›
›

Bài giảng Thẩm định giá tài sản - Chương 2: Thẩm định giá bất động sản - ThS. Lê Thanh Ngọc

pdf 197 trang phuongnguyen 3770
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Thẩm định giá tài sản - Chương 2: Thẩm định giá bất động sản - ThS. Lê Thanh Ngọc", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_tham_dinh_gia_tai_san_chuong_2_tham_dinh_gia_bat_d.pdf

Nội dung text: Bài giảng Thẩm định giá tài sản - Chương 2: Thẩm định giá bất động sản - ThS. Lê Thanh Ngọc

  1. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Biên soạn: Th.s. Lê Thanh Ngọc
  2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Mục đích: sau khi học xong chương này, sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để: Lập được kế hoạch định giá tài sản Vận dụng được các pp định giá BĐS Lập được chứng thư thẩm định giá BĐS
  3. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Yêu cầu: Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau: - Đặc điểm bất động sản và thị trường BĐS - Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Nội dung quy trình thẩm định giá bđs - Thu thập và phân tích số liệu - Áp dụng các pp thẩm định giá
  4. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN IV II III I Các PP Tổng Quy trình Thẩm Tổng quan Thẩm Định quan thị định giá về BĐS trường giá BĐS BĐS BĐS
  5. I. TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm 2. Thuộc tính của bất động sản 3. Đặc trưng của bất động sản
  6. 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được Bất động sản Các tài sản gắn Các công trình Đất đai vững chắc với Xd trên đất đất và CTXD
  7. 2. Thuộc tính của bất động sản Tính Tính không bất Tính đồng động khan nhất hiếm Tính Chịu sự Yếu tố quản lý bền Tính Đa tập vững NN Ảnh Thanh chức quán hưởng khoản năng lẫn nhau thấp
  8. II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm thị trường BĐS - Thị trường BĐS là môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bđs thông qua cơ chế giá - Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của BĐS theo quy luật thị trường và quy định của pháp luật
  9. Thị trường bất động sản Môi trường Người Tác động Người lẫn nhau mua thông qua bán cơ chế giá
  10. 2. Đặc điểm của thị trường BĐS Không có Chịu sự địa điểm chi phối mua bán của nhất định pháp luật Mang Liên hệ tính chất mật thiết địa phương với thị trường vốn Khó Cạnh tranh thâm nhập không Cung thị trường hoàn hảo phản ứng chậm
  11. 3. Các loại giao dịch trên thị trường BĐS • Thị trường mua bán bất động sản • Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê • Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp • Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh
  12. 4. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS Sơ khởi Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa
  13. 5. Chu kỳ giao động của thị trường BĐS Boom Bloom -Giai đoạn 1993-1999 -Giai đoạn 2000-2006 Gloom -Giai đoạn 2006-nay Doom
  14. 6. Cung và cầu bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: • Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế) • Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa) • Các chính sách của nhà nước • Kỳ vọng của người mua • Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi việc làm, tốc độ công nghiệp hóa,
  15. 6. Cung và cầu bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS: • Sự phát triển kinh tế • Chính sách của nhà nước • Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới BĐS • Chi phí và công nghệ xây dựng • Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS
  16. III. QUY TRÌNH TĐG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Xác định tổng quát 2. Lên kế hoạch TĐG 3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường 4. Phân tích thông tin 5. Ước tính sơ bộ giá trị đất 6. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá 7. Thống nhất mức giá cuối cùng 8. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá
  17. 1. Xác định tổng quát • Nhận diện bất động sản • Nhận diện “Quyền tài sản” được thẩm định • Mục đích thẩm định giá • Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá • Thiết lập thời hạn có hiệu lực • Những điều kiện ràng buộc • Nguồn dữ liệu
  18. 2. Lên kế hoạch thẩm định giá Kế hoạch Kế hoạch Biểu đồ Lập Phân công Thu thập Khảo sát Thời gian Đề cương Công việc Tài liệu Thực tế Làm việc Báo cáo
  19. 3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường DỮ LIỆU DỮ LIỆU DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG TS THẨM ĐỊNH TS SO SÁNH - Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT -Vị trí - Thông tin về kinh tế-xã hội -Diện tích - Thông tin về quản lý Nhà nước, PL -Hình dáng - Thông tin về thị trường bất động sản -Hướng đất -Tình trạng pháp lý -Hiện trạng CTXD trên đất -Quy hoạch nhà nước -Khung cảnh xung quanh -Cơ sở hạ tầng -Mức độ ô nhiễm môi trường -Các lợi ích kinh tế -Mục đích sử dụng hiện tại
  20. 4. Phân tích thông tin Phân tích Phân tích Sự sử dụng thị trường Cao nhất và Tốt nhất
  21. 5. Ước tính sơ bộ giá đất
  22. 6. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá Phương pháp Phương So Pháp sánh Phương Chi Pháp phí Phương Thu Pháp Nhập Thặng dư
  23. 7. Thống nhất kết quả và đưa ra giá trị cuối cùng • Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá • Đưa ra giá trị thị trường (hoặc giá trị phi thị trường) của bất động sản • Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá • Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá
  24. 8. Chứng thư và báo cáo thẩm định giá
  25. 8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ • Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản
  26. NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ • Bất động sản được định giá • Vị trí, quy mô của bất động sản • Tính chất và thực trạng của bất động sản • Tình trạng pháp lý của bất động sản • Các hạn chế của bất động sản • Phương pháp định giá bất động sản • Thời điểm định giá bất động sản • Giá của bất động sản • Các nội dung khác
  27. 8.2 Báo cáo kết quả thẩm định giá Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về mức giá của tài sản được khách hàng yêu cầu thẩm định
  28. IV. CÁC PP TĐG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Pp so sánh 2. Pp chi phí 5 phương pháp 3. Pp thặng dư 4. Pp thu nhập 5. Pp lợi nhuận
  29. 1. Pp so sánh 1.1. Các nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc phụ thuộc
  30. 1. Pp so sánh 1.2. Trình tự tiến hành b4 b3 Ước tính b2 Phân giá trị b1 tích và ts Xây dựng điều Tìm kiếm Bảng chỉnh thông tin So sánh và lựa chọn TS so sánh
  31. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
  32. (1)Ảnh hưởng bởi hệ số pháp lý và quyền tài sản Đối với đất chưa có giấy tờ hợp pháp: hiện trạng là đất ở, nằm trong khu dân cư hiện hữu, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp. Khi hợp thức hoá chủ quyền sử dụng đất, phải nộp cho nhà nước như sau: - Đối với đất ở ổn định trước 15/10/1993, được miễn 100% tiền sử dụng đất - Đối với đất ở ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004, phải nộp 50% tiền sử dụng đất trên đơn giá đất của nhà nước. - Đối với đất ở ổn định từ 01/07/2004, phải nộp 100% tiền sử dụng đất trên đơn giá đất của nhà nước
  33. Ví dụ 1: Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2 Trong trường hợp này, theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp là 3tr/m2
  34. Ví dụ 2: Lô đất cần tđg có phần giống lô đất trên nhưng sử dụng từ ngày 15/10/1993 Trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ- CP thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận qsd đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận qsd đất là 2tr/m2 2*50% = 1tr/m2 Như vậy, giá mỗi m2 đất chỉ còn: 3 – 1 = 2tr/m2
  35. Ví dụ 3: Thẩm ĐG giá giá trị thị trường của BĐS có chiều rộng 4 m, chiều dài 20 m, có chủ quyền hợp pháp. Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau : • BĐS 1 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 15 m, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay. Giá bán 855 triệu đồng. • BĐS 2 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 18 m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay. Giá BĐS vừa được bán 855 triệu đồng. • BĐS 3: có chiều rộng 4.2 m, chiều dài 16.5 m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay. Giá BĐS vừa mới bán 693 triệu đồng. Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 triệu đồng/m2.
  36. Giải. BĐS 1: Trường hợp này thuộc đối tượng phải/không phải nộp tiền SDĐ : - Giá trị thị trường của 1m2 là : BĐS 2: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50% - Nghĩa vụ tài chính: - Giá trị thị trường của 1m2 sau khi hợp thức chủ quyền là : BĐS 3: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100% - Nghĩa vụ tài chính - Giá trị thị trường của 1m2 sau khi hợp thức hóa chủ quyền là : - Giá trị thị trường của bất động sản TĐG :
  37. Ví dụ 4: Bất động sản đang cho thuê 10 năm, giá thuê trả một lần là 10 tỷ đồng. Tính giá trị khai thác vĩnh viễn, biết tỷ suất chiết khấu là 10%. Ví dụ 5: Tài sản thẩm định là một cửa hàng hiện đang có hợp đồng cho thuê với giá thuê ròng là 96 triệu đồng/năm, còn 3 năm nữa hết hạn hợp đồng. Giá thuê ròng trên thị trường là 120 triệu đồng/năm. Tỷ suất chiết khấu là 8%. Tính giá trị cửa hàng?
  38. (2) Điều kiện tài chính Ví dụ: Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị trường là 10%/năm. Tính giá bán thanh toán ngay một lần?
  39. Giải: - Khoản thanh toán hàng tháng cho số tiền 3 tỷ đồng với lãi suất 8% trong thời gian 5 năm là: CF = - Giá trị hiện tại của tài sản là: V0 =
  40. (3) Điều kiện bán A B
  41. (4) Chi phí bỏ ra sau khi mua - Chi phí sửa chữa những hư hỏng - Chi phí dỡ bỏ các bộ phận dư thừa - Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trường - Chi phí hoàn thiện các giấy tờ pháp lý
  42. (5) Điều kiện thị trường Ví dụ: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư đã được giao dịch với giá 920 triệu đồng. Căn hộ so sánh tương đồng với căn hộ thẩm định về mọi yếu tố, ngoại trừ việc nó đã được bán cách đây 3 tháng. Nghiên cứu thị trường cho thấy trong thời gian 3 tháng qua, loại tài sản này trong khu vực đã tăng giá 5%. Vậy mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định là: 920*1,05 = 966 triệu đồng.
