Bài giảng môn Kế toán Tài chính 2 - Chương 2: Kế toán bất động sản đầu tư (Phần 1)

Nội dung text: Bài giảng môn Kế toán Tài chính 2 - Chương 2: Kế toán bất động sản đầu tư (Phần 1)

1. 19/07/2013 ụ 2 Sau khi học xong ch ươ ng này sinh viên có th ể: Gi i thích bn ch t ca bt ng sn u t và phân bi t vi các tài sn khác nh bt ng sn hàng hóa và bt ng sn ch s hu CH ƯƠ NG 2 s dng Gi i thích c nguyên tc ghi nh n và ánh giá bt ng sn u Ế Ấ Ộ Ả Ầ Ư t X lý nghi p v k tóan bt ng sn u t trên h th ng tài kho n PH ẦN 1 k toán. Nêu nguyên tc trình bày và thuy t minh trên báo cáo tài chính liên quan n bt ng sn u t Gi i thích các khác bi t trong quan im gi a k toán và thu khi x lý các giao dch bt ng sn u t TR ƯỜ NG ĐẠ I H ỌC M Ở TP. H Ồ CHÍ MINH Trình bày vi c t ch c công tác ch ng t và ghi s k toán chi ti t KHOA K Ế TOÁN KI ỂM TOÁN 1 ộ 3 ệ ắ ơ ả 4 Các khái ni m và nguyên tc cơ bn Khái ni m và phân lo i ng dng h th ng tài kho n k toán iu ki n ghi nh n, xác nh giá tr Trình bày và công b thông tin trên BCTC ban u Khác bi t gi a k toán và thu liên quan n BST Chi phí phát sinh sau khi ghi nh n T ch c lp ch ng t, ghi chép s k toán ban u Kh u hao Vn thay i mc ích s dng. Bán, thanh lý bt ng sn u t 1
2. 19/07/2013 ệ 5 ạ 6 VAS 05, on 05: BS T là: Bất độ ng sản –Bt ng sn gm: • Quy n s dng t • Nhà •Mt ph n ca nhà Sử dụng cho Bán trong kỳ Cho thuê ho ặc •C nhà và t SXKD kinh doanh ch ờ tăng giá •Cơ s h tng – Do ch s hu (ho c i thuê tài chính) nm gi nh m mc ích thu li t vi c cho thuê ho c ch tng giá. – Không ph i s dng trong sn xu t, cc p dch v ho c s dng TSC Đ ch ủ sở Hàng hóa bất Bất độ ng sản cho mc ích qu n lý ho c bán trong k ho t ng kinh doanh bình hữu sử dụng độ ng sản đầ u tư th ng ư ố 7 ụ 8 Bt ng sn c gi vi nhi u mc ích khác nhau: Công ty Minh Thành xây dng mt dãy nhà liên k gm Ph i tách bi t khi ghi nh n: 10 cn, trong ó mt cn nhà c s dng làm –S dng cho SXKD: TSC hu hình và vô hình phòng tr ng bày sn ph m ca công ty và các cn còn – Ch tng giá ho c cho thuê: Bt ng sn u t li c cho các doanh nghi p khác thuê làm vn – Bán trong k kinh doanh: Hàng hóa bt ng sn phòng. Giá tr xây dng 800tr /cn. 2
3. 19/07/2013 ư ố 9 ụ 10 Tr ng hp bt ng sn không bán c riêng r và Công ty Vnh Li ang s hu mt cao c cn phòng 10 ph n s dng cho kinh doanh ho c cho qu n lý là không tng có di n tích ngang nhau làm vn phòng cho thuê. áng k (d i 20% di n tích) thì hch toán là bt ng Giá tr ã quy t toán toàn cao c là 10 t. Công ty s sn u t. dng tng tr t làm vn phòng làm vi c và ti p tân, ph n còn li công ty cho thuê. ư ố 11 ụ 12 Tr ng hp doanh nghi p cung cp các dch v liên Công ty Hoa ng s hu cao c 10 tng có tng di n 2 quan cho nh ng ng i s dng bt ng sn do doanh tích s dng là 10.000 m .Công ty s dng cao c nghi p s hu là mt ph n tơ ng i nh trong toàn b cho thuê làm vn phòng. Giá cho thuê hi n c áp tho thu n thì doanh nghi p s hch toán tài sn này là dng cho các khách hàng là 1tr /m2/tháng. Theo iu bt ng sn u t. kho n ca hp ng cho thuê, mi tháng các khách hàng s tr thêm ti n bo v và v sinh vn phòng là 50.000 /m2/tháng. 3
