trong việc sửa đổi các bộ luật có liên quan như luật đất đai,luật môi trường, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, và kiến nghị với chính phủ và chính quyền UBND TP.HCM một loạt các chính sách thích hợp.
10. Chương 1. LỜI MỞ ĐẦU Cùng với thị trường tài chính, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản thường sẽ tạo ra hệ số nhân cho sự phát triển của các thị trường lao động, vật tư, hàng hóa, công nghệ, , tạo công ăn việc làm và làm gia tăng thu nhập của nền kinh tế, cải thiện đời sống người lao động. Tuy nhiên thị trường bất động sản tất yếu cũng phải tuân theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị và các quy luật khác của nền kinh tế thị trường. Trong thời gian qua, sự phát triển quá nóng, cùng với yếu kém trong công tác quản lý, hệ thống luật lệ cùng với khủng hoảng nợ xấu trong ngành ngân hàng xảy ra cùng lúc với khủng hoảng tài chính tiền tệ thế giới đã đẩy thị trường bất động sản Việt Nam vào thế bế tắc. Trong lúc các thị trường bất động sản trên thế giới hồi phục, tại Việt Nam thị trường bất động sản vẫn còn nằm dài trong giấc ngủ đông, kéo theo một số lượng lớn vốn đắt đỏ của nền kinh tế bị chôn vùi, khiến nền kinh tế phát triển hết sức trì trệ, nguy cơ lạm phát vẫn rình rập, hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối mặt với nguy cơ vỡ nợ. Tìm giải pháp cứu nguy cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, đặc biệt đối với thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng có ý nghĩa vô cùng lớn không chỉ về mặt lý luận mà cả về mặt thực tiễn cho nền kinh tế nói chung. 1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu về thị trường bất động sản 1.1.1. Ngoài nước Đã có nhiều nghiên cứu về cuộc khủng hoảng tài chính tại Thái Lan, Mỹ, Nhật Bản, bắt nguồn từ các dấu hiệu bất ổn hay tình trạng “bong bóng” trên thị trường bất động sản. Đây có thể xem là những bài học kinh nghiệm cần nghiên cứu cho Việt Nam để tránh những sai lầm tương tự. - Bài học từ khủng hoảng tài chính Mỹ; TS. Nguyễn Minh Phong & TS. Lê Tự Minh; - Vực dậy bất động sản: Bài học tình huống – Thái Lan 1997 - BCFF. - Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản của Mỹ và Nhật Bản; 1.1.2. Trong nước - Các thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam – TS.Alan Phan; - Giá là yếu tố cốt lõi – TS.Alan Phan; 1.2. Tính cấp thiết Ở Việt Nam hiện nay đây là chủ đề đang được rất nhiều giới quan tâm và viết về nó, có thể kể đến như: - Bình ổn thị trường bất động sản – học gì từ thế giới; - Thị trường bất động sản – Nhìn bài học từ Thái Lan (TS. Sử Ngọc Khương – Công ty đầu tư Savills Việt Nam) 1.3. Mục tiêu đề tài
11. Đưa ra một số kiến nghị nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam và TP.HCM thoát khỏi tình trạng đóng băng hiện nay 1.4. Cách tiếp cận Đề tài tiếp cận chủ yếu dựa vào nguồn dữ liệu thứ cấp, các thông tin định tính và định lượng. Trên cơ sở tổng kết các ý kiến của nhiều chuyên gia, các nhà quản lý điều hành kinh doanh, các cơ quan quản lý nhà nước, kết hợp với nghiên cứu kinh nghiệm một số nước, đề tài mong muốn có những đóng góp nhất định cho sự hồi phục của thị trường. 1.5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu dựa vào phương pháp định tính, phương pháp bàn giấy (desk research), phương pháp phân tích lợi ích – chi phí, 1.6. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: thị trường bất động sản Việt Nam, trọng điểm là TP.HCM. - Phạm vi nghiên cứu đề tài nghiên cứu dựa vào các số liệu về thực trạng bất động sản trên thị trường TP.HCM và Việt Nam trong các năm qua. 1.7. Nội dung nghiên cứu Đề tài bố cục theo dạng 4 chương, gồm: Chương 1. Lời mở đầu; Chương 2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và TP.HCM; Chương 3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới; Chương 4. Giải pháp và kiến nghị.