  43. (6) Vị trí Lô B Lô A DT 105m2 2 DT 35m (10,5x10) (3,5x10) Đường rộng 12m Hẻm Hẻm 3m Hẻm 3m
  44. (7) Đặc điểm vật chất Ví dụ: Lô đất A có mặt tiền 4m, A sâu 40m. Lô đất B có mặt tiền 6m, sâu 25m. Giá chuyển nhượng thực tế ở 40m mặt tiền tại khu vực này với những lô đất dt trên B 25m dưới 100m2 là 2tr/m2 4m4m (chiều rộng mặt tiền từ 6m6m 4-8m, chiều dài từ 15-25m), không mặt tiền là 1,6tr/m.
  45. - Do lô đất B có các đk tương thích với thị trường, nên giá trị lô đất là: - Đối với lô đất A, 100m2 đầu (4*25) tính theo đơn giá 2tr/m2, phần còn lại xem như không mặt tiền tính 1,6tr/m2. Giá trị lô đất A là:
  46. (8) Đặc điểm kinh tế - Chi phí vận hành - Chất lượng quản lý - Tiền thuê nhà - Thời hạn và điều khoản cho thuê
  47. (9) Việc sử dụng hiện tại
  48. Ảnh hưởng bởi hệ số quy hoạch 20 m 4 m 6m đường hiện hữu 16m theo quy hoạch
  49. Ví dụ. Thẩm định giá một BĐS có các thông tin: - Sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m, diện tích xây dựng = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, diện tích các tầng như nhau; - Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn định từ năm 1980; - Giá đất chuyển nhượng tại khu vực BĐS TĐG là 15.000.000đ/m2; - Giá xây dựng mới nhà cấp 3 tại thời điểm TĐG : 2.200.000 đ/m2; - Giá đất của chính quyền địa phương quy định tại khu vực này là : 7.500.000đ/m2 - Đơn giá xây dựng mới nhà cấp 3, do chính quyền quy định: 1.800.000 đ/m2. - Chất lượng còn lại : 40%; - Thời điểm TĐG : tháng 8/2006; - Quy hoạch đường hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố quy hoạch ( năm 2006 ) mở rộng đường thành 16m, mỗi bên mở rộng thêm 5m.
  50. - Xác định diện tích : + Diện tích đất : 4*20 = 80m2 + Diện tích sàn xây dựng : 80*6 = 480m2 - Xác định diện tích vi phạm lộ giới : + Diện tích đất : 4*5 = 20m2 + Diện tích sàn xây dựng : 4*5*6 = 120m2 - Xác định giá trị được bồi thường : + Đất : 20*7,5 = 150tr + Sàn XD : 120*1,8*40% = 86,4tr - Giá trị thị trường của phần dt BDS không vi phạm lộ giới sau QH : + Đất : (80 – 20)*15 = 900tr + Sàn XD:360*2,2*40% = 316,8 - Giá trị BĐS TĐG : + Giá đất : 900 + 150 = 1050tr + Giá sàn XD : 316,8 + 86,4 = 403,2tr + Giá BĐS : 1050 + 403,2 = 1453,2tr
  51. 1.3. Phân tích 1.3.1. Phương pháp định lượng - Phân tích theo cặp - Phân tích thống kê - Phân tích đồ thị - Phân tích xu hướng 1.3.2. Phương pháp định tính - Phân tích so sánh tương quan - Phân tích xếp hạng
  52. Ví dụ về phân tích theo cặp Đặc điểm BĐS TĐG SS1 SS2 SS3 Vị trí Chung cư 1 Chung cư 1 Chung cư 2 Chung cư 2 Diện tích 60 m2 100 m2 62 m2 105 m2 Giá bán, ? 7 10 9 triệu đ/m2
  53. Ví dụ phân tích thống kê Tương quan giữa diện tích và đơn giá bình quân STT Diện tích X Giá bán Đơn giá Y (ha) (tỷ đồng) (tỷ đồng/ha) 1 15 22,5 1,50 2 17 24,14 1,42 3 20 26,20 1,31 4 25 28,75 1,15 5 27 29,16 1,08 6 30 30,00 1,00 Y = 1,989 – 0,033X
  54. Ví dụ phân tích so sánh tương quan: Có 3 tài sản so sánh là ba ngôi biệt thự mới được bán đều có cùng đặc điểm với tài sản TĐG. Tuy nhiên, giữa tài sản TĐG và các SS có sự khác biệt đôi chút về vị trí, và do đó giá bán có sự chênh lệch Tài sản so sánh Giá bán (tỷ đồng) Đặc điểm vị trí so với TĐG SS1 5,18 Tốt hơn SS2 5,10 Kém hơn SS3 5,12 Kém hơn chút
  55. 1.4. Điều chỉnh • Nguyên tắc điều chỉnh • Hình thức điều chỉnh • Trình tự điều chỉnh
  56. 1.4.1. Nguyên tắc điều chỉnh - Nguyên tắc 1: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, nếu có một nhân tố làm cho BĐS SS tốt hơn BĐS TĐG thì ta điều chỉnh giá bán giảm. Ngược lại, ta điều chỉnh giá bán tăng - Nguyên tắc 2: Điều chỉnh số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm sau - Nguyên tắc 3: Phải chiết trừ giá nhà ra khỏi giá bất động sản rồi mới tiến hành điều chỉnh trên giá lô đất trống.
  57. 1.4.2 Hình thức điều chỉnh TĐG Ss1 200m2 ??? 100m2 12tr/m2 5m Ss2 210m2 Ss3 14tr/m2 105m2 15tr/m2 8m
  58. 1.4.2.1 Điều chỉnh bằng số tiền tuyệt đối: Phân tích: - BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích: DT của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá bán SS3 tăng so với SS2 là: - BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích: SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán SS1 cũng tăng so với TĐG là 1tr/m2 Điều chỉnh Giá bán 1m2 của TĐG là:
  59. 1.4.2.2 Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm: Phân tích: - BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích: DT của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá 1m2 của SS3 tăng so với SS2: - BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích: DT SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán SS1 cũng tăng 7,14% so với TĐG. Điều chỉnh - Tỷ lệ giảm giá của TĐG so với SS1 là: - Giá bán 1m2 của TĐG là:
  60. Ví dụ: Điều chỉnh 1 yếu tố theo sự theo tỷ lệ % Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100m2, nằm cách ngã tư 500m. BDS SS (mảnh đất trống) có diện tích 100 m2, nằm gần ngã tư hơn và điều này làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10%. BDS này vừa được bán với giá 1 tỷ. Các các yếu tố khác tương tự BDS TDG. Thẩm định - Giá bán 1m2 đất của BDS SS là: - Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí: do BDS SS gần ngã tư hơn nên giá cao hơn BDS TDG 10%, do vậy khi tiến hành điều chỉnh BDS SS về cùng trạng thái vị trí với BDS TDG, ta điều chỉnh giảm. Tỷ lệ giảm là: Vậy giá 1m2 đất BDS TDG =
  61. Ví dụ: Điều chỉnh 2 yếu tố theo tỷ lệ % Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100 m2, nằm cách ngã tư 500m. BDS SS (mảnh đất trống) có diện tích 100 m2, nằm gần ngã tư hơn và điều SS làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10%; tuy nhiên, bất động sản này có độ bụi cao hơn nên có giá thấp hơn 4%. BDS này vừa được bán với giá 1 tỷ. Các các yếu tố khác tương tự BDS TDG. Thẩm định - Giá bán 1m2 đất của BDS SS là: 1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2 - Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí và độ bụi: + Xét yếu tố vị trí, do BDS SS gần ngã tư hơn nên giá cao hơn BDS TDG 10%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng vị trí với BDS TDG, ta điều chỉnh giảm. Tỷ lệ giảm do vị trí là: 1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1% + Xét yếu tố độ bụi, do BDS SS có độ bụi cao hơn nên giá thấp hơn BDS TDG 4%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng độ bụi với BDS TDG, ta điều chỉnh tăng. Tỷ lệ tăng do độ bụi là: 1/(100% - 4%) – 100% = 4,16% + Tổng điều chỉnh 2 yếu tố là: - 9,1% + 4,16% = - 4,94% Vậy giá 1m2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 4,94%) = 9,506 triệu
  62. Ví dụ: Điều chỉnh đất khi BDS SS có công trình xd trên đất Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100 m2, nằm cách ngã tư 500m. BDS SS là ngôi nhà 2 tầng, diện tích đất 100 m2, diện tích sàn xd 200m2. BDS này nằm gần ngã tư hơn và điều này làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10%. BDS này vừa được bán với giá 1,4 tỷ. Giá trị còn lại của ngôi nhà được thẩm định vào khoảng 400 triệu đồng. Các yếu tố khác tương tự BDS TDG. Thẩm định - Giá trị mảnh đất trống của BDS SS là: 1400 – 400 = 1.000 triệu - Giá bán 1m2 đất của BDS SS là: 1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2 - Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí: do BDS SS gần ngã tư hơn nên giá cao hơn BDS TDG 10%, do vậy khi tiến hành điều chỉnh BDS SS về cùng trạng thái vị trí với BDS TDG, ta điều chỉnh giảm. Tỷ lệ giảm là: 1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1% Vậy giá 1m2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 0,091) = 9,09 tr
  63. 1.4.3 Trình tự điều chỉnh: - Quyền tài sản - Điều kiện tài chính - Điều kiện bán - Điều kiện thị trường - Vị trí - Đặc điểm vật chất - Đặc điểm kinh tế - Việc sử dụng hiện tại - Phần không thuộc bất động sản
  64. Ví dụ tổng quát: Bước 1. Lựa chọn tài sản ss Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3 Giá bán Chưa biết 1000 triệu 980 triệu 1350 triệu Diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2 Pháp lý Sổ đỏ Chưa sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sd từ 1995 Vị trí Mặt ngõ Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m 10m Cơ sở hạ Ngập nước Không ngập Ngập nước Không ngập tầng Cảnh quan Nhìn ra Nhìn ra Nhìn ra Nhìn ra đường đường đường công viên Hướng Tây đông Đông nam Tây
