›
›

Bài giảng Thẩm định giá tài sản - Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá tài sản - ThS. Lê Thanh Ngọc

pdf 131 trang phuongnguyen 1500
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Thẩm định giá tài sản - Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá tài sản - ThS. Lê Thanh Ngọc", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_tham_dinh_gia_tai_san_ths_le_thanh_ngoc.pdf

Nội dung text: Bài giảng Thẩm định giá tài sản - Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá tài sản - ThS. Lê Thanh Ngọc

  1. THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Chương 1 Chương 2 Chương 3 Chương 4 TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH VỀ THẨM GIA GIÁ GIÁ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG MÁY MÓC DOANH TÀI SẢN SẢN THIẾT BỊ NGHIỆP (12 tiết) (12 tiết) (12 tiết) (9 tiết) Biên soạn: Th.s. Lê Thanh Ngọc
  2. vào email: thuvienthanhngoc@yahoo.com password: 123456 downloads files: - Chương 1. Tổng quan ĐGTS - Chương 2. Định giá BĐS - Chương 3. Định giá MMTB - Chương 4. Định giá doanh nghiệp - 18 bài tập định giá - Tài liệu định giá tài sản-bản sv
  3. Chương I. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục đích: Sau khi học xong chuơng này, sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để: => Xây dựng được quy trình định giá => Vận dụng được các cách tiếp cận và các pp định giá cho từng trường hợp
  4. Chương I. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Yêu cầu: Trong chuơng này, sinh viên phải nắm được các kiến thức cơ bản sau: Tài sản và quyền tài sản? Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường? Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập và mqh? Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả tt? Các nguyên tắc định giá? Các tiêu chuẩn định giá? Giá trị thời gian của tiền?
  5. Chương I. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN I. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN II. CƠ CHẾ VẬN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG III. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ IV. CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ V. ỨNG DỤNG TOÁN TÀI CHÍNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ VI. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PP THẨM ĐỊNH GIÁ
  6. I. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm TĐG Đối tượng TĐG Vai trò của TĐG Mục đích TĐG
  7. 1. Khái niệm thẩm định giá • Theo pháp lệnh giá: “TĐG là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của VN hoặc theo thông lệ quốc tế” • Theo từ điển Oxford: “đánh giá giá trị ts là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
  8. Thẩm định giá tài sản ĐÁNH GIÁ: GIÁ TRỊ TÀI SẢN = TIỀN QUYỀN TS PHÙ HỢP??? - THỊ TRƯỜNG - THỜI ĐIỂM - ĐỊA ĐIỂM - TIÊU CHUẨN - MỤC ĐÍCH
  9. Câu hỏi. Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá: a) Là công việc xác định giá trị của tài sản. b) Là công việc xem xét công dụng của tài sản. c) Là công việc ước tính giá trị của tài sản. d) Là công việc đo lường giá trị của tài sản.
  10. Câu hỏi: Tại sao thẩm định gía là công việc ước tính? a) Vì thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng b) Vì thẩm định giá vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật c) Vì giá trị tài sản không phải là một thực tế tồn tại d) Cả a, b, c đều đúng e) Cả a, b, c đều sai
  11. Đặc trưng cơ bản của TĐG tài sản Tính thời điểm Hình thái tiền tệ Thị trường và điều kiện? Yêu cầu, mục đích? Tiêu chuẩn, chuẩn mực, pp?
  12. 2. Đối tượng thẩm định giá TÀI SẢN QUYỀN TÀI SẢN QUYỀN Bất QUYỀN QUYỀN QUYỀN Động CHIẾM SỬ ĐỊNH SỞ động HỮU sản DỤNG ĐOẠT HỮU sản
  13. Đối tượng thẩm định giá Tài sản Bất động sản Động sản -Đất đai -Máy móc thiết bị -Công trình xây dựng -Phương tiện vận tải -Các tài sản gắn vững -Hàng tồn kho chắc với đất hoặc CTXD -Chứng khoán -Thương hiệu,
  14. Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây là bất động sản, ngoại trừ: a) Bến cảng b) Kho hàng. c) Mỏ khoáng sản dưới lòng đất d) Vườn cây lâu năm Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây là động sản, ngoại trừ : a) Dây chuyền sản xuất. b) Biển quảng cáo c) Bồn hoa d) Hệ thống điện nước
  15. Tài sản: - Theo Viện Ngôn ngữ học: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu - Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hđ trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kt trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý - Theo chuẩn mức kế toán Việt nam: Tài sản là một nguồn lực: + Doanh nghiệp kiểm soát được + Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp Như vậy: tài sản là bất cứ thứ gì có thể đem lại sự hữu ích cho người sở hữu
  16. Quyền tài sản: Quyền tài sản là những quyền năng của một chủ thể đối với tài sản. Có 3 quyền cơ bản: - Quyền sử dụng - Quyền chiếm hữu - Quyền định đoạt => 3 quyền này tạo thành quyền sở hữu
  17. MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI SẢN VÀ QUYỀN TÀI SẢN QUYỀN TÀI SẢN TÀI SẢN BẤT -THUỘC TÍNH PHI VẬT CHẤT -TÀI SẢN HỮU HÌNH ĐỘNG ĐỘNG - GẮN LIỀN VỚI TÀI SẢN SẢN SẢN - ĐEM LẠI QUYỀN, QUYỀN LỢI VÀ LỢI ÍCH -TÀI SẢN VÔ HÌNH ĐỘNG -QUYỀN SỞ HỮU: SẢN + QUYỀN SỬ DỤNG + QUYỀN CHIẾM HỮU + QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT
  18. 3. Vai trò của thẩm định giá Góp phần phân bổ tối ưu các nguồn lực Làm minh bạch Tư vấn thị trường ra quyết định Thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế
  19. 4. Mục đích thẩm định giá Mua bán Chuyển nhượng Cho thuê Cho thuê lại Bảo hiểm Thế chấp Bảo lãnh Góp vốn Khu vực tư Kế toán Kiểm toán nhân => Tư vấn Đầu tư Giải thể Sát nhập Đấu giá Thanh lý Chứng minh TS Mối quan tâm hiện tại
  20. 4. Mục đích thẩm định giá Đánh thuế Xử án Bồi thường Cổ phần hóa Khu vực công => Thừa kế Lập khung giá đất
  21. II. CƠ CHẾ VẬN ĐỘNG VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG 1. Cơ chế vận động của giá cả thị trường 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu hàng hóa 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường 4. Những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường
  22. 1. Cơ chế vận động của giá cả thị trường Thị trường = Cơ chế? Người mua Tương tác Người bán Giá cả? sản lượng? Hàng hoá Dịch vụ
  23. Cơ chế thị trường Cơ chế tự điều tiết Giá tri Người mua Cung cầu Người bán Cạnh tranh
  24. 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu hàng hóa 2.1. Những nhân tố ảnh hưởng tới cung Các nhân tố ảnh hưởng Ví dụ cho ngành ô tô 1. Công nghệ Sản xuất được vi tính hóa -> hạ thấp giá thành -> cung tăng 2. Các yếu tố đầu vào Giá sắt thép tăng -> tăng chi phí sx -> cung giảm 3. Chính sách của CP Xóa bỏ hạn ngạch và thuế quan nk ô tô -> tăng cung ô tô 4. SL người sản xuất Nhiều nhà sx ô tô -> cung tăng 5. Giá của hh thay thế Giá xe tải tăng -> cung ô tô con sẽ giảm 6. Các kỳ vọng Kỳ vọng thu nhập của người tiêu dùng tăng -> cung tăng
  25. 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu hàng hóa 2.2. Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu Các nhân tố ảnh hưởng Ví dụ cho ngành ô tô 1. Thu nhập Thu nhập tăng -> cầu ô tô tăng 2. Dân số Dân số càng đông -> nhu cầu ô tô càng nhiều 3. Giá cả hh liên quan Giá xăng dầu cao làm giảm nhu cầu ô tô 4. Thị hiếu Có một chiếc xe mới trở thành biểu tượng của sự sang trọng và giàu có 5. Các kỳ vọng Kỳ vọng giá ô tô giảm trong tương lai -> cầu hiện tại giảm 6. Những nhân tố khác Sự xuất hiện xe điện ngầm, cơ sở hạ tầng
  26. 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường • Giá trị thị trường? Giá cả thị trường là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường Giá trị cá biệt Giá trị xh Giá trị cá biệt Cạnh tranh Trung bình Giá trị cá biệt
  27. 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường • Giá trị của tiền Tiền tệ dùng để biểu hiện và đo lường giá trị của các hàng hoá. Giá cả Hàng hoá Giá tri của tiền Giá trị của tiền
  28. 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường Cung cầu? Cung = Cầu => Giá cả thị trường = giá trị hh Cung > Cầu => Giá cả thị trường Giá cả thị trường > giá trị hh
  29. 4. Những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường Được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường Là mức giá đuợc thị trường chấp nhận Biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người ban Thể hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng
  30. III. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Định nghĩa các thuật ngữ 2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị 3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá 4. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá
  31. 1. Định nghĩa các thuật ngữ • Giá trị • Chi phí • Thu nhập • Giá cả
  32. Giá trị Giá trị ts biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà ts mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 4 yếu tố đảm bảo 5 đặc trưng giá trị của ts Một ts có giá trị tt - Đo bằng tiền - Tính hữu ích - Tính thời điểm - Tính khan hiếm - Phụ thuộc từng cá nhân - Sự chuyển giao - Công dụng hữu ích - Nhu cầu và khả năng khai thác? - Thu nhập bằng tiền trong từng bối cảnh giao dịch nhất định
  33. Giá trị tài sản: Giá trị thị trường? Giá trị phi thị trường?
  34. 2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị • Chi phí? Chi phí có bằng giá trị không? • Giá cả? Giá cả và giá trị? • Thu nhập? Thu nhập có bằng giá trị không?
  35. MỐI QUAN HỆ GIỮA CHI PHÍ, GIÁ CẢ, THU NHẬP VÀ GIÁ TRỊ GIÁ THU TRỊ GIÁ NHẬP CHI CẢ PHÍ Sự biểu hiện = tiền các lợi ích Đầu tư? Đặc điểm? Các loại? Người mua? Người bán?
  36. Câu hỏi. Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ liên hệ gì đến giá trị hàng hoá và dịch vụ. Là một tương ứng được định ra trên các hàng hóa và dịch vụ bởi trong những hoàn cảnh nhất định. (Chọn câu đúng bằng cách điền vào chỗ trống / / các câu sau đây) : a) có thể có hoặc không có chỉ số của giá trị người mua hoặc người bán . b) không có mức giá cả việc mua bán c) không nhất thiết có chỉ số giá cả thị trường mua bán d) có thể có hoặc không có chỉ số giá trị thị trường mua bán
  37. Câu hỏi. Đối với một giao dịch cụ thể, giá cả là : a) Biểu hiện của giá trị. b) Sự giao nhau giữa cung cầu hàng hóa. c) Khoản tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa, dịch vụ. d) Tất cả đều đúng.