12. Chương 2. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ TP.HCM. 2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật điều tiết Thị trường bất động sản Việt Nam được Đảng, Nhà nước và quốc hội rất quan tâm. Hệ thống pháp luật, chính sách liên quan đến quản lý bất động sản, xây dựng, đất đai, đã và đang ngày càng hoàn thiện, đóng góp không nhỏ cho những tín hiệu phục hồi nhất định gần đây. Cụ thể: - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 - Nghị định 64 về cấp phép xây dựng, lặp lại trật tự trong xây dựng. - Nghị định 188/2013/NÐ-CP, về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH). - Nghị quyết số 02/NQ-CP, về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn; - Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. - Nghị định 11/2013/NÐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị; - Nghị định 15/2013/NÐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng, - Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi), Luật Thuế thu nhập DN, Luật Thuế VAT - Các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; thủ tục thực hiện, công chứng hợp đồng; đăng ký, xử lý tài sản bảo đảm; - Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở và Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở. - Thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại (NOTM), dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi NOTM - Thông tư 18/2013/TT-BXD, mở rộng thêm đối tượng được vay vốn từ gói 30.000 2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản 2.1.2.1. Thực trạng phát triển đô thị tại Việt Nam - Việt Nam là nước đang có quá trình đô thị hóa nhanh. Tỷ lệ đô thị hóa cao. tăng từ 24,2% năm 2000 lên mức 32% năm 2012. Dân đô thị cũng tăng tương ứng từ 18,7 triệu người lên mức 30 triệu người vào năm 2012. Dự báo, đến năm 2015, Việt Nam sẽ có khoảng 870 đô thị với số dân là 35 triệu người, năm 2025 là 1.000 đô thị, 52 triệu dân và đạt tỷ lệ đô thị hóa tương đương mức 50%. - Cả nước hiện có 13 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh; 60/63 tỉnh, thành phố quy hoạch xây dựng vùng tỉnh; 14/15 khu kinh tế ven biển, 10/28 khu kinh tế cửa khẩu đã phê duyệt quy hoạch chung. Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung đô thị đạt 100%; quy hoạch phân khu đạt khoảng 70% (tăng 10% so với năm 2012); quy hoạch chi tiết đạt khoảng 30% (tăng 5%); quy hoạch xây dựng nông thôn đạt 83,5% (tăng 11,2%).
13. Nhìn chung, sự phát triển các đô thị đã có những đóng góp chủ yếu vào GDP quốc gia khi chiếm khoảng 70% tổng GDP. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, hệ thống đô thị tại Việt Nam bộc lộ nhiều bất cập 2.1.2.2. Thực trạng phát triển thị trường - So với năm 1999, hiện nay diện tích nhà ở cả nước đã tăng gấp 2 lần (từ hơn 709 triệu m2 lên khoảng 1,6 tỷ m2. Hiện cả nước có khoảng 4.000 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang được triển khai xây dựng với diện tích hơn 90.100ha. - Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao. Tính đến hết năm 2011, đã có 303 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. - Cả nước có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn, TP. Hồ Chí Minh có 397 sàn với tổng số người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS lên tới hơn 35.000. - Hiện có 124 dự án NOXH với số vốn 30.672 tỷ đồng, quy mô xây dựng khoảng 78.700 căn hộ, 4.015 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diện tích đất xây dựng là 36.076 ha; - Hiện có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn, tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỉ đồng; có 62 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng căn hộ ban đầu là 31.999, điều chỉnh thành 40.500 (tăng 8.501 căn). 