  65. Thông tin bổ sung: - Đơn giá đất của nhà nước tại khu vực này là: 4 triệu đồng/m2
  66. Bước 2. Lập bảng so sánh (phân tích những lợi thế và hạn chế giữa bđs ss và bđs thẩm định) Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3 Giá bán Chưa biết 1000 triệu 980 triệu 1350 triệu Diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2 Pháp lý Sổ đỏ N/V tài chính: 0 0 50*4*50%=100tr Vị trí Mặt ngõ 10m 0 Kém hơn Kém hơn Giảm 8% Giảm 8% Cơ sở hạ tầng Ngập nước Tốt hơn 0 Tốt hơn Tăng 10% Tăng 10% Cảnh quan Nhìn ra 0 0 Tốt hơn đường Tăng 5% Hướng Tây Tốt hơn Tốt hơn 0 Tăng 3% Tăng 4%
  67. Bước 3. Phân tích - điều chỉnh Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3 Giá bán 1m2 Chưa biết 20 20 22.5 Pháp lý Sổ đỏ Kém hơn: 0 0 Mức điều chỉnh + 2 tr/m2 0 0 Giá bán sau đ.ch plý 22 20 22.5 Vị trí Mặt ngõ 10m 0 Giảm 8% Giảm 8% Tỷ lệ điều chỉnh +0,087 +0,087 Mức điều chỉnh +1,74 tr/m2 +1,958 tr/m2 Cơ sở hạ tầng Ngập nước Tăng 10% 0 Tăng 10% Tỷ lệ điều chỉnh -0,091 -0,091 Mức điều chỉnh -2,002 tr/m2 -2,048 tr/m2 Cảnh quan Nhìn ra đường 0 0 Tăng 5% Tỷ lệ điều chỉnh -0,048 Mức điều chỉnh -1,08 tr/m2 Hướng Tây Tăng 3% Tăng 4% 0 Tỷ lệ điều chỉnh -0,029 -0,038 Mức điều chỉnh -0,638 tr/m2 -0,76 tr/m2 Tổng điều chỉnh -0,120 +0,049 -0,052 Mức giá chỉ dẫn 19,36 tr/m2 20,98 tr/m2 21,33 tr/m2 Số lần đ.chỉnh 3 2 3 Số đ.chỉnh thuần -0,64 (tr) 0,98 1,17 Số đ.ch tuyệt đối 4,64 (tr) 2,5 5,086
  68. Bước 3. Phân tích - điều chỉnh Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3 Giá bán 1m2 Chưa biết 20 20 22.5 Pháp lý Sổ đỏ Kém hơn: 0 0 Mức điều chỉnh + 2 tr/m2 0 0 Giá bán sau 22 20 22.5 đ.ch plý Vị trí Mặt ngõ 0 Giảm 8% Giảm 8% Tỷ lệ điều chỉnh 10m +0,087 +0,087 Mức điều chỉnh +1,74 tr/m2 +1,958 tr/m2 Cơ sở hạ tầng Ngập nước Tăng 10% 0 Tăng 10% Tỷ lệ điều chỉnh -0,091 -0,091 Mức điều chỉnh -2,002 tr/m2 -2,048 tr/m2
  69. Bước 3. Phân tích - điều chỉnh Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3 Cảnh quan Nhìn ra 0 0 Tăng 5% Tỷ lệ điều chỉnh đường -0,048 Mức điều chỉnh -1,08 tr/m2 Hướng Tây Tăng 3% Tăng 4% 0 Tỷ lệ điều chỉnh -0,029 -0,038 Mức điều chỉnh -0,638 tr/m2 -0,76 tr/m2 Tổng điều chỉnh -0,120 +0,049 -0,052 Mức giá chỉ dẫn 19,36 tr/m2 20,98 tr/m2 21,33 tr/m2 Số lần đ.chỉnh 3 2 3 Số đ.chỉnh thuần -0,64 (tr) 0,98 -1,17 Số đ.ch tuyệt đối 4,64 (tr) 2,5 5,086
  70. Cách xác định mức giá đã được điều chỉnh từ các TSSS Gọi A là mức giá ước tính của tài sản thẩm định: Cách 1. Lấy bình quân giá chỉ dẫn của 3 BĐS ss: A = Cách 2. Cho trọng số từng BĐS SS và tính giá bình quân: Giả sử trọng số là: ss1: 20%, ss2: 40%, ss3: 40% A = Cách 3. Chọn mức giá chỉ dẫn của BĐS SS có tính tương đồng cao nhất với BĐS TĐ theo thứ tự ưu tiên: 1) Số lần điều chỉnh thấp nhất, 2) Số điều chỉnh tuyệt đối thấp nhất, 3) Số điều chỉnh thuần thấp nhất. Vậy mức giá được lựa chọn là bất động sản ss 2. A =
  71. Bước 4. Ước tính giá trị bất động sản thẩm định Cách 1. Giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định là: 56*20,56 = 1151,36 triệu Cách 2. Giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định là: 56*20,80 = 1164,8 triệu Cách 3. Giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định là: 56*20,98 = 1174,88 triệu
  72. 1.5. Các phương pháp so sánh - So sánh trực tiếp - So sánh theo quan hệ tỷ lệ
  73. 1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp BĐS TĐG BĐS SS1 BĐS SS2 -Giá trị lô đất trống -Giá trị lô đất trống -Giá trị lô đất trống -Giá trị nhà -Giá trị nhà -Giá trị nhà B1: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG + GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS1: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS2: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT BĐS SS1 VÀ BĐS SS2 VỀ TRẠNG THÁI BĐS TĐG + TÍNH GIÁ BÌNH QUÂN 1 M2 => TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG B2: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG: = DT SÀN XD*ĐƠN GIÁ XD NHÀ MỚI*%CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI B3: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS CẦN TĐG: = GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG + GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XD TRÊN ĐẤT
  74. Ví dụ: Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 40m2 (4x10), diện tích sàn xây dựng 120m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất. Cho biết thông tin về 2 giao dịch: - Bất động sản so sánh 1 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 42m2 (4x10,5), diện tích sàn xây dựng 126m2, có giấy tờ hợp pháp. Kiểu dáng, kết cấu tương tự bất động sản cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bất động sản so sánh có giá trị cao hơn 8%. Tuy nhiên, bất động sản này nằm trong môi trường có độ bui cao hơn, điều này làm cho bất động sản so sánh có giá thấp hơn so với bất động sản cần định giá 2%. BĐS này vừa được bán với giá 900 triệu. Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 80%. - Bất động sản so sánh 2 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 48m2 (4x12), diện tích sàn xây dựng 140m2, chưa có giấy tờ hợp pháp, sử dụng ổn định từ năm 1995. Kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bất động sản cần định giá. Sự khác biệt về diện tích làm cho bất động sản so sánh có giá cao hơn 4%. BĐS này vừa được bán với giá 920 tr. Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75%.
  75. Cho biết: - Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2,5 tr/m2 - Chất lượng còn lại của ngôi nhà TDG là 70% - Đơn giá đất của nhà nước: 1 triệu/m2
  76. Thẩm định: a) Thẩm định giá trị lô đất trống: - BDS SS 1: + Giá trị ngôi nhà: 126*2,5*80% = 252 tr + Giá trị lô đất trống: 900 – 252 = 648 tr + Giá bán 1m2 đất trước điều chỉnh: 648/42 = 15,43 tr/m2 + Tiến hành điều chỉnh yếu tố độ rộng ngõ và đội bụi: -> Về độ rộng ngõ: Tỷ lệ giảm của BDS TDG so với BDS SS: 1/(1+8%) – 1 = -0,074 -> Về độ bụi: Tỷ lệ tăng của BDS TDG so với BDS SS: 1/(1-2%) – 1 = 0,02 -> Tổng tỷ lệ thay đổi là: -0,074 + 0,02 = -0,054 -> Đơn giá 1m2 đất sau điều chỉnh là: 15,43*(1 – 0,054) = 14,60tr/m2
  77. - BDS SS 2 : + Giá trị ngôi nhà: 140*2,5*75% = 262,5tr + Giá trị lô đất trống: 920 – 262,5 = 657,5tr + Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa Q SSD: = 48*1*50% = 24tr + Giá trị lô đất đã có giấy tờ: 657,5+ 24 = 681,5 + Giá bán 1m2 đất trước điều chỉnh: 681,5/48 = 14,20 + Tiến hành điều chỉnh yếu tố diện tích: Tỷ lệ giảm: 1/(1+4%) – 1 = -0,038 -> Đơn giá 1m2 đất sau điều chỉnh là: 14,20*(1-0,038) = 13,66tr/m2
  78. - Giá bình quân đất trên thị trường: 14,13tr/m2 - Giá trị lô đất trống cần TDG: 40*14,13 = 565,2tr b) Ước tính giá trị công trình xd trên đất: 120*2,5*70% = 210tr c) Giá trị bất động sản cần TDG: 565,2 + 210 = 775,2tr
  79. 1.5.2. Phương pháp so sánh theo quan hệ tỷ lệ BĐ XÉT CÁC BĐS: TĐG, 1, 2, 3 S SS 2 CƯ BĐS SS3 CHUNGS SS 2 CÙNG XÉT 2 TIÊU THỨC CHỦ YẾU A VÀ B. BĐS TĐG BĐS 2 TIÊU THỨC A LÀ CÙNG CHUNG CƯ TIÊU THỨC B LÀ CÙNG TẦNG -BĐS TĐG VÀ BĐS1 GIỐNG TIÊU THỨC A -BĐS2 VÀ BĐS3 GIỐNG TIÊU THỨC A -BĐS TĐG VÀ BĐS2 GIỐNG TIÊU THỨC B -BĐS1 VÀ BĐS3 GIỐNG TIÊU THỨC B => TA CÓ TỶ LỆ SO SÁNH: BĐS TĐG BĐS SS2 = BĐS 1 BĐS 3 BĐS SS1 BĐS SS3 BĐS SS 1 CÙNG TẦNG BĐS SS 3
  80. Lô đât TĐG 100m2 5m Lô đất SS1 TA CÓ TỶ LỆ: 150 BĐS TĐG BĐS SS1 = BĐS SS2 BĐS SS3 Lô đất Lô đất SS2 SS3 2 100m2 150m 10m
  81. 2 TDG 1 3 4
  82. BĐS TĐG - DT đất 80 m2, nằm ở hẻm rộng 4m. -DT sàn XD 100 m2. -Nhà 3 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn màu, nền lát gạch ceramic, trang trí nội thất bình thường. Chất lượng còn lại 80% -Giá vàng thời điểm TĐG : 6.400.000 đ/lượng -Đơn giá xd nhà có kết cấu tương tự 1,2 tr/m2
  83. Thuận lợi và hạn chế Thuận lợi Hạn chế -Gần siêu thị Lotte Mart, -Do gần Rạch Kênh Tẻ trường trung học cơ sở Lâm và trục đường chính Trần Văn Bền, chợ Cư xá Ngân Xuân Soạn nên được xem là Hàng. ô nhiễm hơn so với các BĐS -Khu Cư xá Ngân Hàng nằm sâu bên trong. có không khí trong lành, ít ô -Cách xa khu trung tâm nhiễm, yên tĩnh, khu dân cư thành phố. an ninh, văn minh, lịch sự, là -Gần Rạch Kênh Tẻ nên nơi thích hợp để người dân vào mùa mưa thường hay bị tập thể dục, thư giãn. ngập nước, mực nước thấp không gây ảnh hưởng nhiều đến giao thông.