  38. Câu hỏi. Đối với người mua, chi phí là: a) Biểu hiện của giá trị hàng hóa b) Hao phí bằng tiền để tạo ra sự hữu ích của hàng hóa. c) Giá mua hàng hóa. d) Toàn bộ hao phí bằng tiền để có quyền sở hữu và đưa tài sản vào sử dụng.
  39. Câu hỏi. Thu nhập của tài sản là: a) Giá trị của tài sản b) Dòng tiền mà tài sản mang lại trong tương lai trong một phương án sử dụng cụ thể c) Giá bán của tài sản trong tương lai d) Giá bán trừ giá mua tài sản
  40. 3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá Các định nghĩa về giá trị thị trường: - Ủy ban Tiêu chuẩn TĐG quốc tế: giá trị tt là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cư áp lực nào
  41. 3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Các định nghĩa về giá trị thị trường: - Hiệp hội các nhà TĐG Hoa kỳ: mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm tđg giữa người mua ss mua và người bán ss bán, các bên hành động một cách thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc.
  42. 3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Các định nghĩa về giá trị thị trường: - Theo tiêu chuẩn số 01 của BTC: giá trị tt của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên tt vào thời điểm tđg và được xác định giữa một bên là người mua ss mua và một bên là người bán ss bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường
  43. Giá trị thị trường của tài sản Mức giá ước tính được mua bán trên tt Người mua Giao dịch Người bán Sẵn sàng mua khách quan, độc lập Sẵn sàng bán • Sẵn lòng • Khách quan • Độc lập • Minh bạch • Ổn định
  44. • Người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán: cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và quyết định mua bán một cách tự nguyện, không nhiệt tình thái quá • Các bên mua bán khách quan: là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp với nhau làm ảnh hưởng tới giá trị tài sản • Độc lập: không bị phụ thuộc, không bị ràng buộc bất kỳ nguyên nhân nào khi đưa ra quyết định mua hoặc bán.
  45. • Thông tin minh bạch: Các bên mua bán có đầy đủ thông tin về hàng hóa • Ổn định (điều kiện thương mại bình thương): là việc mua bán công khai, thị trường cạnh tranh và mở; Các yếu tố cung cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch hoạ, lạm phát cao hoặc giảm phát mạnh
  46. 4. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Định nghĩa Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi TĐG tài sản, thẩm định viên dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, bán trên thị trường của tài sản hoặc khi TĐG tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường
  47. GIÁ TRỊ TÀI SẢN ≠ MUA - BÁN PHI THỊ TRƯỜNG CĂN CỨ? - CHỨC NĂNG - CÔNG DỤNG - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế - Giá trị ts chuyên dùng - Giá trị ts đang hoạt động của doanh nghiệp - Giá trị thanh lý - Giá trị ts bắt buộc phải bán - Giá trị đặc biệt - Giá trị đầu tư - Giá trị bảo hiểm - Giá trị để tính thuế - Giá trị thế chấp
  48. Giá trị phi thị trường - Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt
  49. Giá trị phi thị trường - Giá trị ts có thị trường hạn chế là giá trị của ts do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho ts này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó
  50. Giá trị phi thị trường - Giá trị tài sản chuyên dùng: là giá trị ts do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường
  51. Giá trị phi thị trường - Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ ts của một doanh nghiệp. Giá trị của mỗi ts cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường
  52. Giá trị phi thị trường - Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời hạn sử dụng hữu ích của ts khi trừ chi phí thanh lý ước tính
  53. Giá trị phi thị trường - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán ts trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc người bán không tự nguyện, bị cưỡng ép
  54. Giá trị phi thị trường - Giá trị đặc biệt là giá trị ts được hình thành khi một ts này có thể gắn liền với một ts khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vuợt quá giá trị thị trường
  55. Giá trị phi thị trường - Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định - Giá trị bảo hiểm là giá trị của ts được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm - Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị ts để tính khoản thuế phải nộp
  56. IV. CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 2. Nguyên tắc thay thế 3. Nguyên tắc đóng góp 4. Nguyên tắc cung cầu 5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 6. Nguyên tắc phù hợp 7. Nguyên tắc phụ thuộc 8. Nguyên tắc thay đổi
  57. 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Tài sản đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kt-xh thực tế phù hợp, cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính: => hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng
  58. Thẩm định viên phải chứng minh sự sử dụng tốt nhất phải đáp ứng các điều kiện sau: - Sử dụng tốt nhất về mặt vật chất - Được phép về pháp luật - Khả thi về tài chính - Có thể thực hiện được trong ngắn hạn - Phải tồn tại một nhu cầu thực tế về sự sử dụng tốt nhất với tài sản