2.1.2.3. Thực trạng giao dịch trên thị trường - Giá BĐS giảm sâu về mức tương đối phù hợp với đại đa số người dân. - Số lượng mua bán giao dịch BĐS thành công tăng lên, - Dư nợ BĐS tăng trở lại. - Nộp thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân về BĐS đều tăng qua từng quý. - Giá trị BĐS tồn kho đã bắt đầu giảm dần, 2.1.3. Thực trạng tồn kho bất động sản - Theo Diễn đàn BĐS, lượng tồn kho của 2 đầu thị trường Hà Nội và Tp.HCM là 70.000 căn hộ (140.000 tỷ đồng). - Theo CBRE, tồn kho ở Tp.HCM 18.000 căn, còn Savills Việt Nam là 14.500 căn - Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, Tp.HCM tồn kho hơn 47.000 căn (tổng cộng là 147.000 căn). - Theo Bộ Xây dựng, tồn kho cả nước 108.773 tỷ đồng. Tại Hà Nội, tổng số tồn kho là 9.651 căn hộ, nhà ở, tương đương 17.060 tỷ đồng. Tại Tp.HCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 26.698 tỷ đồng, lượng căn hộ tồn kho đã giảm 1.877 căn hộ chung cư so, với thời điểm tháng 12/2012. - Nhiều doanh nghiệp BĐS đã rệu rã, hiện đang cầm cự từng ngày, nhiều nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại đã rút khỏi thị trường bất động sản, 2.1.4. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam
14. - Cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, các dự án tại khu vực ngoại ô. - Các nhà đầu cơ lướt sóng sẽ dần rút khỏi thị trường, - Nhiều nhà cung cấp sản phẩm giá rẻ sẽ xuất hiện. - Phân khúc văn phòng sẽ gia nhập thị trường, với số lượng lớn. 2.2. Thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.1. Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.1.1. Những dấu hiệu phát triển của thị trường - Phát triển trên 51.879 triệu m2 sàn nhà ở. - Chấp thuận đầu tư 25 dự án NOXH, quy mô gần 22 nghìn căn hộ, tổng diện tích đất 83,7 ha để xây dựng khoảng 21.750 căn nhà ở xã hội. - Cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ NOTM cho phù hợp nhu cầu. - Phê duyệt gần 300 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 lập mới - Chuyển 360 căn nhà ở thương mại sang 360 căn nhà ở xã hội. 2.2.1.2. Những thành quả đạt được - Thị trường BĐS đã có nhiều chuyển biến, 464 sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, 13.162 giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn với tổng giá trị khoảng 27.357 tỷ đồng. - 179.000 hộ dân được cấp giấy tờ nhà, đất trong năm 2013. - Cấp giấy chủ quyền nhà đất với các trường hợp mua bán nhà bằng giấy viết tay, . - Có 9.400 giao dịch thì quý II, III, IV đạt 6.300 giao dịch tăng gấp đôi. 2.2.1.3. Những mặt còn tồn tại - Còn khoảng 130.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN. - Tồn kho nhà tái định cư (TĐC) cao. - Tồn kho 12.447 căn hộ chung cư với tổng giá trị khoảng 22.200 tỷ đồng. - Tồn kho căn hộ chung cư và thấp tầng: 7.830 căn chung cư, 0,26 triệu m2 đất nền, trị giá khoảng 17.480 tỷ đồng. - 100 doanh nghiệp (DN) BĐS nợ tiền sử dụng đất (SDĐ) hàng ngàn tỉ đồng. - Rà soát hồ sơ của 158 tổ chức đã được giao, cho thuê đất - Hiện có 479 sàn giao dịch bất động sản (BĐS), một nửa ngưng hoạt động. - Phạt vi phạm hành chính đối với 6 chủ đầu tư và 4 sàn giao dịch BĐS 2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản TP.HCM - Nguồn cung NOXH mới cho thị trường đang tăng. - Giá bán từ 11,8 triệu đồng/m2 đến 12,9 triệu đồng/m2. - Mở bán 560 căn hộ, giá hoàn thiện từ 11,5 -12,5 triệu đồng/m2. 2.3. Phân tích thị trường bất động sản 2.3.1. Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam Trong vòng khoảng 10 năm (2001-2010), Việt Nam đã hình thành bong bóng BĐS quá lớn, đặc biệt là trong những năm 2006-2010. Giá bất động sản đã tăng gấp mười lần, thậm chí có nơi tăng tới cả 100 lần, trong khi GDP bình quân đầu người chỉ tăng 2,9%,