  84. Sơ đồ kết cấu : Mái, 4.10% Cửa, 10.91% Trần, 5.21% Móng, 24.50% Nền, 9.42% Móng Trụ cột Trụ cột, 19.56% Tường Nền Trần Tường, 26.30% Mái Cửa
  85. BDS SS 1 -DT đất 300 m2 nằm ở hẻm rộng 8m. -DT sàn XD 200 m2. -Biệt thự 3 tầng, kết cấu khung sàn bê tong cốt thép, mái bê tông lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng còn lại 80% và có phần bề bơi, gara ô tô, trị giá 160 triệu đồng. -Giá bán được 530 lượng vàng. -Giá vàng tại thời điểm giao dịch 6,000,000 đ/ lượng. -Đơn giá xd nhà có kết cấu tương tự 2 tr/m2
  86. BĐS SS 1 TĐG
  87. BĐS SS 1 TĐG
  88. BDS SS 2 -Diện tích đất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 8 m, -DT sàn XD 110 m2, -Nhà 3 tầng kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái tôn màu, chất lượng còn lại 75%, -Giá bán được 175 lượng vàng, -Giá vàng tại thời điểm giao dịch 6,600,000 đ/lượng. -Đơn giá xd nhà có kết cấu tương tự 1,2 tr/m2
  89. BĐS SS 2 TĐG
  90. BDS SS 3 -Diện tích đất 250 m2 nằm ở hẻm rộng 3 - 4m, -DT sàn XD 200 m2, -Nhà 2 tầng, khung sàn bêtông cốt thép, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic, mái ngói, chất lượng còn lại 70%, -Giá bán được 333 lượng vàng, -Giá vàng tại thời điểm giao dịch 6,350,000đ/lượng. -Đơn giá xd nhà có kết cấu tương tự 1,5 tr/m2
  91. BDS SS 4 - Thuận lợi: +- kinhDiện doanh. tích đất : 200m2, nằm ở +Giaohẻm 3 thông-4 m thuận lợi. +- Diệnkhông tích khí sànít ôi xâynhiễm dựng : 160m2 +An- Nhà ninh 3 tầng, trật tự chung ổn định. bê tông cốt thép. Lầu trệt và tầng 1 lát gạch granite, mái ngói, chất lượng còn lại 75% GiáHạn bán chế: được 276 lượng vàng -GầnGiá vàng chợ tạiCư thời xá Ngânđiểm giaoHàng dịch 6.400.000và nằm trên đ/lượng lộ giới rộng -Đơn giá xd nhà có kết cấu tương tự 1,6khoảng tr/m2 30m nên hơi ồn ào.
  92. BĐS 4 TĐG
  93. BDS SS 4
  94. Bất động sản 1: + Gía trị còn lại phần xây dựng : Nhà : 200m2 x 2.000.000 đ/m2 x 80% = 320.000.000đ. Công trình phụ = 160.000.000đ CỘNG = 480.000.000đ Quy đổi ra vàng : 480.000.000 đ / 6.000.000đ/lượng = 80 luợng. + Giá trị đất : 530 luợng - 80 lượng = 450 lượng. + Đơn giá đất : 450 lượng / 300 m2 = 1,5 lượng/m2. Bất động sản 2: + Gía trị còn lại phần xây dựng : Nhà : 110m2 x 1.200.000 đ/m2 x 75% = 99.000.000đ. Quy đổi ra vàng : 99.000.000 đ / 6.600.000đ/lượng = 15 luợng. + Giá trị đất : 175 luợng - 15 lượng = 160 lượng. + Đơn giá đất : 160 lượng / 100 m2 = 1,6 lượng/m2.
  95. Bất động sản 3: + Gía trị còn lại phần xây dựng : Nhà : 200m2 x 1.500.000 đ/m2 x 70% = 210.000.000đ. Quy đổi ra vàng : 210.000.000 đ / 6.350.000đ/lượng = 33 luợng. + Giá trị đất : 333 luợng - 33 lượng = 300 lượng. + Đơn giá đất : 300 lượng / 250 m2 = 1,2 lượng/m2. Bất động sản 4: + Gía trị còn lại phần xây dựng : Nhà : 160m2 x 1.600.000 đ/m2 x 75% = 192.000.000đ. Quy đổi ra vàng : 192.000.000 đ / 6.400.000đ/lượng = 30 luợng. + Giá trị đất : 276 luợng - 30 lượng = 246 lượng. + Đơn giá đất : 246 lượng / 200 m2 = 1,23 lượng/m2.
  96. SƠ ĐỒ CÁC BDS SS3 TDG 250 m2 80 m2 4 m SS4 200 m2 * Lựa chọn so sánh: ta có tỷ lệ: Đơn giá đất BĐS 3 / BĐS 1 = 1,2 lượng / 1,5 lượng = 80%. Đơn giá đất BĐS 4 / BĐS 1 = 1,23 lượng / 1.5 lượng = 82%. SS1 SS2 300 m2 100 m2 8 m
  97. Nhìn vào kết quả của việc lựa chọn so sánh, chúng ta có thể kết luận : - Đơn giá BĐS TĐG bằng 80% so với đơn giá BĐS 2. - Đơn giá đất của BĐS TĐG : 1,6 lượng/m2 x 80% = 1,28 lượng/m2. - Giá đất của BĐS TĐG : 1,28 lượng/m2 x 80m2 = 102,4 lượng. - Giá trị còn lại của phần xây dựng : 100m2 x 1.200.000đ/m2 x 80% = 96.000.000đ. Quy đổi ra vàng : 96.000.000 đ / 6.400.000đ/lượng = 15 luợng. => Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá : 102,4 lượng + 15 = 117,4 lượng.
  98. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: Theo kết quả trên ta có: Quyền sử dụng đất: 102,4 lượng Công trình sử dụng trên đất: 15 lượng STT Tên tài sản Giá trị thị trường (lượng) 1 Quyền sử dụng đất 102,4 2 Công trình xây dựng 15 Tổng cộng 117,4 Như vậy, tổng giá trị thị trường theo yêu cầu thẩm định giá của bất động sản thẩm định giá tại thời điểm TDG là: 117,4 lượng
  99. Ví dụ. Thẩm định giá bất động sản sau: BĐS cần TDG có DT đất 100 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích sàn xây dựng 120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 80%. Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch thành trong vòng 3 tháng so với ngày thẩm định giá như sau : - BĐS 1 : DT đất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD 120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát gạch granite, chất lượng còn lại 80%, giá bán được 180 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 16.600.000 đ/lượng. - BĐS 2 : DT đất 260 m2 nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD 200 m2 , nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái bê tông lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng còn lại 80% và có phần sân vườn, bề bơi, gara ô tô, trị giá 330 triệu đồng, giá bán được 460 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 16.500.000 đ/lượng.
  100. - BĐS 3: DT đất 270 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích sàn xây dựng 200 m2, nhà 2 tầng, khung sàn bêtông cốt thép, tường gạch, nền lát gạch ceramic, mái ngói, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 350 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 16.400.000đ/lượng. Biết rằng : Giá vàng thời điểm TĐG : 16.400.000 đ/lượng. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự : BĐS thẩm định giá : 3,200,000 đ/m2. BĐS 1 : 3,500,000 đ/m2, BĐS 2 : 3,400,000 đ/m2, BĐS 3 : 3,600,000 đ/m2 .
  101. Thẩm định: Bước 1: thẩm định giá đất BDS TDG: - BDS SS1: + Giá trị nhà: + Quy ra vàng: + Giá trị đất: + Đơn giá 1m2 đất:
  102. Thẩm định: Bước 1: thẩm định giá đất BDS TDG: - BDS SS2: + Giá trị nhà: + Phần gara ôto: => Tổng cộng: + Quy ra vàng: + Giá trị đất: + Đơn giá 1m2 đất:
  103. Thẩm định: Bước 1: thẩm định giá đất BDS TDG: - BDS SS3: + Giá trị nhà: + Quy ra vàng: + Giá trị đất: + Đơn giá 1m2 đất:
  104. - So sánh quan hệ tỷ lệ: - Giá trị lô đất BDS TDG: Bước 2: Thẩm định giá công trình xây dựng: - Giá trị nhà: - Quy ra vàng: Bước 3: Ước tính giá trị BDS TDG:
  105. Ví dụ. BĐS có chiều rộng = 12m, chiều dài 14m, mặt tiền đường, hợp pháp chủ quyền, điều kiện thị trường bình thường. Thu thập thông tin thị trường : BĐS 1 : có chiều rộng = 12m, chiều dài = 15m, trên cùng một con đường, có vị trí thuận mới vừa mới bán 2,7 tỷ đồng, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1990, giá vàng 11.520.000đ/lượng; BDS 2 : có chiều rộng = 12m, chiều dài = 20m, trong cùng khu vực, có vị trí kém thuận lợi, vừa mới bán 2,520 tỷ đồng, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ 15/10/1993, giá vàng 11.800.000đ/lượng; BĐS 3 : có DT như bất động sản TĐG và vị trí đối diện,vừa mới bán 1,880 tỷ đồng, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ 30/6/2003, giá vàng 12.120.000đ/lượng;
  106. BĐS 4 : có DT 200m2, trong cùng khu vực, có thêm phân sân vườn, gara 125triệu đồng, vừa mới bán 1,950 tỷ đồng, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004, giá vàng 12.250.000đ/lượng; BĐS 5 : có DT 144m2, trong cùng khu vực, kém hơn phần sân vườn, gara 85triệu đồng, vừa mới bán và trả làm 4 đợt : ngay đợt đầu trả 600 triệu đồng, đợt 2 thanh toán 424 triệu đồng, đợt 3 thanh toán 343 triệu đồng và đợt cuối cùng thanh toán 334,5 triệu đồng, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 2001, giá vàng 11.620.000 đ/lượng
  107. Thống kê thông tin thị trường : Hình dáng : Vuông vức : 100% Nở hậu : 105% Tóp hậu : 95% Quy mô diện tích : 60 – 100m2 : 110% 100 – 150m2 : 105% 150 – 250m2 : 100% 250 – 300m2 : 95% Giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 5 triệu đ/m2. Giá vàng tại thời điểm thẩm định : 12.220.000 đ/lượng. Lãi suất 1 năm 6%/năm, 2 năm 7% năm, 3 năm 8%/năm, 4 năm 9%/năm.
