›
›

Bài giảng Thẩm định tài sản bảo đảm

pdf 30 trang phuongnguyen 10160
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Thẩm định tài sản bảo đảm", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_tham_dinh_tai_san_bao_dam.pdf

Nội dung text: Bài giảng Thẩm định tài sản bảo đảm

  1. THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM
  2. Nội dung Phần I: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ Phần II. Quy trình thẩm định giá TSBĐ Phần III. Phương pháp thẩm định giá TSBĐ Phần IV. Các văn bản pháp lý liên quan 2
  3. Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ  Kiểm soát rủi ro tín dụng  Tính pháp lý: Quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của Ngân hàng đối với TSBĐ;  Tính thanh khoản: - Khả năng thanh khoản: Khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn; - Giá trị thanh khoản: Đảm bảo tính thanh khoản về mặt số lượng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho VIB. 3
  4. Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ  Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Ngân hàng.  Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và tin cậy, phù hợp với giá trị TSĐB  Rút ngắn được thời gian phê duyệt khoản vay.  Giảm chi phí xử lý nợ. 4
  5. Quy trình thẩm định giá TSBĐ Quy trình thẩm định giá Khách hàng Chi nhánh/ Đơn vị KD Chuyên viên định giá Trưởng BP QLTSBĐ Bắt đầu Lựa chọn TSBĐ Hồ sơ cho khoản vay Đề nghị TSBĐ pháp lý của TSBĐ Kế hoạch Lập kế hoạch Duyệt định giá định giá KH Chấp định nhận? giá? Phiếu đề Lập phiếu đề nghi định giá nghị định giá Xem xét Phiếu? Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá Thẩm định giá và lập thông báo kết quả định giá Thông báo kết Duyệt quả định giá KQ? Gửi thông báo kết quả định Lập Biên bản định giá và ký với Khách hàng giá cho chi nhánh Biên bản Lưu Hồ sơ định giá định giá Kết thúc 5
  6. Quy trình thẩm định giá Trình tự thẩm định giá Thành lập tổ định giá Xác định TSBĐ Thu thập số liệu thực tế Phân tích số liệu Lập biên bản định giá 6
  7. Quy trình thẩm định giá Kết quả định giá  Bộ phận QLTSBĐ  Thông báo kết quả định giá  Phụ lục (kèm theo Thông báo kết quả định giá)  Cán bộ tín dụng các chi nhánh/PGD  Biên bản định giá (trong trường hợp các tài sản do Bộ phận QLTSBĐ thẩm định giá thì Biên bản định giá được lập căn cứ vào Thông báo kết quả định giá của Bộ phận QLTSBĐ). 7
  8. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG  Giải thích thuật ngữ  Các nguyên tắc thẩm định giá  Các phương pháp thẩm định giá 8
  9. Phương pháp thẩm định giá Giải thích từ ngữ:  Phương pháp thẩm định giá: Là những phương pháp, cách thức để ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản.  Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.  Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền (dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. 9
  10. Phương pháp thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá tại Ngân hàng:  Sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất  Cung cầu  Thanh khoản  Hình ảnh kèm theo Các phương pháp thẩm định giá chính tại Ngân hàng:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí khấu trừ  Phương pháp thu nhập. 10
  11. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:  Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán trên thị trường.  Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong một thời điểm nhất định để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.  Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thường được sử dụng rộng rãi nhất. 11
  12. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.  Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá.  Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng 12
  13. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ)  Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.  Khái niệm: Chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn.  Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng cho một số đối tượng tài sản (các BĐS như nhà hàng khách sạn ), thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và dùng như một phương pháp kiểm chứng. 13