  59. NUÔI CÁ CHO THUÊ NPV = 16 VÍ DỤ 1: TRỒNG CÂY NPV = 14 NPV = 12 KHÁCH SẠN 12 TẦNG VÍ DỤ 2: KHÁCH SẠN 4 TẦNG NPV = 5 NPV = 12
  60. Ví dụ: cải tạo lô đất để bán Sử dụng A Sử dụng B Giá trị tt 1250 tr 1000 tr CF xây dựng 800 750 Tiền công 150 120 Giá trị đất 300 130 => Sử dụng A là tốt nhất
  61. Ví dụ: Cho thuê bất động sản Căn hộ Cư xá Thu nhập gộp 19.200 13.800 D tích trống (5%) -960 -690 Thu nhập thực tế 18.240 13.110 Chi phí hoạt động -4000 -0 Thu nhập hàng năm 14.240 13.110 Tỷ suất vốn hóa 10% 10% Giá trị 142.400 131.100 => Sử dụng căn hộ là tối ưu
  62. Ví dụ: sử dụng tối ưu một ngôi nhà đã được chuyển đổi Văn phòng Cửa hàng Thu nhập hàng năm 40.000 55.000 Tỷ suất vốn hóa 10% 11% Giá trị vốn hóa 400.000 500.000 Chi phí chuyển đổi 50.000 100.000 Giá trị còn lại 350.000 400.000 => Chuyển đổi thành cửa hàng là tối ưu
  63. Câu hỏi. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một lô đất là việc sử dụng dẫn đến kết quả là: a) Doanh thu cao nhất của lô đất b) Tỷ lệ thuê mướn cao nhất của lô đất c) Giá trị sử dụng cao nhất của lô đất d) Tổng chi phí đầu tư thấp nhất Câu hỏi. Câu nào sau đây mô tả TỐT NHẤT của công tác thẩm định giá? a) Giá bán được người mua và người bán chấp nhận b) Tài sản phải được công khai c) Sự đánh giá giá trị không thiên vị d) Tất cả các bước trên đều được xem xét
  64. 2. Nguyên tắc thay thế Giá trị của tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mức giá mà họ có thể mua từ một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm => Hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước
  65. C B TÀI A SẢN TÀI TÀI SẢN P=16 SẢN P=14 P=10 TÀI SẢN A ĐÃ BÁN, GIÁ P = 10 TÀI SẢN B CHƯA BÁN, GIÁ P = 14 TÀI SẢN C CHƯA BÁN, GIÁ P = 16 => GIÁ BÁN CỦA TÀI SẢN TRONG TƯƠNG LAI LÀ ?
  66. Ví dụ: Hai tài sản A và B đồng nhất: - Ngày 1/1, chủ tài sản A rao bán giá 1,2 tỷ - Ngày 5/1, chủ tài sản B rao bán giá 1,1 tỷ Vậy, giá tài sản cùng loại trên thị trường từ ngày 1-4 là 1,2 tỷ. Từ ngày 5 là 1,1 tỷ.
  67. Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay thế“ : Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá bán có khả năng thực hiện lớn nhất của những tài sản đó chịu ảnh hưởng bởi: a) Sự cạnh tranh giữa giá chào bán các tài sản. b) Sự cạnh tranh giữa chi phí sản xuất các tài sản. c) Mức độ tạo ra thu nhập của tài sản. d) Tất cả các đáp án đều đúng
  68. 3. Nguyên tắc đóng góp Giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi sự hiện hữu, hoặc sự thiếu vắng của bộ phận đó trong tổng tài sản sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm xuống một lượng là bao nhiêu.
  69. Ví dụ nguyên tắc đóng góp BDS BDS A BDS B TDG Giá bán 1.020 tr 860 tr Vị trí -30 tr + 50 tr Sân vườn - 40 tr + 30 tr Giá trị điều chỉnh 950 tr 940 tr
  70. Câu hỏi. “Nguyên tắc đóng góp” được hiểu là: a) Tỷ lệ giá trị của mỗi bộ phận trong toàn bộ giá trị tài sản. b) Sự mất đi hay giảm sút của một bộ phận làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu c) Giá trị của mỗi bộ phận chiếm trong tổng trị giá của toàn bộ tài sản. d) Giá trị của tài sản bằng giá trị của toàn bộ các bộ phận cộng lại
  71. 4. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản
  72. Giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với cầu S D Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển đường cầu BDS?
  73. Giá trị của tài sản tỷ lệ nghịch với cung S D Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển đường cung BDS?
  74. Câu hỏi. Đặc trưng khả năng co giãn của cung bds kém do nhiều yếu tố, yếu tố nào dưới đây không ảnh hưởng đến khả năng co giãn của cung bds? a) Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định b) Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn c) Vấn đề quy hoạch, phân bổ đất đai và tiêu chuẩn xây dựng ở từng thời kỳ của địa phương d) Dân số
  75. 5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai Giá trị của tài sản có thể được ước tính bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Nguyên tắc này là cơ sở để thẩm định giá trị tài sản bằng phương pháp thu nhập
  76. Ví dụ: Thu nhập dự kiến hàng năm của một trung tâm thương mại là 2 tỷ đồng. Tỷ suất vốn hóa của trung tâm này được xác định là 8%. Giá trị của trung tâm thương mại này được ước tính là: 2/8% = 25 tỷ
  77. Câu hỏi. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai được áp dụng nhằm thẩm định giá trong trường hợp nào sau đây: a) Thẩm định giá nhà chung cư b) Thẩm định giá lô đất trống c) Thẩm định giá cây xăng d) Thẩm định giá nhà vườn
  78. 6. Nguyên tắc phù hợp Tài sản sẽ có giá trị tối đa nếu nó được thiết kế một cách hòa hợp với những thứ xung quanh và tương thích với loại hình sử dụng đất trong vùng Nguyên tắc này được ứng dụng để xác định hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế Ví dụ: - Một khách sạn được xây dựng ở khu dân cư thưa thớt? - Một ngôi nhà trong hẻm chỉ xe máy vào được nhưng lại xây dựng gara ô tô?