4. 19/07/2013 ư ố 13 ụ 14 Tr ng hp, mt Công ty con cho Công ty m ho c Công ty a c Phong Vân là mt thành viên thu c tp Công ty con khác trong cùng mt Tp oàn thuê ho c oàn Phong V. Công ty Phong Vân va xây dng mt s dng và nm gi mt bt ng sn thì bt ng sn cao c 5 tng, tng giá tr quy t toán ca công trình là 12 ó c hch toán là bt ng sn u t trên Báo cáo t ng. Công ty s dng toàn b di n tích ca cao c tài chính riêng ca Công ty con có bt ng sn ó ho c cho các công ty khác thu c tp oàn Phòng V thuê Báo cáo tài chính riêng ca Công ty m nu Công ty m làm vn phòng. cho các Công ty con thuê (n u nó tho mãn nh ngh a bt ng sn u t), nh ng không c ph n ánh là bt ng sn u t trong Báo cáo tài chính hp nh t. ề ệ ậ 15 ị ị aầ 16 Mt bt ng sn u t c ghi nh n là tài sn ph i Mua BS th a mãn ng th i hai iu ki n sau: Xây dng BS – Ch c ch n thu c li ích kinh t trong tơ ng lai; và – Nguyên giá ca bt ng sn u t ph i c xác nh mt cách áng tin cy. 4
5. 19/07/2013 a 17 ụ 18 Nguyên giá BS = Giá mua + Chi phí liên quan tr c ti p Doanh nghi p Hoàng Bích mua mt lô t vi giá 900 tri u khác ng, thu tr c b là 18 tri u ng, thu chuy n quy n s dng t là 45 tri u ng. Ngoài ra doanh nghi p còn chi Giá mua: Giá mua tr ngay thêm 15 tri u ng làm gi y ch quy n. Do lô t này nm Chi phí liên quan tr c ti p khác trong khu quy ho ch tr ng im ca thành ph nên ơ n v d –L phí tr c b tính nm gi ch tng giá bán ki m li. –T vn v pháp lý Yêu cu: Cho bi t lô t trên có ph i là bt ng sn u t hay – Chi phí làm gi y t không? Nu úng hãy xác nh nguyên giá ca bt ng sn – u t. ụ 19 a ự 20 Ngày 01/10/20X0, Công ty Nh t Phong mua tr góp mt ca Nguyên giá = Giá thành th c t + Chi phí liên quan tr c hàng t công ty Hoàng Long cho thuê ho t ng. Lãi su t ti p tính n ngày hoàn thành công vi c xây dng mua tr góp là 15%/nm và tng s ti n ph i thanh toán cho Hoàng Long là 1.500 tri u ng theo ph ơ ng th c tr sau: Tr ngay 500 tri u ng khi nh n ca hàng, sau ó mi nm Không c tính vào nguyên giá các chi phí cao hơn tr góp 200 tri u ng vào ngày 01/10 hàng nm trong 5 nm mc bình th ng v nguyên vt li u, lao ng ho c các ti p theo và tr bng ti n gi ngân hàng . ngu n lc khác trong quá trình xây dng bt ng sn Yêu cu : Hãy xác nh nguyên giá ca bt ng sn trên u t. 5
6. 19/07/2013 a 21 ụ 22 Công ty ABC xây dng mt cao c cho thuê, th i gian xây dng Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dng 1,5 nm. Chi phí phát sinh gm: – Ngày 1/2/20x1: Nh n chuy n nh ng quy n s dng t thanh toán bng hình thành bt ng sn u t. vn vay dài hn 30 t.L phí tr c b np bng ti n mt 0,5% giá mua. Lãi vay 14%/nm Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BS u t: – Ngày 15/2/20x1: Bt u xây dng toàn nhà vi tng kinh phí d toán là 37 t vn vay, gi i ngân thành 3 t, theo ch ng t phát sinh: • Ngày 15/3/20x1: Gi i ngân 12 t ng, Lãi su t 13%/nm • Ngày 10/12/20x1: Gi i ngân 15 t ng, Lãi su t 14%/nm • Ngày 25/6/20x2: Gi i ngân 11 t ng, Lãi su t 15%/nm – Ngày 1/7/20x2, công trình ã hoàn thành bàn giao a vào cho thuê theo hp ng ã ký kt. Yêu cầu: Chi phí lãi vay c vn hóa vào giá tr công trình? Chi phí lãi vay phát sinh t ngày 1/7/20x2 n khi tr gc s c x lý nh th nào? ụ 23 ụ 24 Công ty CP Tp oàn ABC th c hi n xây dng mt toà nhà 22 tng: Chi phí thuê qu n lý d án ph i tr cho Coteba Vi t Nam toàn b d Tng 1 là tng th ơ ng mi, tng 2 n tng 22 là cn h cho thuê. ánh là 3.300tr , trong ó có thu GTGT 10%. Do qu n lý d án không tt nên công ty Coteba b ph t 200tr , tr vào s ti n ph i tr . Chi phí Công vi c xây dng phát sinh nh sau: thuê qu n lý d án ư c thanh toán thành 20 ln. ABC ã thanh toán Chi phí quy n s dng t: Công ty nh n chuy n nh ư ng quy n s cho Coteba 16 ln bng chuy n kho n. dng t có th i hn s dng lâu dài, giá chuy n nh ư ng là 150t, Chi phí thuê xây dng: Phát sinh liên quan n nhi u công ty theo tng thanh toán bng chuy n kho n. Thu tr ư c b ph i np i vi hng mc công trình, tng chi phí ư c duy t theo quy t toán là quy n s dng t là 0,5%, np bng ti n mt. 166.000tr , trong ó có thu GTGT 10%. ABC ã thanh toán cho các nhà th u ư c 80% bng chuy n kho n. Chi phí thuê thi t k ph i tr cho Cty TNHH Trung Dng, tng s Công trình hoàn thành sau 17 tháng. ti n 220tr , trong ó có thu GTGT 20tr. DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dng 50% bng chuy n kho n. Yêu cu: BS trên c trình bày trên BCTC nh th nào và giá tr là bao nhiêu? 6