  14. Thẩm định giá BĐS A. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm: Gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất. 2. Thuộc tính  Tính bất động  Tính không đồng nhất  Tính khan hiếm  Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài 3. Đặc trưng  Khả năng co giãn của cung bất động sản kém  Thời gian giao dịch dài, chi phí cao => Khả năng chuyển chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt  Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ 14
  15. Thẩm định giá BĐS 4. Các nhóm thị trường bất động sản:  Thị trường đất sản xuất nông nghiệp  Thị trường nhà ở  Thị trường nhà xưởng công nghiệp  Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, cao ốc văn phòng. 5. Các phương pháp thường sử dụng  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí khấu trừ  Phương pháp thu nhập (đầu tư) 15
  16. Thẩm định giá BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:  Phương pháp:  Khảo sát kỹ BĐS về tính pháp lý (sổ đỏ, giấy phép xây dựng ), vị trí mặt bằng, kích thước, đặc điểm môi trường xung quanh, điều kiện sử dụng hiện tại, quy hoạch  Tìm kiếm các BĐS giao dịch trên thị trường, có vị trí và điều kiện sử dụng tương đồng với BĐS cần định giá, tiến hành so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của BĐS cần định giá. 16
  17. Thẩm định giá BĐS  Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị của BĐS:  Tính Pháp lý: Ngân hàng chỉ tiến hành định giá đối với các BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý.  Vị trí: mặt tiền hay ngõ, đầu phố hay cuối phố  Mặt bằng: kích thước, hình dáng, mặt tiền  Môi trường xung quanh: gần trường, chợ, môi trường thông thoáng hay ô nhiễm  Quy hoạch: Khu vực có bị quy hoạch hay không, có phù hợp với quy hoạch đô thị hay không  Công trình xây dựng trên đất: kiến trúc, chất lượng và tính hữu dụng của các hạng mục xây dựng.  Thời điểm giao dịch: Giá trị có thể biến động theo thời gian. Căn cứ vào việc so sánh các yếu tố của BĐS được dùng để so sánh với BĐS cần định giá, dùng nguyên tắc cộng tới hoặc trừ lùi để tiến hành điều chỉnh giá BĐS. 17
  18. Thẩm định giá BĐS PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Trình tự thực hiện:  Xác định giá trị quyền sử dụng đất  Xác định chi phí xây dựng  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình.  Xác định giá trị của tài sản. 18
  19. Thẩm định giá BĐS  Xác định giá trị quyền sử dụng đất  Xác định chi phí xây dựng:  Các loại chi phí: - Chi phí tái tạo: Chi phí để xây dựng công trình giống hệt công trình cần định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của công trình đó). - Chi phí thay thế: Chi phí để xây dựng công trình có giá trị sử dụng tương đương công trình cần định giá.  Xác định chi phí - Chi phí trực tiếp: vật liệu, nhân công, máy xây dựng - Chi phí chung: chi phí quản lý công trường, quản lý doanh nghiệp - Lãi vay ngân hàng; Lãi cho doanh nghiệp xây dựng - Thuế - Các chi phí khác liên quan. 19
  20. Thẩm định giá BĐS  Các phương pháp tính chi phí: - Phương pháp thống kê chi phí: dùng để ước tính chi phí được tính chi tiết từ nguyên vật liệu đến nhân công và máy thi công rồi tổng hợp lại từng hạng mục công việc, từng loại chi phí và toàn bộ công trình. Trong thực tế, phương pháp này thường căn cứ trên hồ sơ quyết toán của công trình đã được phê duyệt và thường được áp dụng cho các công trình có quy mô xây dựng lớn, phức tạp. - Phương pháp so sánh thị trường: Sử dụng đơn giá xây dựng (tính cho m2 hoặc m3) các hạng mục hoặc kết cấu công trình tương tự trên thị trường tại hoặc gần với thời điểm thẩm định. Trong thực tế, phương pháp này thường áp dụng dụng nhiều hơn cho các công trình xây dựng nhỏ hoặc không quá lớn, phức tạp. 20
  21. Thẩm định giá BĐS  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng (tính khấu hao).  Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của công trình. Chất lượng còn lại của công trình (%) = ∑n (Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình)/Tổng tỷ lệ giá trị của kết cấu chính so với tổng giá trị công trình. (Phức tạp, ít sử dụng)  Căn cứ vào tuổi thọ và thời gian sử dụng để tính sự hao mòn, từ đó tính giảm giá của công trình. (Thường sử dụng hơn, có thể căn cứ theo QĐ 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính) Giá trị còn lại = Giá xây dựng mới - Giảm giá tích lũy  Xác định giá trị BĐS: = Giá trị QSD đất + Giá trị còn lại của công trình 21