  79. Câu hỏi. Theo nguyên tắc phù hợp, khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất cần phải xem xét: a) Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất b) Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh c) Phù hợp với quy hoạch của khu vực d) Phù hợp với mục đích sử dụng e) Tất cả các đáp án đều đúng
  80. 7. Nguyên tắc phụ thuộc Giá trị của tài sản phụ thuộc vào vị trí cũng như sự xuất hiện, mất đi, hay thay đổi của những tài sản gần kề. (Nguyên tắc này còn gọi là nguyên tắc ngoại vi)
  81. 8. Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Các nguyên nhân gây nên sự thay đổi giá trị: - Sự hao mòn tài sản - Sự thay đổi chính sách của Nhà nước - Sự thay đổi của môi trường xung quanh - Sự xuất hiện hoặc mất đi của tài sản thay thế - Sự thay đổi thị hiếu - .
  82. Ví dụ: Xét bất động sản A, diện tích khuôn viên 100 m2 - Trước khi có quy hoạch mở rộng đường, giá bình quân 1 m2 đất là 12 tr/m2 - Sau khi có quy hoạch mở rộng đường, giá bq 1 m2 đất tăng lên 20 tr/m2 Vậy, giá lô đất thay đổi từ 1200 triệu lên 2000 triệu do yếu tố quy hoạch.
  83. Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay đổi” thì : a) Thu nhập của tài sản luôn thay đổi. b) Các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản có thể thay đổi c) Giá bán của tài sản trên thị trường luôn thay đổi. d) Chi phí chế tạo tài sản luôn thay đổi.
  84. IV. ỨNG DỤNG TOÁN TÀI CHÍNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ • Giá trị tương lai của tiền tệ • Giá trị hiện tại của tiền tệ • Cách tìm tỷ lệ lãi suất • Phương pháp tính trả dần một khoản vay hay thuê mua tài sản
  85. 1. Giá trị tương lai của tiền tệ • Giá trị tương lai của tiền tệ • Giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất • Giá trị tương lai của dòng lưu kim biến thiên
  86. Giá trị tương lai của tiền tệ Ký hiệu: PV = giá trị hiện tại của tổng số tiền ban đầu FVn = giá trị tương lai sau n kỳ hạn k = tỷ lệ lợi tức dự kiến Ta có: Giá trị tương lai sau 1 năm: FV1 = tiền gốc + lợi tức = PV + PV.k = PV(1 + k) Giá trị tương lai sau 2 năm: 2 FV2 = PV(1 + k) Giá trị tương lai sau n năm: n FVn = PV(1 + k)
  87. Giá trị tương lai của tiền tệ Ví dụ: Giá trị tương lai của khoản tiền 1 triệu VNĐ sau mỗi năm, với lãi suất k = 15% là: FV1 = 1000000(1 + 0,15) = 1.150.000 2 FV2 = 1000000(1 + 0,15) = 1.322.500 3 FV3 = 1000000(1 + 0,15) = 1.520.875
  88. Giá trị tương lai của tiền tệ n Trong công thức: FVn = PV(1 + k) Số hạng (1 + k)n được gọi là thừa số giá trị tương lai, và ký kiệu là FVF(k,n) Như vậy: (1 + k)n = FVF(k,n) Do đó: FVn = PV.FVF(k,n)
  89. Giá trị tương lai của tiền tệ Ví dụ: Giả sử một người cha đã mở tài khoản tiết kiệm 5 triệu đ cho con trai của ông ta vào ngày đứa trẻ chào đời, để 18 năm sau cậu bé có tiền vào đại học. Lãi suất hàng năm là 6%. Vậy số tiền mà người con sẽ nhận được khi vào đại học là bao nhiêu? FV18 = PV.FVF(6%,18) = 5.000.000*2,8543 = 14.271.500 VNĐ
  90. Giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất Ví dụ: một người có một khoản thu nhập cố định vào cuối mỗi năm như sau: Cuối năm 1 là CF1 = 1 tr Cuối năm 2 là CF2 = 1 tr Cuối năm 3 là CF3 = 1 tr Cuối năm 4 là CF4 = 1 tr Cuối năm 5 là CF5 = 1 tr Vậy, giá trị tương lai của toàn bộ dòng thu nhập trên là bao nhiêu tính đến cuối năm thứ 5, với lãi suất 10%/năm?