  108. Thẩm định : BĐS 1 : Khi hợp thức hoá chủ quyền, thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 : - Giá trị thị trường của BĐS 1 : Quy ra vàng: - Đơn giá 1m2 :
  109. BĐS 2 : - Phải nộp tiền sử dụng đất là % theo Luật đất đai 2003 khi hợp thức hóa : - Giá bán + tiền sử dụng đất : Quy ra vàng: - Đơn giá 1 m2 :.
  110. BĐS 3 : - Phải nộp tiền sử dụng đất là .% theo Luật đất đai 2003 khi hợp thức hóa: - Giá bán + tiền sử dụng đất : Quy ra vàng - Đơn giá 1 m2 :
  111. BĐS 4 : - Phải nộp tiền sử dụng đất là . % theo Luật đất đai 2003 khi hợp thức hóa: Tính toán : - Giá bán trừ phần hơn sân vườn, gara : - Giá bán + tiền sử dụng đất : Quy ra vàng: - Đơn giá 1 m2 :
  112. BĐS 5 : - Phải nộp tiền sử dụng đất là . % theo Luật đất đai 2003 khi hợp thức hóa: - Quy giá bán về điều kiện trả ngay : - Cộng phần kém sân vườn, gara : - Giá bán + tiền sử dụng đất : Quy ra vàng: - Đơn giá 1 m2 : - Điều chỉnh giảm 5 % theo quy mô diện tích (100 – 150m2) : Tỷ lệ giảm là: Đơn giá đất sau đ.chỉnh =
  113. GÍA BĐS TĐG : - Giá bất động sản trong khu vực : từ đến . lượng/m2. - Bình quân là : - Giá trị bất động sản TĐG :
  114. Phương pháp so sánh Các văn bản luật - Luật đất đai năm 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP - Nghị định 198/2004/NĐ-CP - Thông tư 117/2004/TT-BTC - Nghị định 17/1999/NĐ-CP - Thông tư 145
  115. 2. Pp chi phí giảm giá 2.1 Nguyên tắc áp dụng: - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc phụ thuộc
  116. 2. Pp chi phí giảm giá 2.2 Trình tự tiến hành b4 b3 b2 Ước tính Ước tính tổng số giá trị b1 Ước tính tiền giảm tài sản CF để xd giá tích Ước tính mới luỹ giá trị công trình lô đất xd trên đất trống
  117. 2.3 Chi phí tái tạo và chi phí thay thế • Chi phí tái tạo là chi phí ước tính theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng một tòa nhà hoàn toàn tương tự, hoặc gần tương tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng cùng loại vật liệu, thiết kế kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng, tay nghề công nhân, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu như tài sản thẩm định • Chi phí thay thế là chi phí ước tính theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng một tòa nhà có công năng công dụng tương tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng vật liệu hiện đại, theo các tiêu chuẩn thiết kế, kiến trúc hiện hành
  118. 2.4 Các phương pháp ước tính chi phí • Phương pháp so sánh đơn vị • Phương pháp phân chia thành phần • Phương pháp khảo sát số lượng • Phương pháp chỉ số giá xây dựng
  119. Phương pháp so sánh đơn vị Giá trị của công trình xây dựng được ước tính bằng cách so sánh những công trình kiến trúc tương tự với công trình cần thẩm định. Chi phí tính trên đơn vị diện tích được rút ra từ những công trình tương tự về chất lượng, về thiết kế sau khi đã điều chỉnh theo sự khác biệt về điều kiện thị trường, đặc điểm vật lý như chênh lệch về diện tích, số tầng. GTCT = Đơn giá 1m2 sàn*Tổng diện tích sàn Lưu ý: Đơn giá xây dựng có thể được cung cấp bởi các công ty tư vấn xây dựng, hoặc tham khảo tài liệu “Suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản” do Bộ Xây dựng ban hành hàng năm
  120. Phương pháp phân chia thành phần A. Chi phí trực tiếp NVL Nhân công Máy thi Tổng công - Móng - Tường - Sàn - Trần B. CF QL công trường C. CF QLDN D. Lãi vay Đ. Lãi cho dn xd E. Thuế Giá trị công trình
  121. Phương pháp khảo sát số lượng Định mức dự toán xây dựng cơ bản là định mức kinh tế kỹ thuật xác định mức hao phí cần thiết về vật liệu, lao động và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp tương đối hoàn chỉnh như 1m3 tường gạch, 1m3 bê tông, 1m2 lát sàn gạch từ khâu chuẩn bị đến khâu kết thúc công tác xây lắp. Theo phương pháp này chi phí xây dựng công trình được tính toán căn cứ vào đơn giá chi tiết hiện hành của vật liệu và lao động, khối lượng công tác của công trình và định mức dự toán xây dựng cơ bản để tổng hợp tổng dự toán xây lắp và sau đó là tổng dự toán công trình
  122. 2.5 Ước tính hao mòn 2.5.1 Các loại hao mòn 2.5.2 Các khái niệm về tuổi đời 2.5.3 Các phương pháp ước tính hao mòn
  123. 2.5.1 Các loại hao mòn • Hao mòn vật lý: là quá trình gặm mòn dần công trình hàng ngày, từ bộ phận nhỏ đến toàn bộ công trình do các tác nhân: thời tiết, khí hậu, độ ẩm của không khí • Hao mòn chức năng: là sự không tương thích của bất động sản so với các tiêu chuẩn hiện hành. Nguyên nhân là do lỗi thiết kế, sự lỗi thời của các kết cấu, do thiếu hoặc thừa bộ phận • Hao mòn kinh tế: là sự giảm giá trị công trình do tác nhân bên ngoài tài sản gây ra. Ví dụ tiếng ồn, sự ô nhiểm, việc sử dụng đất không phù hợp; Các tác nhân kinh tế như quy hoạch, lãi suất, mất cân bằng cung cầu, suy thoái kinh tế. Lưu ý: hao mòn vật lý và hm chức năng được chia thành có thể sửa chữa được và không thể sửa chữa được.
  124. - Hao mòn gọi là sửa chữa được nếu sự sửa chữa là có thể về mặt thực tế và hợp lý về mặt kinh tế, tức là chi phí sửa chữa nhỏ hơn giá trị đóng góp mà sự sửa chữa mang lại. - Hao mòn là không thể sửa chữa được nếu chi phí để sửa chữa các khiếm khuyết vượt quá lợi ích tăng thêm cho tài sản
  125. 2.5.2 Các khái niệm về tuổi đời • Tuổi đời vật lý: là thời gian tồn tại về mặt vật chất của tài sản • Tuổi đời thực tế: là thời gian từ lúc công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng đến thời điểm thẩm định • Tuổi đời kinh tế: là thời gian mà theo đó công trình trên đất đóng góp vào giá trị của bất động sản • Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian mà sự tồn tại của công trình còn có thể đóng góp vào giá trị bất động sản • Tuổi đời hiệu quả: bằng tuổi đời kinh tế trừ đi tuổi đời kinh tế còn lại
  126. Xây dựng Sụp đổ Tuổi đời kt còn lại Cải tạo lại Tuổi đời hiệu quả Tuổi đời thực tế Tuổi đời kinh tế Tuổi đời vật lý
  127. 2.5.3 Các phương pháp ước tính hao mòn (1). Phương pháp tuổi đời Tuổi đời hiệu quả %HM = Tuổi đời kinh tế Ưu điểm: Dễ thực hiện Nhược điểm: - Giả định sự giảm giá công trình theo tuyến tính => không thực tế - Chưa tính đến hao mòn chức năng và kinh tế - Sử dụng tuổi đời kinh tế còn lại trong tính toán => khó chính xác
  128. (2) phương pháp chiết trừ. Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau: Bước 1: Chọn các BDS trên thị trườbng đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (BDS ss) Bước 2: Ước tính giá đất của các BDS so sánh Bước 3: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất. Bước 4: Ước tính CF (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%.
  129. Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ. Bước 5: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 4 trừ bước 3). Bước 6: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 5: bước 4). Bước 7: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh. Bước 8: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 6: bước 7). Bước 9: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh.
  130. Ví dụ 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (sử dụng kỹ thuật so sánh). Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau: - Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản mà nhà trên đất có mức độ khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so sánh thứ 1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2). - Tuổi đời hiệu quả (số năm) của BĐS 1 là 20 năm, của BĐS 2 là 21 năm, của BĐS cần thẩm định giá là 22 năm. - Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng. - Giá đất (qua điều tra thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng,
  131. Bướ Trình tự BDS ss 1 BDS ss 2 c 1 Giá bán của bất động sản so sánh (giá đất + giá nhà) 2 Giá trị của đất 3 Giá trị của nhà tại thời điểm TDG (3 = 1-2) 4 Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% 5 Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm thẩm định giá (5 = 4-3) 6 Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6 = 5:4) (%) 7 Tuổi đời hiệu quả (năm) 8 Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà (8 = 6:7) (%) 9 Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần TDG
  132. (3) Phương pháp khảo sát thực tế % HM = ∑KiMi / ∑Ki Trong đó: Ki : tỷ trọng giá trị kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình Mi : là tỷ lệ hao mòn kết cấu chính i
  133. Ví dụ: bđs cần định giá có các đặc điểm sau: - Dt 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về qsd đất - Công trình xd trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, dt sàn xd 120m2. Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. - Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xd mới nhà có kết cấu tương tự 1,5tr/m2. Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 7tr, hệ thống vệ sinh 6tr - Được biết: có một lô đất trống bên cạnh có dt 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về qsd đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 2005 vừa được bán với giá 225tr đ. Giá đất quy định của NN ở cùng vị trí là 1,2tr/m2.