15. khiến giá nhà ở hiện nay đã cao hơn 25 lần thu nhập bình quân đầu người, tăng gấp đôi so với năm 2001. - Thị trường BĐS thường bị mất giá thì nhanh nhưng lại mất thời gian rất lâu để hồi phục. - Xu hướng giảm giá BĐS sẽ còn tiếp diễn nhưng ở mức độ ít hơn, chậm hơn do các chủ đầu tư cần phải gia tăng cầu BĐS để giảm dư cung và thu hồi vốn. 2.3.2. Những bất cập trên thị trường bất động sản 2.3.2.1. Yếu kém của cơ quan quản lý nhà nước - Chi phí giấy tờ thủ tục, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí san lấp làm hạ tầng và cuối cùng là đóng thuế. - Vấn đề về quản lý vốn đầu tư, vốn huy động từ khách hàng của chủ đầu tư, quy định bắt buộc các BĐS đủ điều kiện mới được giao dịch. - Tiền sử dụng và các chi phí liên quan tới việc tạo lập quyền sử dụng đất (chi phí di dời, đền bù, giải phóng mặt bằng ) vẫn chịu thuế VAT. - Những khó khăn về quan điểm xác định mức thuế phải nộp. - Phương thức góp vốn trong đầu tư xây dựng chưa có chính sách pháp lý rõ ràng . - Quy định vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư mâu thuẫn với quy định vốn pháp định cho các doanh nghiệp đang hoạt động. - Thời gian chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở rất lâu. - Quy định về thời hạn sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài vô lý. - Việc cho phép người mua nhà được thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn mâu thuẫn với quy định, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng. - Triển khai Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, vẫn còn hơn 10 vấn đề lớn tồn tại, - Thiếu các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác - Luật Nhà ở và Luật Xây dựng có cách tính diện tích khác nhau. - Luật Kinh doanh BĐS quá dễ dãi, dẫn đến tình trạng “bát nháo” - Quản lý hiện nay quan điểm tư duy rời rạc, chưa đồng bộ, chưa theo thị trường - Phát triển đô thị kiểu phong trào, đầu tư dàn trải, thiếu kiểm soát - Số lượng, cơ cấu sản phẩm đều có giá trị cao, diện tích lớn, không phù hợp - Chưa xác định rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch khác, . - Thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực nhà ở rườm rà, - Cơ chế phối hợp giữa các bộ ngành để đưa ra một chính sách mới còn quá rườm - Quy định chưa rõ ràng, đặc biệt giá cả bất động sản chưa được xác định hợp lý. - Cơ chế chưa thoáng, thực tế doanh nghiệp “cần cơ chế hơn là cần tiền”, - Vấn đề tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 là một ví dụ. 2.3.2.2. Sai sót trong tài chính công Thời gian qua, Việt Nam đã đẩy mạnh chi tiêu công thông qua chính sách tài khóa. Kết quả thâm hụt ngân sách tăng gấp đôi, nợ nước ngoài tăng từ 32% lên tới khoảng 42% GDP. Tiêu biểu là sự tăng cường vốn đầu tư vào các dự án bất động sản và cơ sở