  91. Giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất Ta có: 4 Giá trị tương lai của CF1 là: 1tr*(1 + 0,1) = 1,4641 tr 3 Giá trị tương lai của CF2 là: 1tr*(1 + 0,1) = 1,331 tr 2 Giá trị tương lai của CF3 là: 1tr*(1 + 0,1) = 1,21 tr 1 Giá trị tương lai của CF4 là: 1tr*(1 + 0,1) = 1,1 tr 0 Giá trị tương lai của CF5 là: 1tr*(1 + 0,1) = 1 tr Tổng cộng là: 6,1051 triệu VNĐ
  92. Giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất Minh hoạ: 1,4641 tr 1,331 6,1051 tr 1,21 tr 1,1 tr 1 tr 1 tr 1 tr 1 tr 1 tr 0 1 2 3 4 5
  93. Giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất Ta ký hiệu khoản thu nhập hàng năm là CF, lãi suất là k, số năm là n và giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất n năm là FVAn, ta có: 2 n-1 FVAn = CF + CF(1 + k) + CF(1 + k) + + CF(1 + k) 2 n-1 FVAn = CF(1 + (1 + k) + (1 + k) + + (1 + k) ) Tổng các kỳ hạn trong dấu ngoặc được gọi là thừa số giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất, và ký hiệu là FVFA(k,n) Do đó: n FVAn = CF.FVFA(k,n) = CF{((1 + k) – 1)/k } Áp dụng ví dụ trên: FVA5 = 1tr*FVFA(10%,n) = 1tr*6,1051 = 6,1051 tr
  94. Giá trị tương lai của dòng lưu kim thuần nhất Ví dụ: Một doanh nghiệp có nghĩa vụ phải thanh toán một khoản tiền 10 tr đ vào thời điểm sau 10 năm. Doanh nghiệp muốn thiết lập một quỹ trả nợ bằng cách hàng năm gửi đều đặn một số tiền vào ngân hàng, lãi suất tiền gửi 8%/năm. Vậy doanh nghiệp phải gửi mỗi năm bao nhiêu tiền để có 10 tr đ vào cuối năm thứ 10? Khoản tiền phải gửi đều đặn hàng năm được ký hiệu là CF, ta có: FVA10 = CF.FVFA(8%,10) => CF = FVA10/FVFA(8%,10) Mà FVFA(8%,10) = 14,487, nên hàng năm DN phải gửi vào ngân hàng số tiền là: CF = 10.000.000/14,487 = 690.274,04 VNĐ
  95. Giá trị tương lai của dòng lưu kim biến thiên Ví dụ: Công ty X dự định mở rộng một xưởng sản xuất. Công ty dự kiến đầu tư liên tục trong 5 năm vào cuối mỗi năm: Năm 1: CF1 = 50 tr Năm 2: CF2 = 40 tr Năm 3: CF3 = 25 tr Năm 4: CF4 = 10 tr Năm 5: CF5 = 10 tr Lãi suất tài trợ 10%/năm. Vậy tổng giá trị đầu tư của công ty tính theo thời giá cuối năm thứ 5 là bao nhiêu?
  96. Giá trị tương lai của dòng lưu kim biến thiên Ta có: 4 3 2 FVA5 = 50(1 + 0,1) + 40(1 + 0,1) + 25(1 + 0,1) + 10(1 + 0,1)1 + 10 = 177,695 tr Tổng quát, ta có: n-1 )n-2 FVAn = CF1(1 + k) + CF2(1 + k + + CFn
  97. 2. Giá trị hiện tại của tiền tệ • Giá trị hiện tại • Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất • Giá trị hiện tại của dòng lưu kim biến thiên
  98. Giá trị hiện tại của tiền tệ Từ phương trình: n FVn = PV(1 + k) n => PV = FVn/(1 + k) Ví dụ: giá trị hiện tại của 1 tr đ ở thời điểm 5 năm trước đó, với tỷ lệ lãi suất 14% là: PV = 1.000.000/(1 + 0,14)5 = 519368,66 VNĐ Ta ký hiệu: 1/(1 + k)n = PVF(k,n) => PV = FVn.PVF(k,n) PVF(k,n) gọi là thừa số giá trị hiện tại với tỷ lệ chiết khấu k và n kỳ hạn.
  99. Giá trị hiện tại của tiền tệ Ví dụ: một người muốn dành tiền cho tuổi già bằng cách gửi tiết kiệm vào một ngân hàng, lãi suất 13%/năm. Người đó phải gửi vào nhà băng bao nhiêu tiền ở thời điểm hiện tại, để 20 năm sau nhận được số tiền là 20 triệu đồng? Ta có: PV = FV20.PVF(13%,20) = 20.000.000*0,0868 = 1.736.000 VNĐ
  100. Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất Ví dụ: Một công ty đang xem xét mua một dây chuyền sản xuất. Dự kiến dây chuyền này có thể đem lại cho công ty 100.000 USD vào cuối mỗi năm, trong thời gian 10 năm, tỷ lệ chiết khấu là 12%/năm. Giá trị hiện tại của dòng thu nhập trên là bao nhiêu? Giá trị hiện giá của dòng thu nhập từ dây chuyền là: 2 PVA10 = 100.000/1,12 + 100.000/1,12 + + 100.000/1,1210 = 100.000{1/1,12 + 1/1,122 + + 1/1,1210} = 100.000*5,6502 = 565.020 USD
  101. Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất Tổng quát, ta có: 2 n PVAn = CF/(1 + k) + CF/(1 + k) + + CF/(1 + k) = CF{1/(1 + k) + 1/(1 + k)2 + + 1/(1 + k)n} Tổng các số hạng trong dấu ngoặc đơn được gọi là thừa số giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất, và ký hiệu là PVFA(k,n). Do đó: PVAn = CF.PVFA(k,n) 1 – 1/(1 + k)n PVAn = CF k