  134. Tình trạng hao mòn: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu: móng 8%, tường 18%, Dt đất 300m2 Dt sàn xd: BĐS sàn 16%, mái 14%. Giấy tờ đầy đủ 120m2 Cần TĐG Đơn giá xd: 1,5tr/m2 CF khắc phục lạc hậu: bếp 7tr, nhà vệ sinh 6tr. Dt đất 250m2, không có giấy tờ hợp lệ Không có tranh chấp, sử dụng từ 2005 Giá bán: 225 tr. Lô đất Giá đất quy định của NN ở cùng vị trí: So sánh 1,2tr/m2 Cho biết: theo nghị định 198, nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối với lô đất ss: phải nộp 100% tiền sử dụng đất trên toàn bộ dt đất
  135. a. Giá trị lô đất trống - Nghĩa vụ tài chính về quyền sd đất đối với lô đất ss: - Giá lô đất ss khi hoàn thành pháp lý về quyền sd đất; - Đơn giá đất khi hoàn thành thủ tục pháp lý: - Giá trị lô đất cần định giá:
  136. b. Giá trị công trình xây dựng trên đất - Phần trăm hao mòn của công trình (32%*8% + 44%*18% + 36%*16% + 44%*14%) (8% + 18% + 16% + 14% ) = - Phần trăm giá trị còn lại của công trình: - Giá trị còn lại của công trình: - Giá trị xd sau khi trừ đi chi phí khắc phục hao mòn chức năng: c. Giá trị bất động sản cần định giá
  137. (4) Phương pháp phân chia a. Hao mòn vật lý - Hao mòn vật lý có thể sửa chữa được của các bộ phận có tuổi đời ngắn - Hao mòn vật lý có thể sửa chữa được của các bộ phận có tuổi đời dài - Hao mòn vật lý không thể sửa chữa được của các bộ phận có tuổi đời ngắn - Hao mòn vật lý không thể sửa chữa được của các bộ phận có tuổi đời dài
  138. Ví dụ: Ước tính sự giảm giá do hm vật lý có thể sửa chữa của bộ phận có tuổi đời ngắn Khoản mục Chi phí-triệu đồng Thay thảm 32 Sửa chữa ống nước 27 Sơn tường 43 Giảm giá do hn vật lý có thể 102 sửa chữa
  139. Ví dụ: Hao mòn vật lý không sửa chữa được của các bộ phận có tuổi đời ngắn Bộ phận CF tái tạo đã Tuổi đời Tuổi đời % HM Giá trị HM trừ hm vly có thực tế kinh tế thể sửa chữa Hệ thống 110 5 20 25% 27,5 điện Hệ thống 200 5 25 20% 40,0 nước Mái 250 5 25 20% 50,0 Tổng 560 117,5
  140. Ví dụ: Ước tính hao mòn vật lý Khoản mục Chi phí 1. CF tái tạo công trình 950 2. HM vly có thể sửa của bộ phận tuổi đời ngắn 35 3. HM vly không thể sửa của bộ phận tuổi đời ngắn 50 4. Tổng giá trị các bộ phận tuổi đời ngắn 150 5. Tổng giá trị các bộ phận tuổi đời dài 800 6. HM có thể sửa của bộ phận tuổi đời dài 20 7. Giá trị các bộ phận tuổi đời dài đã trừ hm vly có thể sửa 780 8. Tuổi đời thực tế của bộ phận tuổi đời dài 5 9. Tuổi đời kinh tế của bộ phận tuổi đời dài 10 10. Tỷ lệ HM không thể sửa của bộ phận tuổi đời dài 10% 11. Tổng HM của các bộ phận tuổi đời dài 78 12. Tổng mức giảm giá công trình do HM vật lý 183
  141. b. Hao mòn chức năng • Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được • Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được
  142. Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được - Nguyên nhân do khiếm khuyết cần bù đắp: nếu sự lỗi thời là có thể sửa chữa được và nguyên nhân do thiếu một bộ phận nào đó, thì: HM = CF lắp đặt trong ngôi nhà thẩm định – CF lắp đặt trong ngôi nhà mới Ví dụ: Một tòa nhà thiếu hệ thống thông gió. Để lắp đặt hệ thống này trong một công trình mới xây dựng thì chi phí là 30 triệu đồng, nhưng nếu lắp đặt trong tòa nhà hiện hữu thì chi phí là 40 triệu đồng do những chi phí lao động và vật tư phát sinh. Khi đó hao mòn chức năng là 10 triệu đồng.
  143. Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được - Nguyên nhân do khiếm khuyết cần thay thế: Nếu khiếm khuyết có thể sửa chữa phát sinh do sự lỗi thời của một bộ phận thì giá trị hao mòn được đo lường bằng chi phí thay thế bộ phận này
  144. Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được - Nguyên nhân do sự cải tạo thừa: + Nếu sử dụng chi phí thay thế thì CF cho bộ phận thừa không được tính vào tổng CF công trình. Khi đó HM của bộ phận thừa được tính bằng: HM = CF tháo dỡ - giá trị thu hồi + Nếu sử dụng chi phí tái tạo thì CF cho bộ phần thừa có tính vào tổng CF công trình. Khi đó HM của bộ phận thừa bằng: HM = CF tái tạo – HM vật lý + CF tháo dỡ - giá trị thu hồi
  145. Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được - Phương pháp vốn hóa tổn thất tiền thuê: Ví dụ: Tòa nhà văn phòng do mặt bằng bố trí không hợp lý khiến tiền thuê thấp hơn các tài sản cùng loại trên thị trường 40USD/m2/năm. Sự mất giá do hao mòn chức năng được tính toán như sau:
  146. Mức giảm giá công trình do HM chức năng Chỉ tiêu Tài sản so sánh Tài sản thẩm định 1. Giá thuê hàng năm, 240 200 USD/m2 2. Diện tích cho thuê, m2 840 3. Tổn thất tiền thuê, USD 33600 4. Tỷ suất vốn hóa, % 12 12 5. Giá trị vốn hóa, USD 280.000
  147. Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được - Phương pháp vốn hóa chi phí vận hành tăng thêm: Ví dụ: Một khách sạn có trần xây quá cao so với tiêu chuẩn hiện hành làm phát sinh chi phí điện cho máy lạnh là 120 triệu đồng/năm. Với tỷ lệ vốn hóa là 10% thì giá trị tổn thất do HM chức năng là: 120/0,1 = 1.200 triệu đồng
  148. c. Hao mòn kinh tế 3 phương pháp: • Vốn hóa tổn thất thu nhập • So sánh theo cặp • Phân bổ hao mòn
  149. - Phương pháp vốn hóa tổn thất thu nhập: tiến hành tương tự như đối với HM chức năng không sửa chữa được. Tuy nhiên cần phân bổ tổn thất này cho cả đất và công trình. Ví dụ: Một khu nhà trọ nằm gần bãi rác có diện tích cho thuê là 500m2. Lô đất trống có giá 2 tỷ đồng. Những khu nhà trọ tương tự khác trong khu vực này không chịu ảnh hưởng của bãi rác có thu nhập ròng hàng năm cao hơn tài sản thẩm định 20.000 đồng/m2/tháng. Tổn thất tiền thuê hàng năm là 20.000*500*12 = 120.000.000 đồng.