7. 19/07/2013 ả 25 a ậ aầ 26 Chi phí phát sinh ban u: Ngo i tr chi phí phát sinh là VAS 05, on 20: “Chi phí liên quan n bt ng sn cn thi t a bt ng sn u t vào tr ng thái sn u t phát sinh sau khi nh n ban u ph i c ghi sàng s dng nh n là chi phí sn xu t kinh doanh doanh trong k, tr Chi phí khi mi a bt ng sn u t vào ho t ng khi chi phí này có kh nng ch c ch n làm cho bt ng ln u tr c khi bt ng sn u t t c tr ng sn u t to ra li ích kinh t trong tơ ng lai nhi u thái ho t ng bình th ng theo d ki n. hơn mc ho t ng c ánh giá ban u thì c ghi Các chi phí v t mc qui nh. tng nguyên giá bt ng sn u t” – Nâng cp, ci to: Vn hóa –Bo d ng, khôi ph c mc ho t ng ban u: CPSXKD ụ 27 ụ 28 Do mt bt ng sn cho thuê b xu ng cp, doanh Công ty Hoàn Cu có mt tòa nhà ang cho thuê làm vn nghi p Trân Châu quy t nh sa ch a m bo ho t phòng. Vào nm 20X0,công ty ã sa ch a nâng cp tòa nhà ng bình th ng. Tng chi phí sa ch a ph i thanh theo ph ơ ng th c giao th u toàn b, bao gm làm thêm tng toán cho nhà th u là 200 tri u ng. hm gi xe, thi t k li các vn phòng cho thuê theo h ng không gian m to thêm di n tích. Tng chi phí sa ch a nâng cp ph i thanh toán cho nhà th u là 1 t ng. Sau khi Yêu cu: Cho bi t kho n chi trên có c ghi tng nguyên sa ch a, giá cho thuê vn phòng ã tng lên. giá hay không và ghi nh n vào s sách k toán. Yêu cu : Hãy cho bi t kho n chi trên có làm tng nguyên giá bt ng sn u t hay không? 7
8. 19/07/2013 ị ị a ậ aầ 29 ụ 30 Ph n ánh bng 3 ch tiêu giá tr : Ti p theo thí d s 10, thông tin b sung sau: Nguyên – Nguyên giá giá ban u ca tòa nhà là 2.000 tri u ng, t l kh u – Giá tr hao mòn hao tr c và sau khi nâng cp vn là 5% và gi s hoàn – Gía tr còn li thành vi c nâng cp vào ngày 30/06/20X0. Yêu cu: Xác nh nguyên giá, hao mòn, giá tr còn li ti ngày 31/12/20x0. ể ổ ụ ắ ữ 31 ụ 32 Ngày 10/03/20X7, ơ n v bt u s dng mt tòa nhà cho CSH bt u s dng doanh nghi p khác thuê ho t ng. Ngày 01/01/20X8, ơ n v ly li làm nơi tr ng bày sn ph m. Yêu cu: DN s ghi nh n bt ng sn trên nh th nào ti ngày 01/01/20x8? CSH kt thúc s dng TS 8
9. 19/07/2013 ể ổ ụ ắ ữ 33 ụ 34 Mt nhà x ng ang cho thuê ho t ng t tháng CSH bt u tri n khai mc ích bán 5/20X6. Ngày 01/11/20x7 doanh nghi p không ti p tc cho thuê ho t ng, ti n hành sa ch a và bán nhà vào tháng 12/20x7. A Yêu cu: DN s ghi nh n bt ng sn trên nh th nào ti CSH bt u cho bên khác thuê ho t ng ngày 01/11/20x7? ụ 35 ể ổ ụ ắ ữ 36 Doanh nghi p A xây dng mt chung c cao cp bán cho các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn Kt thúc xây dng, a vào u t thành. Ngày 01/3/20X8, công ty A ã ký hp ng cho công ty B thuê toàn b chung c này trong 3 nm. Yêu cu: BS trên c ghi nh n nh th nào ti ngày 01/03/20x8? 9
10. 19/07/2013 ụ 37 Tháng 5/20X7 công ty b ti n mua li mt tòa nhà ã xu ng cp và ti n hành xây dng mi mt cao c cho thuê vn phòng . Tháng 04/20X8 , công vi c sa ch a ã hoàn thành và công ty ký mt s hp ng cho các DN khác thuê làm vn phòng làm vi c. Yêu cu: Công ty s trình bày BS trên nh th nào tháng 5/20x7 và tháng 4/20x8? 10