  102. Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất Sử dụng ví dụ trên, ta có: PVA10 = 100.000*PVFA(12%,10) = 100.000*5,6502 = 565.022 USD
  103. Giá trị hiện tại của dòng lưu kim biến thiên Ví dụ: một dự án đầu tư có nguồn thu nhập trong 4 năm với các giá trị lần lượt là 3 tr, 5 tr, 4 tr và 2 tr VNĐ. Tỷ lệ chiết khấu của dự án là 14%/năm. Giá trị hiện giá của dự án là: PV = 3/(1 + 0,14) + 5/(1 + 0,14)2 + 4/(1 + 0,14)3 + 2/(1 + 0,14)4 = 10,3633 tr VNĐ
  104. Giá trị hiện tại của dòng lưu kim vô hạn Trong trường hợp dòng lưu kim thuần nhất, và vô hạn, ta có: PVA∞ = CF.PVFA(k,∞) 1- 1/(1 + k)∞ = CF k = CF/k
  105. Giá trị hiện tại của dòng lưu kim vô hạn Ví dụ: tính giá trị hiện tại của một khoản thu nhập lợi tức cổ phần hàng năm là 1.000 VNĐ, với tỷ lệ chiết khấu k = 5%? PVA∞ = CF/k = 1000/0,05 = 20.000 VNĐ
  106. 3. Cách tìm tỷ lệ lãi suất • Tìm lãi suất năm • Tìm lãi suất luỹ tiến có kỳ hạn < 1 năm
  107. Tìm lãi suất năm • Trường hợp 1. Tìm lãi suất của khoản tiền có thời hạn = 1 năm. Ví dụ: một DN vay 1.000.000 đ và phải trả 1.150.000 đ sau 1 năm. Có thể tìm được lãi suất của khoản vay đó như sau: FV = PV(1 + k) 1 + k = FV/PV k = FV/PV – 1 k = 1.150.000/1.000.000 – 1 = 0,15 = 15%
  108. Tìm lãi suất năm • Trường hợp 2. Tìm lãi suất của khoản tiền có thời hạn > 1 năm. Ví dụ: Một ngân hàng cho một công ty vay 2 tr đ và nhân được 4.575.515 đ sau 5 năm. Tìm lãi suất của khoản cho vay. Từ công thức: FV = PV(1 + k)n => (1 + k)n = FV/PV => k = Căn bậc n của (FV/PV) - 1
  109. Tìm lãi suất năm • Trường hợp 3. Tìm lãi suất trả góp Ví dụ: Một doanh nghiệp muốn thuê mua trả góp một mạng máy tính với giá 5.000 USD. Người cho thuê yêu cầu doanh nghiệp phải trả vào cuối mỗi năm 1527 USD, trong thời hạn 5 năm. Công ty cần biết lãi suất tài trợ của hợp đồng này để quyết định? Ta có: PVAn = CF.PVFA(k,n) => PVFA(k,n) = PVAn/CF = 5000/1527 = 3,2744 Tra bảng D, dòng 5 ta tìm được PVFA(16%,5) = 3,2744 Vậy lãi suất tài trợ là 16%.
  110. Tìm lãi suất luỹ tiến có kỳ hạn < 1 năm • Lãi suất luỹ tiến kỳ hạn nửa năm Một ngân hàng trả cho khách gửi tiền lãi suất 10%/năm với kỳ hạn tiền lãi nhập vốn nửa năm một lần. Do đó, nếu k.h gửi 1 tr đ thì: - Sau nửa năm số tiền đó là: 1(1 + 0,05) = 1,05 - Sau một năm số tiền đó là: 1,05(1 + 0,05) = 1,1025 Gọi lãi suất thực là k1 Gọi lãi suất đã quy định là k0 Ta có: 2 k1 = (1 + k0/2) – 1 n 2n FVn = PV(1 + k1) = PV(1 + k0/2)
  111. Tìm lãi suất luỹ tiến có kỳ hạn < 1 năm Công thức chung: Nếu số lần tiền lãi nhập vốn trong một năm được ký hiệu là m, thì lãi suất thực hiện được tính như sau: m k1 = (1 + k0/m) – 1 mn FVn = PV.(1 + k0/m)
  112. • Cách tính lãi suất ngầm: Đưa phương trình về dạng 0 = f(r) Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho f(r1) >0 Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho f(r2) <0 Tính r theo công thức: r = r1 + f(r1)(r2-r1)/(f(r1) – f(r2)
  113. V. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PP THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá - Cách tiếp cận giá bán - Cách tiếp cận chi phí - Cách tiếp cận thu nhập 2. Các phương pháp thẩm định giá - Phương pháp ss thị trường - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư
  114. 1.1. Cách tiếp cận giá bán - Cơ sở giá trị thị trường: Xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng so sánh liên quan. - Cơ sở giá trị phi thị trường: chủ sở hữu bđs có thể trả giá cao hơn cho một bđs liền kề
  115. 1.2. Cách tiếp cận chi phí - Cơ sở giá trị thị trường: Thay vì mua một ts nhất định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương. - Cơ sở giá trị phi thị trường: áp dụng cho tài sản chuyên dùng, sử dụng pp chi phí thay thế giảm trừ?
  116. 1.3. Cách tiếp cận thu nhập - Cơ sở giá trị thị trường: xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên quan đến ts thẩm định và ước tính giá trị thông qua quá trình vốn hoá - Cơ sở giá trị phi thị trường: nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó.