  22. Thẩm định giá BĐS PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ)  Phương pháp: Thu nhập ròng từ tài sản Giá trị tài sản = Lãi suất vốn hóa Trong đó: - Thu nhập ròng: = Tổng doanh thu nhận được từ việc khai thác BĐS - Chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu - Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hóa thu nhập thành giá trị vốn của BĐS. Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một BĐS nào đó cho một mục đích kinh doanh cụ thể. 22
  23. Thẩm định giá BĐS Lưu ý:  Về lãi suất vốn hóa  Thẩm định giá thông thường: Thường căn cứ vào lãi suất công trái.  Thẩm định giá của ngân hàng: Sử dụng lãi suất tiền gửi tại ngân hàng kỳ hạn 12 tháng  Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng cho một số đối tượng BĐS đặc biệt, thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và dùng như một phương pháp kiểm chứng. 23
  24. Thẩm định giá động sản B. THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN  Khái niệm: Gồm các tài sản có thể di dời được như máy móc thiết bị (dây chuyền sản xuất, máy móc và cả nhóm máy); phương tiện vận tải; nguyên vật liệu; hàng hóa.  Khi thẩm định cần khảo sát kỹ tài sản về:  Tính pháp lý.  Đặc điểm, thuộc tính của tài sản: - Xuất xứ - Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng - Model, số seri hay chủng loại thiết bị, số khung, số máy - Dung tích, sản lượng, năng suất - Chức năng, công dụng - Tỷ lệ hao mòn  Phương pháp:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí khấu trừ  Phương pháp thu nhập (đầu tư) - tham khảo thêm 24
  25. Thẩm định giá động sản PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Phương pháp:  Tìm kiếm các tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường, có điều kiện tương tự với tài sản cần thẩm định giá về: Đặc điểm vật chất; Thông số kinh tế, kỹ thuật; Chức năng, mục đích sử dụng; Chất lượng tương đương  Tiến hành so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá.  Lưu ý: - Thời điểm giao dịch - Điều kiện giao dịch 25
  26. Thẩm định giá động sản PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Xác định giá trị còn lại của tài sản sau khi trừ đi số tiền khấu hao được bù đắp và tích lũy dần thành quỹ khấu hao.  Phạm vi áp dụng: Thường sử dụng khi thiếu thông tin về tài sản tương tự để so sánh; thẩm định các tài sản chuyên dùng, tài sản đã qua sử dụng hoặc làm phương pháp kiểm chứng.  Trình tự thực hiện:  Xác định giá trị tài sản cần thẩm định.  Xác định chi phí hiện tại để thay thế tài sản đó.  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của tài sản.  Xác định giá trị của tài sản. 26
  27. Thẩm định giá động sản  Cách xác định chi phí:  Các loại chi phí: - Chi phí tái tạo: Chi phí để chế tạo tài sản giống hệt tài sản cần thẩm định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của tài sản). - Chi phí thay thế: Chi phí để sản xuất tài sản có giá trị sử dụng tương đương tài sản cần thẩm định giá.  Xác định chi phí: Tổng hợp tất cả các chi phí (chi phí sản xuất, chi phí quản lý )  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của tài sản. Giá trị tài sản = Nguyên giá - Giá trị đã khấu hao 27
  28. Thẩm định giá động sản Một số cách xác định Mức khấu hao hàng năm (K) sử dụng để thẩm định giá bằng phương pháp chi phí  Khấu hao đều: Nguyên giá K = Số năm sử dụng  Khấu hao theo số dư giảm dần: K = Giá trị còn lại của tài sản x Tỷ lệ khấu hao Tỷ lệ khấu hao = Tỷ lệ khấu hao bình quân x Hệ số α Hệ số α: Tài sản dùng từ 1 - 4 năm: α = 1; 5 - 6 năm: α = 2; > 6 năm: α = 2,5 28
  29. Thẩm định giá động sản PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ) Thực tế chưa được sử dụng trong thẩm định giá tại VIB.  Phương pháp giá trị hiện tại ròng  Phương pháp tỷ lệ hoàn vốn nội bộ  Phương pháp chỉ số sinh lợi  Phương pháp thời gian thu hồi vốn chiết khấu  Phương pháp tính thu nhập trung bình hàng năm. 29
  30. Các văn bản pháp lý liên quan 1. Quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. 2. Luật đất đai năm 2003 3. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Theo QĐ số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính): 06 Tiêu chuẩn. 4. Các văn bản của từng ngân hàng 30