  150. Ước tinh HM kinh tế bằng phương pháp vốn hóa tổn thất Chỉ tiêu Giá trị 1. Thu nhập ròng, triệu đồng 600 2. Tổn thất thu nhập do HM kinh tế, tr đ 120 3. Tỷ suất vốn hóa của đất, % 12 4. Thu nhập từ đất (2000*0,12), tr đ 240 5. Thu nhập từ công trinh (1) – (4), tr đ 360 6. Tỷ lệ thu nhập từ công trình (5):(1), % 60 7. Tổn thất thu nhập tính cho công trình (6)*(2) 72 8. Tỷ suất vốn hóa công trình, % 14 9. Giá trị tổn thất được vốn hóa, tr đ 514,3 Hao mòn kinh tế tính cho công trình, tr đ 514,3
  151. - Phương pháp so sánh cặp: dựa trên dữ liệu thị trường về các tài sản tương tự mới được giao dịch ở khu vực khảo sát. Trong đó giả định rằng tài sản thẩm định và tài sản so sánh chỉ khác biệt về yếu tố hao mòn kinh tế Ví dụ: Hai bất động sản A và B tương đồng về mọi mặt, ngoài trừ B nằm đối diện bãi rác còn A thì không. Sự giảm giá do HM kinh tế được tính toán ở bảng sau:
  152. Ước tính HM kinh tế bằng phương pháp so sánh cặp Chỉ tiêu Giá trị 1. Giá bán BĐS A nằm xa bãi rác, tr đ 950 2. Giá bán BĐS B đối diện bãi rác, tr đ 800 3. Chênh lệch giá do ảnh hưởng bãi rác, tr đ 150 4. Tỷ lệ giá trị công trình trong tổng giá trị BĐS, % 60 5. Hao mòn kinh tế tính cho công trình, tr đ 90 6. Hao mòn kinh tế tính cho đất, tr đ 60
  153. - Phương pháp phân bổ hao mòn: Được ước tính bằng cách tính tổng hao mòn trên tất cả các nguyên nhân, sau đó ước tính hao mòn vật lý và chức năng, phần chênh lệch chính là hao mòn kinh tế Xem ví dụ sau:
  154. Ước tính HM kinh tế bằng phương pháp phân bổ HM Chỉ tiêu Đơn vị: 1000 đ 1. CF tái tạo 1.000.000 2. Giá bán – giá đất 800.000 3. Tổng hao mòn 200.000 4. HM vật lý có thể sửa chữa được 15.000 HM vật lý không thể sửa chữa được 70.000 Tổng HM vật lý 85.000 5. HM chức năng có thể sửa chữa được 5.000 HM chức năng không thể sửa chữa được 7.000 Tổng HM chức năng 12.000 6. Tổng HM vật lý và HM chức năng 97.000 7. Hao mòn kinh tế 103.000
  155. 3. Pp thặng dư 3.1 Nguyên tắc áp dụng: - Nguyên tắc sự sử dụng cao nhất và tốt nhất - Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc phụ thuộc - Nguyên tắc thay đổi
  156. 3. Pp thặng dư 3.2 Trình tự tiến hành b4 b3 Xác định b2 giá trị Ước tính còn lại b1 tổng cf của sự Ước tính của sự phát triển Xđ cách tổng giá trị phát triển sd cao của sự nhât và phát triển tốt nhất
  157. 3. Pp thặng dư 3.3 Công thức tính V0 = ∑DTpt - ∑CFpt – LN nhà đầu tư
  158. Các thông số tính doanh thu phát triển (1) Diện tích khuôn viên (2) Tỷ lệ xây dựng (3) Diện tích xây dựng (1)*(2) (4) Số tầng xây dựng (5) Diện tích sàn xây dựng (3)*(4) (6) Tỷ lệ sàn thương phẩm (7) Diện tích sàn xây dựng có thể bán (Diện tích sàn thương phẩm) (5)*(6) (8) Đơn giá bán 1m2 sàn (9) Doanh thu các năm (7)*(8) (10) Chiết khấu doanh thu các năm về đầu năm 1
  159. Các hạng mục chi phí chủ yếu Stt Các hạng mục chi phí Mô tả 1 CF chuẩn bị dự án -CF khảo sát, thiết kế, lập dự án -CF giám sát và quản lý xây dựng -CF bảo hiểm 2 CF chuẩn bị mặt bằng -CF đền bù xây dựng -CF tháo dỡ, san lấp mặt bằng 3 Thuế Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4 CF xd cơ sở hạ tầng CF xd hệ thống giao thông, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, thông tin liên lạc, sân bãi. 5 CF xây dựng cơ bản CF nguyên vật liệu, nhân công, máy thi công, lợi nhuận nhà thầu xây dựng 6 CF thiết bị CF mua sắm thiết bị, chuyển giao công nghệ 7 CF marketing và quản lý CF quảng cáo, tiếp thị, hoa hồng môi giới, qlý dự án 8 CF tài chính Lãi vay ngân hàng 9 Lợi nhuận của nhà đầu tư Lợi nhuận dự kiến cho nhà đầu tư 10 CF dự phòng CF ngoài dự kiến trong giai đoạn phát triển
  160. 3. Pp thặng dư 3.4 Các hạn chế của pp thặng dư chi phí và giá bán khó khăn trong việc thay đổi theo điều xđ sử dụng cao nhất kiện của thị trường và tốt nhất pp này chưa tính đến giá trị thời gian của cần có kiến thức, đồng tiền kỹ năng và kinh nghiệm
  161. Ví dụ: Bđs là khu nhà xưởng, dt 6.000m2, nhà xưởng chất lượng còn lại 20%. - Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành khu dân cư - Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán có dt 120m2/căn, dt sàn xd 150m2/căn. - Mật độ xây dựng 60%. - CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng bq: 0,2tr đ/m2 - CF xd nhà: 1,2tr/m2 sàn - CF khác: 5%/giá trị xd - CF phá dỡ nhà xưởng cũ: 100tr - Giá bán một căn nhà 600tr - LN cho nhà đầu tư phát triển là 15%/doanh thu - Toàn bộ cf phải vay ngân hàng ls 13,5%/năm, thời hạn vay 1 năm - CF bán nhà: 2%/dt
  162. a. Doanh thu của sự phát triển 600*(6000*60%/120) = 18.000 triệu b. Tổng chi phí phát triển: - CF đầu tư hạ tầng: 0,2* 6000 = 1.200 tr - CF xây dựng nhà: 1,2*150*30 = 5.400tr - CF khác: (1200 + 5400)*5% = 330tr - CF phá dỡ nhà cũ: = 100 triệu - CF bán nhà:18.000*2% = 360 triệu - Lãi vay ngân hàng: 13,5%(1200+5400+330+100+360) = 13,5%*7390 = 997,65 tr - Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 18.000*15% = 2.700 triệu - Tổng chi phí, bao gồm ln nhà đầu tư: 7390 + 997,65 + 2.700 = 11.087,65 tr c. Giá trị bất động sản: (18.000 – 11.087,65) = 6.912,35 triệu d. Đơn giá bình quân 1m2 đât: 6.912.350.000 đông/6000 = 1.152.058 đông/m2
  163. Ví dụ. Bđs cần định giá là khu nhà xưởng. Dt 4000m2. Chưa có giấy tờ hợp pháp. Cho biết: - Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán, dt 60m2/căn, dt sàn xd 210m2/căn - Tỷ lệ sd đất theo quy định: 75% - Giá đất theo quy định của NN: 2 tr đ/m2 - CF đầu tư xd hạ tầng bq: 0,3tr/m2. - CF quy hoạch, thiết kế: 200 tr đ. - Cf phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr. - Cf cho việc bán: 100 tr. - Cf xd nhà mới: 1,8 tr đ/m2 sàn xây dựng - Giá bán 1 căn nhà: 1,5 tỷ - Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu - Toàn bộ cf xd nhà mới phải vay ngân hàng với ls 1%/tháng, thời hạn vay 1 năm (lãi đơn-toàn bộ lãi trả một lần vào cuối năm) - Nghĩa vụ tài chính: nộp 100% trên toàn bộ DT đất.
  164. a. Xác định doanh thu phát triển - Số căn nhà: - Doanh thu bán nhà: b. Xác định tổng chi phí phát triển * CF đầu tư ban đầu: - CF quy hoạch thiết kế: - CF phá dỡ nhà xưởng cũ: - CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng: - CF xây dựng nhà mới: - Nghĩa vụ tài chính với NN: * CF khác: - CF cho việc bán: - Lợi nhuận cho nhà đầu tư: - Lãi vay ngân hàng: => Tổng CF phát triển là: c. Giá trị bất động sản là:
  165. 4. Phương pháp thu nhập 4.1 Nguyên tắc áp dụng - Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai - Nguyên tắc sự sử dụng cao nhất và tốt nhất - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc phụ thuộc - Nguyên tắc thay đổi
  166. 4. Phương pháp thu nhập 4.2 Trình tự tiến hành b4 b3 b2 Ước tính Tính Giá trị b1 Giá trị BĐS Tính Thu hồi Tỷ suất Năm cuối Tính dòng Chiết khấu thu nhập hàng năm
  167. 4.2.1 Tính thu nhập thuần hàng năm (1) Tổng thu nhập tiềm năng (2) Bỏ trống và thất thu (3) Thu nhập khác (4) Tổng thu nhập thực (1)-(2)+(3) (5) Chi phí hoạt động (6) Khấu hao (7) Thu nhập thuần trước thuế (4)-(5)-(6) (8) Thuế thu nhập Doanh nghiệp (9) Thu nhập thuần sau thuế (7)-(8)
  168. 4.2.2 Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa • Tỷ suất vốn hóa là gi? Là tỷ suất chuyển hóa thu nhập một năm về giá trị bất động sản. • Tỷ suất sinh lời yêu cầu là gì? Là tỷ suất sinh lời tối thiểu nhà đầu tư yêu cầu phải đạt được khi đầu tư vào bất động sản. • Tỷ suất chiết khấu là gì?. Là tỷ suất chuyển hóa dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại. - Trong phương pháp chiết khấu dòng thu nhập, thẩm định viên sử dụng tỷ suất sinh lời yêu cầu - Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, thẩm định viên sử dụng tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất vốn hóa có thể bằng, nhỏ hơn, hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lời yêu cầu, tuy thuộc vào giá trị bất động sản trong tương lai hoặc không thay đổi, hoặc tăng lên, hoặc giảm xuống.
  169. 4.2.2 Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa Một số phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa • Phương pháp so sánh thị trường • Phương pháp chi phí vốn bình quân gia quyền • Phương pháp mô hình tỷ suất đôi
  170. Ví dụ: Xác định tỷ suất vốn hóa trung bình từ thị trường Tài sản Thu nhập một năm Giá giao dịch Tỷ suất vốn SS hóa 1 2,8 tỷ 18,42 0,152 2 2,9 tỷ 18,83 0,154 3 3,1 tỷ 19,62 0,158 4 3,2 tỷ 20,51 0,156 Tỷ suất vốn hóa trung bình 0,155
  171. Xác đinh tỷ suất chiết khấu bằng phương pháp chi phí vốn bình quân gia quyền (1) k = L*kl + B*kb (2) k = D*kd + E*ke Ví dụ: Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. k = 0,65*(1/8) + (1-0,65)*0,15 = 0,13375
  172. Xác định tỷ vốn hóa theo mô hình tỷ suất đôi R = k + Rcr Trong đó: R là tỷ suất vốn hóa k là tỷ suất sinh lời yêu cầu Rcr là tỷ suất hoàn vốn từ việc đầu tư vào bất động sản (xem mục 4.5)
  173. 4.3 Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập (DCF) 4.3.1 Giá trị quyền khai thác vĩnh viễn Công thức tổng quát TNi Vn V0 = ∑ + (1+k)i (1+k)n Trong đó: TNi là thu nhập thuần năm i Vn là giá trị ước tính của BĐS năm n k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh lời yêu cầu) i chạy từ 1 đến n
  174. a. Trường hợp thu nhập thuần ổn định không đổi cho đến vĩnh viễn V0 = TN / k TN TN1 TN2 TNn t 0 1 2 n Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản không đổi tại mọi thời điểm
  175. b. Trường hợp thu nhập thuần tăng hàng năm với tốc độ không đổi g cho đến vĩnh viễn V0 = TN1 / (k – g) TN TNn TN2 TN1 t 0 1 2 n Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản tăng với tốc độ g
  176. c. Trường hợp thu nhập thuần tăng hàng năm với tốc độ không đổi g1 trong n năm đầu, sau đó, kể từ năm thứ n+1 cho đến vĩnh viễn, thu nhập thuần tăng với tốc độ g2 n TNi TNn+1 TN1[1-((1+g1)/(1+k)) ] TNn+1 V0 = ∑ + = + i n n (1+k) (k-g2)(1+k) k – g1 (k-g2)(1+k) TN TNn TN2 TN1 t 0 1 2 n
  177. 4.3 Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập 4.3.2 Giá trị quyền khai thác có thời hạn Công thức tổng quát TNi + KHi Vn V0 = ∑ + (1+k)i (1+k)n Trong đó: TNi là thu nhập thuần năm i KHi là khấu hao năm i Vn là giá trị thu hồi của BĐS năm n k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh lời yêu cầu) i chạy từ 1 đến n Lưu ý: Khấu hao trong công thức trên không phải là khoản tiền chi thực
  178. 4.4 Phương pháp vốn hóa thu nhập Công thức tổng quát: V0 = TN1 / R Trong đó: - V0 là giá trị bất động sản - TN1 là thu nhập thuần năm 1 - R là tỷ suất vốn hóa Lưu ý: Phương pháp này áp dụng khi thu nhập tương đối ổn định hàng năm
  179. Ví dụ: Tính giá trị của Trung tâm thương mại, biết: - Thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. - Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao là 1.545,454545 tr đ. Thuế VAT 454,545455 tr đ. - Suất lợi tức bq cho các hoạt động Trung tâm kinh doanh trên địa bàn (lãi suất vốn Thương mại hoá) là 10%.