16. hạ tầng với lý do thiếu chính đáng, lại thường được tiến hành khá chậm chạp khiến chi phí tăng cao và giảm lợi ích kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng tỏ ra thiếu trách nhiệm, thiếu cân nhắc khi đổ tiền vào các dự án. Ngoài ra còn rất nhiều tai tiếng về sử dụng vốn tại các doanh nghiệp nhà nước. 2.3.2.3. Khủng hoảng ngân hàng Nợ xấu ngân hàng đã lên con số khó lường, trong khi dư nợ tín dụng hiện đang chiếm gấp 1,5 lần GDP, quản trị ngân hàng yếu kém và thiếu minh bạch, tình trạng sở hữu chéo là phổ biến. 2.3.2.4. Thu nhập người dân tăng chậm Tụt hậu so với hàn Quốc, và so với Thái Lan, khoảng cách thụt lùi không những không giảm mà ngày càng có xu hướng nới rộng ra. Bên cạnh đó lạm phát khiến đời sống thực của người dân giảm, trong khi giá BĐS gia tăng liên tục. 2.3.2.5. Nợ xấu gia tăng Theo NHNN, nợ xấu bất động sản hiện chiếm khoảng 180 nghìn tỷ, tương đương với 6,5% toàn hệ thống. Theo báo cáo của Đại học Kinh tế Quốc dân nợ xấu có thể lên tới 300 nghìn tỷ đồng. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản cũng không quá cao so với mức nợ xấu của ngành, nhưng các tài sản thế chấp của người đi vay lại chủ yếu là bất động sản. 2.3.2.6. Nghị định phạt cho tồn tại Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính hành vi xây dựng sai phép đang “bao che” cho việc xây dựng. Việc phá dỡ công trình vi phạm trong trường hợp này rất khó khăn và gây lãng phí tiền, tài sản của người dân. 2.3.2.7. Cách tính diện tích chung cư trái với Bộ Luật Dân sự Việc Bộ xây dựng cho bán sở hữu chung khiến người mua nhà phải trả nhiều khoản tiền “oan”. Cục Kiểm tra văn bản khẳng định Bộ Xây dựng đã hướng dẫn diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ. 2.3.3. Phân tích môi trường kinh doanh trên thị trường bất động sản 2.3.3.1. Khó khăn - Tình trạng cung không phù hợp với cầu từ những năm trước. - Giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ vẫn còn triển khai khá chậm, - Ngân hàng triển khai việc cho vay còn quá thận trọng, dẫn đến chậm trễ. - Vướng mắc liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở xã hội, - Nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục bị suy giảm. - Các doanh nghiệp BĐS rất khó tiếp cận và vay vốn ngân hàng. - Suy giảm của dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS. - Thủ tục hành chính về tính, nộp nghĩa vụ tài chính còn rườm rà, phức tạp, 2.3.3.2. Thuận lợi
17. - Mức lãi suất hiện nay được xem là phù hợp. - Việc ban hành Nghị định 15 từ tháng 4.2013 thực hiện trên 46/63 tỉnh, thành phố đã cắt giảm được 2.305 tỉ đồng trên tổng số vốn dự toán 27.443 tỉ đồng. - Sản xuất công nghiệp tháng 12 tăng 7% so với cùng kỳ năm trước. - Nguồn vốn từ các nhà đầu tư Trung Quốc vào các dự án khu nghỉ dưỡng tăng. - Vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp thứ 3. - Nhiều thay đổi thể chế căn bản trong đầu tư xây dựng. - Các yếu tố tích cực hỗ trợ thị trường bất động sản đã lộ diện. - Năm 2013 dòng tiền cũng đã đổ mạnh vào thị trường tài chính. - Doanh nghiệp đang lên kế hoạch chuẩn bị hàng “giá rẻ” để công bố ra thị trường, - Thanh khoản gia tăng và xu hướng giảm giá đã chững lại. - Những dự án có chất lượng tốt, hoàn thiện, giao nhà đúng tiến độ dù giá cả cao hơn một chút hiện đang giao dịch thành công nhiều hơn. 2.3.3.3. Cơ hội - Luật Đất đai mới vừa thông qua có thể mở ra cơ hội giải quyết được những bế tắc liên quan đến tiền sử dụng đất. - Lãi suất đang giảm dần về mức khá hợp lý, góp phần hỗ trợ người mua nhà. - Ngoài ra kênh đầu tư đôla vàng và USD không ổn định - Việc đàm phán ký kết Hiệp định TPP, - Dự thảo mới về quyền sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản, - Cho phép các chủ đầu tư dự án được phân lô bán. - Xu hướng hợp tác mua lại các dự án đang diễn ra mạnh mẽ; - Điểm sáng có thể sẽ tiếp tục lóe lên ở phân khúc căn hộ bình dân. - Một chu trình kinh tế, một vòng quay mới đã đang sẵn sàng. - Tổng diện tích văn phòng thuê mới tăng xấp xỉ 15% - Thị trường đầu tư sẽ tiếp tục có những dấu hiệu phát triển tích cực. 2.3.3.4. Thách thức - Việc còn tồn đọng một lượng nợ xấu - Giá bán