  117. 2.1. Phương pháp ss thị trường • Khái niệm: Ước tính giá trị của ts cần tđg thông qua mức giá của những ts tương tự trên thị trường đã được mua bán • Nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp • Điều kiện thực hiện - Phải thu thập được thông tin - Chất lượng thông tin phải cao - Thị trường phải ổn định
  118. 2.1. Phương pháp ss thị trường • Các bước tiến hành - Tìm kiếm thông tin - Kiểm tra lại thông tin - Phân tích thông tin và tiến hành điều chỉnh - Ước tính giá trị tài sản cần TĐG • Ưu nhược điểm - Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, được thừa nhận rộng rãi - Nhược điểm: các dữ liệu mang tính lịch sử, trong nhiều trường hợp rất khó tìm thông tin có chất lượng cao
  119. 2.2. Phương pháp chi phí • Khái niệm: Là pp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản cần định giá • Nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp
  120. 2.2. Phương pháp chi phí • Các bước tiến hành * Đối với bđs: - Ước tính giá trị lô đất trống - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất - Ước tính giá trị hao mòn tích luỹ của công trình xây dựng trên đất - Khâu trừ giá trị hao mòn tích luỹ vào cf xây dựng công trình trên đất và cộng với gía trị đất trống
  121. 2.2. Phương pháp chi phí * Đối với mmtb: - Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa mmtb vào sử dụng - Ước tính giá trị hao mòn tích luỹ phù hợp - Khấu trừ giá trị hao mòn tích luỹ vào chi phí thay thế mmtb • Ứng dụng trong thực tiễn - Đánh giá giá trị những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt - Kiểm tra các phương pháp khác - Là pp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu
  122. 2.2. Phương pháp chi phí • Ưu, nhược điểm - Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để ss trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt - Nhược điểm: + Chi phí = giá trị? + Phải có dữ liệu thị trường + Khấu hao mang tính chủ quan + Thẩm định viên phải có kinh nghiệm
  123. 2.3. Phương pháp vốn hoá thu nhập • Khái niệm: Là pp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách thể hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại • Nguyên tắc - Sử dụng cao nhất và tốt nhất - Cung cầu - Lợi ích trong tương lai • Điều kiện - Thu nhập là vĩnh viễn - Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định
  124. 2.3. Phương pháp vốn hoá thu nhập • Các bước tiến hành - Ước tính doanh thu trung bình hàng năm - Ước tính chi phí hàng năm - Ước tính thu nhập ròng hàng năm A - Tính tỷ suất vốn hoá r - Áp dụng công thức: PV = A/r • Ưu nhược điểm - Ưu điểm: đơn giản, dễ sử dụng. Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học - Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là khá phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân
  125. 2.4. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu • Khái niệm: là pp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu chi trong tương lai về thời điểm hiện tại và có tính đến yếu tố lạm phát, sự không ổn định của thu nhập • Các bước tiến hành - Dự đoán dòng tiền thu nhập ròng trong tương lai - Xác định tỷ lệ chiết khấu
  126. • Các cách tiếp cận: - Giá trị hiện tại ròng NPV + Dòng tiền tệ không đều: t NPV = -I + ∑CFt/(1+r) + Dòng tiền tệ đều: NPV = -I + A/∑1/(1+r)t - Suất sinh lợi nội tại IRR IRR = r khi NPV = 0 Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1 >0 Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2 <0 Tính IRR theo công thức: IRR = r1 + NPV1(r2-r1)/(NPV1 - NPV2)
  127. • Ứng dụng trong thực tiễn: - Tài sản cho thuê, các nghiên cứu khả thi - Tài sản có dòng tiền không thường xuyên và không đều - Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế pp khác • Ưu nhược điểm: - Ưu điểm: + Khắc phục pp vốn hoá thu nhập là chưa tính đến yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập. + Hữu ích trong các việc ra quyết định đầu tư - Nhược điểm: + Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích + PP rất phức tạp + Thẩm định viên phải có năng lực chuyên môn
  128. 2.5. Các công thức vốn hoá 2.5.1. Quan hệ giữa thu nhập (I), giá trị (V) và lãi suất vốn hoá (R): V = I/R 2.5.2. Quan hệ giữa tỷ suất vốn hoá (R) và tỷ suất sinh lợi (Y) *) R = Y – Δ* Y/((1+Y)n - 1) Trong đó: R: tỷ suất vốn hóa Y: tỷ suất sinh lợi Δ: tỷ lệ tăng trưởng tài sản mong đợi *) R = Y - CR Trong đó: CR: là tỷ lệ cố định của sự thay đổi cả lợi tức và giá trị
  129. • Ví dụ 1: Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng, 95 tr, 95 tr, 100 tr và 110 tr trong 5 năm tới. Giá trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là 11%. • Ví dụ 2: Một tài sản có gía 300 triệu đồng với mong đợi thu nhập thuần hàng năm 36 tr. Người mua mong ước gia tăng lợi tức và giá trị hàng năm 3% trong 5 năm. Tính tỷ suất sinh lợi Y
  130. 2.5.3. Vốn hoá thu nhập - Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu vĩnh viễn: V = I/R - Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu không phải vĩnh viễn + Vốn hoá tuyến tính R = lãi suất + khấu hao + Vốn hoá quỹ trả nợ R = lãi suất + i/((1+i)n - 1) Với i là lãi suất của khoản khấu hao được tích luỹ + Vốn hoá đầu tư định kỳ hàng năm R = i + i/((1+i)n - 1)
  131. Ví dụ: một tài sản có thu nhập ròng hàng năm 10 tr đồng, tuổi thọ kinh tế còn lại 40 năm, tỷ lệ lãi 10%. Tính giá trị tài sản trong trường hợp: a) Tỷ lệ khấu hao 2,5% b) Khấu hao được tích luỹ với lãi suất 5% c) Tính giá trị tài sản cho một giai đoạn 20 năm