  180. Thu nhập ròng hàng năm: = 5 tỷ - 1,545454545 – 0,454545455 = 3 tỷ Giá trị tài sản = TNr/LSvh = 3/(10%) = 30 tỷ
  181. 4.5 Mối quan hệ giữa tỷ suất sinh lời yêu cầu k và tỷ suất vốn hóa R Phương pháp vốn hóa thu nhập chỉ được áp dụng khi dòng thu nhập ổn định. Do vậy, chúng ta chỉ xét trường hợp này. • Khi tài sản giả định được khai thác vĩnh viễn, và thu nhập hàng năm ổn định thì công thức vốn hóa thu nhập giống công thức chiết khấu dòng thu nhập (V0 = TN/k). Do vậy, trong trường hợp này, tỷ suất vốn hóa chính là tỷ suất sinh lời yêu cầu. • Khi tài sản giả định được khai thác có thời hạn trong n năm, và thu nhập hàng năm ổn định thì R và k quan hệ như thế nào?
  182. Ta ký hiệu: - TN là thu nhập hàng năm - V0 là giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại - Vn là giá trị tài sản năm n, và Vn = (h+1).V0 Theo phương pháp DCF: -n n V0 = TN*[(1 – (1+k) )/k] + (h+1).V0/(1+k) -n n n V0 = TN*[(1 – (1+k) )/k]:[(1+k) /((1+k) – 1 – h)] n n V0 = TN*[(1+k) - 1]:k[(1+k) – 1 - h] (1) Theo phương pháp vốn hóa thu nhập: V0 = TN/R (2) Từ (1) và (2) ta có: R = k[(1+k)n – 1 - h]:[(1+k)n - 1] = k – h.k/[(1+k)n - 1]
  183. R = k – h.k/[(1+k)n - 1] Xảy ra các trường hợp: - Giá trị tài sản năm cuối không đổi: Vn = Vo  h = 0 thì R = k - Giá trị tài sản năm cuối bằng 0: Vn = 0  h = -1, khi đó: R = k + k/[(1+k)n - 1] = k(1+k)n/((1+k)n – 1) R = 1/PVFA(k,n) - Giá trị tài sản năm cuối tăng 50%: R = k – 0,5.k/[(1+k)n - 1] - Giá trị tài sản năm cuối giảm 50%: R = k + 0,5.k/[(1+k)n - 1] Lưu ý: trong trường hợp TN và V tăng cùng tốc độ là g thì có sử dụng công thức vốn hóa thu nhập được không?, nếu có thì R =?
  184. • Ví dụ 1: Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng, 95 tr, 95 tr, 100 tr và 110 tr trong 5 năm tới. Giá trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là 11%. • Ví dụ 2: Một tài sản có gía 300 triệu đồng với mong đợi thu nhập thuần hàng năm 36 tr. Người mua mong ước gia tăng lợi tức và giá trị hàng năm 3% trong 5 năm. Tính tỷ suất sinh lợi Y
  185. Ví dụ 3: Thẩm định giá cửa hàng thương mại khai thác vĩnh viễn, có các thông tin về BĐS cần thẩm định giá : - Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2. - Diện tích có thể cho thuê / Diện tích sàn xây dựng: 80%. - Đơn giá cho thuê : 1.100.000 đ/m2/tháng. - Chi phí khấu hao, sửa chữa, bảo dưỡng : 3 tỷ đồng/năm - Chi phí quản lý điều hành : 1 tỷ đồng. - Thuế VAT : 10%. - Thuế thu nhập : 28% lợi tức trước thuế. - Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm. - Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %. - Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : 5 %. - Chi phí quản lý điều hành tăng : 10%. - Tỷ suất các loại thuế không đổi. - Lãi suất vốn hóa 12%.
  186. 4.6 Ứng dụng kỹ thuật chiết khấu để định giá trị bất động sản là công trình dự án Trong hoạt động đầu tư xây dựng công trình thường diễn ra hai giai đoạn cơ bản: - Giai đoạn bỏ vốn đầu tư: Thông thường giai đoạn này doanh nghiệp chỉ có chi chứ không có thu. - Giai đoạn thu hồi vốn và lãi: Trong giai đoạn này doanh nghiệp phát sinh chi phí kinh doanh và có doanh thu.
  187. a) Xác định vốn đầu tư ban đầu của dự án: - Chi phí xây dựng công trình - Chi phí đầu tư vào vốn lưu động ròng - Chi phí cơ hội của tài sản hiện có - Cộng hoặc trừ thuế phải nộp hoặc được miễn, giảm Lưu ý: Dòng tiền này không bao gồm chi phí chìm.
  188. b) Dòng tiền tăng thêm trong hoạt động kinh doanh: Lợi nhuận trước thuế: = Doanh thu – Chi phí = EBIT Lợi nhuận sau thuế Pi: = EBIT(1 – T) Dòng tiền sau thuế (OCF): = EBIT(1 – T) + K Trong đó: EBIT là thu nhập trước thuế và lãi vay K là khấu hao trong năm thứ i T là thuế suất TNDN phải nộp
  189. Xác định doanh thu • Doanh thu = Số lượng sp tiêu thụ * giá bán • Các khoản giảm trừ: - Chiết khấu thương mại - Giảm giá - Hàng bán bị trả lại - Thuế TTĐB, thuế xnk • Doanh thu thuần = doanh thu – các khoản giảm trừ
  190. Chi phí hoạt động • Nguyên vật liêu, nhiên liệu, năng lượng • Tiền lương và bảo hiểm xã hội • Khấu hao • Chi phí sản xuất chung • Chi phí ngoài sản xuất • Lãi vay • Chi phí khác
  191. Thu nhập chịu thuế = doanh thu thuần – chi phí sản xuất dịch vụ (chưa có lãi vay) – lãi vay = doanh thu thuần – chi phí sx dịch vụ (chưa có khấu hao và lãi vay) – lãi vay - khấu hao
  192. Dự tính mức lãi lỗ của dự án Các chỉ tiêu 1 2 3 1. Tổng doanh thu 2. Các khoản giảm trừ 3. Dthu thuần (1-2) 4. Tổng cf sx dv (chưa có lãi vay) 5. Lãi vay 6. TN chịu thuế (3 – 4 - 5) 7. Thuế TNDN = TN chịu thuế*(t) 8. TN sau thuế (6 - 7) 9. Khấu hao 10.Dòng tiền sau thuế (8 + 9)
  193. Ví dụ 1. Lập dòng tiền ròng của dự án Một dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại có tổng số vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động là 1.500 triệu đồng, trong đó vốn cố định là 1.300 triệu đồng, vốn lưu động là 200 triệu. Doanh thu hàng năm của dự án dự kiến đạt 700 triệu. Tổng chi phí vận hành hàng năm của dự án kể từ khi bắt đầu hoạt động là 200 tr. Đời sống dự án 10 năm. Giá trị thanh lý tài sản là 300 triệu gồm: thanh lý tscđ 100 tr, thu hồi vốn lưu động ban đầu 200 tr. Xét về khía cạnh tài chính, dự án có nên đầu tư không? Cho biết dn áp dụng pp khấu hao đều, thuế TNDN là 30%, chi phí cơ hội của vốn là 12%/năm
  194. Xác định dòg tiền và tính NPV của dự án tt năm 0 1 2 3 10 1 VĐT 1500 -VCĐ 1300 -VLĐ 200 2 DT thuần 700 700 700 700 3 Thanh lý tscđ 100 4 CF vận hành 200 200 200 200 5 Khấu hao 130 130 130 130 6 TNTT 370 370 370 470 7 Thuế TN 111 111 111 141 8 TNST 259 259 259 329 9 Thu hồi VLĐ 200 10 Dòg tiền ròng -1500 389 389 389 659
  195. NPV = 389((1+r)10 – 1)/r(1+r)10 + 270/(1+r)10 - 1500 Với r = 12% => NPV = 785 triệu NPV > 0 nên việc đầu tư là có hiệu quả
  196. Ví dụ 2: Lập dòng tiền của dự án đầu tư mới Doanh nghiệp ABC dự kiến đầu tư xây dựng nhà hàng với tổng chi phí đầu tư cho TSCĐ là 100 tỷ đồng, vào vốn lưu động ròng là 2 tỷ đồng, toàn bộ vốn đầu tư bỏ ra một lần. Thời gian dự án là 10 năm. Doanh thu mỗi năm là 100 tỷ đồng, biến phí chiếm 60% doanh thu, định phí là 8 tỷ đồng, chưa kể khấu hao. Riêng 2 năm đầu, doanh thu chỉ đạt 70 tỷ đồng/năm. Từ năm thứ 3 trở đi vốn lưu động ròng tăng thêm 0,5 tỷ đồng. Khi hết hạn dự án, TSCĐ được thanh lý với giá dự kiến là 20 tỷ đồng, vốn lưu động ròng được thu hồi đủ. Thuế suất thuế TNDN là 25%, riêng hai năm đầu được miễn thuế. Hãy tính dòng tiền của dự án đầu tư, nếu doanh nghiệp thực hiện phương pháp khấu hao đường thẳng. Tính NPV của dòng tiền với tỷ lệ chiết khấu 15%?
  197. năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1. Vốn ĐT 2. DT 3. KH 4. Địnhphí 5. Biếnphí 6. TNTT 7. Thuế tn 8. TNST 9. Thu hồi vlđ 10.Dg.tiền