không phù hợp túi tiền người mua. Giá nhà đất hiện quá cao. - Thách thức. ngành ngân hàng cần tái cấu trúc và giảm nợ xấu cũng như bắt đầu tăng mức cho vay. Nền kinh tế cần duy trì sự ổn định và tăng trưởng vững chắc với tỷ lệ lạm phát và lãi suất thấp cũng như tỷ giá hối đoái giữa đồng Việt Nam và đô la Mỹ. - Chính phủ cần nới lỏng luật hơn để thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngoài. Kết luận chương 2. Nhìn chung, năm 2013, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực. Đặc biệt, giá nhà ở đã giảm mạnh, Nhà nước đã triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn. Các địa phương và chủ đầu tư đã có những thay đổi tích cực. Kết quả đã kéo theo cuộc cạnh tranh mới về giá nhà ở theo hướng có lợi cho người dân.
18. Chương 3. KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) của Việt Nam “đóng băng” như hiện nay, việc nghiên cứu kinh nghiệm xử lý khủng hoảng bất động sản của các quốc gia trên thế giới, qua đó rút ra bài học cho Việt Nam là rất cần thiết, để học hỏi và củng cố niềm tin của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đối với người tiêu dùng. 3.1. Bài học từ khủng hoảng tài chính Mỹ 3.1.1. Bài học từ đặc điểm và tác động của khủng hoảng tài chính Mỹ - Các ngân hàng thương mại đã cho vay đầu tư bất động sản khá cao, - Đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam ít rủi ro hơn ở Mỹ vì độ an toàn về cung-cầu trong triển vọng trung và dài hạn là rất lớn; - Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chủ yếu là “mua đứt – bán đoạn”, - Các nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam thường là các doanh nghiệp hoặc tổ chức độc quyền quan hệ, còn tồn tại chính sách “2 giá”. Tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ đến Việt Nam: - Thứ nhất, cuộc khủng hoảng sẽ làm giảm sút nguồn thu ngoại tệ do khả năng suy giảm xuất khẩu. - Thứ hai, cuộc khủng hoảng có thể làm giảm sút nguồn kiều hối từ Mỹ và cả từ các nước khác có chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi cuộc khủng hoảng. - Thứ ba, có khả năng dòng FDI đăng ký và thực hiện ở Việt Nam trong thời gian tới sẽ ít hơn dự liệu và so với xu thế năm 2008. - Thứ tư, cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ cũng gây ra tác động đến thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam về tâm lý, về nguồn vốn tham gia thị trường 3.1.2. Giải pháp của nước Mỹ 3.1.2.1. Quy mô và mức độ nghiêm trọng Thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006, trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường BĐS ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây giảm, giá nhà và số lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục giảm, nhiều căn nhà ở Mỹ bị ngân hàng siết nợ do các gia đình không đủ khả năng trả nợ tiền vay mua nhà. 3.1.2.2. Nguyên nhân - “bong bóng” BĐS ở Mỹ bị “vỡ” do giá BĐS giảm đột ngột, làm cho những người nắm giữ, đầu cơ BĐS bị giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân hàng. - Cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn, trở thành loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà còn với cả dân đầu cơ địa ốc ở Mỹ. - Các nhà đầu tư vay tiền từ các ngân hàng và đầu tư ồ ạt vào nhà đất với hy vọng bán đi kiếm lời. 3.1.2.3. Giải pháp
19. Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ đã có những chính sách hỗ trợ như tung ra các gói kích thích kinh tế và chính sách tiền tệ. - Thứ nhất, gói kích thích kinh tế. - Thứ hai, chính sách nới lỏng tiền tệ. 3.1.3. Đến những bài học và đối sách cần có cho Việt Nam Mặc dù cuộc khủng hoảng chưa kết thúc và cần thời gian để kiểm định, nhưng có thể rút ra 3 bài học lớn từ cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ hiện nay: - Thứ nhất, không có ngoại lệ và miễn dịch phá sản cho bất kỳ đại gia nào - Thứ hai, vai trò của công tác thông tin, dự báo và giám sát, cảnh báo an toàn, - Thứ ba, nhà nước có vai trò không thể thiếu được và ngày càng to lớn 3.2. Bài học tình huống vực dậy bất động sản từ Thái Lan 1997 3.2.1. Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của Thái Lan Năm 1997, thị trường bất động sản Thái Lan bước vào giai đoạn khó khăn trong bối cảnh khủng hoảng tài chính Châu Á. Các TCTD tại Thái Lan khi đó gặp phải vấn đề về kiểm soát tín dụng, tỷ giá thả nổi, dẫn đến BĐS tăng nóng và suy thoái. Từ đó, nợ xấu tại hệ thống ngân hàng bắt đầu gia tăng, vốn thực của các ngân hàng bị suy giảm. Các ngân hàng bắt đầu thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng, dự án không thể triển khai do thiếu vốn, Lòng tin của người mua trên thị trường bất động sản Thái Lan cũng vì thế mà suy giảm nghiêm trọng. Thị trường Thái Lan suy thoái. Vào năm 2001, nợ xấu tại Thái Lan lên tới 47,7% trong tổng nợ. 3.2.2. Việt Nam đang đi theo hướng nào? Tháng 5/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định thành lập Công ty quản lý tài sản Quốc gia (VAMC), có hiệu lực vào tháng 7/2013. Những bước đi cũng như giải pháp của Việt Nam về cơ bản gần như giống với Thái Lan trong công cuộc xử lý nợ xấu vào những năm 1997, tuy nhiên, trong cách thức thực hiện có nhiều điểm khác nhau. - AMC của Thái Lan khi đó cũng mua lại các khoản nợ xấu từ các TCTD, nhưng hoạt động dựa trên nguyên tắc chia sẻ lời – lỗ giữa AMC và các TCTD bán nợ. - Việt Nam cũng bơm các gói tín dụng ra thị trường nhưng các ngân hàng không hào hứng bán nợ xấu cho VAMC vì khoản trích lập 20%. - Nợ xấu hiện nay chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách vì giá thực tế đã xuống 30-40%. Thị trường sẽ không hồi phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp. 3.3. Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản 3.3.1. Quy mô và tính nghiêm trọng Tại Nhật Bản, “bong bóng” BĐS đã từng “vỡ” vào năm 1991. Sau đó, sang năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường BĐS lại đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh
20. của các công ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản. 3.3.2. Nguyên nhân - Một là, sự sụt giảm của giá chứng khoán. Kéo theo đó là giá BĐS cũng giảm. - Hai là, chính sách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng. 3.3.3. Giải pháp của chính phủ Nhật Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường, đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1%, Bộ Tài chính ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân, yêu cầu công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS. Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu. Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị. Kết quả là chi phí cho vay nhà ở đã giảm, tạo tính thanh khoản cho thị trường nhà đất. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn chưa tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. nền kinh tếla5i rơi vào tình trạng giảm phát, cùng với đó là vấn đề nợ công khiến công cuộc phục hồi kinh tế càng trở nên khó khăn hơn. 3.3.4. Bài học cho Việt Nam - Củng cố niềm tin của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đối với người tiêu dùng. - Phải đi từ nguyên nhân của vấn đề BĐS để tìm ra giải pháp hiệu quả. - Công khai minh bạch các gói cứu trợ của Chính phủ. Kết luận chương 3. Nhìn chung, cũng giống với những giải pháp tháo gỡ của chính phủ các nước như Mỹ, Thái Lan, Nhật Bản, chính phủ Việt Nam và các doanh nghiệp đều đã có rất nhiều nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn để vực dậy thị trường BĐS. Tuy nhiên do đặc thù mỗi nước khác nhau, sự hồi phục thị trường Việt Nam hiện nay vẫn còn quá chậm chạp, gây thiệt hại rất lớn ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế. Nghiên cứu kinh nghiệm của các nước và rút ra một số bài học kinh nghiệm sẽ là cơ sở để kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vượt qua được khủng hoảng để đi lên bền vừng hơn, chuyên nghiệp hơn trong những năm tới. Chương 4. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Cơ sở định hướng 4.1.1. Chủ trương chung của Chính phủ 4.1.1.1. Đối với cả nước Để tháo gỡ khó khăn, chính phủ chú ý rất nhiều đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách và cấu trúc thị trường gắn với chiến lược phát triển hệ thống đô thị trong
21. trung và dài hạn, vừa đáp ứng yêu cầu trước mắt và yêu cầu lâu dài. Cụ thể trong thời gian đến chính phủ đã đưa ra một số chủ trương cơ bản để định hướng như sau: - “Điều chỉnh định hướng phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050” và “Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012-2020”. - Tiếp tục tập trung gỡ khó cho thị trường BĐS gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia mà trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội; - Rà soát các rào cản để tích cực triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. - Đặt mục tiêu kỳ vọng khởi sắc từ phân khúc nhà ở xã hội, - Dự kiến, sẽ ra mắt Ngân hàng tiết kiệm nhà vào năm 2014, - Thực hiện chính sách xây dựng hướng tới người dân - Tiếp tục rà soát, phân loại, điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở, - Chú ý việc phân chia quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng nhà chung cư. - Thành lập và quản lý quỹ đầu tư, - Hướng dẫn về thế chấp, giải chấp tài sản, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc giải quyết các tranh chấp cũng như xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS. - Sửa đổi luật về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; - Đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, - Chấp thuận cho các dự án nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2, 4.1.1.2. Đối với TP.HCM Chủ trương chung là: - Trước mắt cần nhanh chóng đổi mới toàn diện công tác quản lý quy hoạch, - Huy động mọi nguồn lực đầu tư cho quy hoạch, khuyến khích ý tưởng phát triển đô thị bền vững vào hệ thống nghiên cứu chiến lược. - Hạn chế và quản lý tốt đà tăng dân số quá nhanh, nhất là tăng dân số cơ học - Chú trọng nâng cao tính minh bạch, đẩy nhanh quá trình giải quyết nợ xấu và đơn giản hóa khâu GPMB. - Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định về đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch trên địa bàn. - Thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố, công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất, - Tăng cường quản lý hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. - Cho phép các tổ chức tín dụng cơ cấu lại nợ, đánh giá tình hình tài chính của từng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để tạo điều kiện tiếp tục vay triển khai dự án, - Chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, định giá và sử dụng đất, quyết tâm tạo chuyển biến rõ rệt về quản lý và sử dụng đất. 4.1.2. Mục tiêu của ngành xây dựng Ngành xây dựng sẽ tập trung vào 12 nhiệm vụ trọng tâm sau